미국의 부동산 관련 컨텐츠를 보다 보면 자주 등장하는 용어중에 OPM 이 있습니다.
Other People's Money 라는 뜻입니다.
부동산 투자는 OPM(=Other People's Money) 와 OPT(=Other People's Time) 을 레버리지로 잘 활용하면 내 자금과 내 시간만으로 수익을 창출할 때보다 몇배나 더 큰 스케일로 수익을 얻는게 가능해집니다. 제 소견으론 부동산 투자의 핵심은 부동산 자체에 있는게 아니라 OPM 이라고 생각합니다.
(저보다 경험 많은 분들도 많으시고, 저보다 훨씬 큰 스케일로 투자하시는 분들도 많을거라고 생각합니다만)
제가 그동안의 투자경험을 통해서 깨달은 건
부동산을 쌀 때 사서 비쌀때 파는 거에 포커스를 맞추는 거보다
남의돈(은행돈)을 가능한 많이 땡겨서 일단 자산에 묻어두고, 남이(세입자가) 내 빚을 대신 다 갚도록 만드는 구조를 세팅해놓는 방식으로 부를 늘리는 것이 저같은 평범한 사람이 소소하게 할 수 있는 좋은 투자전략이라고 생각하게 되었습니다.
짧게 지난 13년간의 여정을 풀어보도록 하겠습니다.
집#1 (실거주용으로 구입, 나중에 렌트용으로 전환)
2009년 생애 첫집을 샀어요. FHA 융자를 받아 3.5% 다운페이 (=2만불) 하고 약 44만불정도 하는 타운하우스를 샀습니다.
2009년에는 생애 첫집을 사는 모든 사람에게 8천불의 연방정부 택스크레딧을 줘서, 구입하자마자 신청해서 받았고요. 그래서 결과적으로 1만2천불 정도에 첫집을 구입했습니다. 이 집은 그 후 8년간 실거주 했고, 그 뒤로 4년 반 동안 렌트 주다가 금년에 팔았습니다. 실거주 하는 처음 몇년 동안엔 5.25%의 이자율 때문에 아파트에서 렌트살이 했을 경우와 비교하면 꽤 비싼 주거비를 감당해야 하긴 했지만, 그건 캘리포니아 대도시에서 집 구입하는 대부분의 사람들이 모두 감수해야 하는 문제긴 했고요.
이 집은 2018년1월부터는 렌트를 했는데 그 시점엔 이미 모기지를 3.75%로 리파이 했고, pmi 도 없앴고, 렌트 시세도 많이 올라서 작지만 캐쉬플로우가 나왔고요.
집#2 (투자용)
2014년 회사에서 스탁옵션이 베스팅 되어서 현금화 하고 나니, 소소하게 딱 조그만 집 다운페이 할 정도가 되었습니다. 그때는 투자에 대해 잘 모르던 시절이고, 수익률 계산같은것도 할 줄 모르던 시절이라, 그냥 학군좋고 안전한 동네중에 제일 싼동네를 찾아 (그래서 도심에서 아주 멀리 떨어진, 엘에이 출퇴근이 매우 힘들지만 학군 좋다고 알려진 신축주택 많은 지역) 가진돈 12만5천불 정도를 전부 다운페이+클로징코스트로 넣고 (35% 다운) 34만5천불짜리 조그만 타운하우스를 구입했어요.
다운페이를 많이 하다보니, 첫달부터 캐쉬플로우가 그래도 100불 미만이지만 나왔고요. 이건 8년이 지난 지금까지도 킵하고 있는 중입니다.
집#3 (실거주용)
2017년, 그동안 저축했던 10만불 정도에 401K 론 5만불을 털어서 살던 집을 좀 늘려서 이사가기로 결정. 20% 다운 하고 75만불 정도 하는 싱글패밀리를 구입했어요. 이 집에서 아직까지 살고 있는 중입니다. 401K 론은 이후 1년안에 얼른 갚았고요. 그러니까 이 집에 투입된 자본은 총 15만불 정도가 되는군요.
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자, 2018년 시점에 저는 실거주용 싱글패밀리 하나가 있고, 집#1 과 집#2 를 렌트주고 있는 상황이 되었어요.
월 렌트수입으로 캐쉬플로우가 100-200불정도밖에 안되지만 그래도 렌트집 2개를 갖게 되고 나서, 부동산 투자와 렌트수입에 대해 나름 고민을 좀 해보다가 쓴 글이 있습니다 (지금 다시 보면 아직 미숙하던 시절에 쓴 글이라 부족한 점이 많아보입니다.)
주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
이렇게 해서 집#1, 집#2, 집#3을 사는데 들어간 돈은 토탈 약 30만불였고요 (각각 1만2천 + 12만5천 + 15만 + 소소한 수리비)
집#1, 집#2, 집#3의 2018년 기준 총 자산가치는 각각 525K (구입후 9년간 85K 정도 상승), 430K (구입후 5년간 95K 정도 상승), 750K (구입한지 몇달) 3개 토탈 1.7M 정도
대출 잔액은 380K, 211K, 600K 근처 (토탈 1.2M 정도) 가 되었습니다. 투자 집에서 나오는 월 캐쉬플로우는 페이먼트 내고 나면 아직은 아주 미미한 정도였고요.
여기까지가 제 초보시절 였다고 생각하고요. 이 다음 단계부터 제 스스로 생각하기에 중급 단계로 레벨 업 했다고 생각합니다.
집#4 (투자용)
2019년 초였습니다.
위의 집#2 에서 10만 한도의 HELOC 오픈하고 (CLTV 70%)
집#3 에서 10만 한도의 HELOC 오픈하고 (CLTV 100%)
401K 에서 또다시 맥스 5만불 론을 받았어요. 총 25만불을 갖고 부동산 쇼핑을 하다가 찾은 것이 사우스엘에이의 61만불짜리 2유닛 였습니다.
여기서 제가 완전히 새로운 시도를 했는데, 25% 다운페이 + 75% 모기지를 받아 부동산을 사는데, 그 25% 다운페이도 다 은행돈으로 마련했어요. 결국 제 주머니에서 나간 돈이 하나도 없고 100% 은행돈으로만 부동산을 취득했고요.
이거 구입한 후기가 여기 있습니다.
투자용 부동산 후기 - 엘에이 2유닛
https://www.milemoa.com/bbs/board/5647209
경험이 없는 상태에서 사우스엘에이 험한동네에 투자를 해보니 여러가지로 시행착오도 겪고 실수도 많았지만 그걸 통해서 아주 많은 경험을 해볼 수 있었다고 생각합니다. 모기지 75% 뿐 아니라, 다운페이 25%에 대한 은행 이자도 계속 나가는데, 이걸 모두 커버할 만큼의 캐쉬플로우가 나와야 한다는게 키 포인트입니다. 처음에 불법 무단점유 당해서 퇴거시키느라 고생하고, 그 다음에도 또 렌트 제대로 안내는 테넌트때문에 고생을 했지만, 약 1년반이 지났을 즈음, 이 집에선 월 5400 (유닛당 2700)씩 렌트가 들어오고, 모기지는 리파이낸스 해서 이자율을 4.75%에서 3.625%로 낮추고 나니, HELOC 이자를 포함한 페이먼트 다 내고 나서도 월 1천불 이상의 순 캐쉬플로우가 나는 아주 탄탄한 캐쉬카우로 자리잡게 됩니다.
수익률 계산은 인컴 나누기 투자원금으로 계산 하지요.
투자원금이 크면 수익률 %는 작아지고, 같은 인컴이더라도 투자원금이 작아질수록 수익률 %는 커지는데.
이렇게 투자원금이 0 이면? 인컴이 작더라도 분모가 0이므로 수익률은 무한대에 수렴하게 됩니다.
이 투자에서 저는 분자가 1천불대, 분모가 0인 무한대 수익률을 경험 했어요.
그러고 나서 다음부터 본격적으로 달리기 시작했습니다.
집#5 (투자용)
2021년
위에서 집#4 구입할 때 집#2와 집#3에 오픈한 HELOC 과 401K 론으로 확보한 자금 25만 중에 15만만 사용했었고요,
그래서 집#2의 HELOC 에선 4만불, 집#3의 HELOC 에선 6만불만 뽑은 상태였습니다.
자 이제 마법이 시작됩니다.
집#3 은 처음 75만에 구입할때 80% 모기지 받은게 4년이 지난 지금 아직 약 55만불정도가 남았고, HELOC 6만불 뽑은 상태였습니다. 총 부채 61만불정도.
그런데 지난 4년간 값이 좀 올라서 cash out refinance 를 하게 됩니다. 이 당시 시세가 87만5천 나왔어요. 그래서 당시 감정가격 대비 80%로 캐쉬아웃하니
70만불 모기지가 되었고, 기존의 모기지 갚고, HELOC 갚고 나서 최종적으로 집#3 에서 한 9만불정도 cash out 했고요.
집#2에서 아직 뽑지 않았던 나머지 6만불을 모두 뽑았고
집#1 에서 CLTV 70%로 또 새로 HELOC 을 오픈하니 (렌트주고 있는 집이라 제가 이용하는 은행에선 HELOC 맥스 70%까지만 해줬어요) 5만불을 추가로 뽑을 수 있었습니다.
그래서 마련된 자금이 20만불 (9만+6만+5만).
이걸로 84만불짜리 4유닛 프라퍼티를 구입했어요.
투자용 멀티패밀리는 기존 테넌트가 이사 올떄 전 주인에게 냈던 security deposit 을 전 주인이 판매하면서 새 주인에게 넘겨줘야 해서, 4유닛의 디파짓만 다 더해도 몇천불이 되었고요. 이런저런 문제들에 대해 크레딧을 요청해서 셀러가 크레딧을 준걸로 어느정도 클로징 코스트가 내려갔고요. 그래서 20만 몇천불 정도에 84만불짜리 프라퍼티 구입했고, 4유닛 모두 테넌트가 들어 있는채로 구입해서 추가로 수리비나 공실같은 비용이 없이 바로 렌트가 들어오는 거였고요. 이번에도 마찬가지로 렌트 받아서 모기지 페이먼트 다 하고, 25% 다운페이를 마련하기 위해 받은 대출 이자까지 다 내고도 캐쉬플로우가 나게 되었습니다.
2021년 10월 당시의 이자율이 너무 좋았어서 투자용 4유닛임에도 3.375%의 이자를 받을 수 있었고 PITI (모기지 원금+이자+택스+보험) 페이먼트가 $3,820. 4유닛으로부터의 월 렌트수입은 구입후 첫달 대략 6300불정도에서 1년이 지난 지금 좀 올라서 $6,713 들어옵니다.
집#6 (투자용)
2022년이 되었습니다.
위에서 집#5를 구매하기 전 2021년에 집#3 (거주용) 을 캐쉬아웃 리파이낸스 하면서 돈을 좀 꺼내면서 HELOC 은 다 갚아버리고 클로즈 했었지요.
이 집이 2021년 초 감정가가 87만5천 나오던게 2021년 말이 되니 값이 엄청 오르네요 (기억 하시죠 작년 내내 아주 미친듯이 올라서) HELOC 을 새로 오픈하니 새로운 감정가가 111만정도 나왔고, 그래서 집#3 에 30만불 한도의 HELOC 을 열게 되었습니다.
새로 오픈한 HELOC 에서 30만불 max로 꺼냈어요. 그리고 나서 2022년 초 122만불짜리 4유닛 프라퍼티를 구입하게 됩니다.
위의 집#5 구입할 때와 마찬가지로, 고쳐야 할거 크레딧 좀 받고, 테넌트들의 디파짓을 넘겨받으니 다운페이는 25% 했지만 실제 들어간 돈은 구입가격의 25%보다 살짝 적게 들어갔고요. 이번에도 마찬가지로 25%의 다운페이도 다 은행돈이니, 제돈 한푼 안들이고 부동산을 취득했고요.
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그러고 나서
집#1 (실거주 8년하다가 4년반 렌트주던 집) 을 팔았습니다.
77만5천에 팔았고, 이때 아직 남은 모기지와 HELOC 을 갚고 나니 대략 36만정도가 남았습니다. 이걸로 1031 exchange 해서 다른걸 구입하려고 집을 찾아봤고요.
집#7 (투자용)
사우스엘에이의 2유닛 88만불에 구입했습니다. 다운페이는 위의 집#1 판매 한 돈으로 했고요.
이 시점부터 슬슬 이자율이 오르기 시작했는데, 그래도 다행히 6-7월에 한참 오르다 7월말-8월초 살짝 주춤할 때 5.5%이자율로 구입할 수 있어서 나쁘지 않은 타이밍였어요. 그래도 3.375%에 구입한 집#5와 비교하면 구입가격은 큰차이 안나는데 월 페이먼트는 1천불이나 더 높긴 하네요. 월 PITI 페이먼트로 4,800정도 나갑니다.
2유닛이 구입당시 비어 있었고, 현재 시세대로 유닛당 3,500씩, 토탈 7,000에 렌트 해서 현재 매우 훌륭한 캐쉬플로우가 나오고 있습니다.
집#8 (투자용)
위에서 집#1을 팔고 마련된 돈에서 집#7을 산 다음 소소한 자투리돈 11만불 정도가 남았어요. 이걸로 뭘 할까요?
엘에이에서 그걸로 뭘 살수 있는건 없어서, 엘에이 외곽으로 한참 가서 중소도시에 41만불짜리 싱글패밀리 집을 구입했습니다.
5.75%이자율을 받을 수 있었고, 그래서 모기지 페이먼트+택스+보험 토탈 페이먼트가 월 2,250불정도 나가고요.
월 2,750에 렌트가 나갔어요. 그래서 월 500불 정도의 캐쉬플로우가 나옵니다.
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두서없이 정리 해 보았는데 현재 이 시점에서의 숫자를 정리해보자면
그동안 8개를 샀고, 1개를 팔았고
처음 3개 사는동안 들어간 30만불 외에 추가 자본투입은 거의 없었고 (아예 없거나 있더라도 몇천불 수준)
집 #4, #5, #6 은 은행돈으로만, #7, #8 은 집#1의 자산가치 상승분을 이용해 다운페이 했습니다.
현재 총 7개의 자산가치 총 합은 6.1M 정도에 (두달전보다 집값이 좀 떨어진거 감안 했어요. 두달전엔 6.3M 정도였고요), 모기지 7개 + HELOC 2개의 부채 총 합은 4.2M 정도 됩니다.
쉬지않고 계속 에퀴티를 뽑았는데 아직도 토탈 LTV 는 68.8% 수준이고요 (2021년에 값이 많이 올라서)
투입한 자본 30만불 대비 현재 (자산-부채=순자산) 은 6배 이상으로 불어난 셈이고요.
실거주 1개, 투자용 6개 토탈 7개의 프라퍼티이고, 렌트 유닛 갯수로 따지면 14유닛이 되었습니다.
모기지 7개는 모두 30년고정이라, 변동금리인 HELOC 의 이자율이 지금보다 아주 많이 오르더라도 감당 가능한 수준이고요.
토탈 부채 4.2M 중에 약 90.5%가 30년고정 모기지 이고, 9.5%가 변동금리인 HELOC 입니다.
집 #5, #6, #7, #8 구입하는 과정에서의 상세한 이야기도 나중에 한번 또 풀어보도록 하겠습니다.