집 구매과정의 일반 프로세스에 대해 쓴 글이 있다.
1.5 Pre-Approval
윗글에서 약간의 보완을 좀 하자면, 윗글과 이전글의 다운페이가 준비가 끝났다면, 이제 본격적으로 매물을 보기전에, Pre-Approval을 렌더에게 받아두어야 한다.
캐쉬로 산다면, 프리 어프루벌은 필요없고, 계좌 잔고증명이면 된다. 주식계좌의 잔고증명도 가능하다.
하지만, 우리의 목적은 최대한 부동산 레버리지를 이용하여 투자 수익률을 극대화 하는것이므로, 가능하면 론을 얻기로 한다.
렌더는 Nation wide 전국구 렌더들도 있고, 해당 지역만 거래하는 로컬 은행/크레딧 유니온도 있다.
Private Money Lending
물론 하드머니로 프라이빗론을 주는 곳도 있다. 일명 사채시장. 사채라고 언급했지만, 한국처럼 갚지않으면 장기를 매매하거나 납치 고문을 하지 않으니 안심하기 바란다. 개인이 여윳돈을 빌려주는 하드머니는 시중금리보다 높게 받으므로, 개인이 은행이되는 렌딩을 해주는 플랫폼들이 많이 있고, 변호사를 끼고 작업을 하니 법률적으로도 프로텍션이 잘 되어있다. 터무니없는 금리를 요구하지는 않지만, 개인마다 조건은 다르다.
개인적으로 하드머니를 빌릴만큼 다급하거나 무리하게 진행하는 프로젝트를 선호하지 않아서, 한번도 빌려본 적은 없다.
Pre-Approval
프리어프루벌을 받았거나, 캐쉬가 준비가되면, 매물을 본격적으로 헌팅을 시작한다.
전문 에이전트와 일을 하지만, 마켓이 핫할때는 리스팅되는 날 하루만에 직접 찾아가 기웃거리며 지역탐방을 하다, 운이 좋으면 셀러 에이전트를 만나 집을 볼수가 있다. 오퍼는 빨리 내는것이 당첨될 확률이 크다. 내 자금 조건이 준비가 되면, 움직이는게 오퍼를 날리고 되면 자금을 마련하는것보다 확실하고 좋다.
Offer 소신오퍼
Ernest money를 일정금액 (나는 주로 $5,000)을 수표로 쓰고, 프리어프루벌을 첨부해서 오퍼를 넣는다.
제일 중요한건 금액. 오퍼 금액을 정하는건 늘 큰 고민이다. 얼마를 써서 내야, 가장 적은 돈으로 이집을 잡을수 있을 것인가- 이거야말로 가장 고민을 깊게하는 순간이다. 이거다 싶으면 오퍼를 내되, 올려쓰는 금액은 자기 소신을 지키는게 중요하다. 반드시 계산기를 돌려, 어느가격까지가 내 수익률의 한도인지를 알고 움직여야 한다.
나와 일하는 리얼터가 CMR 마켓 가격들을 비교해서 가져오기도 한다. 비슷한 집들의 6개월간의 판매 보고서를 보고, 오퍼 금액을 정할수 있다. 핫한 셀러마켓은 이거저거 고를 틈도 없이 올려서 오퍼를 해도 번번이 떨어지다보면, 계속 오퍼 금액이 올라가게 마련이다. 집에 혹해 무리해서, 또는 에이전트가 더 높이쓰라고 바람 넣어서 내 생각보다 높게쓰고나면, 늘 후회하기 마련이다. 신중하자.
Negotiation 셀러와 줄다리기
내가 가능한 선에서 오퍼를 보내고 긍정적인 신호가 오면, 네고를 하는 과정에서는 약간 한발 물러서 주기도 하고, 서로 양보해가며 최대한 딜이 성사되도록 해야한다. 셀러의 어려움을 이해하고 그 부분을 공략하는건 늘 꿀팁이 된다. 예를들어, 셀러가 시니어이고 만사 다 귀찮아서 집을 고쳐주는게 부담이라면 AS-IS로 집수리 부분을 내가 하겠다 하고, 가격을 더 깍는 방법도 있다. 멀티홈 투자집은 공실이 나면 손해이므로 셀러들이 테넌트 리스가 있는 상태로 팔게된다. 이럴때, 테넌트가 렌트가 많이 밀리고 내보내기 만만치 않은 캐릭터라면, 진저리가 나서 집을 파는 경우도 있다. 나는 초기에 핫한 투자집 마켓에서 이빅션을 감안하고라도 집을 꼭 사겠다는 마음으로, 만만치 않아보이는 문제 많은 테넌트들이 있을때도 용감하게 테넌트를 셀러가 내보내지 않고 있는 그대로 바이어가 클로징 한다라는 조건으로 집을 산 경우가 여럿 있었다. 어차피 클로징후 테넌트를 다 내보내고 수리를 해야 밸류를 올리고 렌트가 올라가는 수순이므로, 능력있는 이빅션 변호사를 팀으로 두고 일을 진행한다.
인스펙션
동부의 100년이 넘은 멀티홈은 인스펙션 레포트를 보면 60페이지가 훌쩍 넘는 어마어마한 분량을 보게된다고 한들 놀라지 마시라. 인스펙션은 인스펙션일뿐, 알고있고, 그걸 다 당장 고쳐야 한다는것도 아니고, 급한것만 잘 때워 보수유지 하도록 하고, 인스펙션은 셀러와 네고를 해서 집가격을 깍는데 이용하시라. 잘 아는 컨트렉터를 초대해서 컨트렉터 견적을 받아서 내밀면, 셀러측과 네고가 쉬워진다. 이거이거 필수적인것 고쳐주던가 깍아주던가 -
몰게지 쇼핑-렌더찾기
집가격을 네고하고 P&S Purchase & Sale Agreement 에 사인을 했으면, 일단 그집은 내집이 될 확률이 50% 이상은 높아졌다.
그다음은 렌더를 찾아 좋은 딜의 몰게지를 쇼핑하면 된다. 프리어프루벌을 받은 렌더라도 더 좋은 조건이 있으면, 쿨하게 좋은 조건으로 클로징을 해도 된다. 이런 비지니스 관계는 늘 조건으로 움직이니, 배신이니 의리니 이런 용어를 사용하기는 애매하다. 투자집은 대형 은행보다, 해당 집이 있는 로컬 작은 은행 크레딧 유니온도 좋은 조건을 줄때가 많다.
집보험
집보험 역시 쇼핑을 해서 견적을 받는다. 전문 투자가로 들어서면, 늘 같이 일하는 전문 보험업자가 생기게 마련이다. 최고의 가격을 주고, 빠르게 일처리를 깔끔하게 해주는 사람을 찾으면, 일이 한결 쉽다. 매년 보험을 리뉴할때마다 보험 포트폴리오도 관리해주고, 이들은 집이 여러개가 되면 묶음으로 번들 패키지를 주어 보험료는 낮게 해준다. 요즘은 내 포폴들은 Nationwide 보험으로 통일하고 있다. 늘 가장 좋은 가격을 주기때문이다.
Lending documents
렌더와는 부지런히 요구하는 서류들을 보내주고, 싸인하고, 준비한다. 모 대충 내 자산 서류들이다. 론 신청서에는 진짜 시시콜콜 내 자산을 다 털어 적게 마련이다. 직장, 연봉, 샐러리, 소유한 차량, 집, 렌트롤, 세금보고서, 은행계좌, 주식계좌, 신용카드 내역서 등등 돈에 관련된 내 모든 서류들을 요구해서 탈탈 털어 내 정보를 가져간다. 작은 로컬 은행이나 크레딧 유니온들은 자기들의 은행 계좌를 신규로 오픈하라고 하기도 한다. 그쯤이야모. 쿨하게 해주면 된다.
렌더는 어프레이절을 부르고, 집을 감정평가 해서 론금액을 산정한다. 급격하게 집가격이 오르는 버블이 낀 마켓에서는 어프레이절이 오퍼 금액보다 낮게 나와, 론이 적게나오는 어처구니 없는 당황스런 시츄에이션을 맞이하기도 한다. 여유금액이 있으면 다행이고, 이럴때를 위해 급전 땡기는 방법들 (이전글)을 통해 여러가지 대비를 해두는것이 좋다. 다운페이 금액은 체킹 어카운트에 두달정도 시즈닝이 되어 안정화된 자금이 좋다. 렌더들이 두달 이상은 살피지 않기 때문이다. 렌더들은 두달 이내의 목돈은 오고가고 하는 모든 거래들을 다 증명을 하라고 한다. 귀찬게스리. 그래서 가급적 집사기전에 차나 가구등을 사지 말라고 충고하는 이유이다.
이과정에 우리동네는 변호사가 개입해 모든 법적인 리뷰를 하고, 시티에 합법하게 타이틀이 넘어갈수 있도록 한다. 타이틀 컴퍼니가 클로징을 준비하는 주도 있다. 우리동네는 변호사가 타이틀 컴퍼니를 대행할수 있다. 소방법에 맞게 Smoke Certificate , 납검사 Lead Certificate 을 요구하고, 시티 바이올레이션이 없는지 확인한다. 문제가 많은 집은 주렁주렁 시에 집수리 리스트와 벌금이 걸린게 많다. 주로 셀러가 해결해 줘야 타이틀이 넘어가지만, 아주 포클로저나 옥션집들은 이마저도 바이어에게 떠넘기고 대신 싸게 팔기도 한다. 물론 이럴때는 렌더들은 론을 허락해주지 않으므로, 캐쉬로 사야한다.
CTC Clear to Close
내가 제일 좋아하는 말이다. 렌더가 모든 준비가 되고 언더라이터가 리뷰를 하고나면, Clear to close 사인을 준다.
이제 클로징 날만 잡으면 된다. 변호사가 내가받을 크레딧과 줄 빚을 1전까지 계산해서 클로징 서류를 준비해 보내준다. 테넌트 렌트도 잘 알아봐서 정산해야 한다. 클로징 후에는 모두 내 자산/빚이기 때문이다.
Final Walkthru & Closing
클로징 전날 Final walkthru에 가서 간혹 물이 새거나 간밤에 폭풍에 지붕이 날라간건 없나 확인하면 된다. 오케이 하면, 수많은 문서에 싸인하고, 클로징한다.
다운페이 금액을 캐쉬드 첵으로 바꾸어서 클로징 한다. 열쇠를 넘겨주면 끝이다.
내 에이전트는 늘 클로징날 와서 감사하다는 카드와 함께 과일이나 디저트등 간단한 선물을 나에게 안기곤 한다. 그간 수고해주신게 내가 더 감사한데 말이다. 셀러 바이어 에이전트들이 정한대로 페이첵을 각각받고 마무리를 한다. 셀러쪽은 클로징에 나오는걸 못봤다. 미리 하거나 다른시간에 따로 하나보다.
(이 글은 내일 올리려고 했는데, 쓰는 와중에 실수로 등록이 되어 버렸다....너무 많은 글을 올려 큰일이다....읽을거 많은 독자들 어쩔....)
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사과의 미국 동부 부동산 이야기
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