안녕하세요 Bard 입니다. 정보를 가장한 자랑글이란 것을 먼저 알아주시구요 ^^;
우선 스샷 하나 슬쩍 보여주고 시작합니다.
최근에 이자율 오른 상태에서 어쩔 수 없이 집을 구매해야 하셨던 분들에게는 죄송한 이야기지만
제 모기지는 첫 자리수 부터 남다른 1.75% 입니다.
요즘 같은 시대에 이 정도 이율이면 공짜로 집에 살고 있다고 생각하며 감사하게 살고 있습니다.
2020-20201년 기간 동안 COVID라는 특수 상황으로 인해 이자율이 많이 내려가게 되었고 이때 많은 분들이 재융자를 하셨구요.
저 역시 이때에 재융자를 하였는데, 이러한 시기는 다시 오지 않을 것 같다고 판단하여서 포인트까지 최대한 구매하여서 재융자를 해버렸습니다.
이자율이 가파르고 오른 상태에서 어렵게 집을 장만하시고, 이자율이 내리기만 기다리시는 분들
처음 집을 구매하여서 재융자를 안 해보신 분들 위해서 제 경험담 바탕으로 글을 적어봅니다.
막연히 이자율 싸지니 해야겠다는 것 보다 재융자를 하는 목적에 관해서 명확하게 하시면 좀 더 결정을 내리기 쉽습니다.
지금 당장 손에 들어오는 돈이 너무 적어서 월페이먼트를 줄이려는 것인지
어떻게든 은행에게 조공으로 바치는 이자 나갈 돈을 전체적으로 줄이려는 것인지
오히려 반대로 이자 더 낼 것을 각오하고서라도 더 많은 돈을 끌어오려는 캐쉬 아웃 리파이낸스인지 계획을 정하십시오.
정확한 목표가 있으면 원하는 조건이 맞을 때 재융자를 할지 말지 결정을 하기가 쉬워집니다.
제가 즐겨 이용하는 너드월렛에서 Refinance Calculator 를 제공합니다.
https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings
Original Mortgage Details 칸에 지금 가지고 있는 모기지 금액, 기간, 이율 등을 입력하시고
New Mortgagte Detail 칸에 새 이율, 클로징 비용 등의 재융자를 정보를 입력하여
월 페이먼트가 얼마나 내려갈지, 몇 년이 지나야 클로징 비용을 따라 잡을지 / Breakeven 정보가 나옵니다.
예를 들어 2020년에 30만 달러, 15년, 6% 로 모기지를 열었는데, 재융자를 받으면서 15년, 5%, 클로징 비용 만달러가 들었다고 하면..
너드월렛의 재융자 계산기를 돌려봤을 때 한달 페이먼트가 $2,532 에서 $2,174로 $358 줄어들게 되구요.
5년째 break even 이 되어 (줄어든 이자로 클로징 비용을 따라 잡는 시기) 그 이후로부터는 재융자를 한 이득이 발생한다는 것입니다.
한달에 $350 가까이 절약이 되고, 이 집에서 5년 이상 살 것 같다고 생각되시면 재융자를 하는 것이 좋다는 것입니다.
이율, Cash out amount, closing cost, 기간 등을 다양하게 넣어보면서
이 정도 내려갔을 때 하면 이렇게 절약하겠구나 대충 감을 잡고 계시면 막연하게 재융자를 하겠다고 하는 것보다 훨씬 도움이 되실 것입니다.
저는 Better.com 을 통해서 재융자를 진행하였습니다. 예전에 Amex 와 프로모션을 하여서 $2,000 / $6,000 크레딧 주고 하였는데요 지금은 그 프로모션이 없네요.
https://www.milemoa.com/bbs/board/8612655
대신 Chime 고객에게 $500 프로모션을 하고 있는 듯 합니다. 예전 Amex 프로모션에 비해서 보잘것 없는 프로모션입니당..
https://better.com/with/chimeterms
Better.com 이 아니어도 요즘은 온라인에서 모기지, 재융자 하는 회사 많으니 리뷰, 프로모션 등을 보시고 정해 놓으면 좋으실 것 같습니다.
온라인 렌더의 경우 웹사이트를 통해서 원하는 이율, 기간, 포인트 추가 구매 등 옵션을 다양하게 넣어보면서 결과를 바로바로 볼 수 있기에 편하였습니다.
1. 어느 정도 이름있고 리뷰 좋은 온라인 렌더/은행/크레딧 유니언 (better.com, rocket mortgage, PenFed)
2. 본인이 이용하는 주거래 은행 (고객 인센티브 등이 있을 수 있음)
3. 동네 근처의 로컬 은행, Credit Union, 한국분이 하는 융자서비스 등
이렇게 세군데 정도만 비교해도 어느 정도 감이 오고, 말도 안되는 이율과 클로징 비용으로 덤탱이 쓰시지는 않을 겁니다.
또한 LE (Loan Estimate)를 바탕으로 하여서 매치를 해달라고 하거나 더 좋은 조건으로 해달라고 딜을 하실 수도 있습니다.
FRED / Federal Reserve Economic Data 의 30년 모기지 이자율 평균이 되겠는데요.
그래프 보시면 느끼시겠지만 이자율 내려갈 때는 서서히 내려가다가 올라갈 때 인정사정 없이 꺾어버리는 것을 보실 수 있습니다.
15년 모기지 이율도 마찬가지 입니다. 2022년 시작하자마자 어어? 하는 순간에 이율 치솟아 버립니다.
저는 개별 주식을 하지 않아서 잘 모르지만 "발바닥에서 사서 머리에서 파는 것은 거의 불가능하니 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라" 라는 말이 있다면서요?
이자율 역시 조금만 더 조금만 더 하면서 더 내려갈 때 까지 기다리지 마시고 원하는 이자율, 페이먼트까지 내려갔다고 생각하시면 진행을 하시기를 바랍니다.
원하는 이자율보다 조금 더 높은 이율로 재융자 하게 되지만 실제 계산기로 넣어보면은 월페이먼트 그다지 크게 차이 안 날 수가 있습니다.
NAR 자료를 보면 미국가정은 평균 13년 정도 집에 머무르고 이사를 간다고 합니다.
최근 집값, 이자율, 물가가 올라서 머무는 시간은 조금 더 늘어났을 겁니다.
https://www.nar.realtor/blogs/economists-outlook/how-long-do-homeowners-stay-in-their-homes
지역마다 차이가 있기에, 사람이 지속적으로 많이 모이고 연령대가 젊으면 좀 더 일찍 이사를 가구요.
평균보다 오래 머무는 도시도 있습니다.
위에 언급한 재융자 계산기로 돌렸을때 3-4년내로 break even 된다고 하시면 위험 부담이 적고 빨리 따라잡기에 충분히 해볼 만한것 같습니다.
반대로 생각보다 이자율이 싸지지 않아서 break even 되는데 5년 혹은 그 이상이 걸린다 하시면 고민을 좀 해보셔야 되겠습니다.
저는 어쩔 수 없이 이 집 샀는데 별로 맘에 안 들어요, 곧 딴데 가려고 준비 중이에요.... 하셨는데 생각보다 이 집에서 오래 계실 수가 있구요.
저는 이 집 너무 맘에 듭니다. 은퇴할 때 까지 계속 살거에요... 하셨는데 딴 곳으로 이사를 가셔야 할 수도 있습니다.
제가 처음 집을 샀을 때 첫번째 케이스 였습니다.
집이 마음에 들지 않는 건 아니었지만 자녀가 태어나고 좀 더 큰 집으로 옮기려고 생각하고 있었는데요.
2008년 서브 프라임 모기지가 터지고 이자율이 곤두박질 쳤는데, 곧 이사 간다고 생각하고 리파이낸스를 질질 미루다가 ㅠㅜ
이사도 못가고 리파이낸스도 못하게 된 이도저도 아닌 상황이 되었습니다.
2014년에 이사갔으니 그 이후로도 5년 넘게 그 집에서 머물렀던 것인데요. 이 때 은행으로 나간 이자 생각하면 너무 아깝네요.
(어째보면 서브 프라임 경험 때문에 이번 이자율 내려갔을 때 벼르고 있다가 기회를 잘 잡은 것인지도 모르겠습니다.)
결국 5번이랑 연결이 되는 내용인데요, 본인의 상황을 잘 고려하여서 이율이 많이 내려갔고 클로징 비용이 부담이 안되시면 재융자를 고려해 보십시오.
반대로 조만간 졸업, 이직등의 큰 life event 가 있다고 할 때는 돈을 들여 재융자를 할지,
재융자를 한다고 해도 포인트를 미리 더 사서 이자율을 더 낮출 가치가 있는지 등 저울질을 잘 하셔야 하겠습니다.
으외로 많은 분들이 모기지 리캐스트에 관해서 모르고 계십니다.
https://www.milemoa.com/bbs/board/6821829#comment_6823057
https://www.milemoa.com/bbs/board/7700775#comment_7701350
https://www.milemoa.com/bbs/board/10403887#comment_10403900
리파이낸스 경우 모기지를 아예 새로 시작하기 때문에 리파이낸스 하는 시점에서부터 새 이율로, 15년/30년 다시 처음부터 갚아나게 되는 것인데요.
리캐스트는 지금 가지고 있는 모기지, 즉 이자율, 남은 상환 기간을 그대로 유지하면서 남은 원금을 바탕으로 페이먼트 / armotization을 업데이트 해 주는 것입니다.
예를 들어 30만 달러 / 6% / 15년 모기지를 열었다고 하면 원금+이자로 월 $2532를 내고 있는데요.
5년 동안 열심히 원금을 갚아서 10만 달러를 갚은 후에 은행에 리캐스트를 신청하였다고 가정을 해보겠습니다.
6% 이율을 그대로 유지하면서 20만 달러를 10년 동안에 갚아야 하니 월 페이먼트는 $2220 으로 떨어집니다.
리캐스트를 해주는 렌더/은행은 대부분 무료로 해주거나 아주 약간의 fee 만 내면 할 수 있는데요.
모기지를 오픈한지 최소 5년이 되어야 한다, 원금을 5만 달러 이상 갚아야 한다 등의 조건이 있을 수 있습니다. (리캐스트를 안 해주는 곳도 있습니다.)
그 동안 모아놓은 목돈이 있으면 리캐스트 필요 금액까지 원금을 갚는데 쓰는 것도 괜찮은 방법이 되겠습니다.
많이들 아시는 내용이지만 다달이 추가로 원금을 내면 월페이먼트는 내려가지 않지만 대신 모기지를 내는 기간이 줄어듭니다.
Bankrate 에서 제공하는 Additional Mortgage Calculator 를 써서 얼마나 절약될지 보시면 되겠는데요.
https://www.bankrate.com/mortgages/additional-mortgage-payment-calculator/
30만 달러 / 30년 / 6% 모기지가 있다고 하고, 한달에 추가로 $300씩 원금을 더 낸다고 가정하겠습니다.
기본 월 페이먼트는 $1798.65 인데 추가로 $300 더내서 페이먼트를 $2099 로 낸다고 하였을 때,
모기지 기간이 9년이 줄어들고,
전체 이자는 $347,515 - $227,814 = $119,701 / 거의 12만 달러 가까이 이자를 절약하게 됩니다.
물론 한달에 $300 더 넣는 것이 쉽지는 않습니다.
말이야 쉽지.. 고정적으로 나가는 지출이 있기에 줄인다고 줄여도 $300 만들이 어려우실 건데요.
좀 더 부담을 줄여서 한달에 $100씩 원금을 더 갚는다고 하면, 3년 11개월이나 줄어들고, $53,347의 이자를 절약하게 됩니다.
모기지 이자율이 3% 수준이었을 때는 추가로 원금 갚는 것이 아깝고 차라리 그 돈으로 투자를 해서 더 불리는 것이 좋다고 이야기 하는데요.
현재처럼 모기지 이자율이 6%+ 되는 상황이라면은 조금씩이라도 원금을 더 갚는 것이 결코 나쁘지 않은 전략이 되겠습니다.
또한 20% 까지 다운페이먼트를 안하시고 집을 장만하신 분들은 20% 원금을 채움으로써 PMI (Private Mortgage Insurance)로 나가는 돈을 절약하실 수도 있겠습니다.
* 렌더에 따라서 PMI를 없애줄 수도 있고 리파이낸스를 진행해야 없애줄 수도 있음 (Thank you 에반님)
뉴스 및 기타 파이낸스 웹사이트 통해서 이자율을 확인 하시고 흐름을 알고 있는 것이 도움이 됩니다.
초조하게 기다리면서 수시로 체크하실 필요는 없구요, 시간 날 때 한번씩 둘러보기만 하세요.
https://www.cnbc.com/real-estate/
https://www.redfin.com/todays-mortgage-rates
https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-rates/
솔까.. 운 좋게 집사서 알박아 놓고 이자율 내려갔을 때 리파이낸스 한 것이라서 노하우랄 것이 없는데요 *_*;;
언제가 될지 모르겠지만 이자율이 내려가서 재융자 하시려고 할 때 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
https://www.bankrate.com/mortgages/refinance-calculator/
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/refinance-calculator/
https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings
https://www.milemoa.com/bbs/board/10735892
https://www.milemoa.com/bbs/board/7079510
https://www.milemoa.com/bbs/board/7754927
https://www.milemoa.com/bbs/board/7788399