11월 8일.

오늘부로 투자집 주인이 된지 만 5년 되는 날입니다. DIY에 대한 글은 틈날때 마다 쓰곤 했는데 집투자에 대한 글은 그닥 많이 쓰지 않아서 한번 5년째 되는 날 기념겸, 정리겸으로 한 글 남겨보고 싶었습니다.

크게 하게 된 계기는 맥주님의 투자집 글.

마모 게시판에 붙박이처럼 매일 들어와 읽던 어느날 이 글이 되게 저를 감동시키더라고요.

무엇보다도 세입자가 내 모기지를 대신 내주어서 자산을 불려준다는 개념이 너무 신박했고 조금만 공부하면 제가 사는 곳에서 매물들을 많이 찾을 수 있을거라 생각했어요.

그떄부터 일주일 4번 임장이 시작됩니다. 일단 한명의 리얼터를 끼고 다닌다는게 좀 불편해서 일단은 레드핀 무료 투어 서비스를 이용하면 한시간 내외는 쇼잉을 할 수 있었기 때문에 이메일로 얼럿을 걸어두고 피투랑 틈틈히 문자로 이야기를 하며 임장을 다녔습니다. 회사가 5시 반쯤 끝나니까 해질녁쯤 왔다갔다 하면서 주중에 두세번, 주말에 한두번 씩으로 계속 임장을 보니 어느 스타일의 집이 저와 맞는지 조금씩 알게 되더라고요. 여기서 제일 중요한건 개인 파이낸스에 크게 영향을 미치지 않는 레벨의 선에서 투자를 하는 거였던거 같아서 많은 비싼 매물도 있었지만 작게 시작하고 싶어 동네 D 랭크의 저렴한 집을 두채 같이 계약을 하게 됩니다.

스토리:
11/7,8일 계약을 했는데 이미 계약되어있던 테넌트를 이어받는 거라 월세 수급에 큰 영향은 없었습니다...........???? 는 아니고 정말 많이 힘들었습니다. (근데 앞으로의 스토리를 생각하면 크게 힘든것도 아니네요;;)

• - 집1의 테넌트는 섹션8 이었는데 1일까지라고 해도 매일 소셜 시큐리티가 페이첵이 늦는다 21, 23일 정도에 항상 늦게 내던 버릇이 있어 daily late fee를 매일 15불 차지를 했는데도 변하지가 않더라고요. 코로나 이후로 렌트 릴리프를 받으시기도 하고 결국 계속 렌트 릴리프를 받으시려고 하고 1년 넘게 한푼도 내지 않으셔서 변호사 선임 해서 퇴거처리를 하였습니다. 4년 넘게 걸렸다는게 되게 씁슬합니다.
   
• - 집2의 테넌트는 룸메이트로 반반내는 사람이었는데 한분은 좋은 직장이라 매번 꼬박 냈지만 다른분이 바버샵에서 일하시는 분이라 매주 백불 이백불 등의 스타일로 돈을 냈었습니다. 룸메이트라는 고충도 있었고 해서(이때 이후로 절대 룸메이트의 테넌트는 받지 않기로 합니다) 결국 바버샵에서 일하는 분만 다음 계약 리뉴때 내쫓고 좋은 직장을 가지고 꼬박내는 테넌트와 3년 반을 함께 했네요.
   

슬프게도 제가 겪은 D랭크의 테넌트들은 이사시에 되게 물건을 많이 남기고 가는데 각종 냄새와 처리 안된 가구들을 많이 남기고 가서 전문 업체를 불렀어야만 했어요. 처리 비용만 각 3천불은 기본으로 들었네요... 허허허. 처음에 hands-off 로 일하겠다는 로망이 쉽지 않음을 깨닫습니다. D랭크 세입자님들이 이렇게 한번씩 문제를 일으킬때마다 마음고생을 너무 한게 큰 이유였죠. 한국에 가있을때 전화가 와 집이 막혔다며 연락을 해 플러머를 부른적도 있었고, 물이 샌다 난리를 친것도 있었고, 거기에 렌털 서티피케이션을 받는다고 인스펙션이 잦아서 네고 하는 것도 시간이 걸렸고요.

그래서 다음 집은 C-B랭크로 찾아보기로 합니다. 그다음 해에 D랭크 집에서 한 2마일 떨어져 있는 B-C 랭크의 집을 찾습니다. 이 집은 쿼드플렉스인데 문제가 많았습니다. 일단 화장실과 방이 제대로 되어있는게 두 집밖에 없었어요. 화장실에 제대로 되어있는 거라곤 변기 하나밖에 없었습니다;;; 그래서 피투랑 클로징 이후 매일같이 이 집에 가서 집수리를 하기 시작합니다. 이 집이 저의 DIY 프로젝트의 시작이었어요. 한달간의 사투 끝에 욕조를 붙이고 배니티를 붙이고 조명을 교정하고 해서 예쁜 화장실을 만들었습니다. 다행이 중간에 코로나가 터지는 바람에 화장실 공사를 좀 더 빨리(?) 끝낼 수 있었다는게 다행이었죠. 이때 얻은 경험은 앞으로의 화장실 공사에 되게 큰 밑거름을 주었습니다.

지난 4년간 이 집을 스쳐간 테넌트들도 거의 10명 남짓 되는군요.

• - bipolar 테넌트. 섹션8 받는 테넌트였는데 새벽 두세시에 문자오고 본인의 감정을 컨트롤을 못해 저에게 되게 퍼붓는 스타일이었습니다. 이웃들이 피해를 준다고. 어쨌거나 뭔가 너무 이상해서 계약 갱신때 피해를 주기 싫어 계약 진행을 안했습니다.
   
• - 코로나로 사망한 테넌트. 트레일러 운전사였는데 어쩌다 보니 코로나를 걸린거 같은데 슬프게도 집에서 사망한걸 제가 집 점검하다 발견하게 됩니다. 다른 유닛 리뉴얼 땜에 그주 자주 방문을 했었는데 이 유닛에서 이상하게 파리랑 악취가 너무 풍겨 경찰을 불렀는데 사망했다 확인을 받았습니다. 이후에 사망 진단서를 작성하고 가족에게 연락하는데 연락처가 없어서 경찰하고 몇번을 통화하는 등의 맘고생을 많이 했습니다. biohazard cleaning 업체가 있다는걸 처음 알게 되었고 슬픈 일이 일어났을때 여러 분야에서 도움을 주는 많은 사람들이 있다는 거에 되게 감사했었네요. 마지막에 계약을 가족이 대신 끝내는 부분들이 생각외로 스무스 하게 넘어가지 않았던 부분이 많이 있었지만 2년이 넘은 지금 다시 생각해도 마음이 많이 먹먹합니다.
  
  이 글은 이분땜에 쓰게 된 게 80프로의 지분을 갖고 있네요. 이 이후로 내가 죽을것도 아닌데 하며 극단적으로 비교를 하며 열심히 일하게 되는 계기가 되었습니다. 힘들어도 힘들단 소리가 별로 안나오게 되는 되게 정신적인 인사이트를 주게 된 사건이었죠.
   
• - 25년간 렌트 동결(월 250불)에 헤비 스모커인 테넌트. 젊을때 히피 운동으로 신나게 뒤도 없이 보내신 테넌트. 마음은 나쁜분은 아니나 저 돈을 받고 이집에 더이상 세를 줄수 없어 계약을 연장하지 않았습니다. 하지만 안타깝게도 정부보조를 받을수 있는 자격이 되는데 정확하게 도움을 주려고 해도 전화가 연결이 안되는 때가 빈번하고 본인이 해야하는 일이 있는데 남들 일할때 잠을 자거나 느리곤 해서 일년이란 유예 시간을 주었는데도 팔로업이 느려 이사 결정 3일전에 정부 보조금이 승인되었다는 연락을 준 테넌트. 되게 안타깝습니다. 전 이 유닛을 바닥부터 천장까지 전부다 뜯어고쳐 이제야 집수리가 마무리 되어가네요. 3년이란 시간이 흘렀어요 허허;
   

그리고 에어비앤비를 시작합니다.

제 두번째 화장실 + 리글레이징 작업이 여기인데요. 타일과 여러 작업이 뒤섞였지만 여기도 천장부터 바닥까지 관리를 안한데가 없네요. 집에서 5분 거리라 평일에도 퇴근뒤 몇시간씩 작업을 해도 멀지 않아 정신적으로 덜 지친다는게 되게 큰 장점이었습니다. 다음 프로젝트는 지하실 피니시를 해서 에어비앤비를 내놓는 건데요 언제 시작할지는 아직 감이 안잡힙니다;;;

다음에도 여러 프로젝트가 있지만 위에 집들처럼 되게 인상이 깊거나 마음에 남은게 아직 없어서 그냥 남기지 않기로 합니다.

아 궁금하실거 같은 (?) 밀리어네어는 당연히(???) 이뤘구요. 캐시플로도 물론 제 인컴보다는 많이 나오고 있어요. 글 후기를 하도 diy 써서 그런데 요즘은 컨트랙터가 한 70프로 일 하면 저는 30프로 정도 일하는 정도로 일하고 있어요. 그중 일부가 출장 집수리고요.

결론은 5년전 시작할 때 아 5년뒤에는 나도 FIRE족이고 되게 은퇴를 맘대로 할수 있을거야!! 라고 결심했는데 5년된 지금은 결심은 결심인데 아직 직장을 때려치기엔 생각보다 너무 많은 돈이 든다는 겁니다. 앞으로 5년은 더 버텨보기로. 사과님처럼 되게 많은 글을 써볼까도 했는데 굉장한 노력과 열일이 필요하단걸 알았어요. 또 언젠가 에너지가 생기면 글을 남기는 걸로. ㅎㅎ 안녕히 계세요!

쿠키 그림: 이번에 피투가 새로 만든 cement man LOL