오늘은 조닝 Zoning 에 대해 이야기해보고자 합니다.
처음엔 생소했습니다. 조닝이 도대체 몬지.
간단히 말하자면, 시에서 인구밀도와 주택의 형태를 지역별로 규정하는 방식이 zoning ordinance 라고 합니다.
멀티홈을 확장하거나 유닛을 늘리고자 할때, 또는 사려는 주택이 불법증축으로 유닛이 늘어나있는데, 퍼밋을 받으려 할때, 룸앤보드식으로 밀도높게 거주자가 사는 형태의 매물일때, 이 조닝규정에 따라 허가가 나기도하고, 안되기도 합니다.
멀티패밀리 집을 살때 조닝을 한번 확인해보고 사시라고 권해드립니다. 그집의 포텐셜을 확인할수 있습니다.
조닝맵에 랏lot의 경계와 사이즈가 나와있으니, 내땅이 어디까지인지도 확인이 가능합니다.
1. Zoning Ordinance 조닝 가이드
각 시티마다 조닝맵은 온라인이건 시티에 찾아가야하건, 오픈 데이터로 공개되어 있습니다.
* 프로비던스의 조닝 오디넌스 Providence Zoning.pdf
* 프로비던스의 조닝맵: Where's my Parcel and What's my Zone (arcgis.com)
(주소를 넣으면 집의 랏사이즈와 조닝이 나옵니다.)
*센트럴폴 조닝 : Web GIS at MainStreetMaps - City of Central Falls, RI | Public by MainStreetGIS, LLC
* 운소켓 조닝 오디넌스: zoning_ordinance_november_2019_version__0.pdf (woonsocketri.org)
* 운소켓 조닝맵: Maps | City of Woonsocket RI
2. 멀티홈이 되는 흔한 조닝지역 Z2, Z3, Z4, C1, C2 (고밀도 다운타운, 인더스트리얼, 특수규정의 하이라이즈 지역은 논의에서 제외했습니다.)
- z1은 저밀도 지역으로 랏이 큰데 싱글홈이 있는 지역입니다. 공식적으로 싱글홈이어야 하므로 유닛을 나누더라도 ADU (additional unit)으로 In-Law unit 이라 하여 부모님이나 형제와 함께살경우를 표현하여 유닛을 나눌수 만들수 있지만, 공식적으로는 한유닛입니다. 이경우는 유틸리티가 잘 나눠지지 않습니다.
- 다운타운 중심의 고밀도 지역에 조닝 z3, z4 지역은 멀티하우스를 허용합니다. z3 존은 주로 3패밀리 멀티홈이 있고, 집의 셋백이 일정하게 있어 앞뒤로 약간의 야드와 주차장을 확보하게 건물이 랏의 경계에서 일정부분 들어가 있습니다. 로디에서 프로비던스는 z3 존이 매우 많고, 4패밀리 종종 있으나 3층건물이 주를 이룹니다. z3 존이지만, 3층짜리 건물 두개가 한랏에 지어진 6유닛짜리 매물들이 종종 눈에 띄고 (과거에 조닝이 느슨할때 만들어진 집들임), 이런 매물들은 랏을 나누지 못하고 함께 팔려야 합니다. 소방규정은 3층짜리 3패밀리 집에 준합니다.
z3 조닝이라도 랏의 사이즈가 작을경우, 셋백을 빼고나면, 남는 땅에 집을 지어야해서 3패밀리가 못나오고 2패밀리 빌딩만 짓게 나올수도 있습니다.
-z4: 일부지역 z3보다 더 고밀도 지역을 일부 정해놓고, 이지역은 4-6유닛 등등의 집들이 종종 있습니다. 소방규정은 별도로 강화되어 있고, 3층 이상의 거주유닛은 추가탈출구 second egress를 반드시 확보해야 합니다.
-c1-3: 낮은-중간-고 밀도의 상업지구입니다. 커머셜 스토어를 만들수 있고, 4층까지 가능합니다. 커머셜지역이라 택스와 물세가 조금 비싼 단점이 있지만, 유닛을 쪼개어 많은 유닛 늘리기가 가능한 지역입니다.
3. C2 지역의 3-4유닛 큰집의 활용
제 4호집이 조닝은 C2 이고, 상가 한유닛이 딸려있고, 멀티홈에서 흔치않은 1300sqft의 큰집 3유닛이 있고, 지붕아래 애틱이 7ft 되는 높이의 큰 공간이 남아있습니다. 이집을 살때, 셀러가 소유한 바로 앞집을 보았는데, 같은 길을 공유한 마주보는 모퉁이집에 비슷한 사이즈인데, 개스미터가 6개로 6유닛으로 나누어져 있었습니다. 향후, 이집의 포텐셜은 바로 6-7유닛으로 쪼개기가 가능한 구조라 생각하고 매우 설레였던 집입니다.
위치는 꽤 괜찬은 사립대가 두블럭 거리이고, 유동인구가 많은 큰길가에 위치한 상업지구입니다. 사이즈가 큰집이다보니, 한유닛에 현재 3대가 모여 엄청난 식구수를 자랑하며 살고있습니다. 이 집의 다음 프로젝트는 유닛쪼개기 입니다.
거실이 두개인 집을 로디에서는 더블팔러라고 부릅니다. 1300sqft 더블팔러인 집은 2베드/1베드 유닛으로 쪼개기가 가능합니다.
현재 4유닛인 이집은 3유닛 건물을 순차적으로 유닛을 쪼갤경우, 6유닛 + 4층 애틱에 추가유닛 2유닛, 총 맥시멈 9유닛까지 가능할것입니다.
4. 유닛 추가의 순서
1. 도면그려 시티에 퍼밋 신청과 공사
-평면도 도면을 그려 시티에 제출하고 허가를 받아야 합니다. 전기, 플러밍, 구조 다 신청해야합니다.
프로비던스의 멀티홈의 경우는 구조변경 퍼밋신청에 집주인이름으로 신청할수 없고, 라이센스 있는 GC가 제출하고 퍼밋받아야합니다.
(종종 제가 smart draw로 그린것을 내더라도, 꼭 GC 이름으로 냈고, 줄 하나그어도 아키텍트 전문가에게 작업하면, 일단 기본비용이 꽤 됩니다.
요즘은 온라인으로 개인이 손으로 그린것을 대신 그려주는 사이트도 있는데, 그런곳을 이용하면, 비용절감을 할수있습니다.)
-유틸리티 나누기:
개스-건물로 들어오는 개스라인을 큰 파이프로 갈아야 하고 ($4000 정도 소요), 미터를 설치해야 합니다.
전기- 내셔날그리드에 전화해서 신청후, 전기업자 불러 서킷브레이커 박스와 미터를 나누어 설치하고, 시티퍼밋을 받기위해 인스펙션도 해야합니다.
히팅-베이스보드 역시 GC/플러머가 설치하고 검사
-플러밍 퍼밋-부엌과 화장실 : 라이센스 있는 플러밍업자가 설치하고, 시에 허락 및 검사 (permit & inspection) 받아야합니다.
- Egress : 외부에 사다리로 추가탈출구를 설치해야 합니다. 1층은 안해도 되고, 2층부터 해야합니다. 이집은 다행이 앞뒤에 계단이 두개씩 있고, 발코니가 있어서 그리로 외부 사다리계단을 설치하면 됩니다. 이런집들은 애틱과 유닛을 늘리기가 좋습니다.
-Fire certificate: 소방규정은 늘 엄격합니다. 한건물에 6유닛되는 집은 interconnected smoke/co detector 가 설치되어야하고, 소방서에 연결되는 패널이 따로 또 설치되어 있어야 합니다. hard wire로 전선으로 연결될 경우, 업자가 와야해서 비용이 또 몇천불 무쟈게 비쌉니다. wireless 와이어리스 smoke/co 디텍터를 설치하는 경우, 비용이 많이 절감됩니다. 이부분 잘 알아봐야 합니다. 다세대 거주의 경우 소방규정이 매우 중요합니다.
-벽공사: 벽과 문설치는 상대적으로 쉬운편입니다. 벽도 스터드 세우고, 시티에 인스펙션 받고나서 덮어야 합니다.
-스트럭쳐 검사: Structure engineer 에게 집을 늘려도 집이 무너지지 않을것이라는 안전검사를 또 의뢰해서 받아야 합니다. 집의 기둥과 무게를 지지하는 메인 구조 대들보들을 검사받아야합니다. 이것도 또 전문가 부르면 일이천불 후떡 깨지겠죠.
집짓는게 쉬운건 아닌것 같습니다.
프로비던스 보면, 유닛 늘린 집들이 참 많은데, 제가 늘리려고 하니 참 할일이 많네요.
그냥 유지하거나, 이집을 팔고, 유닛이 많은 집을 사는게 나은게 아닌가 고민해 봅니다. ^^
* 살구색이 C2 존이고, 연한 갈색이 Z3, 진항 갈색이 Z4 좁입니다. 연두색은 공원이나 공동묘지.
* 같은 길을 끼고 있어도, 마주보는 지역은 상가를 지을수 없는 z3 존이고, 길건너는 상가를 지을수 있고, 4유닛 이상으로 늘릴수 있는 c2 존입니다.
5. 타운하우스 스타일 ??
로디에 멀티홈 매물을 보다보면, 타운하우스 스타일이라고 쓰여있는걸 흔히 접하게 됩니다. 이게 도대체 몬지, HOA가 있는걵, 아닌지 처음엔 의아합니다.
로디에서 말하는 멀티홈 타운하우스 스타일이란?
두층의 공간을 한유닛으로 묶은 집을 로디에서는 타운하우스 스타일이라고 합니다.
(1) 시에 2유닛으로 등록되어 있는데, 집의 건물에 2층과 3층을 묶어, 3층에 애틱을 피니쉬하여 3층짜리 거주공간을 만든집 2+3 타운하우스
(2) 일층과 지하를 피니쉬하여, 1+B의 타운하우스
(----- 점심먹고와서 마무리~~~잠시뿅~~~)