후우.....3월 20일부터 시작된 내 집 장만 3개월여간의 대장정이 오늘 마무리 되어 잊기전에 DP 남겨보고자 마모에 글을 남김니다.
(지역은 남캘리 오렌지카운티입니다.)
1. 부동산 쇼핑의 시작...
신분 문제가 해결되면서 2월 중순여부터 집을 알아보기 시작했습니다.
지인에게 리얼터를 소개받고 Zillow, Redfin 사이트를 뒤져가며 저의 첫 집을 탐색하기 시작했습니다.
아이가 아직 없는 관계로 저와 P2뿐이라 대략 1,700sqft 정도의 사이즈를 목표로 약간 크고 비싼집이라도 괜찮아 보이면 방문해보기도 했습니다.
저희에겐 약간은 부담스러운 가격이었지만 정말 멋지고 잘 꾸민 집이 있어서 오퍼를 넣어봤지만 광탈....
약간은 작지만 솔라패널도 다 pay-off해놨고 구글 nest도 달려있고 이것저것 나름 최첨단(?)으로 꾸며놓은 집을 리스팅보다 낮게 넣어봤지만 역시 광탈...
2. 새 집을 봐버리다 #1
약 3~4주 가량 중고(?) 매물들을 보러 다니다 우연찮게 찾게된 근처 동네의 신규 단지 웹사이트...
P2가 한 번 보고 싶다고 해서 에이전트 아저씨와 예약을 잡고 가보게 됩니다.
3층짜리 Single detatched 콘도였습니다. 1층에 부엌이 있기를 바랬던 저로써는 2층에 부엌이 있는 이 새 집은 마음에 차지 않았습니다.
가격도 좀 높은 느낌도 있고, 새 집은 야드 pave나 윈도우 커버링도 해야하는 추가적인 지출이 부담도 되었죠...
그러던 와중에 한 달 뒤에 입주 가능했던 그 집이 팔리게 되어 P2의 심기가 약 반나절동안 매우 안좋았던건 덤.....
3. 새 집을 봐버리다 #2
P2의 어려운 심기가 약간 회복되면서 다시 집을 알아보다 2층 single detatched 콘도와 같은 사이트지만 단지가 다른 duet 콘도가 구입 가능하다는 것을 보고 집 플랜도 봐보고 다시 한번 그 새 단지를 가서 모델홈도 보고 짓고 있는 바로 그 집에도 들어가보면서 2층 부엌이 있음에도 P2와 한 걸음씩 타협하여 이 집으로 계약을 하게 됩니다. (3월 20일) 부랴부랴 계약서 사인도 하고 EMD도 넣고 하면서 하나하나 준비를 하기 시작했죠
4. 문제의 시작
새 집을 계약하기 며칠 전에 한국에 있는 제 돈을 제 미국 계좌와 P2 계좌로 조금 옮겨 왔습니다. 그리고 집 계약 후에 소개받은 모기지 담당자와 통화를 하게 됐죠...
이제부터 문제가 시작됩니다....
그렇죠...가장 중요한 seasoning이 안되는 겁니다...
미국과 한국의 은행들 statements를 모기지 담당자께 보내드리고 컨설팅(?)을 받습니다.
일단 돈을 맘대로(?) 사전에 옮긴것에 대해 약간 혼나고....ㅠ
다운페이로 쓸 나머지는 gift letter로 escrow 계좌에 직접 쏘는걸로 방향을 전환하게 됩니다.
이걸로 conditional approval을 받고 5월달은 별다른 일 없이 잠잠히 시간이 가기만을 기다렸죠
이 와중에 디자인 센터에 가서 화장실/세탁실 타일만 업그레이드를 했습니다. 카펫은 기본으로 하고 3rd party contractor와 진행을 할 계획이었죠
5. 클로징 4주 전 ~ 1주 전
- 클로징이 한 달이 안남은 시점, 슬슬 모기지 담당자분과 빌더측 담당자들과 이메일로 커뮤니케이션이 늘어나게 됩니다.
- 집 보험도 빌더측 에이전시 (with Hippo) 견적이 다른 보험사보다 월등하게 저렴하여 이쪽으로 집 보험도 결정합니다. duet 콘도이므로 HO6 보험을 가입하면 되기에 $540/년에 가입을 했습니다.
- 타이틀도 빌더가 소유한 계열사를 통해서 하니까 뭔가 편합니다. 타이틀 회사 웹사이트에 회원가입을 하면 바로 wire instruction 및 중요한 문서 공유가 되므로 상대적으로 안전합니다.
- 예전에 모기지 담당자분께 전달한 payroll과 bank statements가 오래됐으니 최신으로 업데이트도 했죠
모기지 담당자분이 한국 bank statements (사실은 미국과 다르게 bank statement라는게 없지만) + 미국 bank statements를 들고 해외 송금건을 Underwriter에게 설명을 하니 20년 loan 경력의 UW가 I got headache을 외쳤다고 합니다.
여기서 급하게 한국 서류를 안쓰기 위해 제 미국 계좌의 asset을 쓰지 않고 P2 계좌의 VOD를 은행으로부터 받아 bank statements 없이 진행하는걸로 방향이 바뀌게 됩니다.
(최종 asset 증명 서류: P1 saving/checking statement - EMD 증명용, P2 VOD + gift letter 두 장 - 다운페이용)
- 빌더 측에서 지정한 날짜에 클로징이 가능하다는 확답을 받고 모기지 이율을 lock 하게 됩니다. (15일 lock 2.99%, no point, high balance conforming loan)
- 공사가 약 90% 정도 진행된 상태에서 appraisal도 진행을 했습니다. appraisal 담당자가 최종 감정가를 산출하기 위해 빌더 측에 같은 단지에 팔린 집 정보를 요청했으나 3일간 침묵.... 이로 인해 Appraisal report가 늦어져 Closing Disclosure 발행이 지연됩니다.
6. 클로징 1주가 안남은 상황
- 한국에서의 송금 때문에 카카오뱅크에서 escrow 계좌로 입금하는 방법을 사전조사해 봅니다.
아뿔싸! escrow 계좌는 SWIFT + ABA 방식으로만 입금이 가능합니다!! 그러나 카카오뱅크는 ACH 방식으로만 송금이 가능합니다. (K뱅크도 마찬가지)
이걸 클로징이 일주일 안남은 상황에서 발견하게 됩니다.
급하게 한국에 연락해서 은행 계좌를 부랴부랴 바꿔달라고 연락을 하고 송금 방법을 다시 조사해봅니다.
3~4월에 가상화폐 김치 프리미엄으로 이상한 해외 송금이 많아지니까 은행들이 막 제재를 걸었다는 뉴스가 보이고 은행별로 해외 송금 한도도 달라진걸 보게 됩니다. (그러나 은행 웹사이트에선 관련 내용이 없...)
다행히 신한은행은 인터넷 뱅킹으로 $10,000 이상 송금이 가능해서 한 건은 편하게(?) 송금이 됐습니다. (해외 송금한도 뉴스는 뻥카?)
다른 한 건은 국민은행 창구에서 진행을 했는데 거래외국환은행 지정 시스템에 버그가 있는지 카카오뱅크에서 국민은행으로 변경이 안되는 불상사가 생겨 지연이 되었지만 나중에 송금을 진행해 주었습니다.
- 한국에서의 송금이 완료된 후에 바닥 공사하는 분과 정식 계약도 하고 어떤 마루를 깔지도 결정하게 됩니다.
7. 클로징 예정일
- 론닥이 지연됐습니다. 다행히 크게 지연되지는 않고 하루 늦어져 클로징이 하루 미뤄지게 됩니다.
- 원래 클로징 예정일에 notary와 title 회사에서 만나 엄청나게 두꺼운 서류에 서명을 하게 됩니다.
- 론닥 서명이 끝나고 closing estimate statement와 wire instruction을 들고 부랴부랴 남은 다운페이를 송금합니다.
- 이제 저희가 할 일은 다 끝났고 lender에서 funding만 기다리면 됩니다.
8. 진 클로징 날
- 하루 지연된 클로징 날입니다. (6/18)
- (아침 10시 경 / 한국시간 새벽2시 경) 아침에 모기지 담당자 분께 급하게 연락이 옵니다. escrow 업체에서 다운페이 입금 내역을 받았는데 한국에서 송금한 계좌 정보가 없다고 합니다.
알고보니 international wire를 했던 BoA escrow 계좌에서 domestic용 escrow 계좌로 입금한 내역을 받았기에 입금 내역으로는 확인이 불가능했습니다.
그러나 lender측에서는 gift letter에 넣은 이름/송금 계좌번호를 확인해야 loan 금액이 funding되기 때문에 급하게 해외 송금내역을 찾게 되었죠
받아 놓은 신한은행에서 송금한 내역은 다행히 SWIFT 전문에 한국 계좌 번호가 보입니다.
국민은행 해외 송금증은 그런게 없습니다. 급히 한국 새벽인데 전화해서 은행 웹사이트에 들어가 조회해달라고 SOS를 쳤습니다.
그.러.나. 국민은행은 SWIFT 전문에 그딴건 존재하지 않습니다. 한글로 된 해외 송금증을 봐야 겨우 한국 계좌번호가 나오더라구요... 이걸 HTML로 다운받기를 지원해서 해당 파일을 구글 크롬으로 연 후에 구글 번역기를 돌려 어거지(?)로 영문 버전으로 만들어 버립니다.
- 오후 1시 경, 모기지 담당자분께 무사히 funding 되었다는 연락을 받았습니다.
- 오후 3시 경, 빌더 측 담당자로부터 officially 저희 집이 되었다는 연락을 받았습니다.
- 오후 4:30 경, 집 열쇠/차고 리모콘/메일박스 열쇠를 수령했습니다 ㅠㅠㅠㅠ
약 3개월간의 일들을 이렇게 요약해보니 참 많은 일이 있었구나 싶었네요...
미국에서 집 사시려는 분들께 드리고 싶은 가장 중요한 이야기는...... 한국에 있는 자금을 쓰실거면 집 구매 3개월 이전에 미리 옮겨 놓으시라고 강력하게 추천드립니다...
요약,
1. 미국 밖에 있는 돈은 미리 가져오세요 (최소 3개월 전)
2. 부득이하게 한국에서 escrow 계좌로 직접 송금해야 하면 카뱅, K뱅크는 피하세요
3. 다행히 저희 lender는 VOD 만으로도 asset 증명을 받아줬습니다. (lender마다 다르므로 자신의 lender에게 문의하세요)
4. 국민은행은 해외 송금 은행으로 추천하고 싶지 않습니다. 신한은행 쓰세요 두 번 쓰세요