오늘 투자용집 Escrow를 클로즈 했습니다. 지역은 남켈리구요.

부동산 현금구매 후기를 많이 못본것 같아서 경험을 나누고자 글을 올립니다. 

 

재작년부터 실거주용 구입을 고려했으나, 살인적인 이자율과 유래없이 높아진 남가주 집값에 1년 넘게 선뜻 실행에 옮기질 못했습니다.

직장 가깝고 아이들 학군좋은 2500sqft+를 가진 싱글패밀리집은 2M을 넘어가는데, 같은 컨디션의 집렌트는 월6000정도라 고민끝에 렌트를 계속하기로 합니다.

 

거주용 다운페이로 모아둔 돈으로 1M미만 렌트용을 론없이 사기로 하고 8월부터 사냥을 시작했습니다.

거주용이 아니라 렌트용이니 이런저런 조건에서 어느정도 프리해서 매물도 많이 보이네요, 이미 Fixer를 고쳐본 경험이 몇번 있기에 이번에도 Fixer위주로 오퍼를 씁니다.

 

예전에 집사고 파는 과정에서 커미션을 아껴보고자 와이프가 부동산자격증을 땄는데, 5년간 집사고팔고 렌트굴리면서 굉장히 잘써먹고 있습니다.

와이프가 주변사람들도 많이 도와주면서 보람도 느끼고, 여러모로 잘 땄다는 생각이듭니다.

 

처음엔 80만불 미만, 1500sqft-의 SFR Fixer에 Cash오퍼를 쓰기 시작했는데, 이 가격대가 엔트리 레벨이라 그런지 경쟁이 어마어마 합니다.

오퍼가 50개 넘어가는게 허다하고, 캐시오퍼가 20개 넘게 들어오는것은 기본이네요.

이런집들은 싸게 고치면 10만불이 채 들지않고, 한두달 고쳐서 팔면 1M이상이 나오니 업자들이 많이 몰립니다.

 

한달간 10개 넘게 오퍼를 썼는데 가능성이 보이질 않아, 9월 중순부터 타겟층의 가격대와 사이즈를 올렸습니다.

안타깝게 두어번 떨어지고 10월 중순에 94만에 오퍼 부른집이 95만에 카운터가 와서 Accept하고 Escrow를 열었습니다.

사실 엄청나게 좋은딜은 아니었는데, 그동안 경쟁에서 밀리면서 피로감도 있었고, 거리적 이점이 좋아 진행하기로 합니다.

무너져가는 집수준은 아니라 리파이핑,HVAC,루프교체 외에는 Cosmetic한 부분에 집중할것같습니다.

 

캐시오퍼가 처음이라 타임라인이 확실치않아 14일로 클로징기간을 잡았는데,

지나고보니 일주일 안에도 클로징이 가능하겠더라구요. 자금만 준비되있으면 늦어도 열흘이면 충분한것 같습니다.

5일안에 인스팩션 끝내고, 모든 디스클로져 싸인하고, 일주일간은 그냥 클로징날짜 기다리는 수준이었습니다.

중간에 셀러측 리얼터가 장난질 시도하는 이벤트도 있었네요.

 

캐시오퍼의 장점은

1) 클로징이 빠르다

2) 같은 가격으로 멀티오퍼가 있을때 셀러가 캐시오퍼를 우위로둔다

3) 오퍼에서 어프레이절과 론컨틴전시를 뺄수있고 론/어프레이절 때문에 에스크로 깨질확률이 없어진다

4) 렌더관련비용/타이틀보험이 빠져서 바이어클로징피가 절반이된다

5) 집보험이 옵션이 된다.

집보험 찾아보면서 느낀건데 요새 켈리포니아집은 보험들기가 쉽지 않더라구요. 많은 회사들이 켈리홈의 New Policy를 닫았습니다. 보험가격도 많이 올랐구요. 여차하면 클로징후에 천천히 찾으려고 했는데 좋은가격을 주는 회사가 있어서 보험을 들었습니다.

 

추가로 Fixer의 장점은

1) 할인가격에 살수 있다

2) 취향껏 고칠수 있고, 날림공사를 피할수 있다

3) 고치고나서 Value가 올라도, 프로퍼티텍스는 구입가격기준에서 크게 변동이 없다. 퍼밋받고 다 진행해도 Appraised value가 크게 올라가지 않더라구요.

단점은 컨트랙터들을 잘못고르면 돈은 돈대로 시간은 시간대로 낭비하는 상황이 발생할수 있습니다. 집 고치는 과정을 즐기는 성향이 아니라면 공사자체가 스트레스가 될수있고, 여러가지 Unexpected한 상황이 많이 생겨 공사가 길어지면서 스트레스가 증폭될수 있구요.

 

내일부터 공사 시작해서 빠르면 2달 넉넉하게 3달 잡고 최대 15만불 버짓안에서 마무리할 생각입니다

공사가 마무리되면 Sale Listing 1.25M과 동시에 Lease Listing도 월4500에 같이 내놔서 먼저 나가는 쪽으로 진행하려고 합니다.