미국엔 이방에 계신 대부분의 상식적인 분들이 상상하지 못하는 엄청난 울트라 초강력 세입자 유형도 있어요.
제가 지금 말씀드리는 경우는 제경우는 아니고, 옆에서 안타깝게 지켜본 경우고요. 결과적으로는 이분들은 집을 팔고 투자를 아예 접으셨어요.
다른분 이야기라 긴이야기라 짧게 해야겠네요.
6. 키보드워리어, 마약 대환장, 이웃 민폐끼치는 초강력 울트라 테넌트
오랫동안 다른주에서 칼리지 지역 투자를 해오신 분께서 저희주로 오시며 멀티홈을 구입하셨어요.
다른분 이야기라 긴이야기 짧게 해야겠네요.
이집을 구매할때 떠안은 기존 테넌트 인데, 유닛하나에 룸쉐어 형태로 사는 테넌트 였어요.
오피셜리 2베드 더블팔러 (거실두개)인 집인데, 거실이 커서 벽과 문을달아 3베드로 방을 만들어논 집이었어요. 멀티홈 이고요.
이 사람들은
늘상 피는 마리화나, 진상짓으로 싸워서 룸메 내쫒아서 통유닛은 자기들 맘대로 다 살기 (룸하나 렌트비만 주장), 주차장에서 차안뺴고 버텨서 다른 이웃 출근지연시키기.
공동 세탁기 물난리나게 하기 (세탁실 cctv 증거), 집망가뜨려서 집주인 계속 불러대기, 렌트 안내기, 그리고 가장 힘들게 한건 못되게 긴글로 시도떄도 없이 새벽이건 저녁이건 주말이건 아주 많이 보내는 협박성 텍스트였어요. 텍스트 내용이 아주아주 못되었고 무례하고요. 교묘하게 법을 들먹이며 협박하는 문구들이예요. 정직하게 할일 하며 사는 초보 집주인들이 그 괴롭힘을 당하면 진짜 멘탈 털리기 쉽상이예요. 보내는 내용들은 제 과거 진상 1,2,3 테넌트를 다 합쳐논 울트라 파워 였어요.
투자자는 정신이 피폐해지셔서 무척 힘들어 하셨고요. 옆에서 들어주고 술한잔 같이하는 위로로 함께했지만, 보는 사람도 진짜 뜨악이었어요.
Harrasement text 는 블락해야한다는 그래도 된다는 (법적으로 그게 오히려 유리하다는) 제 조언을 듣고 비로소 블락을 하고 마음의 평화를 찾으셨어요.
이메일이나 서면으로 연락하라고 하고, 그당시는 이빅션 변호사를 고용한 상태였으므로 변호사에게 연락해라 라고 알려주면 되요.
결국, 이빅션을 했고요. 렌트 안낸 이빅션은 이빅션중에 가장 쉬워요. 집이 문제다 라고 테넌트가 일부러 집을 망가뜨려 주장해도, 렌트비를 얼마 안냈고, 언제까지 낼거고, 언제 나갈거다가 중점이예요. 집주인은 집수리 리스트 기록을 가져가면 되요. 집이 살만한 상태이다 하는 상하수도 플러밍, 전기, 히팅이 되면 일단 non payment eviction에서는 큰이슈가 되지 않아요. 어차피, 새로산 집이고 살떄 집상태가 사진으로 있어서, 훌륭한 집이었어요.
이빅션 판결 받고도 막판까지 안나가서 강제집행 무버 부르고 ($1000추가비용) 콘스테이블 대동해서 가서 열쇠 바꾸었어요.
그리고는 1년 지나자마자 (집사고 1년이 넘어야 capital gain tax가 싸져요) 파셨어요. 다행이 10만부 정도 올랏고, 위치도 좋고 집상태도 좋아서 금방 잘 파신것 같아요.
그리고 질려서 다신 멀티홈 안하시겠다고 1031 챕터도 안하시고, 그냥 택스내고 멀티홈 부동산 투자를 접으셨어요.
(비지니스가 잘되셔서 맘편한 좋은 날을 보내고 계시지요.)
그런 강력하게 악한 사람은 살며 절대 스쳐서라도 만나지지 않기를 두손모아 바래봅니다.
배움: 오래오래 약하며 일하지 않으며 정부베네핏 따서 살기와 집주인 등쳐먹기 연구로 고수가 된 일부 사람들은 절대 걸러야 합니다.
정상적으로 링뜨인같은데 커리어가 있는 사람, 그게 아니라도 풀타임 일하는 사람, 한직장서 오래 일한사람, 지원자중 개중 크레딧 좋은사람 고르시고, 그리고 관상봐야 합니다. 마리화나 냄새게 찐하게 밴 분들은 거르시는게 좋습니다.
집을 살때 기존 테넌트이면, 셀러에게 저유닛만은 꼭 비워달라 하고 안되도 클로징하자마자 최대한 빨리 비워내야 합니다. 친척이 살거다, 집수리 해야한다 등등 공식 이유동원
짧은 글인데 잠깐만 봐도 답답하네요. 어설픈 투자를 막아주시는 효과가 있는 글이 될것 같습니다 :)
세입자 잘못 들이면 총들고 쫓아올 수 있겠단 생각도 듭니다...ㄷㄷ 부디 좋은 세입자만 만나시길 바랍니다!
이런 귀한 정보 공유해 주셔서 감사합니다.
아이들 SAT 공부 가르쳐주셨던 얘기도 그렇고, 기획력과 실행력이 정말 대단하세요...
부모님이 전세주신 주택 관리 힘들어하셔서 제가 대신 관리해 드리고 있는데, 문자 하나만 와도 가슴이 벌렁벌렁 하게 되더라구요...
이건 좋은 동네 그냥 그런동네 안가리고 일어나는 일인가요 아니면 좋은동네에선 잘 안일어나는 일인가요? 보통 투자용 집은 좋은동네에선 수익이 별로라 렌트나 투자용으로 잘 안산다고 들었던것 같아요. 고소득이나 좋은직장 많은곳은 크레딧 좋고 인컴 높은 사람도 많겠지만 수익이 잘 안나려나요?
대충 맞는 얘기입니다. 가까운 지인 두분이 렌트용 집에 투자했는데: 한분은 그저 그런 동네의 멀티 패밀리홈에 투자했다 세입자들한테 질려서 그 집 팔고 더이상 쳐다도 안보고 있구요. 또 다른 분은 학군은 별로지만 비싼 동네에 싱글홈을 사서 한 테넌트만 살고 있고 지금까지 별문제는 없었지만, 투자대비 수익률은 별로라고 합니다.
집 보수 유지 관련은 또 다른 문제이구요.. 돈벌기 증말 힘든듯 합니다.ㅠㅠ
Working 아미고들 많이 사는 동네 멀티홈 투자는 비교적 이런 문제가 덜한듯 하던데, 매 주말마다 무슨 파티를 그리 하는지..
약간 주식이나 투자 비슷하네요. 하이리스크 하이리턴… 로우 리스크 로우 리턴…
저희 시댁 가족이 롱알랜 괜찮은데 멀티패밀리 사셨는데 이빅션 6개월째 진행중입니다.. 좋은 동네인데 세입자를 잘못 받은거같아요ㅠㅠ
제가 회사에서 Tableau 관련 데이터 찾는 모임에 속해있는데, 이런 데이터가 있네요.ㅋㅋ
https://evictionlab.org/eviction-tracking/
@사벌찬 님 @사과 님 두분께 흥미가 있으실거같아 끌올해봅니다. Rhode Island와 Providence도 리스트에 있네요.ㅎㅎ
인구수가 많아서 그런건가, 확실히 대도시 있는 큰 주들이 filing count로만 보면 더 많은거 같긴 해요.
부동산방에서 들은 이야기들인거 같은데.. 다시 들어도 가슴이 답답하네요.. 화이팅 입니다..
오래오래 약하며 일하지 않으며 정부베네핏 따서 살기와 집주인 등쳐먹기 연구로 고수가 된 일부 사람들
-> 이게 지금 제 시댁 가족이 겪고 있는 테넌트입니다..
그냥 저러고 살아온거 같아요.
이빅션만 지금 6개월 넘게 걸리고 있어요. ㅠㅠ
세입자가 안구해져서 크레딧 체크 대충 하고 레퍼런스 체크 안했는데 이런 ㄴ이었다고..
거의 끝인거 같은데 참 고생 많아요 ㅠㅠ
세상에 쉬운 일이 없다는 건 알고 있었지만, 이건 좀 심하네요. 다른 룸메이트를 쫓아내고 집주인을 협박하는 수준에 이르다니.. 이빅션 변호사를 반드시 구해둬야겠군요. 이런 사연 공유해 주셔서 감사합니다. 경고가 되네요.
고양이 할머니 케이스처럼 테넌트 안고 가는 조건으로 샀는데, 클로징하고나서 공사한다거나 친척이 살거라고 바로 나가달라고 할 수 있는지 궁금합니다.
일단 기존 테넌트와의 계약기간까지 채우고 리뉴할때 나가달라는 그런의미이신가요?
미국와서 처음 6년정도를 렌트를 살았고, 미국에서 첫 집주인이라 미운정고운정들어서 나올때 50불기카를 무빙아웃 체크때 못찾은게 나오면 고치라고 줬는데 집주인 입장에서는 응? 왜? 신기한 놈일세 라고 생각했을수도 있겠네요. ㅋㅋ
셀러 입장에서는 클로징 싯점에 테넌트를 내보내기가 실은 쉽지는 않습니다 막판까지 렌트를 받고 싶을거고요
클로징까지는 지내고 클로징후 주인이 바뀐 싯점에서는 새로 노티스를 보내고 우리 계획이 이렇다 리모델링, 본인거주, 가족거주 등의 정당한 사유로 계약을 끝낼수 있는게 미국의 효준 스탠다드 계약서내용입니다. 참고로 테넌트 역시 군대가거나 밀리터리 이동 기타 국가적인 사유로 계약을 정당하게 깰수있고요
이사 나가며 고마왓다고 기프트카드 주는 신기하고 훌륭한 태넌트를 전 한번도 만나지 못햇습니다. 쓰레기 잔뜩 남기고 가지않으면 고맙고요. 나간다하고 제때 나가주며 마지막달 렌트 내면 고맙고요. 훌륭하십니다 담엔 기카 주지 마세요
특히 저 사는주( 일리노이주)는 테넌트 권리보호 우선하는 주라서, 애들 키우면서 직장일과, 집, 테넌트 관리하기 힘들어 집은 팔고, 싱글 하우스로 이사했씁니다. 이후 삶의 질이 달라졌씁니다. 빈번히 테넌트들에게서 오는 전화( 고장 났다고 고쳐 달라고), 이사 안나가고 6개월( 이빅션 진행 끝날때까지) 버티는 테넌트, 60세 됀 후 휠체어 사용하게 됐다고 집안에 rail 설치하라고 시청에 신고), 페라리를 주차장에 세우고 6개월치 주차장 사용비만 내고 1년 6개월 잠적, 테넌트 등등... 변호사도 이부분 잘 하는 변호사 만나는 것도 쉽지 않아 비용 왕창 들고, 스츠레스 풀로 받고힘들었씁니다. 이 장사를 접고 이젠 직장서 받는 봉급으로 살지만 지금이 편합니다. 이런 경우도 있으니 참고 하세요.
지나치게 프로페셔널한 테넌트를 만나셨군요. 얼마나 고통받으셧을지 충분히 짐작이 갑니다. 저도 언제까지 할지는 모르겠어요. 일단 하는데까지 해보고, 자산을 늘리고, 편안한 관리로 갈아타는 방법을 찾을때까지는 유지할것 같습니다.
같긴한데… 세입자 들일때 (메니지먼트 회사와 마찬가지로) 크레딧스코어 고용확인 및 레퍼런스 체크해서 골라골라 들이면 괜찮을 것 같다고 생각했는데…일단 candidates pool이 좀 다르면 어렵겠다는 생각이
들어서요!
멀티홈이 다그런건 아니고요. 지역마다 골목마다 좀 달라요. 괜찮은 테넌트 거르고 걸러서 구하면, 클래스 C D 지역에서도 저런 호러 스토리는 경험하지 않을수도 있어요.
싱글홈이 대부부 점잖지만, 다 그런것도 아니고요. 딱 꼬집어 말할수 없지만, 잘 거르고, 잘 관리하고, 서로 존중하고, 그러면 괜찮아요.
첫해만 제가 급한맘에 잘못골라서 저런일을 겪은거구요, 그뒤로 많이 거르다보면 괜찮아지더라고요
댓글에 총 얘기도 나와서 갑자기 떠오른 테넌트 케이스와 옆 집 문제에 대해서 좀 풀어봅니다. 미국에서 처음 산 16년 전 경우인데요, 집을 사서 들어갈 때는 옆집이 비어 있어서 몰랐었습니다. 그런데, 그 집 주인이 집이 2개인데, 정신적으로 이상한 성인 아들과 같이 살다가 비어둔 본 집으로 다시 들어온뒤 부터 문제가 많이 발생하게 됩니다. 총들고 새벽에 나타나기도 했고요, 집에 쓰레기를 쌓아놔서 우리 집에 악영향을 주었죠... 이주를 해야 하는데, 팔기는 아까와서 렌트를 주었고 1, 2년 주기로 테넌트를 구하게 되는데, 쉽지 않았습니다. 그 중 한번은 테넌트가 비지니스가 안된다고 몇달 안 내고 그래서 이빅션 했고요, 그뒤도 옆집이 이상하니 정상적인 테넌트가 들어오지를 않습니다. 마지막으로 받은 사람들은 집에서 이상한 짓을 했는지 1층 마루에 물이 넘치고 다 교환했습니다만.. 그 당시에는 무슨 증거가 없어서 보험으로 다 커버해서 수리했습니다. 차후에 팔기위해 내 놓을 때... 에이전트 말로는 무슨 제조를 한 것 같다고 그러더군요.. 결국은 그 좋은 지역에서 아무 차익 못 받고 저렴하게 팔고 마무리 했습니다.
아.. 그뒤에 몇년뒤 다시 이사를 하면서 기존 집을 렌트로 돌렸지요, 텍사스에서 온 사람들 이었는데, 사람들은 괜챦았는데... 아주 조그만한 문제라도 있으면 클레임을 걸어서 주인이 다 고치도록 좀 집요한 경우도 있었습니다. 그래서 지금은 management 회사를 쓰고 있습니다. ^^;;
PM 매니지먼트 회사도 좋은 방법입니다.
6번 집주인분은 사과님을 지인으로 두셔서 진짜 다행이네요. 기간도 오래 걸렸을 것 같은데 마음고생이 진짜 심했겠습니다.
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