투자용 부동산 후기 - 엘에이 2유닛

 

일단, 집 쇼핑 하기 전에 돈부터 마련되어 있어야겠지요. 집 다운페이 마련하는 게 제일 큰 걸림돌이었어요.

 

결론부터 말하자면, 내돈 없이 100% 은행돈으로 집을 샀어요. Home Equity Line of Credit (HELOC) 과 401K 론을 받아서 자금을 마련했습니다.

 

제가 살고 있는 집이 하나 있고, 그 외에 렌탈 프라퍼티가 2개 있었어요.

살고 있는 집은 불과 1년전에 사서 에퀴티가 하나도 쌓이지가 않았네요. 아직까지도 LTV (Loan-To-Value 집값 대비 론 갚아야 할 금액 비율) 가 아직도 80%정도 입니다.

대부분의 은행은 HELOC 은 Primary residence 에 75-80% LTV 까지만 해주고 투자용 집은 안해주는 곳이 많습니다.

 

근처의 로컬 크레딧 유니온들을 하나씩 다 알아봤어요.

하나하나 다 알아보니 크레딧 유니온마다 조금씩 규정이 달라서 아주 가끔 이런 곳이 있더라고요.

크레딧유니온 A - Primary residence 에 대해서만 HELOC 을 열어주지만, LTV 100% 까지 해주네요..

크레딧유니온 B - Primary residence 외에 세컨홈, 렌탈홈 상관 없이 HELOC 해주더라고요. 단, 세컨홈, 렌탈홈은 LTV 70% 까지만.

 

그래서 지금 살고 있는 집 담보로 크레딧유니온A 에서 한도액 10만불짜리 HELOC 을 열고 (이자율 4.49%)

에전부터 갖고 있던 렌탈 프라퍼티 담보로 크레딧유니온B 에서 한도액 10만불짜리 HELOC 을 또 열었어요 (이자율 6.69%)

그리고 401K 계좌에서 5만불 론 꺼냈고요.

그러니까 최대 25만불의 자금이 즉시 동원 가능한 상태가 되었내요.

 

Pre-approval 을 받아보고 집 구입후 들어갈 수리비용 등등 고려하니까 max 80만불정도 까지의 집을 살 수 있겠더라고요.

 

 

이미 렌트주고 있는 집이 두개 있었는데, 렌트 하다보니 배운게 있어요.

좋은동네 집은 절대 렌트줘서 수지맞을 수가 없다는 거.

그래서 엘에이의 사우스센트럴 이라고 부르는 지역 위주로 집을 알아봤어요. 수익이 얼마나 날지 계산해보는게 제일 중요하지요. 그래서 구글 Sheet 에 수익률 계산기를 직접 만들었습니다. 집값, 이자율, 예상 렌트수입등을 넣으면 매달 얼마가 남고 CAP 은 얼마 등등 계산해주는 걸 만들어서, Redfin.com 에서 보이는 집마다 다 여기에 숫자 넣고 돌려봤어요. 노란색으로 표시한 칸은 입력 넣는 칸이고, 나머지 칸들은 입력에 따라 계산된 값이예요. 그중에 중요한 칸은 초록색으로 표시한 거고요.

 

 

예상 렌트수익은 Zillow.com 에서 주변에 렌트 나온 집중 방갯수 같은 집이 얼마에 나와 있는지 참고하고, rent zestimate 참고하면 추정할 수 있고요.

이자율은 투자용 집은 내가 실거주할 집보다 넉넉잡고 1%정도는 더 높여서 계산해야 하겠더라고요 (현재 시세가 30년 fixed 가 3.75%라면 투자용집은 4.75%라고 가정)

그렇게 찾아보던 중, 60만불 초반대의 듀플렉스 (2유닛) 를 하나 발견합니다.

각각의 유닛이 4베드/2바쓰 라서 각각 2600불씩 = 합해서 5200불 렌트수입이 들어올 거 같더라고요. 모기지+세금+보험이 매달 3천불씩 나간다고 치면 월 2천불정도 수익이 나겠네요?

그래서 이거 오퍼 넣었습니다.

 

에스크로 과정은 크게 어려운 건 없었어요.

융자를 진행 하다가, 융자 브로커가 마음에 안들어서 부동산 에이전트가 소개해준 브로커로 급하게 갈아타느라 시간이 좀 빠듯한거 말고는, 부동산 에이전트가 빠릿빠릿 하게 잘 해줘서 무사히 에스크로 끝냈습니다.

 

운이 좋았던 거는 2유닛이 모두 에스크로 끝나는 시점에 집이 비어있었어요. 한 집은 에스크로 들어가기 직전에 이사 나갔고, 다른 집은 렌트를 안내서 집주인이 강제퇴거 (eviction) 시켰더라고요.

 

에스크로 끝난 시점에 집 상태는 아주 엉망였습니다. 카펫은 아주 시커멓게 거의 썩은거같은 모양이었고, 벽은 얼룩덜룩 지저분하고, 키친 캐비넷과 카운터탑은 차마 내손으로 만지고 싶지 않을 정도로 지저분하게 사용했고요, 방마다 하도 담배들을 피워서 벽에 싯누렇게 니코틴이 끼어있고요, 천장에 달려 있는 팬에는 아주 시커먼 먼지 덩어리들로 덮혀 있고요, 블라인드는 다 부서져 있었습니다.

 

부동산 에이전트가 소개해준 한인 집 수리업체를 통해 2유닛 합쳐서 2만5천불에 집을 고쳤습니다.

- 바닥은 라미네이트로 깔끔하게 새로 깔고요.

- 벽과 천장 페인트 새로 칠했고요.

- 키친 캐비넷 세제로 박박 닦은 후 페인트 하니까 완전 새거같아지네요? 그리고 키친캐비넷 안쪽 바닥 옆면 등등은 새 나무 사서 새로 했습니다.

 

집 구입을 마치고, 돈 들여서 깨끗하게 수리도 끝내고 나니 문제가 생겼어요.

 

테넌트 구한다고 광고 내기 시작한지 며칠 후, 별 일 없는지 퇴근 후 들렀다가 깜짝놀랐습니다. 집으로 들어가기 위한 바깥 문에 모두 제가 채워놓은 자물쇄가 모르는 자물쇄로 바뀌어 있고 (그래서 제가 들어갈 수 없고) 마당에 제가 모르는 차가 파킹되어 있는 겁니다. 그리고 집 창문에 For rent 라는 간판과 함께 제가 모르는 어느 회사이름과 전화번호가 써 있어요. 자물쇄 때문에 들어갈 수도 없으니 그날은 일단 돌아왔고 다음날 다시 가봤습니다.

 

다음날이 되니, 어느 가드너가 와서 가드닝을 하고 있는 거예요. (그래서 다행히 바깥 문은 열려 있네요) 그래서 그 가드너에게 누가 널 불렀냐고 물었습니다. 그랬더니 이 집 주인이 불렀답니다. 이집 주인은 난데 난 널 부른적이 없어 라고 하니까, 그럼 저 집 안에 사는 사람은 누구냐고 합니다. 그래서 그 집 문을 두드렸습니다. 문 절대 안열어주더라고요. 아무튼 내가 이집 주인이고 넌 왜 여기 들어가 살고 있는거냐 물으니, 자기는 정당하게 계약하고 렍트 내고 들어왔다고 계약서랑 영수증을 보여줍니다. 그래서 너 자물쇄 빨리 원래것으로 바꿔놔 하니까, 자기 안전을 위해 절대 그렇게 할수 없답니다. 그래서 락스미스 불러서 자물쇄 다 부수고, 새로 산 자물쇄를 채워놨습니다. 혹시 모를 법적인 문제가 생길까봐, 열쇄 카피를 걔네들한테 줄 수밖에 없었고요 (캘리포니아 법이 그렇습니다. 무단점유자라도 일단 무단 점유 해버린 상태면 집주인이 자물쇄 바꿀 경우 키를 내줘야 합니다).

 

또 그 다음날, 광고보고 저에게 연락 온 사람들에게 집을 보여주기로 한 날입니다. 한 유닛은 무단점유 되어 버려서 어쩔수 없지만 나머지 유닛이라도 렌트를 줘야하니 그 멀쩡한 유닛만 보여주려고 했습니다. 약속시간에 집 앞에 가보니... 집 구경하러 사람들은 와서 기다리는데, 바깥 문에 또 어제 내가 새로 채워논 자물쇄는 없어지고 이놈들이 새 자물쇄를 채워논 겁니다. 내가 집주인인데 내가 내집에 들어갈 수가 없는 상황이에요. 결국 집 보러 온 손님들은 모두 허탕치고 가고, 저는 집 보러온 사람들 앞에서 집 대문을 못열어서 못들어가는 개망신을 당했습니다. 화가 나더라고요.

 

경찰에 전화 했습니다. 제가 미국생활 하면서 경찰에 전화 해본건 처음인데, 이거 완전 매리엇 커스터머서비스 뺨치는 곳입니다.

- 911에 전화 하면 제일 먼저 life threatening 상황이냐고 묻네요. 아니라고 했습니다. 그러니 로컬 경찰서에 전화하라고 하고 그냥 끊습니다.

- 로칼 경찰서에 전화 합니다. 자동응답기가 받고 1번, 2번... 선택하라고 하는 끝이 없는 뺑뺑이를 돌립니다. 이렇게 화나게 만들어진 자동응답 뺑뺑이는 처음입니다. 한 40-50분 뺑뺑이 돈 후에 간신히! 오퍼레이터랑 얘기하는 옵션이 나옵니다. 그거 선택하니, 지금 모든 오퍼레이터가 바쁘니 음성메세지 남기겠냐고 묻습니다. 1번 눌러서 음성메세지 남기는 데로 가니까? 메일박스가 Full 이라고 하면서 전화가 끊어집니다. 와우! 미쳐버리겠네요. 다시 전화합니다. 40-50분 걸려서 또 똑같은 결과.

- 경찰서에 직접 운전해서 찾아갔습니다. 문열고 들어가니 창구에 홈리스같이 생긴 분들 한 20명 서 있네요. 줄서서 기다리다가 자초지종을 설명 했습니다. 그랬더니 전화를 걸지 왜 왔냐고 합니다. 그래서 전화 걸어도 안받는다 했더니 그럼 여기다 걸어보라고 하면서 종이에 전화번호 하나를 써 줍니다. 다른 번호네요.

- 새로 준 번호로 전화를 겁니다. 이번엔 자동응답 기계가 아니라 그냥 계속 기다리게 하네요. 한 30분 기다리니 사람이 받습니다. 와우! 그래서 상황 설명을 했습니다. 그러니까 경찰 보내줄테니 기다리라고 합니다.

- 한 1시간 반 기다리니 경찰이 왔습니다. 와 반갑네요.

 

경찰이 얘네들이 새로 채워놓은 자물쇄는 모두 부숴서 열어 줬습니다. 그런데 아무리 애네가 불법점거 하고 있어도 쫓아내줄 수는 없다고 하네요. 그게 캘리포니아 법이랍니다. 아무리 무단점거 라고 해도 일단 들어와서 살고 있으면, 경찰이 쫓아낼 순 없고 변호사 사서 법원에서 강제퇴거 (eviction) 명령을 받아야만 쫓아낼 수 있다고 합니다. 경찰이 해줄 수 있는건, 얘네들한테 다시는 자물쇄 채워서 집주인이 못들어오게 막지 말아라 라고 경고만 할 뿐이었습니다. 그나마 다행인건 그 이후론, 얘네들이 다시는 바깥 철문에 자물쇄 채워놓진 않더라고요.

 

 

경찰이, 자기들이 갖고 있는 bolt cutter 로는 그 큰 자물쇄를 부술 수 없다고 소방관을 불러다가 자물쇄를 부숴주는 사진입니다.

경찰 부르면서 중요한걸 배웠는데, 중산층 거주지역에선 조금만 무슨 일 있어도 금방 달려오는 경찰이, 저소득층 거주지역에선 일이 너무 바빠서 그런지, 경찰 인원이 부족해서 그런지 경찰 도움을 받기가 참 어렵다는 겁니다. 미국에 평생 살아도 중산층 지역에서만 살다보면 저소득층 지역의 현실은 모르고 살 거 같아요.

 

자물쇄 채워져서 못들어가고 무단점유자와 언성 높이고, 경찰 왔다 가고 하는 소동이 벌어지고 난 뒤, 경찰이 돌아가고 나서 제가 길가에 멍하니 서 있는데, 옆 건물에 사는 어느 흑인 아저씨가 와서 말을 겁니다. 무슨 일이냐고, 그래서 이러저러한 일이고 내집인데 저 사람들이 무단점유 하고 있다 하니, 이 아저씨가 다음에 자기가 도울 수 있는게 있으면 꼭 도와주고 싶다고 하네요. 그러면서 자기 전화번호를 알려줍니다. 그러면서 꼭 꼭 자기 도움 필요하면 자기를 부르라고 당부하네요. 알았다고 하니, 그래도 마음이 안놓이는지 나보고 잠깐 이쪽으로 오래요. 그래서 엥? 왜? 했지만 굳이 싫다고 하면 기분 상할 거 같애서 오라는 데로 쫓아가봤어요. 그랬더니 자기 차 있는데로 데려가네요. 그러더니 자기 차 뒷문을 열고 바닥에서 구두상자 하나를 집어듭니다. 그리고 그 구두상자 뚜껑을 살짝 열어서 저에게 보여주는데..... 헉!! 권총입니다. 그걸 보여주면서 자기 도움이 필요하면 꼭 도와줄테니 연락 달라는 말을 다시한번 하네요. 아 이런게 험악한 동네에서 살아가는 방식인가봐요.

 

아무튼, 변호사 사서 법원에서 강제퇴거 명령을 받아 내서, 결국은 강제퇴거 시켰습니다. 2달 넘게 걸렸고, 변호사비+법원 비용이 한 800불쯤 들었네요 (생각보다는 많이 안들었어요) 그런데 그보다 그 기간동안 받지 못한 렌트가 더 큰 손실어었지요.

 

결국 강제퇴거 스케줄이 잡혔고, sheriff department 는 강제퇴거 전에 또 무단점유자들에게 노티스를 줬습니다. 그리고 나서 강제퇴거를 하는 날.

 

2달이 넘게 무단점유 하고 있던 일가족을 쫓아내려고 sheriff officer 들이 그 집에 들이닥쳤는데...

그동안 무단점유 하고 있던 무단점유자 일가족은 이틀전에 이사갔다고 하고,

그 무단점유자가 집주인인 척 하고, 3개의 방을 따로따로 서브리스를 줘서 처음보는 사람들이 방마다 살고 있는 겁니다.

물어보니 각각 방 하나당 디파짓 600+렌트 800씩 내고 며칠전 이사 들어와서 살고 있다는 거예요. 자기는 나한테 렌트 한푼도 안내고 살았으면서, 애꿎은 피해자들에게 방3개 합쳐서 4,200불 챙겨서 날라버린 겁니다. 피해자들은 어린아이가 있는 젊은 커플, 어린아이가 있는 싱글맘 등등이네요. sheriff officer 가 자초지종을 설명하고 너희들은 이제 당장 나가야 된다 하니까, 펑펑 울기 시작합니다. 아 진짜 마음이 아프네요. 보니까 가구들도 다 새로 산거예요.

 

이사람들이 이사짐 챙길 시간을 하루만 달라고 해서 고민을 좀 하다가 하루 시간을 주기로 했습니다. 그리고 나서 변호사하고 통화하고 부동산 에이전트하고 통화하니 하나같이, 절대 그러면 안된다 당장 내보냈어야 한다고 하네요. 강제퇴거 집행이 이루어진 후, 제가 허락해서 하루 더 살게 해줬다가 그들이 다음날 약속대로 안나가고 버팅기면 그 모든 절차를 다시 시작해야 할수도 있다는 거예요. 그런데 그렇게 하기엔 너무 마음이 아프죠. 아무튼간에 다행히도 그사람들은 다음날 약속시간이 되니 짐 전부 빼고 약속대로 나갔네요.