안녕하세요
지금 렌트를 주고 있는 콘도미니움에서 HOA에서 좀 황당한 프로젝트를 진행하고 있어서 이게 말이 되나 싶은 마음에 여쭤봅니다.
우선 현재 상황은
100가구정도 되는 하이라이즈 콘도 하나 렌트주고 있는 상황이고 매입하기전부터 외관 창문 교체가 필요하다는 이야기가 있어서 알고 있었습니다.
창문 교체하는거 그까짓거 몇만불정도 하겠지라는 생각에 좀 디스카운트 해서 매입했는데요.
문제는 HOA에서 오너들과 큰 논의 없이 갑자기 콘도가 오래된 콘도라서 외관 수리도 해야하고 어쩌구 저쩌구 하더니 갑자기 40M 짜리 프로젝트로 진행을 하더군요. 그 과정을 자세히 알려주지도 않고 갑자기 올해 초에 노티스가 오는게 가구당 공동구역+창문교체 해서 거의 집값의 20%되는 금액을 내야 한다고 청구가 날라왔습니다....
당연히 그 노티스를 받고 오너들은 항의를 거세게 했고, Bid과정과 기타등등이 투명하지 않고 무엇보다 이금액을 지불하기 위해 대출이 필요한 사람들이 있는데 대출이 은행으로부터 안나와서 내년 봄으로 미룬상태이구요. (금액이 유닛사이즈에 따르지만 대충 계산해보면 200K~400K 정도 되는것 같아요)
그러다가 HOA에서 갑자기 지난달에 이게 외관수리랑 기타등등 evaluation하는데 들어간 돈 4M이 있는데 이건 9월에 납부하도록 하라고 노티스가 날라왔네요... 가구로 따지만 (20K~ 40K 정도?)
당연히 오너들은 항의 있는 상황이고, 변호사 선임하고 HOA 보드 멤버들 내보내려고 연합을 하고 있는 상황이긴 한데 이게 제대로 될지는 모르겠네요...
제가 궁금한거는
1. HOA는 입주자들의 동의 없이 수 million dollar 프로젝트를 멋대로 진행하고 입주자들에게 청구할 수 있는 권리가 있나요? 이게 주법이나 citiy 법에 어긋나는건 아닌지 이게 제 상식에는 이렇게 해버리면 HOA가 다른 업자들이랑 결탁해서 자기들은 리베이트 받고 기존 입주자들 에게 감당하지 못하는 빛을 안겨줄 수 있는 문제가 있는건 아닌가요? 상식적으로 말이 안되는것 같은데....
2. HOA 보드를 하면 어떤 benefit이 있게 되나요? 이게 거의 콘도 오너들에대해서 깡패처럼 할 수 있는 권한이 있어 보이는데 (물론 대응을 할것이지만요) 이게 HOA 보드를 하게 되면 금전적인 benefit이 있거나 이런 권력? 때문에 board member를 하게 되는건지 궁금합니다.
3. 뭐 돈을 그만큼 지불해서 집의 가치가 그렇게 올라가면 동의하겠죠 근데 이게 그런것도 아니고, 그냥 창문이 오래됬으니바꾸고,, 외관 손상된데 수선하고 이런 비용인데 금액이 말도 안되는데.....이거를 구지 HOA 보드들이 미는 이유는 뭘까요?? 그분들이 아무리 부자라고 하더라도 집의 가치가 올라가지 않는일에 수백K 를 투자하는건 멍청한 짓인것 같은데요...
우선 면역학체고님 콘도의 bylaw가 있을텐데 거의에 이러저러한 절차를 따라야한다고 명시되어 있을거에요. 저희 콘도같은 경우는 건의가 나온 당일 콘도미팅에 나온 사람들이 다수결로 결정하면 따르게 되어있어요. 미팅에 나오는 사람 별로 없어서 상당히 biased된 결과가 나오기도 하더라구요.
콘도 board가 돨 때 장점도 bylaw에 따라 다른데 저희 콘도 같은 경우 그런 큰 financial decision이 있을때 condo board가 contractor를 몇팀 리뷰하고 누구로 쓸 지 결정할 수 있는 권리가 있어요.
집에 돈들여 평범한 집을 더 멋지고 편리하게 고칠 경우에 보통 그만큼 집의 가치가 그 돈에 대비해서 올라가지는 않는데요 그게 집을 투자로 보는 사람과 주거지로 보는 사람의 입장이 다르잖아요. 예컨데 저희는 rooftop renovation얘기가 나오는데 그게 집값에 미칠 영향은 zero로 보이거든요. 하지만 거기서 오랫동안 살 사람들 입장에서는 돈 들여서 자기집 꾸미는 개념으로 하길 원해요. 주기적으로 페인트도 칠하고 courtyard에 계절별로 다른 꽃도 심는 등을 하죠. 콘도 미팅에 가보면 투자자보다는 아무래도 사는 사람들이 더 많다보니 투자적 관점에서 이해할 수 없는 일들이 일어나더라요.
네 이게 HOA미팅에 사람들이 많이 참석 안하다보니 HOA멤버들이 뭔가 해먹으려는 사람들로 구성되고 이런 사태가 난것 같아요. HOA멤버들 재산세 내역이랑, property data 베이스 보면 구매한지 오래 안된사람들이 대부분이고, 실거주자는 거의 없는걸로봐서 아무래도 콘도의 가치를 올리기보다는 먼가 한탕 해먹으려는 사람들로 생각됩니다.
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콘도 이런문제도 있군요 하나 배웠네요
+524
2. 저의 콘도와 제가 아는 콘도들 상황을 애기하자면 HOA board memebers 는 발렌티어 입니다 . 베네핏이 있다고 하면 콘도에 대한 inside and outside 등등 작고 큰 많은 issues.news 등등을 알게됩니다. 재정상태, 건물상태, violations. 등등 그리고 새로 렌터 입주민 financial situations 까지도 보면서 렌트 테넌트도 보드에서 어프르부해야하는 건물들이 있거든요. 또 새로 콘도는 구입하는 potential owner들도 콘도 보드 어프르부를 받아야하는 경우도 있고요.
보드 미팅을 자주 할때도 있어서 시간이 소요도 많을떄 있습니다. 돈 안받는... 봉사활동 ~ 이죠. 보통 HOA fee 낮은 아파트가 재정상태가 안좋은곳도 있을텐데( reserve money $$가 많이 없을때)그런곳에 크고 작은 공사가 들어가면 입주민 오너들에게 매 공사마다 조금씩 돈을 것을떄도 있다 합니다. 아파트에 재정상태가 별로 안좋은 상황일 가능성이니깐요. 그래서 HOA 를 조금 더 쎄지만 . 매 공사마다 유닛오너들에게 돈을 것지 않는 아파트도 있고요. ( reserve $ 가 넉넉히 있죠)
그래서 아파트를 구입하기전에 뉴욕같은경우는 꼭 변호사가 필요하다고 알고 있는데 건물의 financial situations를 리뷰~ 하는게 중요 ~
1.보통 그렇게 큰 프로젝트를 진행하면 분명 아파트에서 고용한 management 와 보드멤버들의 상의 후 결정하지 않았을라나.. 싶습니다.
고용한 메니지먼트와 보드멤버들이 뭔가 결탁하진 않았을까 라는 의심이 들어서요... 돈을 적당히 걷어야지 400K 는 좀 너무하다 싶더라구요
수리하고나면 그만큼 그 콘도의 value는 올라가겠지만, 그래도 집값의 20%는 심했네요.
이러면 현재 콘도집을 팔려고 하는 사람들도 제값받고 팔긴 쉽지 않겠어요. 리얼터들은 다 알텐데..
근데 집주인들도 그 돈이 있어야 (론을 받아야) 하는거 아니에요? 요즘같이 고금리 시대 대출이 쉽지 않아서 프로젝트 자체가 많이 지연될거 같긴 하네요.
네 맞습니다. 이게 원래는 올해 초에 진행하려고 했다가 보드멤버들이 론받으려고 했는데 론이 안나와서 내년으로 미룬것 같아요. 그리고 이미 assessment를 4M주고 했으니 그거는 내라는 말도안되는 사태가...
현직 작은 콘도의 보드 멤버입니다.
이 정도 사이즈의 프로젝트이고 reserve가 아닌 special assessment까지 청구하는 상황이면, 보드멤버나 매니지먼트 회사에서 콘도오너들과 상의 없이 "몰래", "맘대로" 진행해 왔을 가능성은 적다고 봅니다. 보드멤버 중에 이 프로젝트로 kickback을 받을 가능성이 없지는 않겠지만, 그건 별개의 사안이라고 생각합니다.
사익을 취하기 위해서 보드에 들어가는 사람도 있겠지만, 대부분의 경우 내 삶의 터전과 나의 자산 (대부분의 서민에게는 집이 가장 큰 자산이니)을 위해서 자원 봉사하는 것입니다. 보드가 잘못한게 명확하면, 당연히 절차를 밟아서 불신임으로 내보내셔야 겠지만, 그동안 주민들의 무관심이 현재 사태의 주요이유 중의 하나라면, 보드를 바꿔도 비슷한 일 반복될 수 있습니다.
네 사태를 인지하고 이번에 나머지 오너들이 좀 힘을 모아서 보드 멤버르 ㄹ전격 교체하려고 하고 있어요.
대부분 보드에 참가하는 것은 고사하고, 미팅에 참석하는 것에도 관심이 없는게 사실이죠. 그렇게 되면, 작정하고 막나가는 보드를 견제할 수 있는 방법이 많이 없습니다.
참고로 콘도 보드가 해체되고 (자원자가 없는 경우), dysfunctional해 지면 법원에서 receivership을 지정하게 됩니다. (비거주민 외부인이 (보통은 변호사) 콘도의 모든 비지니스관련 결정을 하게 됩니다. 비용, 이해상충의 문제가 있으니, 이것도 바람직하지 않죠.)
근데 보통 보드멤버를 뽑거나 월 관리비용이 오를 경우 보통은 우편이든 직접 방문이든 참석할지, 위임을 할지를 묻지 않나요? 저는 타운홈에 사는데 HOA비용이 오르거나 변화가 있을때는 항상 미리 공지를 하던데 실거주자가 아니라 받지 못하신건 아닌가 모르겠습니다.
노동력이 필요한 일이 생기면 보드멤버들과 연결된 사람 또는 업체들과 하는건 뭐 공공연한 비밀인데 얼마나 합리적인지가 중요하겠죠. 단편적인 일에도 터무니없이 높은 비용을 요구한다면 그야말로 결탁된거라고 봐야겠죠. 말씀하신 창문교체의 경우는 아마 가장 저렴한 라인의 제품으로 설치하고 가격은 뻥튀기하는 식으로 진행하겠죠. 어떤 방식으로든 감사가 필요한 상황인것 같습니다. 잘 해결되길 빕니다.
예전에 정말 아무도 하겠다는 사람이 없어서 억지로 등떠밀려 president까지 해봤었습니다. 사는 내내 맡았었고 콘도 팔고 나와서야 그만둘수 있었죠. 보드 미팅 평균 참가인원 3명이니 말 다했죠 ㅎㅎ
친인척 공사업자에게 공사비를 부풀려 빼돌리는 방법은 보드멤버들 눈치가 보여서 쉽지가 않습니다. 할려면 다같이 나눠먹든지 해야하고, 한마음 한뜻으로 움직여야 하는데 가족친척들 사이에도 힘든 일입니다.
그리고 몇명 안되는 그 멤버들 중에도 건축 관련된 일 하시는 분들이 꼭 한명씩 있더라구요. 내가 해봐서 아는데 스킬이 시전되는데, 미팅만 길어지고 하나 도움 안됩니다. 꼬장꼬장한 할아버지 할머니들이라도 한분 계시면 보드미팅 분위기 끝내줍니다. 엉뚱한 말만 늘어놓고 가는 사람, 자기 불만만 잔뜩 터뜨리고 가버리는 사람 등등...
이런 분위기에서 생판 모르는 남이나 마찬가지인 보드 멤버들이 뭉쳐서 몇만불 단위로 크게 해먹는다는건 어려울겁니다. 보드 멤버들 수고하니까 수고비 얼마씩 챙겨가는건 아무도 뭐라고 안합니다.
유닛수가 많은곳 같지 않은데요. 혹시 몇세대나 되는 곳이였나 여쭤봐도 될까요? 보드 멤버들 수고하니까 수고비 얼마씩 챙겨가는건 어떤 경우를 뜻하는 것인지 알수 있을까요?
70세대정도였던걸로 기억합니다.
세탁기 드라이어에서 동전 수거하는 일을 보드 멤버 3명이서 번갈아가면서 했었는데, 매니지먼트에서 수고비조로 동전 중에서 30불씩을 빼 가라고 챙겨 줬었습니다. 사실 더 받아도 된다고 생각을 하는게, 동전 모은게 보통 무거운게 아닌데다, 그거 들고가면 은행 브랜치 직원 얼굴이 썩어들어가는게 딱 보였거든요. 저도 30불 안받고 이것좀 안했으면 좋겠다고 매번 생각했었어요 ㅎㅎ
동전 쓰기 싫어서(수거하기도 힘들고, 거주자들도 매번 동전바꾸러 은행 가야하고) 카드 시스템 알아보니까 수수료가 엄청나서 포기했었어요. Data connection도 해줘야 하고, 유지비용이 상당하더라구요. 그래서 제가 IoT를 이용해서 저렴하게 구축하는 사업을 시작해볼까 진지하게 고민을 했었...
그외에도, surveilance camera들 리셋하고, IP설정하고, 인터넷 회사 바꾸고 할때마다 해준일들이 있었는데 해줄때마다 매니지먼트에서 100불씩 줬었습니다.
제일 시간 오래걸리는게 violation 생겼을때 카메라 녹화본 뒤지는거였죠.
눈치우는 업체는 따로 있는데, 다른 보드멤버분은 눈올때마다 구석구석 열심히 치우셔서 따로 수고비 드렸었구요,
가끔씩 쓰레기장에 무개념들이 가구 같은거 갖다 버리면 보드멤버들이 나가서 치우고 했었어요.
제가 일일이 매니지먼트에다 얘기해 뒀다가 일이 좀 오래 걸렸다 싶으면 50불 100불씩 페이를 해 줬었습니다.
매니지먼트가 따로 있는데 보드멤버분들이 동전을 수거하셨다니 일이였겠네요. 보통 매니지먼트회사에서 관리하고 요샌 또 카드로들 많이 하는데 수수료가 엄청난줄 몰랐네요. 보통 런드리룸 설치하는 회사들이 부담해서 관리되는것으로 알았네요. 지난번살던곳 세대수가 워낙 컸던 곳이라 매니지먼트하고 업체가 직접 관리하더라구요.
Violation 도 카메라 판독을 보드멤버들이 직접하시고 눈도 치우시고.... 두루두루 챙기시느라 고생많으셨겠어요. 보통 보면 공동으로 관리되면 좋은 일들 같이 하다보면 마음같이 한뜻으로 모으기 쉽지 않은데 말이죠. 이 곳은 몇세대안되는데 몇명 자기들끼리 여기저기 HOA비용으로 고쳐야한다고 주장하고 만불이상되는 공사 며칠사이에 밀어부치고 다른보드멤버가 어떻게 그런결정을 했는지 자세한 정황을 물으면 질문말고 공사여부 투표나해라 이런식으로 대답해서 너무 황당하더라구요. 여러해 입주민들이 참다못해 드디어 일부보드멤버를 영구 제외하기로 의견을 모으고 있네요. 70세대면 이런저런일로 매달 보드미팅도 쉽지 않으셨을거 같아요. 정말 대단하십니다. 다른곳에 사시는 한국분들과 우연히 이야기 하다보면 신뢰 잘 싸으셔서 HOA에서 봉사하신다는 이야기 종종 듣곤하는데 섬세함과 부지런함을 요구하는 일이라 쉽지않음을 항상 공통점으로 발견하곤 합니다. 많은분이 그 수고로움 잘 알고 계시리라 믿습니다!
예전 콘도에 살았을때 뜬금없이 Special Assetment 라고 해서 뭐 고치는데 몇천불 내라고 할때...이게 뭔일인가 싶었죠..
근데...평가받는데 4M 이나 드나요????
그러니까요.. 말도 안되는금액..
진심 궁금한요. 어디 수리한것도.아나고, 일반 아파트 그냥 evaluation 만 했는데 4M (40억 이상) 내라는것은 어떤것을 evaluation 한것인가요?
어디를 수리해야할지, 창문을 어떤걸 달아야할지 assesment했다고 합니다
아무리 읽어봐도 이해가 안되네요. 정확히 어떠한 assessment를 했고, 어떠한 절차로, 무슨 이유로 말도 안되는 금액의 검사를 했는지 알아봐야 할 것 같아요. Meeting minutes 와 해당 건에 대한 견적서 및 영수증 모두 요청하세요.
보통 이런 종류의 assessment 는 3년 마다 한번씩 하게되는 reserve study 로도 충분히 커버가 가능합니다. 비용은 hoa 규모에 따라 다르지만 수천불 수준에서 가능합니다(대충 1년 예산의 1%-2%정도). 그리고 reserve study 에서 발견된 문제나, 수명이 다한 부분에 대한 자세한 감정은 보통 여러 업체들에게 bidding을 붙이면 알아서 대부분 "무료로" 감정 및 견적을 내줍니다. $4M 이라니 정말 듣도보도 못한 금액이네요.
네 이것때문에 오너랑 상의없이 제멋대로 진행하고 돈 언제까지 내라고 통보식으로 날라와서 다들 화나서 변호사 공동으로 선임하고 보드 물러나게 레터 작성하고 하는 작업 진행중입니다
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10여년 전에 , 보스톤에 있는 좋은 콘도에서 살던 지인의 콘도 빌딩에 히팅하고 에어콘 시스템을 바꾸는 거로 special assessment 가 나왔는데,
지인 유닛에 나온 special assessment 가 $200k 정도여서 home equity loan 한다는 얘기를 들은 적이 있었어요.
그 때, 그 얘기 듣고 너무 놀랐었는데요
그 때 일이 생각이 나서 찾아보니, 저번에 플로리다에서 무너져 내린 콘도 뉴스를 쓰면서 한 예로 지인 콘도에 대해 썼군요.
지인이 살고 있던 콘도는 밑 링크 글에서 Harbor Towers 라는 콘도입니다.
글을 읽어보니, Harbor Towers 는 2007년도 일이었네요.
https://www.boston.com/real-estate/real-estate-news/2021/12/01/what-to-know-about-condo-assessments/
집 찾고 있는데 hoa 없는 곳으로 찾아야 할까요. Hoa 있으면 관리가 되는 느낌이라 괜찮아 보였는데, 갑자기 저런 큰 지출이 생기면 좀 곤란하네요
타운하우스 단지(대충 2 units 이상이 같이 있는 타운하우스) 나 빌딩안에 여러유닛으로 되어 있는 콘도, PUD 는 HOA없는 곳이 없을거에요. HOA 없으려면 나혼자 야드쓰는 보통의 싱글패밀리(단독주택) 밖에 없을겁니다.
이정도로 큰 규모는 아니지만 12유닛 콘도의 hoa 회장을 아무도 안해서 울며 겨자먹기로 5년 넘게 한 적이있습니다. 글을 읽어봐도 뭔가 이상한 점이 많은 것 같아요. 이런 규모의 special assessment 인 경우는 hoa board of directors 마음대로 할수가 없고, 전체 hoa member 과반의 승인을 받아야 할겁니다.
우선은 hoa CC&Rs 와 bylaws 를 정말 꼼꼼하게 읽어보셔야 할것 같아요. 대개의 경우는 일년 예산의 x%를 넘는 special assessment의 경우 투표를 하게 되어있을거에요.
우선은 hoa board 에게 이 special assessment 및 감정에 대한 결정을 했던 미팅의 meeting minutes를 요청하시고 더불어 그동안 몇년치 minutes 또한 다 요청해서 살펴보세요. 그리고 매년 budget/audit 자료도 요창하시길 바랍니다. Hoa 멤버가 요청시에 이 자료들은 언제나 제공해줄 의무가 있어요.
만약 일이 해결이 잘 안되어서 변호사를 통해 진행 할 경우에 제일 우선적으로 조사해야할 것은 현재 보드 멤버들이 정당한 절차와 방법을 통해 선출이 되었는가 여부입니다. 만약 선거/투표과정에 조금이라도 문제가 있었을 경우 이를 문제삼아 그간 보드가 내린 결정을 모두 무효화 시킬수가 있습니다.
일반적으로는 회계연도 기준 일년 예산의 5% 넘는 special assessment 는 마음대로 부과하지 못할거에요. Hoa 비용을 얼마나 내는지 모르겠지만 매달 $1000로 쳐도 일년 100가구에 1.2M인데 여기서 5%하면 $60,000 밖에 안되는데 도저히 계산이 나오질 않네요.
덧붙여 하루 빨리 litigation 경험이 많은 hoa 전문 변호사를 통해 강력하게 진행을 막아야 할 듯 합니다.
제일 먼저 변호사를 통해 bylaw 와 cc&r을 분석한 후 현재 진행 중인 프로젝트의 부당함에 대한 강력한 레터를 보드 멤버에개 보내시는게 제일 효율적일 겁니다.
안먹히게 될 경우 일반적으로 cc&R에서는 court 대신 mediation 과 arbitration 을 강제하기 때문애 변호사를 통해 arbitration demand 나 mediation demand 를 보내는게 다음 절차일거에요. 이러한 과정 전에 hoa board 가 포기하면 좋겠지만, 안그럴 경우 arbitration까지 각오하셔야 할거고, 이럴 경우 hoa board of directors 의 정당성을 문제 삼는게 제일 좋은 방안 중 하나일거에요. Hoa 선거라는기 사실 별거도 아니지만 제대로 지켜야 할 절차가 상당히 많거든요. 웬만한 hoa board는 뭐든 하나 걸릴 거에요. 혹시 악독하고 유능한 변호사가 필요하면 알려주세요 (제가 이 변호사에게 당해봐서...)
디자이너리님께서 계산하신 것에 공감이 갑니다. 보드가 어떤 사람들이길래, 일년 예산이 1-1.5백만불 hoa에서 4천만불짜리는 고사하고, 4백만불짜리 프로젝트도 주민 동의없이 밀어부치려고 하는 걸까요?
경험이 많으신 것 같은데, 묻어 가면서 질문드리고 싶어요. 보드의 결정에 항의해서 주민들이 변호사를 고용하게 되면, 이 비용은 어떻게 분담하나요? 보드멤버를 제외한 모든 주민이 한마음 한뜻으로 참여할 경우도 있겠지만, 아닐 수도 있을 것 같은데요.
최근 하이라이즈 콘도를 투자형태로 보고 있는데 (지은지 1-2년 미만), 엘에이 다운타운에 있는 콘도가 HOA 가 보통 $400 이상인 반면 시애틀 다운타운에 있는 콘도는 같은 사이즈로도 $100이 채 되지않더라고요. 이럴경우는 시애틀 콘도가 HOA 가 더 오를 가능성(?)이 있다고 예측할수 있을까요?
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