본인은 이 마일모아 게시판에서 투자 부동산의 첫발을 내디디게한 글을 읽고, 공부하고, 실천하고, 그러면서 실수도 하고, 고생도 했던 이야기들을 계속 나누고 있다. 

그 어떤 정보이든 준비된 누구에겐가는 귀한 정보가 될것이고, 준비되지 못한 누군가에게는 독이 될수도 있다고 생각한다.

그러다보면, 종종 듣고 깊이 생각하게 되는 바가 있어 몇자 생각을 풀어본다. 

 

• 그 힘든일을 굳이 왜 하는지. 돈이 그렇게 좋아?

           A) 지난 세월에 내가 왜 부동산 투자를 생각했는지 깊이 되짚어 보았다. 나에게 아니 우리 부부는 한국서 나고 자라 성인이되어 미국에 온 이민 1세대 이고, 아이들이 있다. 정말 쉬지않고 둘이 열심히 살았는데, 정신없이 정착하고 커리어를 발전시켜 나가며 우리가 가진 직업의 자부심과 보람은 많았지만, 현실은 매달 세이빙을 하기 빠듯한 빡빡한 삶이었고, 다가오는 미래는 아이들의 대학 학비가 엄청나고, 우리들의 노후는 하나도 준비되어 있지 않았다. 현실은 가난한 엄빠였다. 가난을 벗어나기 위한 몸부림으로 경제뉴스를 보고, 자산을 이루고 키워나가는 부동산과 주식에 대해 공부했다. 그리고, 배운걸 하나하나 실천해 나갔다. 할수 있는 것부터. 한번에 하나씩.

친구가 나를 보고, "참 열심히도 산다" 라고 했다. 그렇다 나는 참 열심히 산다. 살려고 몸부림을 치는것이겟지.

"돈이 그렇게 좋아?" 라고도 묻는다. 거기에는 선뜻 대답을 하지 못했다. 내가 하는 주식공부와 부동산 실전경험들이 단지 돈을 위한 것만은 아닐것이다. 자본주의 사회에서 내 샐러리가 50만불 정도 된다면, 아니 30만불만 넘었어도 아마도 멀티홈 부동산을 하지 않았을까? 아니면 그래도 했을까? 모르겠다. 

집은 사는 과정 하나하나 설레며 서치하고, 준비해가며 수많은 스텝을 넘고 넘어 BRRRR 단계를 반복해 패시브하게 돌아가는 세팅을 해놓고 나니, 뒤돌아보니 힘들어도 재미있었고, 의미있던 순간들도 많았고, 매번 배움이 있었다. 그 과정을 단순하게 "돈" 하나로 이야기 하기에는 걸어온 세월과 경험한 것들이 너무 많다. 경제를 알아가고 세상 돌아가는 법도 보게되고, 아뭏든 동기는 '자산'을 이루기 위해서 였지만, 그리 단순하게 '돈' 만으로 이야기 하기는 쉽지 않다. 나는 여전히 매일 매일 열심히 살고 있다.

 

• 이 고금리에 집사라고 부추키지 마라. 망할수 있다. 

           A) 맞다. 금리가 매우 높을때는 수익률이 현저하게 떨어진다. 나는 최대한 정보를 나누고자 글을 쓰지만, 받아들이는 사람들은 모두 다르다. 내 의도야 어쨓건, 내글이 부추김이 되어 망한 사람이 없기를 바란다. 투자 부동산 처럼 덩치가 일생의 큰구매를 하면서, 어디 남이 하는 말한마디에 홀랑 샀을리 없다. 본인의 상황에 맞게, 형편에 맞게 몰게지 금리도 알아보고, 수익률도 계산하고, 마켓 조사도 하고, 장소도 잘 알아봐야 한다. 누구에게 탓을 하기에는 미국은 너무 넓고, 세상은 너무 넓다. 

그리고, 이러한 어려운 경제 상황에도, 이런게 기회라 여기며, 여전히 부동산에 투자하는 투자자는 어디에나 있다. 그 투자의 결과는 몇년 후에 알게 되겠지만, 어차피 각자 사는 인생이다. 누구에게 모하라고 이야기하기에는 본인이 리스크를 감당할 능력이 있는가 없는가에 따라 다르다. 다들 형편껏 본인에게 맞는 방법들을 찾아 책임도 본인이 져야 한다.  

 

• 저소득층 멀티홈 렌트 그 힘든걸 왜해? 어디 학군좋은데 싱글홈 사서 뭍어두는게 더 많이 오르지 않나?

         A) 그러게나 말이다. 나는 왜 멀티홈 투자를 했을까? 제일 큰 이유는 수익률 이었다. 내 조그만 첫 다운페이 투자금은 살던집에서 꺼낸 재융자 금액이었다. 즉 그것도 빚인셈이다. 빚투를 하는데, 떨리지 않을 사람이 있을까? 나는 간절했고, 망하지 않기 위해 매번 발로 뛰며, 여러번의 위기를 헤쳐나갔다. 이당시 늘 하던말이 있다. 그누가 부동산인컴을 패시브 인컴이라고 했던가. 오래된 동네의 낡은 멀티홈 부동산 투자야말로 그야말로 액티브 인컴이다. 나는 본업을 가지고, 주말이나 저녁에 세컨잡으로 부동산투자를 했다. 테넌트 요구사항은 문자로 대답하고, 핸디맨을 얼른 보낸다. 무빙아웃 클리닝은 사람을 쓰고 정크 픽업을 하지만, 소소한 (소소하지만은 않은) 청소와 문고리 교체는 직접한다. 집주인이란 극한 험난한 개고생 3디 투잡러이다. 멀티홈은 투자금 대비 수익률 그리고, 매달 현금흐름이 싱글홈보다 현저하게 좋다. 좋은 동네 싱글홈이 편안하고 점잖은 투자이지만, 진입장벽이 내겐 높았고, 매달 현금흐름이 적었다. 나의 투자는 처음이 빚투로 시작했기에, 망하지 않아야 했고, 그러기 위해서는 현금흐름이 매우 중요했다. 그 외에 힘든것들은 하나하나 배워가며 시간을 들이고, 사람을 써서 헤쳐나가는 방법을 배워나가기로 했다. 힘들었지만, 지나고보면, 내게 내가 사는 지역에서 내가 하는 본업을 유지하며, 이만한 투자는 찾기 힘들었다. 

 

• 주식이 부동산보다 더 낫지 않나?

        A) 그럴수도. 그렇지 않을수도. 끝나지 않는 무한루프 논쟁이 주식이 낫냐 부동산이 낫냐 같다. 서로를 모른채, 자기만이 아는 세계를 가지고 끊임없이 비교하고 있다. 정답은 없다. 그 어떤걸 하던지, 본인에게 맞는걸 하고, 그걸로 좋은 수익을 낼수 있다면, 그게 답일 것이다. 

나에게는 현재, 부동산 수익률이 현저하게 좋다. 일단 세팅한 부동산 에서는 원금을 꺼내는 리파이낸스 과정을 거치고, 매년 고정적으로 렌트가 오르고, 안정되게 매달 현금흐름이 나온다. 주식의 높은 변동성은 짜릿함과 박진감을 주지만, 부동산은 지루하지만, 안정감을 준다.

매달 나오는 월세로 주식을 사모으고 있다. 지난해의 깊은 나락은 내계좌도 녹아내려갔지만, 멘탈 부여잡고 즐거운 마음으로 포트폴리오에 담은 주식들을 주워나가고 있다. 3년후 5년후 수익률이 부동산과 비교가 될지 어떨지 모르겠지만, 일단 모으는 재미로 매달 늘려가고 있다. 언제가 부동산과 주식 수익률을 나도 비교할 날이 오면 좋겠다. 

내가 담아가는 주식들 10배 올라가는 텐베거 꿈나무들로 무럭무럭 자라주면 좋은데, 개잡주로 전락해 상폐당하고 망하지 않기를 바래본다. 

 

• 너희들이 투자집을 많이 사서 실수요자들이 얼마나 힘드지 아냐?

      A) 아평밀 유툽 댓글에서 이런 댓글을 보았다. 사람들은 본인들이 아는 잣대로만 남을 쉽게 판단한다. 자본주의 시장에는 많은 부동산관련인들이 있다. 바이어는 실수요자, 투자자, 집을 팔려는 셀러, 부동산 업자 (리얼터), 렌더, 브로커, 인스펙터, 컨트랙터, 핸디맨, 플러머, 테넌트 (세입자)... 각자 다른 필요와 목적으로 집을 사고 팔고, 집을 구하고 세주고 한다. 우리같은 한두개 사서 렌트를 주는 개미 투자자들이 시장에 미치는 영향은 미미하지만, 투자자들이 집을 많이 산다고 실수요자들이 힘들어 질까? 단순한 대답은 아니지만, 그럴수도 그렇지 않을수도 있다. 실수요자들이 힘든것은 매물이 적어지고, 가격이 오르기 때문이다. 왜 내월급은 그대로인데 사려는 집들은 오를까? 팔고자 하는 사람들도 지금의 금리환경에선 집을 팔아봤자 어디 가서 다른 집을 살수가 없다. 그러니 매물이 적어지고, 매물이 적어지니 집가격은 올랐다. 악순환이지만, 이 고리가 적당한 선에서 집가격을 꺽이게 만드는 변곡점은 이미 지났다. 아주 복잡한 경제논리, 정치논리, 그리고 모든 참가자들의 서로다른 욕망과 필요가 가득한 부동산 마켓에서, 누구하나 탓이다 아니다를 쉽게 말할수 있을까? 나는 실수요자라 말하는 프라이머리 홈을 사려는 사람들도 응원한다. 누구나 힘들다. 실수요자들이 힘든건, 단순하게 투자자들이 집을 많이 사서가 아니다. 많은 경우 투자자들이 바라보는 수익률 시장의 매물은 실수요자가 찾는 집들과는 오히려 거리가 있다. 오해가 없기를 바란다. 

 

• 부동산 투자 리스크

     A) 흔히하는 부동산으로 망하는 첫번째 케이스가, "집값 오를줄 알고 영끌해서 샀는데, 집값 떨어졌다, 당장 대출이자 (몰게지) 낼 돈도 없다." 이다. 나 역시 한국에서 부동산을 시작했으면, 그렇게 하고 망했을지도 모르겠다.  미국의 많은 이들이, 여윳돈이 생겼을때, 잘 알아보지 않고 관리가 쉬운 HOA가 높은 콘도를 첫 투자집으로 산다. 마이너스 캐시플로우로 말이다. 집값이 늘 우상향이 아닐수도 있다. 렌트가 돌지 않을수도 있다. 집수리가 너무 크게 나올수도 있다. 하수도가 막히고, 지붕이 새고, 스쿼터가 집을 장악해서 나가지 않고 버틸수도 있다. 금리가 이렇게 높을때는 더더욱 몇배 더 신중해야 한다. 그리고, 반드시 캐쉬플로우를 보수적으로 계산해야 한다. 마냥 뭍어두면, 언젠가 오르겠지. 오를거야 라고 투자를 하면, 자칫 운이 좋으면 대박이나서 많이 오르겠지만,세상일 누가아는가? 실제로 부동산이 반값되는 경우도 있으니. 조심 또 조심하고 신중해야한다. 그리고, 본인이 감당할수 있을 만큼의 투자를 해야한다. 리저브 머니도 6개월 정도의 몰게지는 가지고 시작하는게 좋다.

그리고, 위기가 발생하면, 재빨리 대처해야한다. 부동산 투자는 패시브 인컴이 아니다. 패시브 인컴으로 가기위해선, 반드시 거쳐야할 안정화 단계가 있고, 본인의 매니지먼트 스킬도 중요하다. 

다시 다시 당부하지만, 절대 마이너스 캐플 집을 사지 마라, 만약 산다면, 적어도 향후 그집의 Appreciation을 확신할때, 반드시 6개월 이상의 몰게지 리저브를 두고 여유있게 감당할만큼의 투자를 하기 바란다. 

여전히 쥐꼬리만한 경험치의 부동산 투자자로서의 선배의 조언은 반드시 캐플이 나는 투자 부동산을 고르라 이다. 

 

• 테넌트 호러 스토리

      A) 많은 이야기가 있고, 다양한 인간상이 있지만, 지면상 생략한다. 법의 약한부분을 이용해, 집주인의 약점을 잡고 본인의 이득으로 이용하려는 사람을 조심해서 거르라고 조언하고 싶다. 크레딧과 인컴을 보고 고르면 대충은 맞다. 렌트마켓에 맞게 좋은 분들 잘 만나는 행운을 바래본다. 

 

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