[부동산] 4유닛 멀티홈 프로젝트

사는집까지 치면, 4호집 프로젝트 도전기 입니다. 

지역: 프로비던스, 로드아일랜드

매물: $399,000, 4 unit (3 residential + 1 commercial), 레지던셜 유닛이 1340 sqft의 방3개 화장실 1개 더블팔러( 거실이 두개), 부엌 인 구조입니다.

위치가 좋았습니다. 근처 PC사립대학 두블럭 거리이고, 커머셜 유닛은 이전에 피자가게 했다는 곳인데 900sqft 인데, 지하실이 잘 피니쉬되어 있습니다.

매물 나오자마자 바로 첫쇼잉날에 보러갔고, 보러간 자리에서 오퍼써서 $415,000에 싸인했습니다.

현재 렌트는 $1365 (섹션8), 1350, 1300(섹션8), 1100 (커머셜, 과거렌트, 현재 비어있슴).

 

분석:

*현재 레지던셜 3유닛 렌트 금액이 $4015 이고 커머셜까지 하면, 최소 $5000 이니 415k 구입가에 1% rule 은 해당.

*약간의 벽공사와 페인트, 바닥재교채, 코스메틱 터치업만 하면 되는 구조. 총공사비 2만불 이하 예상

*인스펙션에서 솔리드한 구조와 사이딩 지붕등은 괜찬다고 나옴.

*현재 3베드이고, 더블팔러 (거실이 두개)이니 거실 하나를 방으로 변경하면 방 4개의 기능을 함

*올해 엄청 오른 렌트로, 인근 대학가 시세 3베드 $1800-2000, 4베드 $2200-2400. 평균 $2000불로 계산.

*커머셜유닛은 코로나 상황에 언제나갈지 모르나, 레지던셜 3유닛 만으로도 모든 익스펜스 제하고 캐쉬플로우 상당히 예상됨

*ProForma: 2000불로 3유닛 렌트낼경우 계산으로, 일년 $72,000 인컴 - 커머셜 나갈경우: $84,400 인컴. 유닛 1,2를 $2200에 렌트낼경우 $91,200 맥스

*Operating expense: 택스 $9883, 보험 $2300, Water & Sewer $1800, House gas & electricity $300, Snow & Lanscaping & Annual cleaning: $1000 (몰게지는 NOI에 포함 안했슴), Maintenance repair: $2000

Initial Remodeling: $20,000 버짓 (벽2, 페인팅 3유닛전체, 바닥 바이닐 플랭크, 화장실 vanity 3, 샤워 faucets, 백 스플래쉬, 오븐 2, 블라인드, 문고리, 문짝교체 2)

*클로징 비용: 인스펙션 $685, 어프레이절 (없슴), 클로징비용 $2677

* 클로징

셀러가 여름휴가 해외로 다니느라 연락이 늦어져서 Fire certificate, House violation release  서류 준비되는데 2주 지연으로 

여차저차, 무사히 순조로이 8월 13일 클로징 했습니다.

추가 크레딧 

-셀러는 두유닛의 디파짓이 없다고 하길래, 개별 테넌트와 연락해서 리스 카피 받고, 섹션8에 다 연락해서 디파짓 확인하고 다 셀러에게 크레딧으로 받아냈습니다. 추가로 받아낸 디파짓까지 크레딧은 총 $4050. 확인 안했으면, 셀러말만 들었으면 $1300 불

셀러가 해외 놀러다니는동안 셀러 디스클로저를 대충 적었는데, 제가 꼼꼼히 보다가 워셔와 드라이어가 있다고 체크되어 있는걸 발견했습니다.

집보러갔을때는 분명 지하실에 없었거던요. Clear to Closing 알려주며, 제 변호사 사무장과 제에이전트 안젤라에게 디스클로져에는 세탁기 건조기 있다고, 파이널 웍뜨루 할때 없다고 해서, 부랴부랴 (타주 투자가에다가 현재 그리스에 휴가중인) 셀러가 셀러 에이전트와 설전을 벌이더니, 어쩔수 없이 새로 세탁기 건조기를 중고로 사다 주었습니다. -$1500

-셀러에게 초기에 인스펙션 온리 for informational use 라고 컨틴전시를 제거하며, 그대신 Home Warranty Insurance $2000불을 사달라고 오퍼를 넣었는데, 그건 반 깍아서 $1000불을 주겠다고 해서 받아냄.

 

* 테넌트

기존 테넌트는 클로징하며 세집 다 내보내고 싶었습니다. 새로 싹 고치고, 렌트 올려서, 제맘에 드는 테넌트 새로 싹 내야죠. 클로징전에, $2000불 새로운 렌트리뉴 아니면 나가달라고 written notice를 먼저 보낸후. 클로징후 리뉴하지 않는 세집다 모두 Termination Notice를 공식으로 다 보냈습니다.

섹션8이 관련되어 있어서 RI Housing section 8 담당자에게 Termination 관련 가이드를 받고,  30일 이상의 노티스를 보내고, 담당자에게도 서류 보내고

9월 한달 렌트 받는데, 다시 서류 다 써서 내고 9/30일까지 순차적으로 모든 유닛을 비우기로 진행중입니다.

 

---업데이트 09/03/2021

공사견적 받으며 클로징후 매주 짧게 방문중인데,

-APT1의 테넌트는 나갈곳을 구했습니다. 시큐리티 디파짓 미리 주어야 새로 가는집에 디파짓하고 나갈수가 있다고 해서, 한발 양보하고 디파짓을 미리 돌려주기로 했습니다. 이사비 얹어주지 않고, 곱게 빨리 나가주는게 고맙습니다.

-APT2: 이집은 문제의 섹션8인데 아이6+어른노인4+펫1. 섹션8 담당자외에도 홈리스 House of HOPE 담당자가 있어서, 일단 공식 노티스는 모두에게 굴비 주렁주렁엮어 보내고, 대화는 홈리스 담당자와 하고있습니다. 집은 매우 더럽고 망가지고 문제가 많은 상태입니다. Termination Notice 기간이 지나면 바로 코트에 이빅션 파일 할거다라고 이야기해논 상태라, 기한안에 나가겠다고 합니다. 섹션 8은 이빅션경력이 있으면, 그 자격을 잃게 되므로, 자격유지를 위해 꼭 나가야만 한다는 사실을 알았습니다. 

-APT3: 제법 깨끗하지만, 이집도 섹션8. 렌트금액은 낮게 책정되어 있어서 리모델링 해야해서 한달안에 나가야 합니다. 

-Commercial unit: 아직 비어있는데, 본격적으로 렌트를 내야합니다. 집사주는 부동산 없자가 리스는 또 안해서, 리스 전문 에이전트를 구하거나, Loopnet.com 에 사진찍어 올려볼까 합니다. 

 

* 공사

한국 컨츄렉터가 너무 유명해 지셔서 바쁘십니다. 로컬 핸디맨들 여러명 전화돌려 그중 가능한 분들을 미리미리 섭외했습니다. 

공사 경과 비포 앤 애프터는 나중에 추가하겠습니다. 

-공사견적 APT1: Room divider & Painting

-Contractor A: Room divider 드라이월 설치-더블팔러 거실사이에 드라이월과 문달기 (방이 추가됩니다.) 스터드와 구조 $1800, 쉿락과 머드 $850, 페인팅 (1350sqft 방8, 천정, 트림 몰딩, 문, 윈도우 다 포함) $2650 재료포함 총 $5300

-Contractor B: 한국분, Room divider $3077 (레이보 $2352, Material $725 ), Painting: $5,000, 총 $8077

 

-Bathroom floor tiling: 5X6ft 타일 바닥 교체, Vanity 교체

A: 

B:  Labor $1568, Dumster $500,Material $232~, = $2300

 

 

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마무리 결과정리

초기비용: 구입비 $422k, (415k+클로징비용)

초기 공사비: $10,000 (청소비 $685, 페인팅 및 문짝벽수리 $3,000+$3000, 정크처리 $500, 스마트도어락, 블라인드, 부엌바닥 및 카운터탑 리폼 청소용품 창문 스크린 기타등등 재료비$1000, pest control $500 ) 질로우 렌트광고 $15, 도면그리는 스마트드로우 1년가입 $120, 렌트분석 rentometer 일년 $39

렌트수입: 구입당시 렌트 총 $4000 --> 클로징후 2달 $5,300 (2유닛 새로 렌트, 1유닛 기존렌트 종료 연기중)

--> 클로징후 3달 $7100 (3유닛 각각 $2,000+커머셜 $1100)

*커머셜 유닛: 바버샾, 스킨헤어샾 등 non-cooking 비지니스 찾느라 시간이 걸리는중

렌트수입 일년: appx $84,000 (Gross $85,200)

집보험: $2,331

프라퍼티 택스: $9,871

유지비용: $5,000/ 일년 (상하수도세 $200/mo, Pest control $500/year, Repair $3,000)

캐쉬플로우: $5,665/ mo,  $67,000/year

 

GRM (Gross Rent Multiplier) = $430,000 / $84,000 = 5.11

 

절반정도 안정화 된 4호집 프로젝트 대략적인 보고입니다.

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5호집 오퍼가 억셉이 되어서, 당분간은 5호집에 올인하러 갑니다.