[사과의 미국부동산 이야기] 8. FHA 론으로 집사기
FHA loan 이란?
이게 모냐면, Federal Housing Administration (FHA) 즉 정부에서 주는 론인데, 크레딧이 낮은 이들 특히 젊은이들에게 3.5%의 낮은 다운페이를 내고, 집을 사게 빌려주는 론이다. 즉, 정부가 렌더가 되는 론이다. 꼭 첫집이어야 하느냐 묻는다면, 그건 또 아니다. 두번째 세번째 집이어도 해준다는 뜻이다. 다만, 본인이 실거주를 2년간은 반드시 해야 한다. 2년이 지나면? 그집을 렌트주고 이사 가도 된다.
장점은 크레딧 스코어가 아주 높지 않아도 준다. 그래도 크레딧 스코어 620 정도는 되어야 한다고 들었는데, 어느 글에 보면 579 크레딧도 FHA론을 받았다고 하니, 그리 까다롭게 크레딧을 따지지는 않는가 보다. DTI 도 조금 유드리있게 본다고 한다. 시중 은행들이 빡빡하게 DTI를 보는것에 비해 다행이다.
하지만, 단점은 20% 이하의 다운페이먼을 하므로 몰게지 보험 (PMI)를 사야하고, 셀러들이 FHA 론을 좀 싫어해서 오퍼를 잘 받지 않는다. 각주의 하우징 오쏘러티에서 인스펙션을 나오기때문에, 일반 개인 컨벤셔널 론을 할때의 인스펙터들보다 까다롭게 보고, 무엇보다 걸린것들은 반드시 고치도록 시티와 하우징에 보고가 된다는 점이다. 셀러 입장에서는 괜시리 FHA 론 오퍼를 받았다, 하우징 인스펙션에서 자기도 모르는 것들이 사항들이 줄줄이 나오면, 바이올레이션이 뜨고, 시티에서 편지가 온다. 30일 줄테니 당장 고쳐라 하고. 반드시 고쳐야 집을 팔수 있으니, 셀러 입장에서는 아주아주 귀찮아 질수 있기 때문이다.
참조: FHA Loan, https://www.hud.gov/buying/loans
FHA Lender: FHA론은 대부분 시중 은행과 일반 렌더들을 취급하고 있으니, 찾아보면 된다. 컨벤셔널 론 담당자가 동시에 하는 경우도 있으니, 적당한 렌더를 근처에서 찾아보기 바란다.
FHA 론을 이용해서 멀티홈을 산다면 어떨까?
나는 그런 분들에게 아주아주 바람직한 투자의 첫발을 내디뎟다고 칭찬해주고 싶다. 부자아빠도 누누히 말했다. 사는 집은 부채 (Liability)이고, 투자집은 (Asset)이라고. 어쨌거나 모든 사람들은 어딘가에 살아야 한다. 의식주에서 주는 가장 비용이 많이드는 필수 요소이기 때문이다. 만약 당신이 사는 집을 산다면, 멀티홈이면 어떨까? 아무래도, 멀티홈은 교통이 편한 다운타운에 주로 형성이 되어있고, 다닥다닥 붙은 관계로 소음이나 주거환경이 싱글홈에 비할바는 아니다. 학교가는 자녀들이 있고 학군이 중요한 분들에게는 절대 멀티홈을 추천하지 못하지만, 사회 초년생으로 첫집을 사는 젊은층이라면, 그리고 직장 근처에 적절한 위치에 멀티홈이 있다면, FHA론을 이용한 멀티패밀리 홈을 고려해볼만하다. 흔히들 말하는 하우스해킹 (House hacking)에서 포인트가, 내가 거주하는 집에서 렌트 인컴이 나오게 하는 것인데, 본인주거와 투자를 동시에 할수 있는 방법이다.
미국 동북부의 3유닛 4유닛등의 멀티패밀리 하우스들은 도시 다운타운을 중심으로 발달해 있다. 멀티패밀리 하우스 3-4패밀리 집을 FHA론을 주고 사서, 한유닛은 내가 살고, 다른 유닛들은 렌트를 놓으면 된다. 렌트비에서 몰게지 (PITI)가 커버되고, 캐쉬플로우가 남는다면 가장 좋다.
FHA론은 커머셜 프라퍼티는 해당이 되지않으므로, 1-4유닛까지의 집만이 해당된다. 5유닛 이상이나 상가가 있는 집들을 해당이 되지 않는다.
유닛수가 많을수록 수익률이 정비례하므로, 가능하면 4유닛을 하는게 좋다. 4유닛 하우스들이 있다면 말이다. 보통 미국동부지역은 3유닛, 2유닛 하우스들이 대부분이지만, 잘 찾아보면 4유닛이 있으니 잘 찾아보시기 바란다.
만약, 젊은 나이에 멀티홈 4유닛으로 FHA 론을 해서 첫집을 산다면, 그집에 거주하는동안의 집수리와 세입자 관리, 세금보고 등의 투자경제 전반을 배워가게 될겄이다. 사는 곳에서 배우는바라, 정보를 찾아가며 천천이 부동산 투자의 기본을 배워가다 보면, 2년이 지나면, 그집에서 이사를 나가도 된다. 거주 2년을 채우고 나간후 FHA 론은 그대로 두어도 되고, PMI가 부담이 되면, 다운페이를 20% 까지 넣고 리파이낸스를 해도 된다. 그새 집값이 올라 에퀴티가 쌓였다면, 그 에퀴티로 다운페이 금액을 채우면 된다. 이렇게 한번 세팅한 나의 자산은 나날이 성장할 것이다.
실제로, 내 포트폴리오의 처음산 투자집의 셀러는 젊은 사람이었고, 렌더를 보니 FHA 론으로 산 집이었다. 비록, 이 젊은이가 집수리를 전혀 하지 않고 그대로 방치한채 팔았지만, 과거 구입가격보다 훨씬 많은 금액을 투자수익으로 벌었으므로, 손해는 나지 않았을 것이다. 물론 사는동안 렌트비도 받아 캐쉬플로우도 가졌을 것이다.
젊은 지인들과 자녀들에게 이 방법을 이야기하면, 고개는 끄덕이지만, 많은 이들은 행하지 않는다. 주거에는 너무 많은 변수가 있기 때문이다. 그리고, 투자라는 세계를 경험하고 싶어하지 않는 사람도 의외로 많다. 테넌트에게 집을 빌려주고 렌트를 받는 부동산 시스템 자체에 거부감을 가지는 젊은 세대들도 많다. 집관리와 테넌트 상대하기, 메인테넌스 등 복잡한건 딱 질색이라는 분들에게도 추천하지 않는다.
다만, 이 일은 조금쯤 자기 힘으로 투자세계를 넓혀보고 싶은 사람, 그리고 3D 업종에 속하는 투자집관리를 배워가며 자산을 늘리고자 하는 분들에게는 권해본다. 또 막상 해보면, 배우고 법대로 규칙대로 하다보면, 지나고 나면 그리 힘든것도 아니다.
과거 미국에 와서 내가 첫집을 살때, FHA론을 알았더라면 얼마나 좋았을까? 하는 아쉬움은 약간 든다. 멀티홈이 아니더라도, 싱글홈이더라고, FHA론을 이용했다면, 조금쯤 내 투자스토리가 달라졌을까? 아마도, 론브로커가 FHA론을 사용해서 첫집을 사면 좋다라는 말을 했던것도 같다. 하지만, 그당시의 나는 금융문맹 투자문맹이라, 빚을 그렇게 많이 지고 집을 사면, 은행이자를 많이 내는건 좋지않아다고 여겼다. 그리고, 융자가 많으면 혹시 집이 은행에 넘어가지 않을까 하는 막연한 걱정때문에 FHA 론 제안을 무시해버렸던것 같다.
물론, 내가 사는 집의 몰게지는 부채 (라이어빌러티) 이므로, 매달 나가는 비용을 줄이는게 현명하다.
하지만, 아주 적은 다운페이 만으로 첫집을 살수 있다는 매력은, 큰 씨드머니를 모으는 오랜 시간을 단축해주고, 매달 갚아나가며 자산을 하루라도 먼저 불릴수 있는 장점이 있다. 아주아주 큰 장점인 것이다. 주식투자를 하는사람보다 하지 않는 사람이 숫자는 더 많다. 많은 이들이 즉 저축만으로 씨드머니를 모아간다는 말이다.
예를 들어, 월급쟁이 A씨가 50만불짜리 집을 사려고, 20%의 다운페이 10만불 종잣돈을 모으는데 얼마나 걸릴까? 10만불 받는 사람이 각종세금, 보험,연금 이거저거 다 떼고 받는 금액이 잘 받아야 70% 정도 되려나? 거기서 렌트비 (일단 어디든 살테니까)내고, 식비내고, 교통비 내고나면 매달 $2,000불 저축하기 어려울 것이라 생각된다. 하지만, A 씨는 아주 짠돌이여서 아껴가며 저축을 해서, 10만불을 모으려면 8.3년이 걸린다. 하지만, 그사이 집가격은 아마도 1 밀리언쯤으로 올랐을지도 모른다. 요즘의 자본주의 사회에서는 자산의 인플레이션은 늘 우리의 세이빙으로는 따라갈수가 없다.
물론, 부모님이 현찰을 옜다! 하고 투척해 주신다면, 이 모든 고민은 물론 한방에 해결되겠지만, 그렇다고 하더라고, 젊은이들이여! 첫집은 FHA 론으로 사고, 남은 돈으로 다른 곳에 투자를 시작하기를 바란다. 이 글을 본다면, 많은 분들이 나를 비난할 것이다. 빚을 내라고 저렇게 조언하다니 쯪쯪. 매달 융자 갚아나가는게 얼마나 힘든데...이자가 얼만데.... 많이 들어본 말이다. 과거 내가 그랬으니까. 좋은 빚을 내서, 잘 운영해가면서, 안정되게 투자를 해서 자산 인플레이션 기차에 올라 탄다는 생각은 투자를 시작하던 4년 전에는 해보지 못한 생각이었다.
실제 사례로, 맥주한잔님은 과거 자신의 첫집을 FHA론으로 사셧다고 한다. 참으로, 현명하신 분이다. 거기서부터, 투자는 시작되었으니 말이다. 이분의 투자 성장 스토리는 나를 포함한 많은 이들에게 귀감이 되어준다. 서부는 특히 과거에 자산 인플레이션이 엄청났다. 먼저 집을 산 사람들이 위너이니 말이다. 동부, 남부는 이제 시작하는 느낌이다. [참고, 맥주한잔님의 그간의 투자후기를 공개합니다. 글은 두고두고 박제해 읽을만 하다.]
부동산 투자,
처음 시작은 누구에게나 너무 어렵지만, 일단 시작하고나면, 자산은 시간과 함께 꾸준하게 계속 늘어갈 것이다.
마치 눈덩이와 같이 가속도를 붙여서.
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사과의 미국 동부 부동산 이야기