[사과의 미국부동산 이야기] 7. 포인트구매와 이자율 시소
누구에게나 새로운 일은 처음이 제일 어려운것 같다. 투자도 그렇고, 글도 그렇고....어느때는 한줄도 써지지 않던 글들이, 실타래 끝이 풀리면서 술술 써나가지니 말이다. 그간 몇년간 경험으로 배운 투자라 그런걸까. 글로 배운 것들은 금방 흘러가 버린다. 나이가 드는지 무얼 읽어도 통 기억에 오래 남지 않고 가물가물해지고, 그거 저거로 내표현으로 다시 말해지지가 않는데, 부딪히며 배운 투자는 내몸에 각인되었나보다.
집구매 과정을 이야기 하면서, 포인트에 관해 조금더 이야기하기로 한다.
집구매를 위해 몰게지 쇼핑을 하다보면, 몰게지 브로커나 렌더가 포인트를 요구하거나, 포인트 옵션을 몇가지 준다. 포인트를 사면 이자율을 낮추어 준다는 식이다. 처음엔 당황했다. 포인트를 사는게 나은건지 아닌지. 한참 고민하게 된다. 집은 아주 비싼 구매이고, 정해진 이자율은 아주 오래오래 매달 갚아나가야 하므로, 포인트와 이자율의 관계를 확실하게 이해하는 것이 좋다.
포인트 (Point) 가 모냐면,
몰게지 이자율을 돈을 주고 사는 'Buying down rate' 이라고 생각하면 된다.
1 포인트는 0.1% 즉 100분의 1을 포인트라고 하는데, 쉽게 10만불 ($100,000) 마다 천불 ($1000)의 값을 지불해야 한다.
내가 30만불의 론을 빌리고 있다면, 1포인트를 사는데는 $3,000불이 들게된다.
포인트는 은행마다 가격이 좀 다른데, 일반적으로 1포인트를 사서 0.25%의 이자율을 낮추게 된다.
Discount point vs Origination point
몰게지를 하다보면, 몰게지 에이전트들이 이 두가지 다른 포인트를 언급을 한다.
오리지내이션 포인트는, 이자율에는 영향을 미치지 않고, 렌더가 요구하는 렌딩 비용을 이야기하는 말이다.
'Lender charges 1.5 origination point on a $300,000' 이런 문구를 본다면, 이 오리지네이션 포인트는 클로징에서 렌더가 자기 수수료로 가져가는 비용이란 뜻이다. $300,000 을 빌리는데 수수료 1.5포인트를 차지하니 수수료는 $4,500불을 내라는 말이다. 보통 렌더의 비용은 오리지네이션 포인트, 언더라이팅 비용, 어프레이절 비용 등을 모두 차지해서 클로징 비용에 넣는다. 은행이 돈버는 곳은 바로 이 오리지네이션과 언더라이팅 비용이다.
간혹 렌더들이 고객을 꼬실때, No origination fee 라고 꼬시는데, 그럴때는 깨알같은 글씨들을 잘 읽어봐야한다. 일단, 낮은 수수료로 꼬셔놓고 이자율은 딴데보다 더 비싸게 줄수 있다.
우리가 말하는 이자율을 깍는 바이다운 포인트는 Discount point이다.
예를 들어, $300,000불을 빌릴때 5%의 이자율이 그은행이 현재 주는 시중이자율 이라고 할때, 두세가지 옵션으로 이자율 낮추는데 들어가는 포인트를 제시한다. 1pt 포인트로 0.25% 이자율을 낮춘다면, $3000불을 주고 4.75%의 이자율을 얻을수 있다.
포인트를 살까 말까?
이건 마치 조삼모사 같은 시소게임이다. 당장 클로징 비용을 더내고 이자를 사는것이다. 도토리를 아침에 3개주고 저녁에 4개줄까, 아침에 4개주고 저녁에 3개줄까의 질문. 나는 이제 투자집은 아침에 도토리 4개를 받는 선택을 선호한다. 당장의 비용절감이 나중의 도토리보다 살짝더 가치를 가지를 가진다고 생각하기 때문이다.
만약 사는 집이 프라이머리 홈이고, 지금 시중 이자율이 낮거나 고만고만해서, 그 집을 리파이낸스 없이 오래오래 보유하고자 할경우, 낮은이자율로 오래오래 가져가는것이 이익일때, 바이다운 포인트가 도움이 될것이다. 당장의 클로징 코스트를 살짝 올리고라도 포인트를 사서 이자율을 낮추는게 장기적으로 가면 이익이기 때문이다.
만약, 지금같은 고금리에 어쩔수 없이 집은 사지만, 이 이자율은 단기적인 것이고, 이 집을 몇년후 리파이낸스 할 계획이라면, 또는 팔 계획이라면, 굳이 당장 포인트를 사서 클로징 코스트를 높일 필요가 없다. 당장 비용을 낮추고, 나중에 어차피 리파이낸스/매도를 해서 투자금을 회수할 테니까.
계산기를 들고, 이자율을 낮출때 절약되는 금액과 포인트를 살때의 금액을 비교해본다. 그러고나면, 언제쯤 두 금액이 교차되는 순간이 오는지 알게되고, 포인트를 살지 말지 결론이 난다. 포인트를 사서 이자율을 낮추는 금액이 1-2년 동안의 이자율 차이를 능가한다면, 당연히 포인트를 약간 사는게 좋다. 이자율을 예측해서 리파이낸스를 자주 할수 없으니 말이다. 내가 아는 마모 투자자분들은 투자집에 주로 포인트를 사지 않으신다. 당장의 클로징 비용과 지출을 아껴야 하기 때문이다. 하지만, 프라이머리 홈이라면, 바이 다운 포인트를 고려해보는것도 좋다. 하지만, 지금은 고금리상태이니, 몇년후 리파이낸스를 염두하고, 포인트 지출을 아끼고, 차라리 금리가 내려가면 바로 리파이낸스를 하는것이 좋다고 생각한다.
나는 과거 2019년도에 리파이낸스 할때 약간의 포인트를 사서 2.65% 30년 고정으로 프라이머리 홈을 묶어 놓았다. 이 이자율이 다시 언제 돌아올지 모르겠어서, 프라이머리 홈을 절대 못팔것 같다. 지금 팔고 더 작은 집을 사도, 매달 내는 돈은 훨씬 더 많이 내야하기 때문이다. 이자율도 높고, 집가격도 높다.
이럴때, 목돈을 꺼내 다음집을 투자하고 싶다면, 힐락을 이용해서 에퀴티를 뽑아, 다음 투자집에 재투자 하는것이 나을것 같다. 프라이머리 홈의 낮은 이자율은 아까와서 절대 깨지 말아야겠다.
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