업데이트 5:
결국 얼마전에 원글의 2번집으로 클로징을 했습니다. 구매가격은 $48만 좀 안 되는 가격이여서 싸진 않지만 그렇다고 터무니 없게 비싸게 산 느낌은 없습니다. 마일모아 분들께 많은 도움을 받아 감사하는 마음에 업뎃 합니다. 다른 분들은 저희보다 더 좋은 가격으로 더 좋은 집들 성공하시길 바랍니다.
업데이트 4:
업데이트 하고 많은 도움 받은지 거의 한 달이 되었습니다.
덕분에 밑에 유닛 2군데 다 주인이 저희 오퍼를 받아 주셨습니다.
1. 2베드, Luxurious renovation, $630K: 가보면 좋습니다. 냉장고나 오븐도 다 이탈리안이고 전기 등 다 싹 고쳐 그냥 들어가서 살고 싶을 정도입니다. 다만 비쌉니다. 이 집 주인은 저희 빌딩 유닛 몇 개를 사서 좋게 고치고 파는 사람 같습니다. 비슷한 집이 사고 팔리는 것을 몇 번 봤습니다. 다만 요즘 마켓이 안 좋아 1년 반 사이에 $150K 내렸습니다. 오늘 가 봤는데 사람들이 많이 오고 관심이 많은 듯했습니다.
2. 2베드, renovation required, $500K ($480K까지 내려간다고 들었습니다): 관리는 잘 되어 있지만, 집이 오래돼서 부엌과 화장실을 고쳐야 합니다. 고치는 데 얼마 드는지는 아직 알아보지 않았습니다. 리얼터를 통하지 않고 주인이 직접 파는 듯합니다.
지난 달 초에 밑에 3번 유닛에서 고생한 후
저희는 사람들과 흥정하는 것이 성격에 안 맞는다고 느껴서
이미 리모델링 된 1번에 집중을 많이 했습니다.
또 이 집에서 맨하탄도 보이고 집 구조도 조금 더 좋아서
마음에 들었습니다. 가격도 괜찮게 해주었습니다.
문제는 홈인스펙션 후 인스펙터가
electrical system work를 unlicensed한 사람이 퍼밋 없이 한 거 같다고
저희에게 (리포트에는 안 쓰고) 알려주었습니다.
Electric panel에 전선 연결도 문제가 있고,
slot도 하나가 비고,
또 한 벽에 있는 컨센트 다 (2개) 전기가 안 들어옵니다.
거기에 목욕탕에는 Exhaust vent가 있어야 되는데 타일로 다 커버 되었네요. 이는 뉴욕 빌딩코드 violation이라고 합니다.
리포트 받고 이런 것들을 주인에게 고쳐 달라고 하니
저희에게 견적을 받아 오래요..
그래서 열심히 전화를 돌렸습니다.
전화한 사람들 대부분 electrical system은 큰 문제가 있을 수 있
다고 인스펙션이 필요하다고 합니다.
인스펙션만 $700...
가장 큰 문제가 퍼밋이 필요한데 파일을 안 했으면
나중에 불이 나거나 문제가 생겼을 때 보험에서 커버를 안 해줄 수도 있고
이 집을 팔 때 문제가 생긴다네요.
퍼밋을 다시 받으려면 벽을 다 뜯어야 될수도 있다고 합니다.
변호사와 얘기도 해보고 고민하다 인스펙션은 해보자 해서
목요일에 시간이 되냐고 오늘 아침에 리스팅 에이전트에 연락을 했습니다.
몇 시간 동안 답변이 없어 불안해 져서
2번 집 주인에 오퍼를 했습니다.
근데 저녁 8시 정도에 1번 집 에이전트에게 연락이 옵니다
집주인이 electrical system은 오늘부터 고치기 시작한다고 하네요...
그래도 인스펙션을 해야 되나라고 생각하는 중
2번 집 주인에게도 연락이 옵니다. 저희 오퍼보다 만불 많은 카운터오퍼 어떠냐고.
(2번 집 주인과 집 앞에서 우연히 마주쳐서 이야기도 나눠 봤는데 사람이 참 좋아 보였습니다.)
시간이 좀 늦고 피곤해서 아직 두 군데 다 연락을 못했습니다. 가능하다면 마모 분들에게 조언을 구하고 싶읍니다:
* 집 구조와 리모델링이 이미 되어 있는 1번에 마음이 가는데 저희 가족이 소심해서 퍼밋 문제 때문에 계속 걱정할 것 같습니다. 리모델링 때 아웃렛 5개 정도 설치하고, 스위치도 새로 몇 개 설치하고, 천장에 라이팅 꽤 많이 설치했습니다. 페널도 바꾼 거 같구요. 홈 인스펙터와 전기사분들이 말한대로 퍼밋이 필요한 일이 맞는 거 맞겠죠? 만약 저희가 퍼밋이 없는 상태로 산다면 문제가 많을까요? 목욕탕 vent를 막은 거 보면 부실공사가 예상되기도 합니다.
* 아니면 마음 편하게 2번 집이 괜찮을까요? 리모델링 하면 시간이 걸리고 몸이 힘들겠지만요. 1번과 2번 가격차이는 $120k 정도 됩니다. 쉽지가 않네요.
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업데이트 3:
홈인스펙션 리포트 결과를 공부하고 여러 electrician들에 전화해본 결과
저희 가장 큰 걱정이 방 안에 있는 에어컨에 dedicated outlet이 없다는 것 이라고 결정했습니다.
리포트에는 안 나왔지만 (왜 안나왔지?), 인터넷에 찾아보니 NYC Electrical Code violation이라네요:
https://www1.nyc.gov/site/buildings/homeowner/installing-air-conditioning-unit.page
https://www1.nyc.gov/assets/buildings/pdf/ll39of2011_electrical_code.pdf (Article 210, Section 210.52(I))
SECTION 210.52
Subsection 210.52(E)(3) - Delete the Exception in its entirety.
Subsection 210.52(I) - Add a new subsection 210.52(I) to read as follows:
(I) Outlet Requirements For Residential-Type Occupancies. In addition to the requirements set
forth in subsections (A) through (H) of this section, living rooms, bedrooms, dining rooms or
similar rooms shall have at least one receptacle outlet installed for air conditioners. Such outlets
shall be supplied by an individual branch circuit.
Exception: Buildings with central air conditioning systems that serve any of the above areas
shall not require separate outlets in those areas.
변호사랑 상담해 보니 나중에 저희가 집을 팔 때 고쳐져 있어야 되니,
레노베이션 할 때 고치는 게 좋을 거 같다네요.
집 가격 네고 할 수 있냐고 물어보니까, 해보래요.
벽도 뚫고 그래야 되니 오퍼 해보고,
안받으면 그 때 결정하면 된다고.
그래서 셀러 에이전트에 물어봤습니다.
A/C dedicated outlet이 방에는 없다.
이것은 NYC Electrical Code compliant 하지 않아서 우리가 고쳐야 된다.
이것과 bathroom에 있는 GFCI이 작동하지 않고 (이건 리포트에 safety hazard라고 써 있습니다)
천장에 전등이 없으니 $465k에서 $3k 깎아다오.
곧바로 답변이 왔습니다.
딜이 끝날 때 다 좋은 감정이여야 되니 반으로 줄이자네요.
$1500내려서 $463,500.
그래서 드디어 집을 사나보다 하고 마음에 준비를 하고 있는데
곧바로 연락이 와서 집주인이 $465k이하는 불가능하다고 했다네요.
갑자기 말을 바꾸는 걸 보니 이상해서
그럼 관두자하고 safety hazard와 nyc electrical code 때문에 가격 리네고 하자고 한 거 였는 데
아쉽다고 했습니다.
그리고 그동안 도와줘서 고맙다고 했습니다.
그런데 갑자기 저보고 거짓말쟁이고 너같은 under handed people이랑은 일 안한다고 욕하네요.
home inspector에게 물어봤다네요. outlet이 safety hazard라고 했느냐. 아니라고 답했답니다.
그러면서 에어콘 outlet은 뉴욕시랑 빌딩 코드에 맞다면서 거짓말 하지 말라네요.
황당해서 위에 나온 뉴욕시 electrical code보내고 very disappointing했다고 말하고 끝냈습니다.
홈인스펙터에게도 뉴욕시 electrical code보내고 very disappointing했다고 말하구요.
오해한 것 같아 이해는 가지만
거짓말쟁이라고 욕 먹은건 속상하네요.
리얼터를 구할 걸 좀 후회합니다.
저희처럼 경험이 없으면 리얼터 있는 게 더 좋을 수 있을 거 같습니다.
오리지널 글에 보시면 나오지만 저희 빌딩 도어맨이 소개시켜 준 집입니다.
그래서 도어맨에게도 아쉽지만 이렇쿵 저렇쿵 해서 안됬다.
그동안 고마웠다라고 연락했습니다.
괜찮다고 답변이 오네요.
그리고 1번 집 (Luxurious하고 레노한 2베드; 630k) 주인을 안다고 $600k에 할 수 있을 거 같다고
관심있으면 연락 주라고 하네요...
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또 업데이트입니다.
며칠전에 홈인스펙션을 했는데 어제 리포트가 왔습니다. 큰 문제는 없는데 다음을 추천하네요.
이 중 electrical panel ($2000)과 전기 콘센트 ($500), 그리고 에어컨 ($1600=2*$800) 등 견적을 받고 천장전등 내일 견적 받아 ($1000 예상?) 해서 집값에서 $5000 깍아 달라고 할 예정입니다.
그리고 가장 큰 고민이 electrician 중 한 명이 100 amp로 업글하는 걸 추천하는데 이러면 건물 지하실에서 7층까지 전기선을 교체해서 $2000 + $15000 = $17000 정도 든다네요. 다른 electrician은 세탁기와 드라이어는 집에 없고 공용으로 쓰니 100 amp는 필요 없고 60 amp만 하면 된다고 합니다. 그리고40 에서 60 amp하는 거는 electrical board만 바꾸면 된다네요.
100 amp로 업글하는 것이 필요할까요? 아니면 100 amp 교체는 빼고 $5000만 깍아 달라고 할까요? 100 amp로 업글하는 게 이렇게 비싼 줄 몰랐습니다..
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업데이트입니다. 3번 460K로 오퍼 넣으니 465K로 카운터 해서 우선 하기로 했습니다.
근데 방금 전화가 왔는 데, 집주인이 다른 집 구매 중이라
이번 주 목요일에 contract를 싸인하고
그때 다운페이먼트 5%를 contract 싸인할 때 줄 수 있냐고 하네요. 20% 대신. 나머지 15%는 크로징 할 때 가지고 오라고 합니다.
이런 경우는 처음 봐서 우선 저희 변호사에게 내일 아침에 물어본다고 했는 데
5%를 이렇게 미리 주는 경우가 자주 있나요?
죄송합니다. 좀 더 찾아 보고 글을 썼어야 되었네요.
뉴욕주에서는 원래 10%를 contract 싸인 할 때 주는 거라고 합니다. 모기지와 다르게.
근데 저희 변호사가 목요일은 불가능이라고 하네요.
빌딩 자료 받아서 봐야 되는 데 그 때까지 자료를 받을 수 있을 거 같지 않다고 합니다..
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1베드에서 아이가 초등학교 들어갈 때까지 견디다
집 주변 가격이 1년 사이에 좀 내려 2베드로 옮길까 하고 있습니다.
NYC 퀸즈입니다.
같은 빌딩에 관심 가는 집이 3곳 나왔습니다.
1. 2베드, Luxurious renovation, $630K: 가보면 좋습니다. 냉장고나 오븐도 다 이탈리안이고 전기 등 다 싹 고쳐 그냥 들어가서 살고 싶을 정도입니다. 다만 비쌉니다. 이 집 주인은 저희 빌딩 유닛 몇 개를 사서 좋게 고치고 파는 사람 같습니다. 비슷한 집이 사고 팔리는 것을 몇 번 봤습니다. 다만 요즘 마켓이 안 좋아 1년 반 사이에 $150K 내렸습니다. 오늘 가 봤는데 사람들이 많이 오고 관심이 많은 듯했습니다.
2. 2베드, renovation required, $500K ($480K까지 내려간다고 들었습니다): 관리는 잘 되어 있지만, 집이 오래돼서 부엌과 화장실을 고쳐야 합니다. 고치는 데 얼마 드는지는 아직 알아보지 않았습니다. 리얼터를 통하지 않고 주인이 직접 파는 듯합니다.
3. 2베드, renovation required, $525K (집주인이 얼마전에 $470K 오퍼 거절한 거 후회해서 이번에는 $470K 할거라고 들었습니다): 2번과 비슷한 데 주인 할머니가 고향으로 돌아가고 싶다네요. 그리고 HOA를 몇 년 못 내서 얼마 전에 Lien of common charges가 붙었습니다. 3번이 2번보다 좀 더 커서 (30 sqf...) 여기에 좀 더 관심이 가고 있습니다.
질문은..
1. 예전에 집을 살 때는 체이스 은행에서 모기지를 샀는데 이번에는 Better, Quicken Loans 등 옵션이 다양해진 거 같습니다. Better에서 30년 $500K (Downpayment 20%)로 3.25%가 나왔는데 괜찮은 건가요? 700K & 20% 하니 3.75%나 나오네요...
2. 사고 싶은 집을 이미 아는 상황에 리얼터를 고용하는 게 좋을까요? 집을 산 경험은 있는데 기억이 잘 안 납니다... 변호사 고용하고 타이틀 회사 구하는 건 알겠는데 막상 직접 하려니 걱정이 되긴 합니다. 리얼터를 고용하면 Better이나 streeteasy에서 하는 게 좋을까요?
3. 인터넷을 찾아보니 Lien이 붙은 집을 사는 것은 비추하는 거 같습니다. 이해는 가지만 이것을 레버리지로 가격을 좀 더 낮출 수 있을 거 같기도 합니다. 네고가 될까요? 만약 저희가 이 집을 사면, HOA 밀린 것을 저희가 내야 하나요? 그리고 Lien이 저희 서류에도 남는지 궁금합니다.
4. 저희는 레노베이션 할 계획이 없었는데 이건 모기지로는 못 하는 것 같습니다. 800 sqft 2베드에서 부엌과 화장실을 고친다면 얼마 정도가 들까요?
여러 의견 공유해 주시면 감사하겠습니다.