사람마다 지역마다 다른 투자원칙에 저따위가 모라고 투자원칙을 논할까 두렵습니다만, 나름 개똥 철학이라도 경험으로 얻은 몇가지를 또 한가한 오후에 할일 안하며 노닥거리며 커피한잔 하며 즐거운 마음으로 끄적여 봅니다.
최근 저는 부동산 투자 뉴비들에게 투자를 어떻게 하냐는 질문을 종종 받습니다.
*주식이건 부동산이건 실패하게 되는 주된 원인 같습니다.
여유없이 빠듯하게 구매하고, 쫒기듯이 팔게되는 것입니다.
*부동산은 지역마다 다르기때문에 이렇다 하는 정답이 없습니다만, 보통 시세차익 vs 현금흐름 두가지에서 내가 관심있게 보는 시장이 어느 시장인가를 판단하는 것입니다.
저는 물론 현금흐름에 포커스를 맞추었습니다.
운이 좋게도 제가 사는 지역이 현금흐름이 좋은 지역과 시세차익이 좋은 지역 모두 있는 지역인데, 저는 진입하기 좋고 저렴하게 현금흐름이 창출되는 투자매물을 제 포트폴리오의 중심으로 세팅을 했습니다.
부동산 투자를 실패한 수많은 주위의 경험담은 대부분, 오르기를 예측하고 현금흐름 없는 매물을 빠듯하게 사서, 기다리다 오르기가 실패하고 팔아버린 경우입니다. 여유있기 시간이 내편이 되는 부동산은 현금 흐름이 조금 적어도 (없으면 안됩니다.) 시간이 내편이 되어 시세차익을 많이 가져다 줄 것이기 때문입니다.
하지만 부동산도 거대한 거품이 빠지며 리만브라더스 섭프라임 사태때 폭락의 경험을 한 저로서는 현금흐름에 더 촛점을 맞추었습니다.
제가 하는 초기의 투자의 원칙은 이렇습니다.
1. 저평가된 지역 선정
2. 렌트수익 (임대수익)이 잘나는 물건을 골라
(렌트가 싸도, 유닛이 많은 집/ 유닛이 적어도 렌트가 비싼집)
3. 레버리지를 충분히 활용하여 실투자금을 최소로 해서 산후 (Buy)
4. 초기투자금으로 단순하고 심플하게 리모델링을 한후 (Rehab)
5. 최대로 월세로 현금흐름 (캐쉬플로우)를 내는 안정된 시스템을 만든후 (Rent)
6. 시세가 오를때까지 보유
7. 시세가 오르고 이자율이 적당하면, 재융자 (리파이낸스)해서 종잣돈 투자금을 회수 (Refinance)
8. 회수된 투자금을 다운페이하며 다른 멀티홈을 구입. (Repeat)
(투자금 회수후에도 현금흐름은 여전히 남게 만드는게 중요)
9. 여유있게 보유하다
10. 원하는 시기에 PM (property manager)에게 맡기고 은퇴하거나, 파는것
* 투자는 확실히 긍정적으로 해야 돈을 버는것 같습니다.
저는 한번 해보니 다시하게되고, 그래서 그 어떤 투자라도 투자를 해야한다고 이야기하지만, 투자를 하지않을 이유는 수천 수만가지 일 것입니다. 일어나지 않았지만 일어날수 있는 수많은 리스크에 대한 걱정과, 시기가 좋지 않다는 걱정들, 이자율도 오르고, 테넌트들도 진상이고 둘리는 호러스토리들 벼라별 소송이 난무하고, 테넌트의 상식적이지않은 부분을 상대하고, 투자할 자금도 부족하고,....... 하늘이 무너진다고 뛰어다니는 디즈니 만화영화 치킨리틀이 대부분의 우리네 모습이 아닌가 싶습니다.
주식도 지금 사지 말아야할 이유는 수천가지 댈수 있고요.
하지만, 제일 먼저 씨를 뿌리지 않으면 아무것도 거둘수 없다는건 진리입니다. 시기가 흉년이면 적게 거두고, 풍년이면 많이 거두는 차이가 있을 뿐이죠.
최적의 시기를 기다리다가, 보통은 몇년이 지나고나면 그때 샀어야 했다는 살껄, 팔껄 '껄무새'를 부동산이건 주식이건 늘 우리는 만나게 됩니다. 과거의 늪에 빠져 후회를 반복하는 껄무새는 실천을 하지 않고 후회만 합니다.
한가지 오랜시간 진리처럼 보여지는건, 시장은 계속 순환하고 있다는 것입니다. 오르락 내리락
많은 우유부단씨들이 수백가지 질문을 가지고 제게 옵니다.
대답을 반복하다 지쳐서, 저는 이제 한가지로 대답을 합니다.
"일단 해보시라니깐여" (이주일 아저씨 버전)
실패하면 어쩌나 하는 두려움에 수백가지 질문을 가지고 고민을 하다, 결국은 시작조차 못하고 포기하고 돌아서는 분들이 대부분 입니다.
투자시작을 못하는 이유는 정말 다양하고 여러가지 이지만, 결과는 단 한가지 '아무것도 하지 않았다' 입니다.
그때 저는 응원합니다. 쉽고 작은걸로 일단 시작을 해보시라고요.
수익률이 작아도, 일단 작은걸로 시작을 하면 그뒤에 길을 찾아가게 되니까요.
그 길에서 만난 어려움을 질문을 던지면 기꺼이 저도 조언도하고 도움도 줄수 있지만, 시작도 하기전에 가져오는 수백가지의 질문과 두려움에는 저도 어떻게 조언을 해야할지 모르겠습니다. 제가 하는 선택이 아니니까요.
하나라도 시작을 하게되어, 부딪혀서 알아보고 공부하며
위에 말한 순서대로 한싸이클을 돌고나면, 그때는 정말 본인도 놀라는 놀라운 경험을 가지게 됩니다.
처음 투자가 제일 어렵고, 두번째 부터는 정말 놀라울 정도로 속도를 내게 됩니다.
스노우볼 효과라고 하는데요, 정말 눈덩이처럼 불어나 저는 운좋게도 1-2년에 한번씩 계속 포트폴리오를 늘려갈수 있었습니다.
물론 그 과정에서 겪어내는 많은 어려운 경험들은 저를 더 단단하게 하고, 멘탈을 강하게 훈련해 준 고마운 경험이었고요.
요즘은 몰게지 이자율이 연일 올라 시장이 어렵습니다.
이런때, 투자 전문 고수들은 계속 또 투자를 이어가더군요.
경쟁자가 없어서 더 좋다고, 가격이 떨어져서 더 좋다고, 줍줍 찬스라고, 나중에 리파이낸스 해서 이자율 낮추면 된다고.
그렇게 긍정적일수가 없습니다.
저도 매달 나오는 24유닛의 월세로, 매달 떨어져 굴러다니는 주식을 한동안 신나게 줍줍 했습니다.
물론 제 주식계좌는 여전히 마이너스 이지만, 시간이 구원해줄것을 확신하면, 진짜 한주도 팔지않고, 신나게 줍줍했습니다.
미래에 성장할 회사들의 싼 주식들이 어찌나 예뻐보이던지요...
끝으로 -
인플레이션이 매년 적게라도 있는한 주식이건 부동산이건, 장기적으로는 화폐가치 하락으로 우상향일 것입니다.
인플레이션에 올라타는 방법은, 부동산이건 주식이건 보유하고 길게 기다리는 것일 것입니다.
자기에게 맞는 방법 다들 잘 찾으셔서 성투 하시기를 응원합니다.