안녕하세요.
현재 집을 구매 하려고 알아보는중인데 마켓이 아직도 핫한지 집값이 많이 비싸더라구요. 빨리 이사를 해야 할 수도 있어서
여러가지 방법을 궁리 하고 있습니다.
그 중 Down Payment이 20%에서 조금 모자란데,
마침 BOA Alaska card에서 Cash advance Offer를 와이프가 받았습니다.
(3% 정도의 Flat fee 만 있구요. 1년 안에 갚으면 되는 옵션입니다.)
보통 집계약 및 모기지는 제이름으로 하고 나중에 클로징할때 소유권에 와이프를 저와 같이 넣는데, 이에 따른 두가지 궁금한 점이 생겼습니다.
제 이름으로 모기지 신청시에 다운 페이먼트의 일부(Cash advance)를 와이프에게 기프트로 받은 것으로 하고 다운페이먼트를 지급하는 방법은 DTI등에 영향없이
Downpayment으로 사용이 가능할까요?
Cash advance 로 하면 와이프의 Credit Score에 많이 내려갈까요?
이런 경우는 해 본 적이 없어서 많이 좀 두렵지만 선배분들의 고견을 구합니다.
일단 모기지를 본인이름으로 하고 와이프가 안들어 가면, DTI에는 문제가 없습니다만, 문제는 다운페이가 다가 아니란 점 입니다.
다운페이 20% + 클로징 + 그외 잡비가 들어 갑니다. 일단 클로징은 2-3% 정도 잡아 두셔야 하구요.
이사하기전에 집을 어쩔수 없이 고쳐야 하는 경우가 생기기 때문에 이 비용으로 대략 2-3만불 정도 생각 하셔야 할 겁니다.
그리고 지금 렌트를 살고 있으시는 걸로 보아, 렌트와 모기지 페이먼트를 더블로 내야 하는 period 가 부득이 하게 생기는 경우가 발생 합니다.
이때에 발생되는 비용도 그리 적지 않습니다. (한달에 렌트 두번 낸다고 생각 해 보세요 --;)
이런것들을 다 계산했을 때에 돈이 생각보다 많이 들어 갈 수 밖에 없습니다.
그런것들 다 고려해서 진행 하세요.
DTI에 포함은 안된다니 다행인데.. 클로징 비용 및 잡비는 생각안하고 있었네요. 특히 렌트 두번.. 아찔 하네요. ㅜㅜ 조언해 주신대로 예산을 좀 더 구체적 세워서 준비해보겠습니다. 세세하게 알려 주셔서 감사합니다!!
대신 반대로 모기지를 거의 두달만에 처음으로 낼 수도 있습니다. 클로징이 5일 이후인가 되면 다음달이 아니다 다다음달 1일이 첫 페이먼트일거에요. 5일인지 정확한 날짜는 기억이 안나는데 월초인걸로 알아요. 자세한건 론 오피서에게 물어보시면 대답해줄거에요. 그리고 클로징 코스트에 여유가 없으시면 클로징 코스트도 최대한 roll in 시키시고 원글로 유추해볼 때 아직 핫 한 마켓인거 같아서 불가능할거 같은데 seller concession 이 호옥시 가능한지도 알아보세요. 예를 들어 집 가격에 1만불 높여서 오퍼 넣고 대신 1만불 seller’s concession 을 달라고 하면 어차피 셀러가 가져가는 net 는 똑같습니다.
클로징 날짜를 잘 조절하면 페이먼에 뒤로 미루어서 부담을 줄일수 있고, 클로징 코스트 Roll in 기억해 놓겠습니다. Seller's concession은 몰랐던 방법입니다. 이번에 정말 많이 배우는 것 같습니다. 노하우를 알려 주셔서 감사합니다.!!
클로징 비용이 실제로 만만치가 않습니다. 몰게지 두달치와, 렌더에게 포인트를 사면 포인트 비용, 변호사비, 타이틀비, 셀러에게 주는 크레딧, 이거저거 항목이 많습니다. 특히 DTI 가 빡빡하실때는 영끌해야하는데, 클로징 비용 잘 염두해 두시고 하세요.
집사면, 보통 페인팅과 바닥 부엌 화장실 등은 이사 전에 해야하는데, 완전히 턴키를 사지 않고, 내가 고쳐야 한다면, 수리비용이 의외도 만만치가 않습니다.
그리고 3% 비용 내는거 말고, 0% 카드를 이용해보세요. 이방에 0% 카드 잘 이용해서 부족한 현금을 메우고, 집을 잘 클로징 하시는 분들이 많습니다.
poooh님 말대로 다운페이 말고도 나가는 돈이 좀 있습니다. 혹시 401K 론 받으셨나요? 안받으셨으면 50% or 5만불까지 빌릴수 있으니 거기서 빌리세요. 집이사하고 나면 고치는것뿐아니라 가구도 새로사야하기 때문에 꽤 들어갑니다.
DTI가 많이 비어있다는 가정 하에, 다운페이를 10%만 하는 것도 한 가지 방법입니다.
한국분들이 주로 다운페이 20%는 미니멈이라고 생각하는 경우가 많은데요 ㅎㅎ 이 경우 정말 건실한(?) buyer 에 속합니다.
대부분 10% ~ 15% 낮게는 5% 다운페이도 많이들 하고요.
2222 몇번을 게시판에 쓴 말이긴 하지만 ㅋㅋㅋ
저도 첫집은 다운페이 10%하고 PMI없는 제품 잘 골라서 10/1ARM에 3.xx%로 했었습니다. 물론 코비드 전이지만요..ㅠㅠㅋㅋ
이번집은 다운페이 20%, 5/1ARM에 4.5%입니다.
둘다 다른 동네, 하나는 좀 작은 동네은행, 하나는 credit union이예요.
주변 작은 은행들 찾아보시면 이런거 있을수도 있을거예요.
이번 질문에 너무나 글로 친숙하고 익숙한 분들이 답을 주셔서 놀래고 있습니다. ^^ 5/1 ARM으로 하면 DTI를 줄일수 있을것 같습니다.
계속 30년 Fixed만 생각하고 있었는데, Credit Union이나 동네 은행을 5/1도 한번 찾아 봐야겠습니다. 다양한 접근법을 알려 주셔서 감사합니다!!
이건 사실 앉아서 계산기를 두드려봐야할거같은데 전 안해봤... 쿨럭
저는 무조건 낮은 interest rate을 좇느라 5/1, 10/1ARM을 한거거든요.
근데 이 말인즉슨 5년, 10년안엔 다시 refinance를 해야하는데, 그럼 그때부터 30 year fixed가 다시 시작되는거니 결론적으론 모기지가 총 35년, 40년이 될수도 있는거죠..
전 집은 엄청 싸게 사서 매달 돈 조금씩 더 내서 12개월에 14개월어치를 내서 조금 줄였는데,
이번 집은 그럴 여유가 안돼 모기지 만큼만 내다보니 더 줄어들지도 못하고요.
그래서 어쩌면 30 year fixed로 처음부터 하는게 더 이득일수도 있어요.
근데 요즘은 너무 이자가 높으니.. ㅠㅠ 계산기 잘 두드려보세요!
아그리고 무조건/최대한 PMI 없는걸로요..!
아 Zillow에 Downpayment 20% 가정으로 되어 있어서 20%만 생각하고 있었나 봅니다. ㅜㅜ 5%까지 많이 하시는지는 몰랐습니다.
저렇게 되면 조금 더 여유가 있을 것 같습니다. 일깨워 주셔서 감사합니다.!!
정말 이게 맞는 말이긴 한데요.
제가 볼때에 다운 20%는 정말 미니멈 같습니다.
(참고로 다운이 20%가 안되면 PMI 라 하는 인셜런스를 따로 더 내야 합니다. )
다운이 이렇게 안되어 있으면, 모기지페이먼트가 정말로 감당이 안되요. 하우스 푸어 정도가 아니라,
까딱하면 모기지 못내서 집 넘어가는 상황이 너무너무 쉽습니다.
지난 2008 사태가 수많이 non-qualified 모기지 때문에 생겼습니다. 특히 다운페이 3% 하면 론을 내어 준다는 FHA 론이 주범이란 소리도 있을 정도 입니다.
집을 갖는 건 좋지만, 문제는 너무나 많은 모기지 페이먼트는 집을 머리 이고 살아야 하는 아주 힘든 상황이 올 수 있습니다.
집값이 오르면 다 해결 된다 라는 말을 하기도 하지만, 만약에 집값이 내려가면 어쩌죠? 라는 생각도 해 보셔야 합니다.
FHA Loan 알아보세요... 훨씬 적은 down payment로 집을 살수 있어요.
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/fha-loan
이렇게 다양한 옵션이 있는줄 몰랐습니다.@@
보내주신 글을 정독했는데 몇가지 프로세스가 추가되지만, 기존 Loan보다 많이 Flexible 한것이 좋은것 같습니다.
선택안을 넓혀주셔서 감사합니다!!
지나가다 궁금해서 여쭤봅니다. FHA Loan 은 살 수 있는 집이 한정되었다고 들었는데 맞나요?
저도 지나가다... 남깁니다..
제 집 구매할때 FHA론 안받는다는 매물을 몇몇 보긴했습니다. VA론도 안받는다는 매물도요... 캐시오퍼 많이 받았던..
작년 초 한창 매도자의 어깨가 높을때 입니다... 지금은 팔려만 다오 아닐까 싶습니다만..
네 금액 제한이 있어요. 지역마다 좀 다르지만....자세한 내용은 아래 참고하세요.
No matter which type of FHA loan you're seeking, there will be limits on the mortgage amount. These limits vary by county. FHA loan limits in 2023 range from $472,030 to $1,089,300.
Low-cost county limit: The upper limit for FHA loans on single-family homes in low-cost counties is $472,030. An example is Lucas County, Ohio, where Toledo is located.
High-cost county limit: The upper limit for FHA loans in the highest-cost counties is $1,089,300 — which would include mortgages in San Francisco County, California, for example.
Some counties have housing prices that fall somewhere in between, so the FHA loan limits are in the middle, too. An example is Denver County, Colorado, where the 2023 FHA loan limit is $787,750. You can visit HUD's website to look up the FHA loan limit in any county.
와.. 좋은 정보 감사합니다. 참고하도록 하겠습니다.
보통 집계약 및 모기지는 제이름으로 하고 나중에 클로징할때 소유권에만 와이프를 넣는데, 이에 따른 두가지 궁금한 점이 생겼습니다. --> 클로징할때 와이프 이름으로만 소유권으로 넣을수가 없습니다. 보통 모기지 받는 사람 이름도 같이 들어가야하니 이부분 꼭 확인해보세요.
제가 글을 잘못 쓴 것 같습니다. ㅜㅜ 말씀해주신대로 저랑 와이프 같이 공동 소유로 넣는다고 쓴다고 썼는데 오해받게 작성한것 같습니다. 글을 수정했습니다. 감사합니다!!
어느 주에 계신가요? 주 마다 결혼한경우 모기지를 한 사람의 이름으로 받는다 하더라도 부부 모두의 크레딧 리포트를 봐야하는 경우가 있습니다. 배우자분의 인컴도 사용하지 않는 이유가 따로 있나요? DTI를 넘을까봐 걱정이라면 차라리 두 사람 이름으로 모기지를 받는 경우가 낫지 않나요?
또한 렌더마다 조금씩 다르지만 대부분 다운페이를 하는 자금의 출처를 밝히게 되어있습니다. Gift money를 준 사람의 계좌를 첨부해야 할텐데 예를들어 3개월 statement를 달라고 하면 그 전에 돈이 들어와 있어야겠지요.
cash advance로 땡겨서 집 사시는 것 추천 안드리고 싶어요. 1년 안에 못 갚으면 된다지만 프로모션 기간 지나면 30%가까운 이자율이 기다리고 있구요. 카드 한도 생각하면 1~2만불일거라서 굳이 그러실 필요가 있나 싶기도 하구요. 0% apr이용하시려면 다운 페이 말고 갚을 여유 있으실 때 이자 비용 줄이는 의미로 0% apr purchase로 집 사고 난 후에 생활비 세이빙 하시는 것이라면 추천드려요. 그리고 크레딧 생각하시면 0%apr은 비즈니스 카드에서 꺼내는게 좋구요.
Cash Advance의 사용 순서가 바뀌었네요. 제가 너무 앞에 닥친 Downpayment 만 생각한 것 같습니다. "downpayment 보다는 생활비에 사용"을 메모 하겠습니다! 비즈니스 카드에서 꺼내는 것은 몰랐던 유용한 정보인 것 같습니다. 비즈니스에서 주는 0% APR프로모션을 소중하게 보아야 겠네요. Insight 주셔서 감사합니다!
댓글들이 참 정성스럽네요. 사리추가님 집사는데 다들 마음 보태고 계시네요. ^^
사과님까지 들어 오셨네요. ^^ 이번에 평상시 글과 댓글로 뵙던 분들이 도움을 많이 주셔서 너무 마음 따뜻해 지고 있습니다. 감동 감동 @@
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