2021년 부동산 투자 #1
https://www.milemoa.com/bbs/board/8779706
2021년 부동산 투자 #2
https://www.milemoa.com/bbs/board/8962207
2021년 부동산 투자 #3
https://www.milemoa.com/bbs/board/8962289
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보통 부동산 투자에 대한 자세한 내용은 올리지않지만 이번엔 마모 회원님들께 제가 투자하는 동네가 어떤분위기인지 그리고 서부 동부가 아닌 남쪽은 아직도 이런곳이 있구나 하는정도로 참고하시라는 목적으로, 집 클로즈하고 한달도 안된 Buy a Rental Property with Other People’s Money (with Credit Card)에 대해서 소개를 시켜드리려고 합니다. 마적단으로써 너무나 사랑하는 신용카드 혜택을 이용해서 다운페이 및 클로징 Fee등을 처리했습니다. 원래는 현재 거주중인 집에서 HELOC을 뽑아 다운페이를 하려고 했으나, 제가 거래하는 SunTrust Bank에서 (최근 좋은 고정 이자율 3.59%가 있어서…) 갑자기?? 바뀌었거나 혹은 담당자도 몰랐을수도 있는 모기지 맥스에서 발목이 잡혔습니다. 현재 5개의 모기지가 있다고 말했고 모든 부동산 투자에서 발생하는 현금흐름과 주식계좌 등등 모두 증명하였고 브렌치 담당자도 문제없을거 같다는 말을 듣고 하루만에 모든 서류 준비해서 보내주었건만…젠장 시간은 시간대로 끌고 결론은 현재 모기지 갯수와 DTI가 좋지않다는 이유였습니다. 다른 로컬 은행은 클로즈하고 가봤는데 론갯수 신경안쓰고 투자용 부동산은 PITI+HOA를 제외하고 Expense계산하지 않고 Cash Flow만 보더군요…다만 변동 이자라서 결국엔 스킵했지만…결론은 SunTrust 미워하게 되었습니다. 이짓을 제 앞으로 한번 그리고 와이프는 될것 같다해서 와이프 앞으로도 신청했지만 두번다 리젝먹었습니다. 원래 안되는거였는데 브렌치 담당자가 계속 밀어붙이는 바람에 시간이 많이 걸렸습니다. 그리고 SunTrust에서는 투자용 부동산이 있으면 Expense 처리한것도 계산을 하더라고요. 혹시나 HELOC을 하실 계획이 있으시면서 모기지가 3개이상 되시는 분은 SunTrust 은행은 피하세요.
서론이 너무 길었네요…
이번 투자는 갑작스럽게 온 기회라 현재 부동산 투자보다는 주식투자에 많은 비중을 두고 있어서 현금이 거의 없었습니다. 이번에 산 부동산은 저희 부부의 가족들과 친구들이 저희 동네에 투자한 부동산중에서… 와이프 삼촌이 테네시 말고 다른 지역에 투자하고 싶다고 하셔서 소유하신 부동산 1채를 저희가 산다고 하면 팔겠다하셔서 좋은 기회였습니다. Off Market 이었고 거기다 리얼터없이 For Sale By Owner로 진행하였고 저희가 2년넘게 잘 관리해줘서 고맙다 하시면서 정말 착한 가격으로 주셨습니다. 서부 동부 계시는 분들한텐 정말 충격적인 가격일거예요. 그래서 눈을 좀 돌려보면 중부나 남부에도 투자할 곳이 있다는걸 알려드리기 위해서 가격정보 알려드립니다.
Location: Middle Tennessee이며 주위에 큰 군부대와 4년재 대학및 아마존, 구글 데이터 센터, LG 가전, 한국타이어등 많은 Manufacturing 회사들이 많이 있습니다.
Property Information: 2 Bed / 2.5 Bath, 1226 sqft의 Townhouse (Inside Unit) built in 2018
Current Value: $175k (몇주전에 팔린 가격)
Sale Price: $150k
Loan: $120k
Down Payment: $30k (20%)
Closing Cost, Point & 이런저런 Fee: 대략 $7k
Interest Rate: 4.75%
클로징을 하기위해서 저희한테는 총 $37k정도의 현금이 필요했습니다. 문제는 HELOC 리젝먹는 바람에 제 명의로 론을 신청해야되서 와이프 앞으로 온 Bank of America & Barclay에서 프로모션 나온 Balance Transfer w/ 3% fee를 이용해 크레딧 카드 2장에서 Total $38k + fee $1,140을 Checking Account로 트렌스퍼해서 다운페이를 만들었습니다. 발란스 트렌스퍼가 그래도 15개월정도 시간이 있어 갚아내는건 다른 발란스 트렌스퍼로 갚아도 될것같고, 어차피 1년안에 HELOC을 로컬 뱅크나 1금융권 은행이 아닌 다른렌더 아니면 Credit Union에서 받을수 있을것 같아서 갚아내는건 차차 생각해 보기로 했습니다.
모기지 페이먼트는 대략…
PITI ($625.98 + $ $107 + $28.50) + HOA $100/Monthly = $861.48
현재 렌트: $1250/Monthly (Leased until 12/31/2021)이지만 1년 연장한다고 하고 Lease Agreement 다시 하나 쓰기로 했습니다.
Equity는 위에서 보여드렸던 것처럼 다운페이 제외하고 $25k입니다.
결론적으로…
Cash Flow: 매달 $378.52이 들어오네요. 어차피 이돈은 다운페이로 썼던 발란스 트렌스퍼 갚는데 써야겠지만 착한 가격에 Equity $25k가 있고 일단 지역 학군도 모두 9 or 10을 받는 나름 시골 동네지만 학군도 좋은 A Class 지역입니다. 앞으로 렌트상승및 추가적인 Appreciation이 있을거라 기대해 봅니다.
서부 동부에서는 힘들지만 아직 중부 남부에는 부동산 가격상승과 현금흐름의 혜택을 보면서 투자할수 있는 지역들이 꽤 많이 있습니다. 요즘엔 남부지역으로 많은 투자자들이 몰리고 있는건 맞는거 같습니다. 그럼 도움이 되셨길 바라면서 투자하시는 분들 모두 성투하세요~~