안녕하세요.
얼마전에 첫집을 구해서 Loan을 알아보면서 궁금한 점을 질문 드렸었는데요. ( https://www.milemoa.com/bbs/board/10434328)
다행히 좋은 이자율로 첫 집 구매 Closing을 하는 중에 큰 문제가 생겼어요.
처음이다 보니 너무 모르는게 많아서 너무 힘드네요 ㅠㅠ
자꾸 이렇게 질문만 드려서 정말 죄송해요.
한번 읽어보시고 답변 부탁 드릴께요.
상황은 이렇습니다.
제가 구매하는 집에 tenant가 살고 있습니다.
원래 seller와 tenant의 리스 계약은 24년 7/31일 만료인데, 오퍼 넣을때 이 리스계약을 early termination 하는 조건으로 (seller 리얼터는 충분히 가능하다고 했음)
오퍼 넣고 수락 받았어요. (처음에는 반신반의 했지만, 너무나 확실하게 얘기해서 이미 tenant와 구두 합의가 되어 있는 줄 알았어요)
그리고나서 11/13일을 클로징 목표로 저는 렌더하고 얘기하고 있었고, 지난 수요일에 Loan Approval도 났다고 연락을 받았어요.
그러던 중에 어제 금요일 오후에 Loan Officer와 전화로 클로징 관련 이야기를 하다가, 제가 Tenant 얘기를 했고, 이 Loan Officer가 깜짝 놀라면서
"Tenant가 4월말까지 있으면 안된다. Primary Residence로 loan을 신청했으니, 클로징후 60일내에 집을 occupy 해야 한다" 라면서
다시 확인하고 알려주겠다면서 끊었습니다.
4월말까지의 early termination 계약도 seller와 tenant사이에서 우여곡절 끝에 정말 힘들게 겨우 맺은거라, 다시 1/13일 계약으로 변경하기는 불가능 할 것 같고요.
은행에서는 1/13일로 다시 계약 맺으라고 할게 분명한데요...
클로징이 1주일밖에 안남은 상황에서 이런 얘기를 들으니 너무 당황스럽고 황당하기 그지 없네요.
Loan Contingency는 아직 removal을 안한 상태라 계약에서 빠져나올 수는 있지만, 집이 마음에 들어서 되도록이면 하고 싶은데요...
1. Loan contingency로 계약 cancel 만이 답일까요?
2. 은행에서 남은기간 동안 invement property로 다시 진행할 수 있을지 의문이고, 가능하다면 저희가 실 입주하는 4월말 이후에는 다시 primary residence로 리파이넨스 가능할까요? 은행에서 Loan 못 해주겠다고 할까봐 걱정이에요 ㅠㅠ
3. 론 진행하면서 계약서 (4/30일까지 early termination 조항 포함된...) 다 보내주었는데 은행에서도 제대로 확인하지 않고 진행한건데... 은행에다가 책임을 묻고 closing이 얼마 안남았으니 그냥 진행해달라고 하면 안될까요?
정말 답답한 마음에 글 올려봅니다.
여러 마모님... 이런 경험 있으시거나 내용에 잘 알고 계시는 분 계시면 좀 도와주세요 ㅠㅠ
읽어주셔서 감사합니다.
일단 closing 후 60일 이내에 lease 계약이 끝나도록 하는게 최선인것 같으니 그쪽을 먼저 시도해 보는게 좋지않을까 싶습니다.
지금 4/30일로 당긴 것도 tenant가 싫다는 거 렌트비 깎아주고 이사비용 주면서 겨우겨우 설득한 거라서... 1/13일까지는 정말 무리일 것 같아서요... 그 tenant는 1월초에 나가려면 바로 집을 알아봐야 할텐데... 그게 힘들것 같아서요 ㅠㅠ
돈 더주고, 테넌트 내보낸다고 하면 될것 같습니다. 한 4달치 렌트비/이사비용 준다면 나갈거 같은데요.
정 안되면, 우선 primary loan으로 진행하고, 바로 investment loan으로 refinance하거나, 클로징을 늦춰 investment loan으로 하면 될 거 같은데, 그냥 돈 쥐어주고 내보내는 게 더 경제적이고 일이 적을 거 같네요.
네 댓글 감사합니다. 은행하고 얘기먼저 해보고 테넌트를 설득해야 할 지 고민해봐야 겠어요
Primary 에서 investment 으로 바꾸면 이자율은 높아지겠지만, 은행이 도와주면/노력하면 일주일 안에 끝내는 건 어렵지 않습니다.
Primary 일 경우 max 60 days rent back 은 guideline 이라서 은행에서 어떻게 넘어가줄 수 있는 부분이 아닙니다. 근데 서류상 60일 후에 테넌트가 나갈거라고 하면, 사실 은행에서 알 방법이 있을까요?
investment 으로 진행 후 6개월 지나면 primary 로 바꾸시는 건 전혀 무리 없어보입니다. 근데 굳이 fee 여러번 들 거라서... 저라면 테넌트를 60 일 이후 어떻게든 내보내보겠어요
네 댓글 감사드려요. 오늘 loan officer 에게 전화해보니 아직도 어떻게 할지 못정했다고 하네요. Loan approval이 다 난 상황이라 이 loan officer도 당황스러운가 봐요. 내심 그냥 모르는척 넘어가주길 바라고 있는데 그렇게 해줄지 모르겠어요 ㅠㅠ
저라면 셀러에게 클로징을 테넌트 나가고 난 다음으로 미루거나(하지만 이 경우 클로징 미뤄지며 이자율 락 하는 추가 돈 발생) 그 집 패스할 거 같아요.
주변에 렌트비도 안내고 나가지도 않는 테넌트 때문에 속 썪는 사람이 많아서 걱정되네요.
네 테넌트 나가는 건 별 문제 없을 것 같긴 해요. 오늘 렌더하고 다시 한번 얘기해보고 결정해야 겠어요
집이 마음에 드신다고 하니.. 2월 클로징으로 바꾸는 방법도 있겠네요
네 이게 제일 좋은 방법이긴 한데 7월 → 4월로 바꾸는 것도 힘들었거든요 ㅠㅠ
저라면 셀러측에 빨리 알려서 일단 클로징 날짜 미루고 볼거 같네요. 셀러도 어지간해서 팔고싶을테니 테넌트와 합의 볼 수 있는 여유를 조금이라도 더 주는게 맞다고 생각합니다.
네 일단 테넌트와 추가 얘기해 보는 것이 방법일 것 같아요. 댓글 감사 드립니다!
제가 뭔가 놓친 부분이 있는지 모르겠는데, 클로징을 2월로 미루는 것이 테넌트가 4월에 나가는 것과 어떤 관련이 있나요? 클로징을 지금 하던 내년 초에 하던 테넌트는 계획대로 4월에 나가면 되는걸로 생각됩니다만.
2월로 미루면 클로징 60일 이내에 이사해야한다는 은행의 조건을 맞출 수 있죠
맞습니다. 그래서 몇몇 분들이 클로징을 미뤄보라는 말을 하시는 건데, 원글님께선 답글로 테넌트에게 말해보겠다는 말을 하셔서, 클로징 미루는 것도 테넌트와 논의가 필요한 것인지 혹시 제가 놓친 부분이 있는지 궁금했던 것이죠. 물론 앞에서 나온대로 테넌트에게 이사 일정을 더 당겨줄 수 있을지 문의하겠다는 뜻일 수 있겠지만, 어쨌든 클로징 늦추는 문제는 테넌트와 직접 관련은 없어 보여서 말입니다.
클로징을 2월로 미루는 것은 힘들 것 같아요. Seller도 다른 집을 사기 위해 준비 중이라 2월까지 연기하는 것은 어렵다고 합니다. 그래서 테넌트와 협의해 보겠다는 것이었습니다.
현재로서는 테넌트와 협의가 안되면 클로징을 몇 주 미루고 대출을 빨리 다시 받을 생각 입니다.
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