한국에 부모유산(30년 보유)을 이번에 처분하게되는되요. 농지
양도차익이 5억 조금 넘는 정도일것으로 보입니다. 세금은 1억6천 정도 내고요.
알아보니 상호 조세원칙에 의하여 1.6억보다 많지만 않으면 연방세금은 낼게 없는거 같은데요.
캘리포니아에 거주하는지라,- 캘리는 외국택스크레딧을 인정하지 않는다고 들었습니다.
그래서 스테잇 택스도 내야한다고 하는데 이게 얼마정도 내게될지 모르겠네요.
어떤분은 13%, 어떤분은 10%, 또 어떤분은 6%이리 이야기 하시는데
이곳에서 부동산을 처분할시 부부합산 500k까지 양도세가 면세된다 알고 있는데 저의 경우도 해당될까요?
혹시 경험 있으신분 귀중한 정보 공유해주시변 감사하겠습니다.
잘은 모르지만 유산이면 상속이라 또 다르지 않나요? 잘 확인해서 진행하시길 바랍니다.
변호사 상담사안인 것 같습니다.
일단 유산을 상속 받으신 거면 estate tax 문제가 있을 수도 있고요. 세목이 1:1매치가 안되거나 기타 조건을 트리거하면 100프로 크레딧이 인정이 안되는 것으로 알고 있습니다. 500k capital gain 면제는 primary residence에 최소 2년간 살았을 때만 해당되는 것으로 알고 있는데 농지에도 해당되는지는 모르겠습니다.
아... 거의 40년전 어릴때 돌아가신 아버지에게서 상속받은 땅인데 미국에서 와서 사는 이유로 저런 복잡한 일까지 있을줄 몰랐네요.
상속받은지 너무오래되셔서 상속세와 관련없고 그냥 양도세라고 보시면 될것같아요. 상속받은걸 팔면 인컴이 "판가격-원래가격"이 아니고 "판가격-상속받은시점가격"이되는데 원글님의 경우는 두개가 동일할듯합니다.
500k 면제는 안타깝지만 위댓글에 설명된대로 해당사항 없으시고요,
CA는 알아보신대로 외국에서 낸 세금 안빼주는 주 중 하나라서 주 인컴택스 고스란히 다 내셔야하고요, 주 세금은 인컴 5억을 더했을때 tax bracket에 따라서 낼 세금이 결정되는데 married filing jointly는 연인컴 600k까지 9.3%, 720k까지 10.3%라고하니 9-10%정도 예상하시면 될듯합니다.
연방세는 15-20%가량인 long term capital gains tax와 3.8%인 오바마케어택스(NIIT)를 내게될텐데 앞에꺼만 foreign tax credit이 적용되는걸로 알고있습니다. 한국에 낸 세금이 15-20%보다 높으니까 capital gains tax는 면제가 되는데 5억(+주식차액 등 다른 투자인컴) 중 250k가 넘는 금액에 대해서는 NIIT 3.8%를 내야하셔야할겁니다.
좀더 찾아보니 농지에 대한 차액은 NIIT면제라고하는데 해외농지도 해당되는지는 확인해보셔야할듯합니다.
금액이 크니 꼭 세무사 도움 받으시길 바랍니다.
댓글 달아주신 내용을 보면 상속은 30+a년 전에 이루어졌고 그 당시 미국 거주자가 아니셨으면 미국 estate tax는 문제가 안될 것 같습니다. 처음 말씀하신대로 양도소득세쪽으로 알아보셔야 할 것 같습니다.
bn님 말씀하신대로 부부합산 500K 까지 면세는 주거주 재산에만 해당되는 것이니 이것도 해당사항 없으신 것 같습니다.
연방세의 경우 Foreign Tax Credit (Form 1116)으로 한국에 내신 만큼의 세액을 공제받으실 수 있는데요, 이게 셈법이 조금 복잡합니다. 엄청 단순하게 설명드리면 일단 발생한 양도소득을 다 포함해서 전체 세금을 계산 한 후, 그 중 해외발생 소득분을 계산합니다. (예를 들면 전체 소득중 30% 가 해외소득이고 전체 계산된 세액이 $10K 이면 외국세액공제 받을 수 있는 최대 액수는 $3K 입니다.) 실제 계산은 더 복잡할 수 있습니다.
연방세에서 상속받은 재산의 양도차익을 계산할 때, Stepped-up basis rule이라는 게 있는데요. 부친분의 취득가가 아니라 상속당시의 시가로 양도차익을 계산할 수 있고, 그러면 양도차익이 5억보다 줄어들 수 있겠죠. 게다가 Long-Term Captial Gain 세율이 부과되니까 최대세율 20%생각하시면 세금은 100K 이하로 나오겠고, 한국에 내신 세금 전액 공제받으실 수 있을 것 같습니다. FTC 는 다음해로 carryover가 가능합니다. 물론 다음해에 해외에 소득이 발생해야 써먹을 수 있겠죠.
추가로 연방세에는 Net Investment Income Tax (NIIT)가 있습니다. 소득의 250K가 초과하는 부분에는 3.8%의 추가 세금이 붙고, 이부분은 외국세액공제를 받을 수 없으시니 온전히 미국에 추가로 내는 세금이라고 보시면 됩니다. 캘리포니아 state tax는 LTCG 세율이 따로 없으니 regular tax bracket보시면 됩니다. Single 기준 9.3%-12.3% 세율이 나오겠네요.
농지의 경우 qualified farmer에게 특별 공제가 있을 수 있다고 하니 자세한 것은 세무사나 회계사와 상담하셔야 할 것 같습니다.
혹시 아직 처분하지 않으셨고, 시간적 여유와 한국 부동산에 투자할 생각이 있으시면, 1031 exchange를 한번 고려해 보세요. 과정이 상당히 복잡해 보이는데, 세금을 defer 할수도 있습니다. 저는 처분전에 알았다면 신중하게 고려해 봤을것 같습니다. 혹시 나중에 택스가 없는 주로 이사 가서 처분 할수 있으면 캘리에 내는 세금은 절약 할수도 있을것 같습니다.
묻어가는 질문과 정보(?)입니다.
1. 1031 exchange를 한국 부동산을 팔아서 한국 부동산을 장만하는 경우나, 심지어 한국 부동산을 팔아서 미국 부동산을 장만하는 경우에도 적용할 수 있나요?
2. 바이든이 1031 exchange 를 없애려고 한다는 얘기를 들은 거 같은데 주시하는게 좋을 거 같습니다.
관심있은 질문/정보 라서 혹시 경험 있으신 분있을까해서 끌어옵니다
https://www.milemoa.com/bbs/board/4826852
제가 기억하기로는 가능은 한데 qualified intermediary 구하는게 항상 문제라고 들었습니다.
1031 Exchange 는 해외 부동산은 해외부동산끼리 미국 부동산은 미국 부동산끼리 해야 한다고 알고 있습니다. 그런데 다른 분들이 댓글 달아주신 것 처럼 이게 그냥 하면 되는게 아니고 Qualified Intermediary 를 끼고 해야하는데, 한국에서 그런 서비스를 해주는 업체는 제가 아직 본적이 없는 것 같네요. ㅠㅠ
이제보니 제가 오래전에 올렸던 질문에 답을 주셨네요...^^ qualified intermediary 라니 듣도 보도 못한 복병이 있었네요. 이것은 한국 세무사나 회계사가 미국에서 무슨 자격증을 따야하는 건가요? 혹시 미국에서 주관하는 곳이 있다면 그곳에서 알아볼 수 있는 걸까요?
아 그게 무슨 자격이 필요한 것은 아닌데요, Intermediary (중개업자?) 가 원 부동산 매각 대금을 Escrow 계좌에 대신 가지고 있다가 새 부동산을 구입할때 지급해 주어야 하고, 1031 Exchange 를 하는 과정들을 문서로 잘 기록해주어야 합니다. (45일 내에 교환할 부동산을 지정하고, 180일 이내에 Closing 했다는 내용 등을요) 그래서 보통 미국에서는 부동산 Law Firm 들이 많이 하는 것 같습니다. 그런데 미국 변호사들은 한국에서 법률 대행을 못하다보니 Intermediary 서비스를 해주려면 한국의 변호사나 법무사와 같이 진행을 해야할텐데요, 그렇게 해주는 곳은 아직 제가 본적이 없네요;
생각해 보니 만만치 않네요. Escrow 계좌에 대금을 가지고 있다가 지급하는 거야 큰 일이 아니겠지만 이걸 영어로 법적 효력이 있게 문서로 작성하는 것을 하는 한국 로펌이 있을까 싶네요. 당연히 한국에도 능력있는 국제변호사(?) 같은 분들이 있기는 할 텐데요, 이런 사안의 문제는 해당하는 경우가 많지가 않아서 시장이 생기지 않는다는 거 아닐까 싶습니다.
혹시 한국에서 마일모아의 이 글을 보고 내가 한번 해볼까 생각하는 분이 있으면 좋겠네요.
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