작년 부터 여기 올라오는 리파이 글들을 많이 읽어보고 주변에 친한 리얼터들과도 상의해서 리파이를 진행했습니다. 많이 정보를 수집했다고 생각했는데 막상 닥쳐 보니 리파이는 정말 정글이더군요. 물론 저보다 훨씬 무난하게 리파이 하신 분들도 많으시겠지만 저의 고생한 경험이 도움이 될까 싶어서 글 남겨 봅니다. 아무 생각없이 잘 되겠거니 하고 있다가 당하는 것보다 이런일도 있을 수 있다는 걸 염두해 두시고 대응하시면 좋을 것 같습니다.
1. 리파이 절차는 집 사는 절차와 많이 다릅니다.
집 사는 것은 파는 사람도 사는 사람도 일을 빨리 진행하고 싶어하기 때문에 웬만해서는 번갯불에 콩구워 먹듯 진행이 됩니다. 리파이는 이미 집을 가지고 있는 상황이기 때문에 그런 제약이 없어요. 지금 같이 리파이 많이 해서 론 회사가 바쁘고 정신 없을 경우에는 과정이 진짜로 길어질 수 있습니다. 저는 5개월 걸렸어요. 거의 반년이죠. 리파이 해서 월 페이먼트가 $400 가량 줄어들었는데 그걸 5개월째 내고 있으려니까 답답하더군요. 큰 회사 온라인 회사 일수록 일이 더딘것 같습니다. 론 오피서와 연락도 쉽지 않고요. 기간이 길어진것이 제 잘못이 아니기에 레잇 락 연장등 드는 비용은 모기지 회사에서 부담하긴 합니다만 저 같은 경우는 기간이 길어지니까 크레딧 풀도 다시 해야 되더군요. 되도록이면 온라인 큰 회사를 피하시라고 권해 드리고 싶습니다.
2. 이자율의 진실
리파이 하면서 가장 중요한 것은 얼마나 낮은 이율을 받을 수 있느냐는 것입니다. 그리고 많은 분들이 아시다 시피 포인트 사서 이자율을 낮추는 것은 요즘 같은 때에 의미가 별로 없죠. 저도 0 포인트에 최저 이자율을 찾아서 론 샤핑을 했습니다. 클로징때 돈을 내지 않고 론도 늘지 않는 방향으로요. 그런데 제가 몰랐던 것은 론회사들이 PMI를 조정해서도 이자율을 변동 시키는 것을 알게 되었습니다. 제가 온라인 론 회사랑 진행하다가 너무 일처리가 더디고 실수가 잦아서 친분이 있는 론 오피서에게 요즘 레잇이 어떠냐고 물었더니 0.25%나 낮은 이율을 부르더군요. 깜짝 놀라서 Loan estimate을 받아서 꼼꼼히 확인해 보니 PMI가 $50은 더 나오더군요. PMI가 너무 높다고 했더니 그러면 PMI - $25해줄테니 이율 +0.125는 어떻겠냐고 하더라고요. 결국 둘의 상관관계를 따져보니 원래 론회사의 오퍼랑 다르지 않다는 걸 알게 되서 원래대로 진행했습니다.
3. Property Tax
Single Family Home이나 이미 establish가 잘된 콘도의 경우에는 문제가 없겠지만 newly established 된 콘도의 경우에 론회사에서 세금을 제대로 계산하지 못하는 경우가 있습니다. 보통 Bill을 보내달라고 하는데 저희집은 Bill이 6개 유닛 전체에게 부과되기 때문에 그것만 봐서는 알수가 없습니다. 리파이 estimate 처음에 어마어마한 금액을 escrow로 책정하더군요. 아무리 이메일로 설명을 해도 정정을 못하길래 결국에는 전화를 겨우 연결해서 직접 일일히 고치는 과정을 같이 했습니다. 이전 론회사도 계산을 이상하게 해서 꽤 많은 금액을 escrow로 가져가서 집 산이후로 강제 저축을 당하고 있었는데 이번엔 에러가 너무 천문학적이라서 황당하더군요. 그것 고친것 만으로도 리파이하면서 monthly가 많이 좋아졌네요. 론회사 두군데서 이렇게 Tax를 엉망으로 하는걸 보면 신경써서 보셔야 할 것 같습니다. 처음에 집살때는 몰라서 확인을 안했던 것 같아요. (지금 제 escrow에 $7000이 축적되어 있습니다 ㅠㅠ 그걸 작년 장에 투자했더라면 ㅠㅠㅠㅠ)
4. Closing 날짜만 네번째
첫키스만 50번째도 아니고 클로징 날짜를 세번 변경해서 4번째 클로징을 했습니다. 서류상에서는 아무런 문제가 없었고요 실질적으로도 아무런 문제가 없었는데 론회사의 무능이었습니다. 첫번째 클로징날 아침에 Notary에게 연락이 오더군요. 오늘 클로징이라 내가 너를 방문하기로 되어 있는데 내가 아직 론회사로 부터 서류를 못받았다. 받으면 내가 갈 터인데 지금 까지 안보낸 것으로 보아 시간에 맞추기는 힘들것 같다. 그리고 솔직하게 말하는데 오늘 안에 서류 안올것 같다. 너 XXXX 회사랑 리파이 하고 있지? 그 회사 이런게 한두번이 아니다.
결국 그 노터리 말대로 그날 클로징 못했습니다. 그리고 나서 다시 날짜를 잡더군요. 크리스마스 3일 전으로요. 그때 저도 휴가고 다들 일 안하는 분위기였는데 과연 클로징이 될까 싶었습니다. 결국 또 안되었습니다. 그리고 론회사 직원들도 휴가를 갔는지 연락도 안되더군요. 일주일후에 음성 남기고 이메일 쓴거에 답신이 와서는 12월 31일에 클로징을 하자고 하더군요. 제 휴가지 근처에 노터리를 찾아주겠다고 합니다. 역시나 그날도 아무런 말 없이 지나갔습니다. 그리고 1월이 되어서 다시 날짜를 잡았습니다. 당일날까지 이번에는 Notary info도 가르쳐 주지 않더라고요. 당일날 역시 이게 클로징이 되는건가 싶었는데 2시간 전에 노터리에게 연락이 와서 찾아오겠다고 하더군요. 원래는 Closing Disclosure를 3일 전에 보내주고 Notary정보도 보내줘야 하는데 2일전에도 CD를 안보내줘서 제가 요청을 했고 Notary정보는 주지도 않았습니다. - 정말 이렇게 멍멍이판으로 일처리를 하고도 월급을 받고 회사가 영업을 하는게 놀라울 따름입니다.
5. Appraisal Waiver
코로나가 터지고 저희 동네 집값이 많이 올랐습니다. 론 샤핑 할때 어떤 론 회사는 Appraisal해라 하면 +100k나온다고 하더군요. 제가 아는 이동네 리얼터도 개인적으로 지역 Analysis를 해주더니 그정도 나올거라고 하더군요. 그런데 저는 소심해서 Appraisal Waiver해줄터니 home value 를 +50해 준다고 하는곳이랑 리파이를 하기로 했습니다. 비용도 아끼고 Appraisal결과에 따른 risk를지고 싶지 않았기 때문입니다. 그런데 리파이가 길어지다보니 집값이 좀 떨어졌나 봅니다. 론회사에서 상의도 없이 Appraisal을 신청해 버리더군요. 그 결과 +5k 로 home value가 나왔습니다. 당장 PMI가 타격이 크더군요. 정말 어이가 없었습니다. 이건 자기네도 자기네 잘못이라고 인정 하더군요. 그러면서도 이 론을 진행시키려면 시스템상 appraisal을 할수 밖에 없다고 하면서 드랍을 하겠냐고 하더군요.
6. Walk Out
집 살때와 다른 점은 리파이 할 때는 언제든 Walk out을 할수 있다는 점입니다. 클로징 사인 한 후에도 72시간 이내로 취소할 수 있고요. 물론 중간에 Walk out을 하면 론회사로써는 그간 들였던 인건비등으로 타격이 큽니다. 저도 위의 경험을 하면서 Walk out을 하고 싶은 충동을 여러번 느꼈습니다. 실제로 다른 회사 연락해서 Loan Estimate도 받아보고요. 그런데 아무리 다른 회사 레잇이 같거나 조금더 좋다고 하더라도 Sink in cost를 계산해 보면 쉽게 옮기기가 힘들더라고요. Application fee $500 에 Appraisal $500인데 이 $1000을 recoup하려면 웬만큼 레잇이 좋지 않고서는 오래 걸립니다. 나도 타격이 있지만 xx 같은 론 회사는 더 큰 타격이 있을 터이니 어디 한번 혼나봐라 라는 생각이 불쑥 불쑥 올라올 때도 있었지만 꾹꾹 다스리고 경제적인 결정을 하기로 했습니다.
7. Small Win
이 론 회사랑 하기로 한 이유중에 하나는 처음 application을 할때 특정 기간 이내로 application을 완료하면 application fee를 waive해준다는 오퍼를 받았기 때문입니다. 물론 Closing때 돌려주는 것이라서 선금은 지불해야 하는 것이었고요. 그런데 Closing Disclosure를 찬찬히 읽어보니 $500 application fee를 돌려주는 것이 포함이 안되어 있더군요. 큰 온라인 회사라 저에게 offer를 준 사람이 저의 loan originator도 loan processor도 아니었고 아무리 offer를 포워딩하고 요청을 해도 계속 씹히더군요. 그래서 결국 loan originator를 전화 연결을 가까스로 해서 담판을 지었습니다. application fee waiver를 honor해주지 않으면 론 클로징 안하겠다고요. 또한 그들이 인정했듯이 안하기로 했던 Appraisal을 진행시킨것은 그들의 잘못이니까 최소 Appraisal fee는 그들이 부담해야 한다고 생각한다고요. 솔직히 이게 받아 들여 질지 몰랐지만 믿져야 본전이다고 해서 밀어 부쳤습니다. 2주 넘게 걸려서 연락이 왔습니다. lender credit으로 돌려 주겠다고요. 그래서 결국 받아냈네요.
8. 결론
레잇 잘주기로 유명한 인터넷 론 회사들... 레잇은 괜찮게 줍니다. 30 year fixed, loan to value >80% 에 3.0%로 시작했고 이들이 엄청 설득해서 open으로 진행해서 결국 2.875%로 리파이 했습니다. 0 포인트고요. 근데 연락 어려운 온라인 회사 진짜 5개월동안 너무 정신적으로 피폐했습니다. 결국 따지고 보면 레잇 잘주고 못주고는 결국 론회사 능력이 아닌것 같습니다. 레잇, 클로징 피, 전체 론금액의 변동, PMI등 론회사들이 늘이고 줄이면서 좋아보이게 할 수 있는 것들이 많아서 결국은 일을 신속하게 잘 하고 연락하기 쉬운 론 오피서를 정해서 매일 매일 변하는 모기지 시장에 운때가 잘 맞으면 그게 최선인것 같습니다. 리파이는 집사는 것과 달리 정말 무한의 시간과 인내가 들어갈 수있으니 기대치를 낮추시고 직접 따져보고 푸시 해서 과정을 관리하시라고 말씀드리고 싶습니다.