론의 방향이 세컨홈이 아닌 투자집으로 정해졌다. 투자집으로 정해진 이상, short term rental 용 LLC를 세우는것이 자산 배분이나 관리, Liability 면에서도 좋다는 생각이다. 캐빈이 속한 주가 업스테잇 뉴욕주이다보니, 향후 매년 LLC annual report, 그리고 까다롭다는 뉴욕주의 비지니스 세금보고에 신경을 써야한다. 현재 멀티홈들을 홀딩한 LLC 들은 내가 거주하는 주에 속해있어 타주 투자에 속한다.
작년에 멀티홈 구입시 부동산 홀딩 LLC에 대해 글을 쓴바 있다. 참조: [부동산] 부동산 투자회사 LLC 로 투자하기-101
올해는 타주에 세우는 LLC라 해당주의 특성을 좀더 알아보고, 그간 부족했던 LLC에 대해 좀더 공부해보았다.
부동산 홀딩 LLC는 형태는 LLC 지만, 세금보고는 S-Corp 또는 파트너쉽으로 정할수 있다. 파트너쉽은 소송걸렸을 때 지분동결이 안되기 때문에 유리하다고 한다. S-Corp 은 매달 직원과 본인에게 페이첵을 써서 월급을 줄수 있다. 직원을 운영하는 LLC의 비지니스 형태는 S-corp으로, 일반 부동산 투자는 대부분 파트너쉽으로 하는걸로 알고있다.
그다음 부분은 member managed or manager managed 두가지중 한가지 형태를 골라야한다. LLC가 파트너 없이 혼자면 상관없고, 부부나 동업으로 여러명일때, 중요 의사결정에서 member managed 형태는 모든이들의 사인을 필요로 하지만, manager managed 형태는 매니저가 의사결정을 할수 있다. 예를들어, 부동산 구매에서 오퍼를 넣고 구매를 진행하거나, 팔거나, 론을 얻을때, 은행 어카운트를 열고 닫는데의 중요한 서명은 manager managed 에서는 모든 멤버의 서명 없이 매니저가 혼자 할수 있다. 해외의 파트너나 타주의 파트너와 동업하는 경우는 반드시 매니저를 정하는것이 일의 진행이 원활할 것이다. 부부나 가족이 아닌 타인과의 파트너쉽으로 설립할경우는 매니저가 재량이 많으므로, 누가 매니저를 할것인가가 매우 중요한 포인트가 될수 있다. 우리는 부부가 같이 공동이름을 올리는 LLC 파트너쉽으로 하고, 둘중에 하나 (사과)를 manager managed 의 형태로 하기로 했다. (@구름속의 산책 님이 LLC에 대해 중요한 점들을 짚어주셔서, 이자리를 빌어 다시 감사드린다. )
Business Name Search
해당 주에가서 비지니스 이름을 찾아 중복되는 이름이 없는지 찾아 정한다. --> 뉴욕주 비지니스 이름찾기
Registered Agent.
LLC에 반드시 요구하는것이 해당주에서 메일을 받을수 있는 Registered agent이다. 이전에는 내가 거주하는 주에서 LLC를 설립해서 집주소로 사용하였지만, 타주 LLC를 세우거나 LLC에서 내 개인정보가 노출되는것을 막기위해서 Registered agent를 서비스해주는 회사들이 많다. 위에 말한 온라인 법률회사 Incfile, legal zoom등을 둘러복, 해당주+Registered agent를 찾아서 매년 수수료를 비교해보고 서비스를 골라도 된다. 매년 $49~$200 서비스 비용은 다양하다.
이번에 뉴욕주 Registered agent를 알바니에 있는 회사를 선택앴다. (www.newyorkregisteredagent.com, $49/year)
Registered agent를 찾고나서, LLC set up 서비스까지 $100 정도 수수료가 드는 같은 회사로 LLC 설립을 진행하였다.
https://www.newyorkregisteredagent.com/new-york-company-formation/
뉴욕시티가 업스테잇 뉴욕보다 비용이 비싸므로, 주도인 알바니 (Albany)에 사무실이 위치한 Registered agent로 적합한것 같다. 오다가다 지나가며 알바니는 지나가는 길이다.
Operating Agreement (OA)
과거 멀티홈 LLC를 세개나 세워 가지고 있어서, 같은 오퍼레이팅 어그리먼트를 사용할까 잠시 고민해보았지만, 그러지 않기로 했다. LLC는 CPA나 변호사나 온라인 업체나 직접하나 대부분의 설립과정은 간단하고, OA도 대동소이하다. 온라인 업체를 이용하는 경우는 LLC의 이름, 주소, 비지니스의 형태 (real estate holding and management), 해당주의 registered agent, 멤버규약, 매니저 규약, 자산의 분배 distribution 규약, 청산규약 등을 질문을 가지고 답을 해가며 간단하게 설립할수 있게 되어있다. Incfile, legal zoom, 등이 모든주에 LLC 설립을 할수 있다. 나는 Eforms.com에서 (https://eforms.com/ ($49 subscription)) 에서 한달 가입비 내고 사용하였고, 다른 Rocket lawyer ($39), incfile, legal forms 등 온라인 법률 서류 사이트를 통해 손쉽게 만들수 있다. 회사의 양식과 개인 론형식, 기타 여러가지 양식을 두루 만들수 있으므로, 가입한 동안 충분히 활용해 모든 양식을 다운로드하고, 가입 중단하는것이 좋다.
--> Capital to be paid back to this memer? (Yes or No), Yes인경우는 수익 (profits)이 분배(distributed)되기전에 멤버에게 수익을 돌려준다는 내용. 우리는 수익이 나면 distribution에 세금을 내야하므로, 초기 투자금의 범위 안에서는 회수하는 것이지 이익금 분배가 아니길 원하기 때문에 Yes를 선택
EIN
EIN은 https://www.newyorkregisteredagent.com을 이용해 LLC 섿업을 할때 패키지 서비스도 $50 추가하고 클릭하여 서비스 신청했다.
직접해도 그리 어렵지 않다고 들었다.
+ Operating Agreement (Eforms 1 month subscription, $49) = $828
Article of Organization ($200) +Certificate of Publication ($50)
비지니스 인증서, 증명서 같은것인데, 직접하면, 이 비용을 뉴욕주 온라인에서 내면되고 (--> 요기), 온라인 업체를 통하면, 그비용이 포함되므로 설립후 받게된다.
Annual Report & Biennial Report (NY)
LLC의 설립후, 매년 잊지말고 주의 회사 택세이션 노티스를 찾아보고, 가능하면 온라인으로 세금, 비용, 보고서를 해야한다.
NY state $25 (매년 보고서 등록비)
뉴욕은 추가로 2년마다 비지니스 보고를 하는 New York Biennial Statement 를 또 요구한다.
일단 registered agent 서비스에서 무료로 90일전에 리마인드 노티스 주는것을 신청해 놓고, 직접 E-file 해보아도 어렵지 않을것 같다.
New York Registered Agent 서비스 $100 --> https://www.newyorkregisteredagent.com/ny-biennial-statement/
New York Biennial E file site 직접하기 --> https://filing.dos.ny.gov/eBiennialWeb/ (비용 $9)
Youtube: 직접하기 영상 (-->여기) 하나하나 가르쳐주는 유툽 영상을 따라한다면, 공부삼아 직접 작성해서 $91불을 절약해 봐도 좋을듯 하다.
하다보니, 이제 LLC 섿업 정도는 큰 비용 들이지 않게 그리 어렵지 않게 몇시간 정도면 간단하게 할수 있다.
이로서, 비지니스 LLC 준비도 되고, 론 프로세싱을 기다리며, 신나는 블프에 사야할 인테리어 쇼핑목록을 작성해 본다.
인테리어는 주로 타른지역의 베스트 캐빈 인테리어 airbnb 집을 참고하고 있다.
(사진출처 Fieldmag.com The 11 best cabins rental in Utah to escape to this season)
제가 1등 사과님 언제나 좋은 글 써주셔서 감사합니다! 덕분에 여러가지 공부 많이 되고 있습니다
1등 축하 ! 맨입으로 빅감사! 나중 공실생길때 캐빈 숙박권이라도 쏘겟습니다. ^^
정말 대단 하십니다. 추진력도 그렇지만, 이렇게 정리 하는 것도 어려운 일인데, 좋은 정보 감사합니다. 전 accidential landlord 로 NH 에 작은 랜탈 하나 있습니다.
뉴햄프셔도 너무 좋은곳이 많고 가까와서 제가 한참 들여다 봤었어요. 아름다운 캐빈 많으니, 좋은 내용 알려주세요.
LLC가 있는데 수입이 0이라 보고 안했는데 내년부터 그리고 바이애뉴얼 저거도 해야겠군요ㅠㅠ
정보 감사합니다!!
좋은 정보글 잘 읽었습니다. 많이 배우네요. 감사합니다.
저도 감사합니다.
배운걸 아낌없이 나눠주는 사과님 대박나세요!
정보는 인터넷안에 넘쳐나니까, 저도 배우면서 저를위해 정리해 가는중이라 영 허술해요
크아 돈주고 들어야 할 만한.. 아니 돈을 주고서도 이렇게 깔끔하고 명쾌하게 강의는 못 들을 것 같습니다.
부동산은 걸음마 수준이지만 사과님 글 하나씩 읽으면서 복습하고 공부하고 있습니다.
감사합니다 ^_^
넘쳐나는 정보야 언제나 구하기 쉬우니 별거 없어요. 부동산은 실천이 중요할뿐.
네 렌더마다 다른데요. 일단 론을 개인이름으로 하고나서는 자기들은 괜찮다 하는 은행들이 있고요 (주로 대형은행 또는 큰 네트웍 렌더), 안된다 아예 커머셜론으로 리파이낸스 해라 하는 렌더가 있서요. (저의 경우는 작은 로컬 크레딧 유니온)
저는 이번경우는 개인이름으로 투자자 론을 하고, 클로징 직후 LLC로 quit claim deed 빨리 한다고 (거의 동시에) 하니 가능하다고 미리 허락받아서 LLC를 설립했서요.투자전에 LLC를 세워도 거기에 크레딧이 거의 없어서 신생아라서 LLC 자체로 비지니스론을 얻지 못하고 개인이 투자집하는 investor 론 하고, LLC 이름으로 타이틀 내고, 개인은 개런토로 사인하게되요. Quit claim deed 할때 렌더의 approval letter를 요구하는 변호사가 있고, 그거없이 진행해주는 변호사도 있었어요. 주마다 다르고 렌더케이스마다 조금 차이가 있는듯하니 본인 몰게지 렌더에게 물어보는게 가장 좋구요.
LLC 안해도 엄브렐러 보험 드시면 되세요. 그렇게 하시는 분들 많으세요.
그리고, 집이 4개 이상이 되실즈음에 LLC 하나 세워서 그안에 다 넣으셔도 되요. 원칙은 집집마다 따로 LLC 세우라고 하는데, 그건 교과서에서 배운 부자들의 에셋관리 같고요. 우리 서민 개미 집주인들은 LLC 하나데 여러개 넣으셔도 되고. 그리고 엄브렐러 보험 또 드시는게 비용면에서는 더 쌀수 있어요.
답글감사합니다. 미리 준비 하셨군요. 저도 향후 #4가 생기면 그땐 미리 준비했다가 해봐야겠습니다. ㅎㅎ
LLC하면 세금보고할때 비용만 더 들지~ 라고 생각했었는데, 사과님 글을 보니 여러가지고 세금혜택을 받을 수 있는 길이 있는 것 같아서 캐쉬플로우가 크지 않은 저도 해볼만 한 것 같습니다. 사실 지금 개인 세금 보고로 진행하는데, IRS한테 편지 받을까봐 비용에는 모기지/터마이트/보험/HOA/메니지먼트피 정도 증명가능한(?) 것들만 넣고 있는데 이것도 좀 찾아봐야겠네요 ㅎㅎ
투자집을 개인 세금보고로 해도 되는데요, 세금보고를 위해서는 비지니스용 체킹 어카운트와 카드를 오픈하셔서 딱 렌탈용으로 구분하시는게 사실 가장 중요한 부분입니다. 많은 부분이 투자와 개인사용이 합쳐지게되는게 가장 큰 문제가 됩니다. 계좌를 분리하고나면 정당하게 관리하는 비용들의 디덕션이 더 쉬워집니다. 스케줄 E로 하는것보다 회사로 하게되면 애뉴얼 미팅 비용 부동산여행 오피스 서플라이 차량 프로페셔널비용 기타 등등 회사의 운영에 필요한 비용의 처리가 가능해지고 세금 디덕션이 더 넓어지게 됩니다. 비지니스가 잘 성장하고나면 비지니스 론도 따로 가능해지기도 하고요. 단지 투자집 홀딩만이 아닌 비지니스로위 성격을 가지게 되는것 같습니다.
사과님 안녕하세요
일사천리로 일이 진행되고 있군요!
바쁘신 와중에 업데이트 해주셔서 덕분에 잘 보고 있습니다~
환절기 감기 조심하시고, 건강하세요~^^
네 긴글 잘봐주시고 웅원댓글 감사합니다
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