마일모아 전문가 여러분께 고견을 여쭙고 싶습니다. 오늘인가 한국에서 상생 임대인과 관련된 뉴스가 있었습니다. 개정안에 따르면, 상생 임대인 (임대료 5% 이내 인상하는 집주인)은 2년 거주 요건을 만족하지 못해도 양도소득세의 감면 혜택을 받는다는 것이었습니다.
미국으로 이민 오기전 한국에서 살던 주택을 팔지 않은 상태에서 미국 시민권을 취득했습니다. 장기적으로 한국에서 은퇴를 생각하고 있지만 지금의 한국주택은 위치와 구조가 저희 부부에게 맞지 않아 고민이 있었습니다. 그렇다고 한국 집을 팔자니 한국 세금과 미국 세금을 모두 납부해야 되서 후덜덜...
현재 한국 주택에 대해 월세를 받고 있지만 이전에는 상생 임대인의 요건이 까다로워서 생각도 하고 있지 않았습니다. 근데, 개정안에 따르면 요건이 완화되어 월세만 5% 이내로 인상하면 상생 임대인으로 인정받을 수 있을 것 같습니다. 그렇다면, 다음과 같은 시나리오가 가능할지요?
1. 한국에 1년중 183일 이상 거주해서 한국 거주자로 인정받음 (거소증 이미 있음)
2. 현재 한국 주택의 월세를 5% 이내로 인상해서 상생 임대인으로 인정받음
3. 임대기간 만료후 한국주택 판매 (상생 임대인의 경우 양도소득세 감면 받기 위해 2년 한국 주택 거주가 불필요, 감면된 양도 소득세 한국에 납부)
4. 한국주택 판매와 동시에 제 2 한국 주택 구매 (여기서 1031 exchange를 적용받음 - 미국 양도세 유예, 제 2 한국 주택에 대해서도 월세를 당분간 받을 생각)
5. 추후 몇년 후 (은퇴후?) 제 2 한국 주택으로 입주
위와 같은 시나리오가 가능하면 절세면에서 대박인데, 한국에서 집을 갈아탈때 1031 exchange가 가능할지 잘 모르겠습니다. 물론 제 2 한국 주택을 팔게되면 처음 한국 주택의 basis가 적용되기 때문에 제 2 주택을 팔면 세금 많이 내고, 1031 exchange의 요건(45일/180일 요건 등)을 만족애햐 되는 주의점이 있지만 딱히 안될 것은 없을 것 같아서요.
특히 한국 주택에 거주할 필요가 없기 때문에 양도세 감면과 1031 exchange를 동시에 적용받을 수 있지 않을까 생각하게 되었는데 위 시나리오가 가능할까요? 제가 빼먹은 것이 있을까요?