(시애틀 지역입니다.)
최근에 집 구매 준비를 하던 중에 realtor한테 들은 이야기가...
1. 현재 굉장한 수준의 seller-market이라서 대부분의 buyer들이 contingency를 (financing 포함) waive하는 상황이다. (저희 동네 $900K 집이 $1.1M에 팔렸습니다...ㅜㅜ)
2. Financing contingency waiver 때문에 오퍼가 받아들여지더라도 lender를 바꾸는 게 쉽지 않다. (Seller가 동의해야 한다고 들었습니다.)
3. 그래서 pre-approval letter에서 그치는 것보다는 아예 underwriting까지 받는 것을 추천한다. (어쨌든 loan이 엎어지지 않을 테니까요.)
4. Underwriting에 시간이 제법 걸릴 수 있기 때문에, 오퍼 넣기 전에 lender를 결정하는 것을 추천한다.
두 가지 궁금한 점이 생겼습니다.
1. 이런 상황에서 lender 고르는 걸 어떻게 해야 할까요? 지금 생각하고 있는 건, 일단 여러 lender에게 연락해서 동시에 pre-approval을 받으면서 숫자들을 비교하고, 한 곳을 정해서 별 탈 없도록 기도를 드리는(!) 겁니다.
2. 오퍼 넣기 전에 lender를 결정하려면 무엇을 비교해볼 수 있을까요? Loan estimate도 결국은 property address가 나와야 가능한 걸로 알고 있거든요. 최대한 받을 수 있을 것 같은 액수에 대해, interest rate, point, closing cost 정도만 비교하면 될까요?
여담으로, 지금 집을 첫 집으로 구입했던 그 때도 seller-market이었습니다. 정신 없이 FlyHomes에서 하라는대로 하면서, 결국 better.com에서 - 모기지 쇼핑도 하지 않고 - 론을 받았습니다. 그 당시 시세로는 나쁘지는 않았지만 아찔한 상황이기는 했지요. 이번에는 제대로 공부해보려고 하는데 상황이 지난 번보다 더 심각해진 것 같네요. 다만 이번에는 지금 집이 있어서, 영 아니다 싶으면 그냥 참는 선택지도 있네요.
제가 미친 셀러마켓에 있어서 정확히 저렇게 오퍼 넣은 사람입니다. 오퍼 넣기전에 loan application 했고, conditionally approved 됐고 underwriting만 기다리고 있다는 서류를 오퍼에 같이 넣었습니다 (제 생각에 오퍼 넣기전 underwriting까지 받는건 시간 상 어려울 것 같아요). 저희 리얼터가 이게 들어가면 cash offer랑 거의 맞먹는 효과를 발휘한다고 했어요. 그리고 pre-inspection해서 major한 이슈가 안나와서 컨팅전시도 다 없앴습니다. 저희는 800만대 괜찮은 집이 밀리언에 팔리는 동네에요 ㅠㅠ
아무튼 지금 생각하신 프로세스가 맞을 것 같은데, 제가 1번 과정을 거친적이 없어서 pre-approval로 렌더를 몇명 선정하는게 얼마나 효율적인 방법인지는 잘 모르겠네요. 저는 이걸 닥쳐서 해가지고 사실 렌더를 몇명 고를 기회가 없었거든요. 그래서 2번만 말씀드리자면, 생각하신게 맞아요. 근데 이게 말씀하신대로 property address가 나와야 실제 estimated loan disclosure가 나오기 때문에 오퍼 넣을 집이 없으면 미리 할 수가 없고, 오퍼를 넣겠다고 결심하고 나서는 시간이 없어서 렌더 경쟁시키는게 아예 불가능할 수 있으니, 1번 과정에서 포인트 없이 레잇을 잘 줄 수 있는 렌더를 한명정도 찾아놓는게 굉장히 중요한 것 같아요. 저는 시간이 너무 없었지만 오퍼 넣기전까지 하루의 시간이 있어서 두 렌더 사이에서 이율 매치시키는 것까진 가능했어요.
렌더를 찾는 과정에서 중요한게, underwriter랑 funder가 local에 있는 렌더를 찾는 것 같아요. 그래서 전 렌더를 찾을 때 그걸 꼭 물어봤어요. 너네 underwriter랑 funder가 내가 사는 지역에 있냐고. 온라인이나 큰 은행들은 이율은 좋을지몰라도 프로세스가 느리다고 들었거든요. better.com에서 경험이 좋으셨다면 괜찮겠지만 한번쯤 생각해봐야할 요소 같아요. 그리고 이 전략은 2번과정에서 하드풀이 들어가니, 자주 하기에는 좀 risk가 있지 않나 싶기도 해요. 그러니 정말 마음에 드는 집이 나왔을 때 무조건 산다라는 마음으로 택해야하는 전략이 아닐까 싶구요.
쓰고보니 크게 도움 되는 정보는 없는 것 같지만.. 아무튼 화이팅입니다!
구체적인 경험담 정말 감사합니다. 특히 underwriter/funder에 대한 내용은 생각해보지 못했습니다. 사실 better.com을 이용할 때는 처음이라 몰랐는데, 작년에 refinancing을 하면서 better.com은 참 별로였구나 싶었습니다^^a 지금은 local 은행이랑 이야기 중인데, 대략 어느 정도까지 loan이 나올 수 있을지 정도만 이야기해봤습니다. 2월 초쯤에 본격적으로 움직여볼 거라서 조금씩 lender를 더 알아봐야지요.
위에 말씀하신 것처럼 Underwriter 가 in-house 렌더 인지 물어보세요. 그럼 확실히 프로세스도 빠릅니다. 요즘 마켓에서 온라인 렌더를 사용하시는 것은 좀 위험할 수 있지요. 담당자가 명확하지 않고 해서 일이 제때 안될 수가 있거든요. 리얼터분께 몇분 추천해 달라고 하셔서 이자율을 비교해 보시는게 아마 제일 좋을 것 같습니다. 어느정도 일 많이 리얼터 분이시면 아무 렌더나 소개하시지 않을것이거든요. 한가지더는, 간혹 큰 은행들이나 어떤 렌더들은 론 얼마정도 나오는지 알아볼때 크레딧을 하드풀 하는 경우가 있습니다. 한번더 확인하시고 해보세요. 쉽지 않은 시기인데 좋은 집 구하시기 바랍니다. ㅎㅎ
better에서 리파이낸싱을 두번 했는데, 첫번쨰는 매우 빠르게 잘 지나갔는데, 이번엔 이율이 낮아 리파이낸싱이 몰려서 그런지 매우매우 느리게 그리고 잦은 지연을 동반하며 겨우겨우 클로징 했습니다. 이미 이율 lock한 기간이 지나서 연장도 했고요 (첨엔 저한테 일부 lock extension fee를 내라고도 했었고요). 저야 리파이낸싱이 였으니 클로징 데잇 밀리는게 별로 상관은 없었는데, 집을 사시는 것이니, 윗분 말씀대로 reliable한 lender랑 하시는게 좋을텐데, 온라인보다는 local lender가 더 나을 수도 있을 수도 있겠네요.
저도 지난 번에 첫 집 살 때는 빨리 끝나기는 했지만 여러 가지 불편함들이 있어서 (특히 갑자기 회사에서 일하는 중에 몇 시간 만에 서류 달라고 하는 것 같은...) 이번에는 local lender로 가보려고 합니다.
리파이낸스는 어디서 하던 큰 상관이 없는데, 셀러 마켓에서 집을 살때는 리얼터랑 연계된 곳에서 하는게 빠릿빠릿하게 잘해주는거 같아요.
시애틀 주변 요즘 매물 올라오면, 집에 이상 없는 경우 1주일 내에 펜딩됩니다. 시애틀 및 이스트 사이드는 리스팅 대비 최소 +10%~선에서 팔리구요. 아예 리스팅 에이전트가 오퍼 리뷰날짜를 못 박는 경우가 많고 (5일 또는 1주일 이내) 어떤 경우는 리뷰 날짜 전에 펜딩되는 경우도 있고, 현금딜도 많습니다. 1) 오퍼가격을 더 높게 (escalation) 2) 인스펙션 컨팅전시 해제 3) 그리고 본인의 파이낸싱에 자신이 있다면 과감하게 파이낸싱 컨팅전시 해제 하라고 (만약 문제가 생기면 어니스트머니 잃을 각오로..) 제 에이전트(미국인)는 얘기합니다. 그만큼 경쟁이 너무 쎄요. 저는 작년 9-12월 사이 오퍼 5개 던졌는데, 다 떨어졌습니다 ㅎ
아직도 house hunting 중이시면 꼭 마음에 드시는 집에 오퍼 억셉되기를 바랍니다! 어마무시한 seller-market에 대해 아내랑 이야기를 했는데, 결론은 안 되면 그냥 지금 집에서 사는 걸로...^^a 그런 점에서는 마음이 편합니다만, 독립적으로 일할 공간을 확보를 못하는 상황이라 제가 불편한 건 감수해야 할 듯 해요.
셀러마켓에서 집을 사는 것도 참 복잡하네요. 그 와중에 저는 우리집을 거기에 옮겨서 팔아버리고 싶다는 생각이 듭니다. 같은 미국인데 저희 동네 (남부) 콘도는 떨어지는 분위기네요.
재일 중요한건 내가 론을 얼마나 받을수있는지가 관건이겠죠...부동산은 어차피 레버리지 경쟁이기 때문에...900k집이 1.1M에 팔릴정도일때 내가 원하는 집도 그럴거라고 가정하고 론이 그만큼 받쳐주느냐가 제일 문제가 될것 같네요. 제일 큰 문제는 이런 상황에 내가 꼭 이사를 가야하는지도 잘생각보시면 될것 같아요. 하지만 무조건 집을사야하는 입장이시면 매일 열심히 알아보셔야 합니다 . 답이 없습니다. 전 부동산 투자를 하지만 지금은 완전 셀러마켓이라 집값이 너무 몰라서
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