업데이트 7/14

3주만에 유닛 두개 $1950으로 내고 마무리 잘했슴다. 작년에 $1850에 내려다가 렌트시장 끝물이라 미쳐 못구하고 쉐어하우스로 돌렸던 아픈 기억이 생각나네요.

1호집은 초기에 방방이 쉐어하우스로 운영하다, 코로나와 몇몇 진상 테넌트, 그리고, 공실률과 잦은 턴오버 등으로  올해는 야심차게 다시 유닛 렌트, 시기 잘 맞추어 재도전

7월초에 기존 사진으로 질로운 광고한지 2주만에, 3번의 뷰잉으로 두유닛다 테넌트가 사인하고 디파짓 했습니다.

소요된 비용은 질로우 $30불 (유닛1 2주, 유닛 2 1주)

인터네셔날 대학원생들 (중국,한국)의 경우 크레딧이 없어서 코사인 받고 계약했슴다 (페이팔로 결제하니 $500불 디파짓에 $22.30 수수료 떼인거는 안비밀..앞으로 페이팔 절대 안받겟슴...)

렌트가 안나가면 질로우 버츄얼 투어 3D를 한번 만들어 보려고 했으나, 대충 허접한 폰 동영상 유툽으로도 다들 만족하여,

이왕 렌트가 나간 마당에 버츄얼 투어 찍어두기가 영 구차니즘 발동...미적대고 있습니다. 무빙아웃 다하고 청소 싹하고 나서 한번 해봐야죠.

댓글에 주신 사진보정 사이트, 꼭 도전해보겠습니다. (감사)

 

 

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이번엔 렌트내기 후기입니다.

처음 투자집을 사면, 사는 시기에따라 계약만료가 들쭉날쭉하죠. 첫해 일년은 그러려니 감안하시고, Month to month 계약을 본인 편안한 집공사 시기와 마켓의 수요가 넘치는 시기로 재계약 하시거나, 바로 나가달라 하고 바로바로 고쳐 렌트 내시거나... 그때그때 테넌트와 본인의 상황에 맞게 하시면 됩니다.

 

* 에이전트 고용: 리얼터를 고용하시거나 프로퍼티 매니징 회사를 고용하시면, 보통 한달치 렌트를 받아가고, 적당한 테넌트를 구해줍니다.

(물론 집주인 본인이 깐간하게 고르는거 보다는 못하겠지만, 전문가들이라 카테고리 별로 요건만 되면 왠만합니다. 타주 투자 하신분들은 다른 옵션없이 에이전트나 매니저 통해 하시리라 생각합니다.)

저는 렌트 내는게 아직 재미있고 배우는 입장이라 직접 합니다 .질로우가 있으니 어렵지 않네요.

 

*시기: 저는 7-8월을 주로 선호합니다. 

대학가에 본격 집구하는 시기인 7/31일에 모든 렌트를 끝낸다고 미리미리 공지하거나, 리스기간을 정하거나 합니다.

 

*시장 조사: 역시 질로우 렌탈 마켓을 둘러보며 집주변에 비슷한 집들의 시세를 봅니다. 방2개도 $2000불 $2200불이 많네요. 저는 방3개에 리모델링 잘 끝냈고, Furnished, 세탁기 건조기도 아파트에 각각 설치되어있고, 파킹랏도 있고, 부엌은 그래나잇, 뉴캐비넷, 바닥도 새거 이지만, 눈치우기를 테넌트에게 넘기고자 하고 렌터 인슈어런스도 사라고 하므로, 싸게싸게 $1920에 올려봅니다. 

 

* 아파트 개요

아파트의 개요와 리스내용을 정합니다. 질로우 렌트에서 비슷하고, 잘 쓰여진 렌트를 보고 자기것에 맞게 잘 고쳐봅니다. 매력적인 어필이 되도록 좋은 샘플을 구해 바꿔보지만, 저는 너무 장황하고 과장되지 않게 담백하게  쓰는편입니다. 어차피 위치, 사진과 동영상이 있으므로...

 

*집고치기

미리미리 집고치는 시기와 쇼잉하는 시기에 대해 양해를 구해놓고, 퍼밋받을거 미리미리 받고(5-6월부터), 미리미리 컨츄렉터 시간을 예약해 놓습니다.

이사나가면 고치는 patch & paint 는 이제 왠만하면 주말에 간단하게 직접하고

굵직한 큰 공사는 미리미리 준비합니다. (집고치는 공사 이야기는 또 나중에 따로..)

 

*사진찍기

사진찍기전엔 집에 어지러운 클러터를 다 일단 치우고, 아이폰으로 각도 잘나오게 찍고, 약간의 폰의 뽀샾으로 밝기를 밝게 저장합니다.

리모델링후 이사오기 직전에, 몇몇 포인트 액센트 가구와 그림 데코를 하고, 한번 잘찍은 사진은 두고두고 리스팅에 사용합니다.

 

*렌트 리스팅 (Listing)

지금까지 써본바로는 Zillow 질로우 만한게 없습니다.

요즘엔 질로우가 돈을 받습니다. ($9.99/weekly). 돈을 내도 확실하고 편리해서, 어쩔수 없이 쓰지만, 비용이 아깝지 않습니다.

 

리스팅마다, 주소와 사이즈 어메너티 들의 내용은 기본적으로 한번 입력하면 두고두고 쓰게되니 편합니다.

렌트 가격은 해마다 올라가니 쉽게 바꾸면 됩니다.

쇼잉하는 날짜는, 제가 편한 시간에 일주일에 평일 저녁 하나, 주말 (주로 토요일) 낮 하나 정도 잡아둡니다.

사진들은 제일 예쁜 사진이 맨앞에 가게 배치해줍니다. 저는 주방을 근사하게 리모델링한 집은 주방 사진으로 제일 앞에 둡니다.

(집을 사고나서, 한번 Neutral painting으로 전체 잘 발라두고, 남은 페인트에 물을 좀 부어 (굳지말라고) 지하실에 두면, 테넌트 이사나갈때마다 살짝 터치업만 하고나면 쉽습니다.)

 

* 질로우의 장점중 테넌트 스크리닝 기능에 클릭 ok 합니다.

요즘은 테넌트들이 질로우에 단한번 비용 ($29)을 내고 한달간 무제한 어플라이 할수 있게되어 있어서, 많은 이들이 어플리케이션을 보냅니다.

기본 몇명사는지, 크레딧 스코어 범위, 샐러리, 펫, 간단한 자기 소개 등등을 보고, 제가 원하는 테넌트를 적당히 눈여겨 표시를 해둡니다.

 

* 3D 와 동영상 유투브

판데믹 이후, 많은 이들은 버츄얼 투어를 요청합니다.

컴맹, 폰맹에 가까운데, 급한대로 가지고 있는 아이퐁으로 빈집의 각방문을 열고 360도 보여주며 동영상을 찍어, 허접하지만 유툽에 올려서, 링크를 보내줍니다. 처음에는 동영상을 이메일로 보내려 하니, 사이즈때문에 도저히 보내지지가 않습니다. (바보죠)

이번에 집고치고나면, 새로 질로우 3D 버츄얼 투어 만들기를 한번 도전해 볼까 합니다. 

한번 찍어놓고 두고두고 써야죠.

참고 tutorial: https://www.youtube.com/watch?v=CPIhJQS5k9Y

 

* 모든 정보와 사진 동영상이 준비되면, 리스팅에서 ACTIVATE 합니다. Publish listing 버튼을 누르기만 하면 됩니다.

질로우, 트룰리아, 핫패드 세곳에 동시에 올라갑니다. 

 

*질로우 역시 핫하네요. 올리자마자 관심의 클릭수가 마구 증가합니다. 

자동으로 클릭만 하면 오는 뷰잉 요청에, 매우 기분이 신납니다. 복사 붙여넣기 기능으로 고맙다 쇼잉날짜 이런데 가능하면 한번 와서 보렴...을 보냅니다. 

첨엔 다보내다 너무 많아지니 대충 골라 보냅니다. 

좋아보이는 테넌트도 제가 지정한 시간에 못온다하면, 쿨하게 추가 시간을 따로잡지 않고 미안 시간이 이거밖에 안되네..되는 시간 나오면 다시 알려주께...하고 끈을 놓지 않고 이어가며, 제위주의 쇼잉/뷰잉 스케줄을 잡습니다.

 

* 쇼잉/뷰잉

테넌트들에게 48시간전에 미리 공지하고, 집에 있다고 하면 그 방은 열지 않습니다. (열어봤자 도움이 안됩니다.)

두 아파트 유닛을 동시에 내므로, 같은 구조의 아파트는 한곳만 집중 보여주고 나머지는 동영상으로 대체합니다.

뷰잉은 제가 원하는 시간에 오면 좋고, 아님말고의 개념으로 두루두루 1-2시간 레인지에 오픈하우스처럼 시간을 알려주고, 적당히 30분 간격으로 배분을 해서 약속을 잡아둡니다.

집파는 오픈하우스는 풍선도 달고 하는데, 저는 귀찮은게 싫어서 앞문만 열어둡니다.

오는 사람들의 인상, 성격, 그들의 질문에 대답하고, 제가 관심있는 이들은 좀더 질문 합니다.

질로우 Rental listing 코너에, 모든 메시지가 저장되고, 이메일로도 카피가 와서 관리하기 편하네요.

어플리케이션도 완벽한것들은 따로 볼수있고, 암튼 점점 일하기가 편해지고 좋습니다.

 

* 테넌트 스크리닝

질로우에서 이미 한 스크리닝을 다 제출하니 제가 일하기가 훨씬 수월합니다.

주로 거르는 테넌트-크레딧, 애뉴얼 인컴, 거주자수 제일 먼저 봅니다. 직업군중 크레딧이 높아도 변호사나 검사나 법대생 등 법을 잘 아는 이들, 식구가 많은 경우 (물세는 내가 내니까), 펫이 많은 경우는 제합니다. 백그라운드에서 이빅션 히스토리, 범죄경력 물론 제해야죠.

학생/젊은 직장인 테넌트- 크레딧과 인컴이 쏘쏘 거나 낮아도, 부모의 코사인을 받고, 이들은 주로 친구들이 같이 와서 집세를 나눠내므로 괜찮습니다.

섹션8- 직장있는 저소득층 가정은 섹션8도 렌트 내기에 안정되고 괜찬은데, 대학교근처 집 보다는 주택가 집들로 안내합니다. 정부 인스펙션이 있어서 간혹 귀찮고, 불법 증개축 집들은 안됩니다.

은퇴하신 노부부가 오셨는데, 할머니가 어찌나 까다로우신지. 웃으며 보냈지만, 메일로 대꾸하지 않습니다.

질로우에 application request 버튼 하나를 누르면, 자동으로 이메일이 가서 초대를 합니다.

반복적으로 하던 어플라이 초대에 어느 할머니 이메일에 한분이 버럭 화를내면서, 집보여주는데 무슨 돈내고 어플라이 하라고 하느냐고 해서, 깜놀했습니다.

대충 정보를 좀 받아보려고 했다가 어찌나 당황스러운지....역시 이분이 오시면 살며 제가 아주 절절 맬것 같습니다. ....쿨하게 무대응으로 답합니다.

인컴이 어마어마한 검사출신 변호사님. 분명 나이스 하실테지만 - 법법 운운하는 (아는척 하는 진상) 테넌트에게 시달린적이 있어서 지레 겁먹고 뷰잉조차 잡지 않습니다. 

방세개 천스퀘어핏 남짓 작은 아파트인데, 가족이 6명에, 펫2마리. 게다가 이집은 멀티홈이라 이층 삼층 다른 유닛.... 뷰잉을 했지만, 관심있다고 오고싶다고 하는 메일에 대답을 할 용기가 나지않아 스킵. (죄송합니다.)

 

*결국, 기존에 적당한 가구를 배치했던 터라, 왠만하면 가구있는걸 선호하는 층(대학원생, 젊은직장인들, 학생들그룹) 을 받게되네요. 커플과 가족의 경우 본인들 가구가 많아서 기존 가구를 치우는것도 일이라 구찬습니다. 한번 furnished를 해놓으니, 계속 그리 하려고 합니다. (구차니즘 아주 지대루입니다.)

 

* 최종리스트

저는 젊은 직장인, 대학원생 친구들 조합, 젊은 부부 (고양이 1마리) 2 팀을 최종 2-3배수로 뽑아 알립니다. 대부분의 지원자중 뽑지 않거나, 뷰잉에 노쇼 하거나 많은 경우는 뽑지 않은 이유에 대해서는 말하지 않아도 되지만, 계속 대화를 이어가던 분들에게는 미안하다 아파트는 계약되었다 (under contract), Good luck!으로 메일 보내고, 파이널 분들의 무빙 시기, 가구 (학생들은 furnished 선호합니다), 메인테인 (눈치우기) 등등에 대해 세부사항 조정을 하고

리스 계약서를 고칩니다.

 

왠만하면 In person viewing 에 직접와서 만나본 사람들 위주로 정하지만, 20대의 형제+여친 직장인 팀과

적극적으로 나오는 타주(외국)에 있지만, 주변 대학에 재학하는 대학원생 팀(3인)과 최종 계약 직전 마무리 단계입니다. 

하지만, 이바닥이, 늘 막판 뒤집기가 가능한 지역이므로, 다른 지원자들에게 이젠 끝이다라는 메일을 보내지 않고, 막판까지 끈을 잡고 있어야 합니다.

 

*테넌트쪽에서도 여러 집들을 두고 고민하므로, 한다고 하고 사인을 안할수도 있고, 사인을 하고도 막판에 취소하는 경우 허다합니다.

사인을 하고나서, 적당한 몇백불의 디파짓을 미리 받는 요령도 필요합니다. 돈을 일단 박아두면, 사람이 신중해 지기 때문입니다.

(인종이나 국적에 왠만하면 편견없이 대하려고 합니다만, 많은 중년의 중국계 인도계는 늘 깍아달라고 네고를 합니다. 구찬습니다. 깍는대신 어메니티에서 더 챙겨줄거나 가구 에어컨 등을 추가해 준다 하지만, 군소리가 많은 지원자는 실제 최종리스트에서는 제합니다. 지난 인도계 테넌트가 나간후 집에 밴 카레냄새를 제거하는데 아주 애를 먹어서 이고, 중국계테넌트의 엄청난 기름 사용으로 부엌청소와 하수도 막힘이 장난 아니기 때문입니다. )

학생이나 젊은 직장인은 대부분 쿨하고 쉽고 괜찬은 편입니다.

 

*계약서

각주의 표준 계약서에, 해마다 제가 정하는 룰과 테넌트에게 당했던 내용들을 법적으로 보강하여 개정합니다.

집에따라 수정하고, 올해는 메인테넌트 $70불 이하는 테넌트가 하고, 테넌트 사용 잘못으로 생기는 하수도 막힘은 직접 unclogging 옵션을 넣었습니다. 홈워런티가 있으므로 코페이 가격인 $60불 이하는 테넌트가 내도록 했습니다. 눈치우는것도, 트럭이 못들어오는 지역은 삽과 스노우 플로어를 사줄테니 본인들이 직접 눈치우는 옵션을 추가했습니다. 

 

* 사인

사인은 온라인으로 Docusign 에 일년치 가입하여, E-sign 을 이용합니다. 한달에 5건은 무료인 플랜입니다. 이메일로 보내서 사인을 받습니다.

엄청 편합니다.

Zillow 에 계약서를 올리고 테넌트 관리 옵션이 있지만, 이부분은 제 계약서를 올리는게 꺼림직하며, 그냥 스킵합니다.

 

* Payment. 디파짓/렌트

Zelle, Venmo, Paypal 되는거 아무거나 일단 하라고 알려줍니다. 캐쉬는 왠만하면 받지 않습니다. 처음에 뱅크 어카운트 확인차 첵은 받습니다만, 아무렴 젤 편한건 온라인이죠.

사인 시점에 디파짓 일부를 먼저 받고, 계약 시작 하는 무빙 하는날 렌트와 나머지 디파짓을 받습니다.

돈을 내고나면, 집에 들어가는 번호를 알려줍니다.

집의 뒷문을 유닛당 적어도 하나씩 스마트 키패드로 교체해 놓아, 번호만 알려주고 바로바로 언제든지 제가 가지않고 첵인 하게 해놓았습니다.

열쇠는 집안에 숨겨두고 알려줍니다.

 

* 집청소 Moving out/in cleaning

전에는 제가 자녀들 알바로 쓰고 직접 했는데, 꾀도나고 바빠지고 해서, 이번엔 전문 청소업체를 찾아봅니다.

시간당 $35분 하는 구글리뷰 좋은 분을 섭외했습니다. 전문가라 확실히 다릅니다.

테넌트가 나가고 새 테넌트 집 입주 직전에 하는것도 좋고, 쇼잉하기 전에 청소해도 좋은데, 입주전 대걸레질만 간단히 하면 됩니다.

 

*질로우 렌탈 매니저 비용: 유닛 1, 2주간 광고 $20불, 유닛 2 1주간 광고 $10불... 대충 $30불 들었고요. 다큐사인은 일년치 계약이므로 리싱에 포함하지 않았습니다. 

총 334 뷰 (온라인), 53+25 application, 15-20 건정도 뷰잉 안내, 10건 정도의 직접 in person /zoom viewing

 

* 최종 테넌트가 계약이 깨질경우

딴데 더 좋은데 잡았다 하는 경우, 잽싸게 다시 질로우에 액티베잇 다시하면 됩니다. 

한두주 더 걸릴수 있지만, 8월 말에는 대학이 열어서 학생들이 몰려오므로, 걱정 안해도 됩니다. 하지만 지원자 하나한 소중하게 응대하며, 적극적으로 뷰잉 스케줄을 잡아야겠죠. 9월로 넘어가면 끝물이므로, 렌트를 내리거나 불리해집니다.  왠만하면 8월 안에 정하는게 좋습니다. 

 

* 무빙데이

미리 한번 걸레질 간단히 한번 해주고

웰컴 기프트로 휴지랑 키친다올 쓰레기 봉지 몇개 쟁여주고,

집관리 요령을 길게길게 잔소리를 써서 프린트해서 코팅까지 해서 부엌에 놓아둡니다.

그리고, 디쉬워셔에 린스해서 넣어라, 쓰레기통에 쓰레기통 자주 비워라, 리사이클링 조심해라 시에서 안가져간다.

건조기 린트 스크린 잘 비워라. 냉장고문 잘 닫고, 오븐 청소좀 자주 해줘라.

화장실 벽 솝스크럽 좀 잘좀 문질러 닦아주라. 화재경보기 떼지 마라.. 등등 잔소리를 조근조근 적어서 이메일로도 보내주고, 집에도 놔둡니다.

 

일년간 렌트 꼬박꼬박 잘 내주고, 아무 문제없이 집에서 행복하게 부수지말고 잘 사는 테넌트님들 이기를 기원해 봅니다.