모기지 20% 다운페이가 최선의 선택인가?

은퇴덕후EunDuk 2022.03.31 07:04:30

20% 다운페이가 최선의 선택일까?

집을 구매할 때 보통 20% 다운페이(down payment)하고, 나머지를 모기지 론으로 한다. 하지만 재정 상황에 따라 10%만 다운페이하고, 나머지 10%를 투자하는 것이 더 좋은 선택일 수 있다.

This One Chart Shows Why Putting 20% Down on a Mortgage May Be a Mistake

20% vs 10% 다운페이 비교 분석

$375,000 가격의 집을 구매하는 경우를 가정해 보자. 20% 다운페이(보유한 현금 전체 $75,000)한 경우와 10%만 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500은 투자를 하는 경우를 비교해 보자. 

Option 1:  20% 다운페이($75,000)할 때

모기지 금액은 $300,000이고, 월 페이먼트 $1,265를 30년 동안 갚아 총비용은 $530,089다.  

Option 2:  10% 다운페이($37,500)하고, 나머지 $37,500 투자할 때

10%만 다운페이하면 모기지는 $37,500 늘어 $337,500다. 월 페이먼트는 $1,598( $1,423 + PMI $175 )이고, 30년 총비용은 $559,994다.

20% 다운페이하면 Total Home Cost는 $530,089이고, 10% 다운페이하면 Total Home Cost는 $559,994다. 즉, 다운페이 $37,500을 더하면 총 비용을 $30,000($559,994 - $530,089) 정도 줄일 수 있다.

하지만 10%만 다운페이했으므로 남은 $37,500을 투자할 수 있다. $37,500를 30년 동안 매년 10% 수익률을 얻으면 $743,902이다. 6년차부터는 PMI $175을 내지 않는다. 따라서, 6년차부터 매월 $175를 25년 동안 투자했다면 $232,196이 된다.

그리고, 옵션 1(다운 페이 20%)는 옵션 2(다운 페이 10%)월 페이먼트가 $333 적다. 매월 $333을 30년 동안 수익률 10%로 투자했다면 $752,742가 된다.

정리하면

정리하면 옵션1 총 수익은 $752,742이고, 옵션2의 총 수익은 $976,097($743,902 + $232,196)다. 옵션 2가 옵션 1보다 $193,355( $976,097 - $752,742 - 추가 비용 $30,000)이다. 자세한 계산은 구글 쉬트 참고

다른 방법으로 옵션 1이 더 좋은 선택이 되기 위해서는 PMI를 내는 처음 5년은 투자 수익률이 8.6% 이상이어야 하고, 6년 부터는 모기지 이자율 3%보다 높은 수익률이면 된다.

10년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (8.6% + 3%)/2 = 5.8% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이고, 20년 동안 모기지를 갖고 있는다면 (5.8% + 3%)/2 = 4.4% 이상 수익률이면 옵션 1이 좋은 선택이다.

은덕 생각

다운페이 20%를 준비하기 위해서 401K, IRA를 맥스 아웃(Max Out) 하지 못하고 있다면 다운페이를 10%만 하고, 나머지 돈을 401K, IRA 맥스 아웃 하는 것도 고려해 보면 좋을 것 같다. 왜냐하면 택스 혜택이 있는 은퇴 계좌를 잘 활용하면 10% 이상(?) 절세가 가능하기 때문이다.

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