최근 이율이 좋아 모기지 관련한 글들도 많이 올라오고 몇년전에 썼던 모기지 관련 글에 개인 쪽지도 받아 이번에 리파이낸스한 후기를 올려봅니다. 저 보다 고수님들이 많으시기때문에 이건 그냥 후기 정도의 글이고 너무 믿지는 마셔요. 그림이 하나도 없는 줄글이라 왠지 무풀글이 될 것 같지만 그래도 올려봐요.
1. 리파이낸스를 하면 얼마나 이득이 될까?
가장 중요하면서도 첫번째로 생각해봐야 하는 질문인데요, 그냥 ballpark 숫자 정도만 알려면 nerdwallet의 mortgage refinance calculator가 가장 쉽고 좋은 것 같아요.
최소 몇 년 동안 이 집에서 더 살건지, 이율, 예상 클로징 비용등을 넣으면 아주 간단하게 나와요.
이 계산기의 좋은 점이 내가 원하는 이율을 정할 수 있기 때문에 뒤집에서 목표하는 이율로 정해두어도 되요. 예를 들어 5년을 더 살건데 이득이 되려면 3%를 목표로 해야할지, 2.75%를 목표로 해야할지 계산기를 써서 알아보고 아직 시장이 그 이율에 다다르지 않았다면 그냥 1번에서 더 이상 시간 소비하지 않고 그만두어도 되죠.
가끔 생각날때 체크하면서 이율이 내가 원하는데에 가까워져가면 2번으로 넘어갑니다.
2. 시장 조사
이 일을 시작하기 전에 저는 이 모든 과정에서 6시간 이상을 쓰지 않기로 생각했어요. 그 이상 어차피 써봤자 더 좋은 결과가 나올 것 같지도 않고 더 에너지를 쓰기 싫었거든요. 왜냐하면 렌더가 상당히 많고 다들 3.125에 준다는데 갑자기 나 2.5에 줄게 이런데가 있을거라고 생각을 전혀 하지 않았기 때문에 그냥 비슷비슷하게 나오면 그나마 싼 곳에서 싸게 클로징 하자 (적은 노력으로), 이게 저의 생각이었어요.
개인적으로 저는 리파이낸스는 프로세싱이 몇일 더 늦어지더라도 큰 상관이 없기 때문에 그냥 싼 곳에서 구하면 장땡인 것 같아요. 뭐 문제가 생겨서 다른 렌더를 구해야해도 내가 원하는 집을 날리는건 아니니깐요. 인터넷, 로컬 크레딧 유니언, 큰 은행 등 여러군데 알아보면 되는데요, 일단 이 과정에서 꽤 괜찮은 곳에서 Loan estimate (LE)를 받는게 중요한 것 같아요. 왜냐하면 이제 이 LE를 가지고 비교도 하고 다른 곳에서 더 좋은 오퍼도 받고 또 그 LE로 다시 또 매치를 하고.. 마치 차 살때 OTD quote를 받고 돌리는것처럼 할 수 있기 때문이에요.
그리고 저는 노 포인트로 알아봤어요. 그래야 클로징 코스트를 그나마 apple-to-apple로 비교하기 쉬워서요. 나중에 이자를 낮추고 싶으면 그냥 포인트를 추가하면 되기때문에 별 문제가 아니에요.
인터넷 회사 중에서는 better라는 곳이 하드풀 없이 LE를 나쁘지 않은 이율로 주더라고요. 하드풀이 싫으신 분들은 여기서 LE를 받고 다른 렌더들에게 물어보면 되는 것 같아요. 저는 그냥 어차피 리파이낸스를 할거라고 생각했기 때문에 그냥 하드풀을 8-10군데 정도 날렸습니다. 큰 은행, 로컬 크레딧 유니언, 인터넷 회사 1-2군데 정도로요.
인터넷 회사들 (특히 모기지 브로커) 들이 조금 짜증나요. 전화 엄청 와요. 그래서 차 살때처럼 burner phone 번호와 이메일을 먼저 확보하세요. 구글 보이스 같은거로요. 그리고 그 구글 보이스를 자동으로 보이스메일로 가게끔 설정합니다. 그리고 이메일이나 문자로 론 금액과 텀의 노 포인트 LE를 달라고 한 줄 만 보내면 됩니다. 차 살때랑 똑같이 OTD 안주고 일단 오라고 하는것처럼 일단 전화하자고 하는 애들 있어요. 그냥 저는 시간 쓰기 아까워서 무시했구요 어차피 렌더는 엄청 많으니깐요.
3. 비교
저는 처음에 better에서 받았던 이율이 15년에 3.25였어요. 체이스에 론이 있었는데 3.625를 부르길래 그냥 더 이상 물어보지도 않았고요, 로컬 크레딧유니언이 보통 3.125, 3.25 정도더라고요. 그러다가 정말 정말 작은 (브랜치가 2개뿐인) 로컬 크레딧 유니언에서 3.0을 받았어요.
여기가 클로징피가 조금 높았기 때문에 3.125를 불렀던 두 군데에 3.0에서 받았던 LE를 보내고 매치가 되는지 물어봅니다.
포인트를 없이 받았기 때문에 결국 렌더마다 차이가 나는건 Section A와 B정도 입니다. Section C - Services You Can Shop For는 같다고 생각하시면 되요. Section E-H는 얼마 안되니까 무시할게요.
- Section A: 일단 여기는 제 생각에는 네고하는 룸이 충분히 있습니다. 포인트를 넣으시면 여기에 포인트를 보실거에요. 하지만 노포인트로 LE를 받으셨으니 없겠죠?
그 다음에는 Loan Origination Fee, Processing Fee.... 등 여러가지 이름으로 불리는 렌더가 받는 수수료가 있습니다. 제 생각에는 모기지를 나중에 다시 되팔기때문에 (대부분) 그 모기지에서 오는 마진 + 이 수수료가 렌더의 이익이거든요. 그래서 만약 저를 유치해야 한다면 이 부분을 좀 깎아줄 수 있는거에요. 렌더마다 이 Fee가 없는곳이 있습니다.
- Section B: 여기는 네고가 잘 안되는 것 같아요. 심지어 Fee도 천차 만별이죠. Appraisal fee, credit report fee, flood certificaiton...
- Section C: 아까 말했듯이 (거의) 여기는 같다고 생각하시면 되요. 음, 받아본 LE마다 다 다르다고요?
일단 말 그래도 렌더가 추천하는 곳을 꼭 이용하지 않으셔도 되기때문에 어떤 렌더는 insurance가 500불인데 어떤 렌더는 450불이라고 부르는 경우가 생깁니다.
하지만 결국 내가 원하는 title company에서 insurance를 받으라고 제가 *요구* 한다면 그 비용은 같아지겠죠.
여기서 좀 더 savyy하게 가시려면 여기에 필요한 것들을 직접 찾아보셔도 되요. 싸고 원하시는 곳을 찾아서 나중에 렌더에게 나는 여기서 하겠다고 해도 됩니다.
가끔 어떤 렌더는 타이틀 회사에서 해야하는 일을 자기들이 해버리고 그 fee를 안받는 경우가 있어요. 제 생각에는 그 정도만 좀 다른 점이지 그 외에는 항목만 같으면 거의 같다고 생각하면 될 것 같아요.
아무튼 대충 훑어보시고 결국 내가 최종 내야할 클로징피의 대략적인 계산이 끝나면 대략 렌더를 4-5개로 추리실 수 있을 거에요.
4. 노력
여기서부터는 하는 만큼 아끼실 수 있는 것 같아요. 일단 받았던 LE를 가지고 보내면서 서로 좀 경쟁을 시키는건데요, 저는 가장 이율이 낮은 LE를 가지고 가장 클로징 피가 싼 곳에서 매치 받는걸 목표로 하는게 좋은 것 같아요. 왜냐하면 클로징이 아무리 싸더라도 이자가 비싸면 그 차이에 따라 다르지만 보통 더 내는 이자때문에 역전될 수 있으니깐요.
반대로 말하면 이게 가장 힘들어요. 아까 말했듯이 section A는 어느정도 룸이 있는데 이율을 0.125 더 싸게 받는건 다른 이야기니깐요.
저 같은 경우에는 3.125를 줬던 두 렌더 중 한 군데서 3.0 LE를 매치해 줬어요. 학교 크레딧 유니언이었고요, 여러 프로모션 (프리미엄 체킹을 만들면 리베이트 주기 등)들을 추가로 받을 수 있었어요.
5. 끝(?)
이제 다 된 것 같지만 아직 section C가 남았죠. 저 같은 경우는 타이틀 회사를 구해야 했어요. 예전에 우리 집을 해 준 곳과 몇 군데 이메일을 보내서 렌더가 말했던 곳 보다 약 200불 싼 곳을 찾았어요. 200불 그냥 별 거 아닌 것 같지만 조금의 노력으로 아꼈으니 그건 잘한거죠? 모기지 오피서에게 나는 그 타이틀 회사랑 일하고 싶으니 거기다가 오더를 하라고 이야기를 하면 이제 끝난 겁니다.
그 이후에는 뭐 보내달라는거 보내주고, 싸인하고... 요새는 다 인터넷으로 하니깐요. 로컬 크레딧 유니언이었지만 얼굴 한번 안보고 끝냈네요. 클로징 날 3일 후에 체이스에서론이 payoff 됐다고 축하한다고 메일이 왔더라고요. 하하.. 진짜 payoff였으면 좋겠지만 그건 아니니깐요 ㅜㅜ
6. 결론
저는 30년을 15년으로 줄였어요. 2년전에 론을 받았는데 그땐 15년이 너무 힘들 것 같았거든요. 아무튼 대충 계산을 해보니 제가 아끼는 이자만큼의 비용 * 4개월이 클로징 코스트로 떨어지더라고요. 결국 저 같은 경우는 no brainer 였어요.
모두 좋은 결과 있으시길 바랄게요.