2024/3/15에 NAR(National Association of Realtors)이 (항소를 포기하고) 고소인(House Seller)들과 약 $0.4B으로 협상하겠다고 발표했습니다. 직접적인 realtor회사인 Keller Williams Realty와 다른 부동산 회사들도 각각 자기 몫의 협상액을 이미 제시한 상황입니다. 협상안은 법원이 앞으로 받아들여야 유효합니다만, 승패는 결정된거라고 봐야죠. (NAR은 앞으로 Buyer realtor는 Buyer와 직접 계약하라고 권고안을 냈습니다.)
이런 불공정 거래 관행이 21세기에도 미국내에 계속된 것이 정말 미스테리입니다. 혹시 근래에 리얼터를 통해 집을 파신 분(Seller)들은 리얼터에게 피해 보상액을 청구하시는 것을 심각하게 고려보라고 권합니다. (여기 캘리포니아 Bay Area는 수만불이 걸린 사안이네요.) Buyer가 law suit하면 Buyer의 궁극적인 피해 사실을 입증할 수도 있을 거 같은데 나서는 Buyer/lawyer가 있을려나 모르겠네요.
-------------------------------------- 원글 ----------------------
유명한 옛말이 있습니다.
어떤 게임에서 다구리 당하는 피해자를 찾는 방법: 주위를 둘러보아 피해보는 사람을 찾을 수 없으면 "자신"이 다구리 피해자이다.
집 매매에서 많은 사람들이 게임을 합니다. 판매자, 매수자, 리얼터, 리얼터 컴파니, lawyer, 론 브로커, loan officer, 은행, appraiser, inspector, title company, title insurer, escrow provider, home insurer, county register 등등, 모두들 돈을 벌고, 딱 한명만 돈을 잃습니다.
예전에도 댓글 한번 쓴거 같은데, 현재 많이 쓰이는(100%가 이렇지는 않습니다) 미국 매매 관행은 대단히 모순되는 점이 있습니다. 바이어 에이젼트를 바이어가 직접 서비스 가격을 계약하고 돈을 주지 않는 관행. 바이어가 오퍼를 내면 바이어 에이젼트는 슬그머니 셀러에게 가서 셀러와 계약을 합니다. (바이어에게는 계약 내용을 공개하지 않습니다.) 그 계약에는 판매가격의 ~3%의 커미션을 셀러에게 받는 다는 것 그리고 다른 내용도 있습니다. 어떤 다른 내용이 더 들어가든 셀러에게 이득이 되는 내용이 아닙니다. (여기서 피본 사람 얘기도 있습니다.) 이러면 많은 바이어가 자기 에이전트가 정확히 몇% 커미션 받는지 모르고 집을 삽니다.
여기서 문제는 바이어 에이젼트가 매매가격에 비례해서 커미션을 받기 때문에 많은 바이어 에이젼트는 가격을 깍으려는 노력은 실제로 안 합니다. 가격을 깍으려는 것처럼 보이게 시늉은 하지요. 비싸게 집을 살 수록 에이젼트는 속으로 좋아합니다. 한 마디로 바이어 에이젼트는 싸게 집을 사는 것을 반대하게 됩니다.
다른 더 큰 문제는 agent fee가 직접 지불되지 않기 때문에, 바이어에게 바이어 에이전트 커미션의 거래가 은폐되고, 바이어가 자유롭게 자유시장 경제에서 경쟁적인 가격(커미션)으로 agent를 채용하지 못하게 합니다. 여기서 어차피 셀러가 다 내니 상관없다고 생각하시는 분들도 있는 데, 100% 상관있습니다. 셀러는 여러 offer의 판매가격을 비교할때, 바이어 에이전트와 계약했으면 바이어 에이전트에게 줄 돈많큼 집값을 조정해서 다른 offer와 비교합니다. (다른 offer는 바이어 에이전트가 없거나, 바이어 에이전트 fee를 요구하지 않는 경우가 꽤 있거든요, 그리고 fee %가 다른 경우는 즐비하구요.) 결국 가격을 모르면서, 바이어 에이전트 fee를 바이어가 내게 되는데, 이런 구조로 협상을 못 하고 바가지를 쓰는 거죠.
지난달 lawsuit에서 이런 관행을 실행함으로서 바이어의 자유로운 agent fee협상을 방해하고 결과적으로 더 많은 커미션을 받으려고 realtor끼리(바이어 에이젼트 + 셀러 에이젼트) 결탁(fee sharing)한 것이 인정이 되어 Re/Max, Keller Williams, Realogy, NAR가 2B을 배상하도록 판결이 났습니다. 하지만 미국에는 이보다 몇십 몇백배나 더 많은 다른 realtor company가 있어서 연쇄 lawsuit이 나올것이 예상되기도 합니다. 민사소송으로 class action이구요 과거 집 바이어도 참여 할 수 있을것으로 보입니다., 현재 Jury판정이 났고, 판사가 피해금액을 나중에 정하는 데, 액수는 훨씬 더 커질 예상입니다. 한편 NAR는 appeal하겠다고 합니다.
https://realestate.usnews.com/real-estate/articles/what-the-2-billion-realtor-lawsuit-means-for-homebuyers-and-sellers
집은 보통 사람들이 매매하는 제일 큰 액수의 물건이고, 그래서 투명한 거래와 현명한 소비가 아주 중요하다고 생각됩니다.
이번 판결로 바이어들이 직접 에이전트와 정가 계약이나, 시간당 (예 $100/hour) 계약을 하여 정직한 거래/관행이 많이 쓰이는 계기가 되었으면 좋겠습니다.
그런 예를 들면, 제가 10여년전에 약1M의 집을 살때, 바이어 리얼터를 정가 $5000에 계약했습니다. (제 주위 사람들도 몇몇 정가 agent쓰는 걸 봐왔습니다.) 비딩을 통해 최종가격이 예를 들어 1M으로 결정되었을때, 집 주인에게 3%를 뺀 0.97M을 지불하였고, 당연히 카운티에도 0.97M로 매매가격이 보고 되어, 재산세도 지난 10년간 0.03M*1.7%*10=$5000 덜 내었습니다. 그래서 같은 집을 사면서 약 3만불정도를 덜 소비하게 되었습니다.
우스개 소리: 집 사는 방법.
초고수 : 집 안 삽니다. 직접 짓습니다.
고수 : 경매 시장에서 독사같이 집어 옵니다.
상수: 에이전트 없이 직접 삽니다.
중수: 바이어 에이전트 가격을 직접 계약합니다.
평민: 바이어 에이전트가 얼마 받는지 모르고 그냥 내편이겠지 생각합니다.
하수: 집 살 타이밍 놓칩니다.
저도 이 부분이 굉장히 궁금했는데... 가려운 부분을 잘 긁어주신 느낌입니다...
저는 정확히 딱 꼭지에서 집을 산 느낌인데(작년 3월) 실제로 오버프라이스로 산 케이스라 이럴경우 바이어/셀러 에이젼시만 좋은일 시켜주는거 아닌가 싶었는데 ..
평민인지라 내편이겠지 하고 그냥 샀었거든요 ㅎㅎ
'평민' 표현은 그냥 우스개 소리이니, 혹시 상처 받지 마세요.
맞는 말이지만
그렇다고 해서 평민이 어줍잖게 직접 집 지을생각 하거나, 경매시장에 가서 집을 생각 하거나, 에이전트 없이 직접 살 생각 하는건 비추합니다. 비록 시스템이 부당하게 만들어져 있지만, 그나마 평민 바이어가 덤태기 덜 쓰려면 그나마 믿을만한 에이전트 잘 찾아서 맡기는거라고 생각해요.
맞습니다, 집 짓는 거.. 준비나 경험 엄청 필요합니다, 저도 예전에 건물하나 지으면서, 돈 좀 뜯기는 거는 작은거고, 경찰 신고도 생기고, 업자와 소송걸려서 몇년가고 그랬습니다.
참 좋은 글입니다. 내 agent가 내편이 아닌 이상한 시장이죠. 이런쪽 시장이 관행이 바뀌기가 쉽지 않나봐요.
미국에서 처음 산 집이 경매였는데 (정말 잘 모르고 덤벼서) 그거 closing 하는라 은행들하고 agent하고 업치락 뒤치락 한거 생각하면 그때 한 몇년은 늙은듯 해요. 집 짓는 분들도 주변에서 많이 봤지만, 진짜 한 10년치 스트레스를 받는 느낌이라고 하죠.
저도 경매에서 사려고 경매장에 몇달 나갔는 데 딴세상이더라구요, 낙찰하고 주머니에서 50만불짜리 수표꺼내서 바로 지불하고..., risk/lien/condition 분석하는 게 일이 많더라구요. 근데 closing은 쉽지 않나요, 그냥 현찰 지불로 모든 lien이 clear되지 않나요? (실제 경매로 산 경험이 없어서 물어봅니다.)
집 살 타이밍 놓친 하수는...뭐 바이어 agent가 나쁘다 좋다 말할 껀덕지도 못 되네요 ㅠㅠ 오랫동안 하수였다가 이제 평민으로 올라갔네요
뭐 처음에는 모두들(저도) 하수부터 시작하지 않나 싶습니다. 몇년 지나서 첫집 매수 타이밍 놓친거 느끼면서 부동산 시작하는 거죠.
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미국의 경제/사회 구조는 한마디로 '고비용' 구조 인거 같아서, 모르거나 편하게 가면 '고비용'이 드는 구조...
내년 집구매를 고려중인 입장에서 전 정확히 '셀러가 다 내니 난 상관없어'라고 생각하고 있었는데 뒷통수를 꽝 맞은거처럼 깨달음을 주는 글입니다!!
$2B은 불법 행위 (경쟁 제한) 에 대한 벌금으로 정부에게 내는거죠?
혹시 이미 집을 사고 판 수많은 소비자들이 돈을 돌려받는 방법도 있으면 정말 대박이겠는데요.. 아닌가요, 이러면 브로커리지 회사들 그냥 다 망해버릴지도.
레드핀에게는 호재일까요... 화재일까요? ㄷ ㄷ ㄷ ㄷ
민사 소송으로 바이어가 받는 피해 보상 금액입니다. Class action으로, 열거된 리얼터 컴파니에서 과거 몇년간 집을 산 사람은 참여할 수 있을 것으로 보입니다.
판사가 피해 보상금액을 아직 정하지 않았는데, 5B까지도 갈 수 있다고 합니다. NAR는 appleal한다고 하고 있어서 끝이 아닐 수 도 있습니다.
아! 그렇군요. 이 판결이 확정되면 비슷한 케이스의 정말 수많은 사람들이 추가로 소송을 시작할 수 있겠네요.
너무 참여하고 싶네요.
2022년 집구매할 당시 에이젼트한테 이런이런 문제가 있으니 이만큼 깍아달라고하는게 좋을까 크레딧을 요구하는게 좋을까 하면서 다 안되면 그냥 살 용의도 있긴하다. 너 생각은 어떠냐하고 물어봤더니 그 메일을 그대로 셀러에게 포워딩 하는 바람에 아무것도 못하고 그냥 샀던적이 있습니다. 개빡쳐서 왜 우리둘 사이의 내용을 셀러에게 마음대로 발설하냐 하고 엄청 따진것이 생각나네요...
가능하다면 꼭 소송 참여해봐야겠습니다.
일단 이 소송은 미주리 주에서 발생한 것인데, 잠깐 찾을려고 해도 class action 참여 site를 찾을 수가 없네요. (판사 판결이 아직 안 나서 그런건가요?)
말씀하신 내용은 에이전트가 바이어의 이익을 충실히 추구하지 않은 거 같은데, 안타깝네요.
다른주(CA)에도 원글 기사와 같은 내용의 소송이 그후에 걸렸다고 합니다. 미국 부동산업계의 2번째로 큰 소송이라서 뉴스에 안 날수 가 없으니 좀 기다려 보시죠.
현재 에이전트와 같이 집을 사고 있고 최근 오퍼를 넣어서 수락이 되었는데, 현재 시점에서 에이전트한테 fee얼마인지 이런게 물어보는게 도움이 될까요? 이 시점에서 뭐를 에이전트랑 더 이야기 할 수 있을까요? 첫 집 구매라 모르는 부분이 많네요.. 저도 바이어 에이전트는 내 편이겠지하고 그냥 대강 다 넘어갔었거든요
그 fee 는 집값의 2%, 2.5% 또는 3%정도이고 (집마다 다 달라요) zillow 또는 redfin 에서 집 매물 정보를 잘 보시면 거기 나와 있습니다. 그 에이전트 커미션을 에이전트가 다 갖는건 아니고 에이전트가 소속되어 있는 부동산회사 (브로커) 와 나눕니다.
에이전트가 그동안 보여줬던 말이나 행동에 그다지 큰 불만이 있지 않으면 굳이 오퍼가 수락된 이 시점에 괜히 fee 가 얼마인지 등등을 언급하며 뭘 네고 하려고 하는건 득보다 실이 많을 거 같습니다.
저는 그동안 집을 아홉번 사봤는데 에이전트가 부당하게 많은 돈을 받아간다고 생각하지는 않아요 (그러나 에이전트마다 차이가 큽니다)
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원글 기사는 불공정 거래 관행과 에이전트로서의 신의 의무 위반에 대한 처벌 판결 내용이지, 5%의 커미션이 높다며 이게 부당하다고 판결 내린건 아닙니다. 예전에 6%가 관행이였던 커미션이 지금 5%로 내려와 있는것도 시장경제에서 수요와 공급 논리에 의해 조정된거고요.
100만불 매물 하나 팔면 커미션 5% (5만불), 여기서 셀러/바이어 에이전트 나눠가져가면 2.5만불인데, 오피스/펌에 5천불만 때어 준다면 2만불입니다. 1년에 5건 계약해야 어림잡아 10만불 소득인데, 여기에 오피스에서 기본적으로 해 주는 광고 이외에 추가로 판촉 하고, 잡비 나가다 보면 저것보다 낮은 소득이 됩니다. 제가 생각해도, 만약 제가 한달에 한건 이상씩.. 연간 15-20건 거래를 꾸준히 성사 시킬 자신 있었으면, 이미 부동산 업계에 뛰어들었을겁니다. 제 얼굴 사진과 전화번호는 길거리에 붙어 있겠고, 누가 페인트로 그래피티를 했겠...
어느 업계나 몇몇 성공신화는 있는 법이지만, 그렇게 땅집고 헤엄치기 같이 쉽게 돈 버는 직업이 널려있지도 않습니다. 리얼터 라이센스 자격에 대학원 같은 advanced degree가 필요한 것도 아니고, 제가 사는 지역 한인사회에 잘 알려진 N모 부동산회사에서 에이전트 되라고 부동산학교 홍보 하던거 들어보면 그냥 저녁때 몇시간 열심히 수업 듣고 하면 9-12개월 안에도 라이센스 받을 수 있어 보였는데요. 그리고 실제로 많은 분들이 혹하는 심정에 에이전트 되겠다며 뛰어들었는데, 실제로 제대로 정착해서 밥벌이 가능하게끔 꾸준히 계약 성사시키는 분은 손에 꼽는다 들었습니다. 리얼터로 성공하신 분들은 다른걸 해도 성공하셨을 만큼 열심히 하신 분들이라고 봐요.
좋은 말씀입니다.
한편으론 또 궁금한점은 요즘 한참 집 보러 다니고 있는데 항상 셀러측 에이전트들은 좋은 차를 몰고 다니는게 신기했습니다.
리얼터가 저렇게 돈을 많이 버나 싶을정도로 대부분 고급차였습니다. 물론 우연히 상위 몇프로 에이전트들을 만난걸 수도 있지만, 많은 돈을 버는 에이전트들도 주변에 상당히 보이는듯 합니다.
예전에 듣기로는 리얼터들의 고급 자동차 리스는 대표적인 비용 처리 대상이라고 합니다.
레드핀/질로우가 보편화된 요즘도 그러는지 잘 모르겠지만, 20여년전 저희 부모님 첫 집 보러 다닐때만 하더라도 부동산 에이전트 분께서 본인 차로 고객을 태워 동네 매물 쇼잉 보러 다니는 문화가 있었거든요. 고객 태우려면 어느정도 업키핑도 필요한거고, 비용처리 인정받기도 쉬우니 당연스럽게 고급차를 리스하는 문화가 그 업계에서는 있다고 하더라구요.
예전에 마모 게시판에서 리얼터이신듯 보이는 회원님이 넋두리(?) 비슷하게 고충을 댓글로 적어주신 내용이 있습니다. 리얼터 하시는분들이 겪는걸 좀 엿보고 싶으시면 한번 참고하시기 바랍니다. :)
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591?cpage=2#comment_4470247
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한국 부동산에 미국에서 처럼 수많은 경험을 해 본건 아니지만, 얼마전 부모님께서 한국 계실곳을 구입하시는걸 한번 간접 경험해 보니 한국의 부동산 거래는 미국처럼 그렇게 어렵게 하지 않는거 같던걸요?
Buyer 입장에서 보면, 현금만 마련되어 있으면 매매 계약은 반나절안에 마무리도 가능할 거 같았습니다. 후에 법무사 사무실 찾아가서 취득세 납부 관련 의뢰드리고 등기 마무리 하기까지는 조금 시일이 걸리긴 했습니다만, 이 과정엔 부동산 중개인이 하는일이 없으니.. (Seller 측 입장에선 어떻게 한국의 부동산 중개인 업무가 돌아가는지는 경험/지식이 없기에 이부분은 굳이 코맨트 하진 않겠습니다. 같은 매물로 보이는게 바로 옆 공인중개소 입간판 광고에도 붙어있던걸 봐서, listing agent라는 개념이 있는지도 확실치 않고요;;)
미국같이 에스크로 매매계약이 이루어지는게 보편화 되어있지않고, 즉석에서 결정이 이루어지는게 많다 보니 부동산 중개인의 업무/역할도 미국의 리얼터 처럼 크지 않다고 느꼈고요, 그리고 개입이 적은 만큼 거래 후 문제 발생시 부동산 중개인이 책임 지는것도 적은걸로 알고 있습니다. 대표적인 예가 요즘 한국에서 시끌한 전세사기겠죠.
전세 얘기가 나왔으니 말하자면, 전세라는 독특한 제도 덕분에 부동산 중개인에 대한 수요가 미국보다 높을걸로 예상됩니다. 아무래도 매매보다 전세의 경우 (부동산계약 건수에 직접적인 영향을 미치는) 이사가 잦을테니까요. 혹시라도 전세 중개수임료가 매매에 비해 많이 적은건가 찾아보니 (https://support.klac.or.kr/front/contents/07/005.do) 요율로는 매매보다 0.1%정도 낮은걸로 나오는데, 10억 매물이 6억에 전세 나간다 가정하면, 매매 1건 중계료가 전세 2건 중개료 비슷하다고 할 수 있겠네요.
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내용을 부득이하게 삭제 하게 되었음을 사과 드립니다.
맞습니다. 안그래도 물어보는게 실례같아서 굳이 언급하진 않았거든요. Zillow에 fee내용이 잘 나와 있어서 이걸로 이해를 하면 되겠네요.
사실 제가 문의드렸던 이유는 제 에이전트가 해줬던 말이 앞뒤가 안맞아서 입니다. 리스팅 가격보다 높게 오퍼를 불렀고 하루 뒤 제 에이전트가 말하길 "현재 너보다 2만달러 더 높은 오퍼 있어. 너네가 이거 맞춰주면 너네 오퍼 수락한대, 이 이하는 절대 안된대" 라고 해서 생각해보다가 너무 오버 비딩인거 같아서 "그럼 1만달러 더 높일게, 안되면 드랍할게" 라고 하고 다른집 알아볼 생각하고 있었는데 대뜸 몇분뒤에 에이전트한테 전화 오더니 "1만달러 손해보더라도 너네오퍼 수락하겠대. 너네가 다른 term조건이 더 좋아" 라고 하더라고요. **절대 안된다고 했던 가격을 셀러가 수락한점, **요즘 하우스마켓이 이러니 빠르게 결정하라는점 (자꾸 push했습니다. 저녁안으로 정해라, 점심 시간 30분 안으로 정해라 안그러면 오퍼 놓친다 등등) 제 에이전트가 장난친건지 셀러랑 결합해서 조금이라도 더 받아볼려고 했던건지, 계속 push하면서 거래를 밀어붙이니 안좋은 생각이 다 들더라고요. 정말 요즘 하우스 마켓이 이러고 다들 이렇게 집을 구매하셨는지 또는 하고 계시는지 궁금하네요.
뭐 그런 의심이 갈만 하지만, 또 buyer's agent가 그렇게 비양심적으로 일하거나 그러지 않습니다.
오히려 에이전트가 만불만 해서 하자 라고 딜을 잘 했을 가능성이 높습니다.
에이전트 들이 그렇게 까지 바보 같지 않습니다. 만불의 1% 해봤자 100불 입니다. 100불 더 벌자고 그렇게 일 안해요.
오히려 좋은 딜로 잘 사줘서, 그바이어가 또 다른 프라퍼티를 살때 본인한테 다시 돌아 오는 그리고 집을 다시 팔때에 본인을 리스팅 에이전트로 하기를 바라는
일종의 릴레이션 쉽으로 일하려는 경향이 많이 있는 것 같습니다.
이래서 에이전트를 구할때에 이런저런 것들을 고려 하고 하는 것 같습니다.
적절한 예인지는 모르겠지만, 제가 집을 구입 할때에 듀얼 에이전트를 사용 한적이 있습니다.
더 높이 부른 경쟁자가 있었음에 불구하고, 듀얼이기 때문에 커밋션을 두배를 받으니,
본인의 커밋션 보존 정도로 해서 가격을 더 낮추어서 집을 구입 하게 된 경우도 있습니다.
푸님. 듀얼로 구매 잘하셨네요. 짝짝짝
저는 늘 같이하는 믿고 의지하는 에이전트가 저를위해 일한만큼 그분도 돈을 많이 받기를 원하기때문에, 에이전트피에 대해서는 마켓룰에 따릅니다. 셀러의 마음에 따라 5%이건 6% 이건 바이어와 셀러 에이전트가 반반이 나누는걸로 알고있습니다.
말씀 주신것처럼 100불 더 벌자고 설마 그러겠어 라고 생각은 하는데, 저희한테 해줬던 말들이 몇시간채 지나지 않아 앞뒤가 하나도 안맞으니 무언가 찜찜하더라고요. 말씀 주셔서 감사드립니다. 좀 더 알아보고 결정하려고 합니다.
셀러 - 셀러에이전트 - 바이어에이전트 - 바이어
이렇게 연결되는 사슬구조에서 무척 많은 경우에 에이전트들끼리 (비록 서로 다른 부동산 회사 소속이고 서로 초면이라고 해도) 서로 쏙닥쏙닥 거리며 각자의 클라이언트를 잘 구워삶아 딜이 이루어지도록 전략을 세우는 걸로 추측하고 있습니다. 서로서로 셀러 또는 바이어의 이익을 최대한 대변하며 싸우는것보다 그들끼리 서로 협력해서 이렇게 하는게 그들에게 최대한의 이익이 되기 떄문이죠 (모든 에이전트가 다 그렇지는 않을 겁니다) 그러는 중에 셀러와 바이어 어느쪽이든 둘중에 더 호구같은 쪽이 있다면 그쪽으로 덤태기 씌우게 되어 있고요.
에이전트들끼리 열심히 밀당 해서 뭔가 잘 얻어낸 거 처럼 각자의 클라이언트에게 얘기하긴 하지만
실상은 너희 클라이언트는 어디까지 양보할거같으니 우리 클라이언트는 어디까지 할거같은데 그럼 이정도 선에서 대충 맞추자 식으로 말을 맞춰갖고 오는 경우를 의심할 수 있습니다.
그래서 하신 방법대로 바이어가 (또는 셀러가) 난 이정도면 살거고(팔거고) 그이상은 양보 못한다 식으로 명확하게 선을 그어주는게 좋습니다.
좋은 말씀 감사드립니다. "명확하게 선을 그어준다" 에이전트의 달콤하거나 빨리 안하면 놓친다라는 말에 현혹되지 않고 선을 그어줘야겠습니다.
+1
저 역시 20여년 전 부모님께서 미국 첫 집 구입할 때, 롱 텀 릴레이션쉽으로 일하려는 한인 리얼터분을 알게 되어 그 이후 모든 부동산 관련 업무를 그분께 의뢰 드리고 있습니다. 거래 하나만 성사시키면 다시는 볼 사이 아닌것 처럼 일하는 리얼터분도 없진 않겠지만, 한 지역에서 오랜기간 리얼터 하신 분들은 대부분 나중에 판매 할 때 리턴 커스토머가 되어주길 바라며 사후 관리 (안부전화+간단한 수리에 핸디맨 불러주기 등..)도 잘 해 주시더라구요.
저야 레드핀/질로우 이런게 편하다보니 직접 매물 나온거를 찾아보는게 익숙하고, 조금 괜찮다 싶은 거 보이면 같이 보러 가줄 수 있는지 리얼터 분께 여쭤보곤 했는데, 몇몇 매물은 위치만 보고 뜯어말리는 적도 있으셨어요. 타 지역 매물이면 모를까, 당신이 그 위치/집의 단점이 훤히 다 보이는데, 거래 해 놓고 나중에 욕먹는건 중계 못 해주시겠다고요. 나중에 팔아달라고 가져와도 팔아주기 난감 할 거라고.. 손사래 치시더군요.
오랜 경력이 참 중요하다고 보는게.. 사실 결혼 한 뒤에 제가 아는 P2의 까탈스러움을 이 리얼터분께서 감당 하실 수 있을지 걱정도 많이 했었고, 그냥 P2 보고 알아서 다른 리얼터 찾아오라고 할까 생각한 적도 있었는데, 그래도 별의 별 사람 다 상대 해 본 관록이 있으셔서인지 P2의 요구도 잘 받아 넘겨 주시고 합니다. ㅎㅎ 새어보니 (부모님 부동산 포함) 이분에게 9건 의뢰드려 8건 했고, 경매로 나온집 건지겠다고 달려 들었던 1건만 딜을 성사 못시켰네요.
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자기 커미션을 깎아서 맞춰줬다는거 아닌가요? 예컨대 100만불짜리 집을 만불 더 부른 경쟁자가 있었는데 5%인 전체 커미션에서 만불(정확히 하려면 9500불) 깎았다는.. 그러면 듀얼 바이어는 백만 내고, 셀러는 101만-5% 받고, 에이전트는 커미션이 좀 깎였지만 2.5만(정확히는 25250) 셀러 커미션만 받을거 듀얼로 4만 (정확히는 40500) 받으니까 이익이라고 생각한거고요. 듀얼 에이전트가 문제가 되는 경우가 많은건 맞는데, 이런 케이스라면 판매자에게 손해를 끼친건 아니죠.
Buyer agent 들은 "어떻게든 딜을 성사 시키고 싶은 사람들" 로 이해하면 행동이 거의 이해가 되더라고요. 다만 여기 전제 조건이 "가격은 뭐 나랑 크게 관계 없고" 입니다. 그럼 점에서 어떻게든 셀러를 달래서 우리 offer 가 좋은거야! 라고 계속 얘기하고 중재하려고 노력하긴 합니다. 그런 점들이 buyer를 쪼으는 모습으로 보였을 수 있고요.
하우징 마켓은 전반적으로 전국적으로는 좀 식어있는 것 같은데 최근 몇 주간 이자율이 꽤 내려오긴 했죠. 그래서 부분적으로 약간 급한 buyer 들이 있을 수 있겠네요. 하지만 전반적으로는 이자율이 너무 높아서 buyer's market 인 것 같습니다. 부동산 시장이 워낙에 동네 by 동네이긴 합니다.
이미 딜이 끝나서 뭘(가격,조건) 바꾸시는 것은 힘들다고 보입니다.
혹시 loan도 끝나셨나요? 혹시 loan이 같은 에이전트와 연관되어 있으면 이것 저것 따지셔서 유리한 조건(%, point, early termination fee등)으로 가시는 게 좋다고 생각합니다.
예 조건을 바꿀 생각은 없고 either take it or leave 로 결정하려고 합니다. Loan은 아직 안했습니다. 에이전트분이 변호사부터 loan까지 다 소개해줬는데 깊게 연관이 되어있는듯해요. 20년 가까이 일했다고 하시더라고요.
제가 경험했던 좋은 (정가) 에이전트는 제가 offer 질르기 전에 다시 한번 물어보더라구요. "이집은 이런 (floor plan) 단점이 있는데, 너 정말 괜찮아? 후회 안 할꺼지?"
집 살때 '지름신'에 들려서 단점은 눈에 보이지도 않는 것이 대부분입니다. 저는 다시 한번 단점을 자세히 (객관적으로) 분석한 다음에 철회했는데, 그 집 샀으면 후회했을 겁니다.
지금 단계에서는 다른 걸 떠나서, 그집에 단점이 있으면(당연히 모든 집은 완벽하지 않지요) 제3자의 객관적인 관점으로 돌아가 자세히 분석하고 (필요하면 further inspection) 미래에 후회하지 않고 만족스러우면 결정하세요. 사실 2-3만불 절약하는 것 보다 더 중요한 점입니다.
맞습니다. 저희도 그런 부분을 기대하고 그런 에이전트분을 찾고 있습니다. 지금 에이전트분은 계약을 빨리 성사시키려고 하는게 눈에 보일정도로 달콤한말만 해줍니다. 고민해보다가 결국 오퍼는 철회하였어요. 오퍼 놓치면 어떡하지라는 생각으로 장점만 보고 수락했는데, 다시 가서 보니 눈에 보이지 않았던 단점들이 다 보이더라고요. 다시 원점이지만 말씀 주신 부분 참고해서 또 좋은집 구해봐야지요. 좋은 말씀 감사드립니다.
zㅋㅋㅋㅋ 하수를 읽고 ㅋㅋ 헛웃음이 나오네요 좋은글 감사합니다 안그래도 집렌트때 연이 닿았던 랜드로드측 에이젼트와 어제 막 집을 사려고 하는데 도와달라 연락을 했거든요 ㅠㅠ하하
respect합니다.. 마인드를 배우고 싶어요. 저는 에이전트가 계속 재촉하니 "이번 오퍼도 놓치면 어떡하지, 일단 그렇게 해야겠다" 라는 마인드로 하다보니 무언가 오퍼 수락되고도 찝찝한거 같아요.
초고수와 고수가 괜히 '고수'타이틀을 단게 아니죠. 아는 누님이 집 직접 건축하고 난 소감은... 니들은 하지 마라 늙는다 였습니다.
그렇죠, 건축의 거의 매 단계에서 이런저런 문제점이 발생합니다. 이런 문제점 해결하는 거 즐기시는 분들이 할만한 일입니다.
말씀대로 초고수와 고수는 일반인으로선 넘사벽이지만, 상수는 두번째 집구매라면 할 만 하다고 생각합니다.
솔직히 집을 오퍼내고 구매하는 건 에이전트 없이 하는게 훨씬 유리합니다. 셀러 에이전트가 커미션을 더 많이 먹기 때문에 아주 적극적으로 팔려고 하거든요... 이분들은 커미션 0.1% 차이에 목숨을 겁니다. 그것도 몇백불이거든요...
그 이후에 여러가지 스텝들을 원활하게 하는 것도 바이어 에이전트가 하는 일이라 사실 첫번째 구매라면 추천할 수 없지만, 그 이후엔 변호사가 잘 리뷰해준다는 전제하에 충분히 할 수 있다고 봅니다.
Zillow나 Redfin등을 통해서 컨택하면 결국에는 "agent있니? 없으면 agent랑 같이와" 라는 답변뿐인에 어떻게 agent없이 집을 구매할 수 있을까요?
집주인이랑 직접 얘기하려고해도 셀러 에이전트랑만 대화가 가능하더라고요.
예 셀러 에이전트랑 직접 대화하시면 됩니다. 웹사이트 통해서 하지 마시고, 직접 셀러 에이전트와 전화하시든 만나세요.
저같은 경우는 오픈하우스때 만나서 안면트고 연락해서 오퍼했습니다. 저의 예전글 홍보 ㅎㅎ https://www.milemoa.com/bbs/board/8092569
그렇군요. 그럼 리스팅 가격보다 더 낮게 오퍼도 가능하고 그런 장점이 있을 수 있겠네요. 공부를 좀 더 해봐야겠습니다.
심지어 셀러도 클로징 비용이 줄어들기 때문에 좋아합니다.
제 상황엔 원래 셀러 에이전트 2%, 바이어 에이전트 2% 인데 저같이 바이어 에이전트가 없는 경우 셀러 에이전트가 3% 먹게 계약이 되어 있었다네요. 결국 셀러는 1% 벌게 되는 거죠.
그게 셀러에이전트가 듀얼로 하는 경우 아닌가요?
저의 경우는 듀얼로 하지 않았습니다.
듀얼로 하면 셀러 회사에서 다른 누군가가 바이어 에이전트를 맡게 되는 경우라고 설명해주더군요. 그경우엔 아무 장점이 없었지요.
보통 듀얼은 셀러 에이전트 한명이 바이어랑 셀러 둘다 담당하는 걸로 알고 있어요. 실제로는 서류작업 정도만 도와주는거고, 그러니까 당연히 수수료는 적은데 문제는 바이어 쪽 입장에서 가격을 깎는다던가 할 이유는 없는 거죠. 근데 뭐 저도 직접 집 고르고, 직접 문제점 찾고 가격 협상도 다 하고 하면 뭐 바이어에이전트가 필요한가 싶기는 하네요. 개인적으로는 바이어 에이전트가 뭘 잘해서 가격을 깍아줄거라고 생각하지는 않으니까요.. 결국은 가격이나 다운페이나 등등 여러가지 봤을때 젤 좋은 오퍼니까 나 한테 파는 거지 바이어 에이전트가 뭔가를 해서 나한테 파는 거 같지는 않거든요. 다만 바이어 에이전트가 있으면 이런집은 사지 마라 이런 조언을 할수 있는데, 이미 집을 결정했으면 그건 지나간거니까요.
Zillow나 Redfin은 에이전트 서비스로 먹고 사는 회사라서 그럴껍니다. 집주인은 대부분 직접 말하기 어려울 겁니다. 직접 대하기 귀찮아서 에이전트 쓰는 거니까요.
셀러 에이전트 본인에게 개인적으로 "나 에이전트 없이 직접 오퍼 넣고 싶다" 라고 직접 얘기하면 다 들어줄겁니다, 한명이라도 오퍼 많이 받아야 평판도 좋아지고 셀러도 좋아하니까요. 제가 했을때, 어떤 친절한 에이전트는 "그래? 그러면 오퍼 계약서 양식 내가 줄테니까 그거에 가격등등 써넣어서 줘"라고 하기도 했습니다.
정말 잘 봤습니다..... 미국 왕초보지만, 모르는 게 여전히 넘 많지만 공감가는 부분이 많습니다. 좋은 내용 공유해주셔서 고맙습니다.
내집 마련이라는 꿈은 넣어두고 렌트로만 떠돌아다니는 유목민 생활중인 극하수 여기 있습니다 ㅜㅜ
집은 미국에서 여러 의미가 있으니 (정착)준비되시면 미리미리 집 보러다니시는 것을 권장합니다.
저의 리얼터 경험을 말씀드리고 싶네요. 저희는 3년 전부터 집을 보러 다녔고, 올해부터 다른 리얼터와 집을 보러 다녔습니다. 오늘 있었던 일입니다.
저희 동네는 아직 핫하고 오버비딩도 여전히 있어요. 그래서 under contract까지 갔다가 나온 집을 질로우에서 보고, 매우 드문 상황이라 생각하면서 저와 P2가 왜 계약이 깨졌는지 (인스펙션인지, loan이 안나와서인지 등등) 궁금해 하면서 저희 리얼터에게 질문했는데, 리얼터의 대답은 변호사 리뷰에서 첫번째 구매자가 오버비딩으로 인한 변심으로 억지스럽게 계약을 깼다는 뉘앙스로 답변을 했습니다.
뭔가 앞뒤가 맞지 않는 대답이라 느꼈지만, 저희는 오히려 우리에게 기회가 왔다고 생각했고 그래서 리스팅 가격으로 오퍼를 넣고(리얼터는 5만정도 높여쓰라고 했음) 수락을 받았습니다. 오퍼를 넣었을 때도 몇 명이나 오퍼를 넣었는지 리얼터에게 물어보니 총 2명(저희포함)이 넣었다고 했고, 저희는 떨어졌다고 생각했는데 오히려 우리가 수락되서, 저희의 어줍잖은 추리로 첫번째 구매자가 Appraisal이 낮게 나와 그 gap 을 감수하지 못해 그거에 질린 seller가 리스팅가격을 쓴 우리를 선택했나보다 생각했습니다. (그 즈음에 피캇츄님 글 미국 첫 집 오퍼 후 1:1 대결, Appraisal waiver을 읽어서 그런 연상을 했어요)
계약서를 쓰는 과정에서도 seller쪽에서 첫번째 계약파기에 의한 부담때문인지 closing날짜를 3월 15일로 당겨달라고 했고, 미리 계약금을 5% 걸라는 조건, 인스펙션에서 수리할 것이 나와도 10000달러 이하는 네고하지 않는다(이것은 5000달러 이하로 저희가 고쳤습니다) 등을 걸면서 계약을 진행하기를 원했습니다. P2가 seller가 원하는게 많다며 뭔가 찜찜하다고 우리쪽 리얼터가 뭔가 숨기는 것처럼 얼머무리고 seller쪽이 하자는데로 끌고 가는 것 같다며 리얼터끼리 짜고 판을 움직이는 것 같다는 얘기를 했어요.
오늘 아침, 저희쪽 변호사가 계약서를 검토하고 연락을 주셨는데, seller쪽 변호사가 Chimneys/flues are AS-IS, no known issues. 라는 문구를 제일 앞에 써놓았다면서 이상하다고, 이 얘기 들은 적 있냐고 묻는겁니다.
저희가 집구경하면서 리얼터한테 받았던 종이(Residential Client Full Report : 질로우나 리얼터닷컴 보면 집 위치, 집수리상황, 집인테리어 설명 등을 적어놓은 Remarks)에도 그런 문구가 없었고, 전자계약서에서 property condition disclosure statenment에는 2019년에 fireplace청소했고, flue clean을 professional하게 했다고만 되어있습니다.
리얼터에게 어떠한 말도 들은 적이 없어서, 혹시나 하면서 전자싸인한 계약서를 보니 그 종이의 remarks 마지막 줄에 위의 문구가 삽입되었더라구요. 와!!! 그 문구를 보는 순간 쌍욕이 절로 나왔습니다.
물론 계약서를 토시 한자한자 살피지 못한 저희 잘못이 1차입니다만, (저희가 계약서 싸인한 경험이 2번 정도 있었는데, residential client full report를 넣은 것은 처음봐서 이번 리얼터는 이런 것도 넣나보다 조금 다르네라고 생각했어요.)
뒷통수 맞았다는 생각에 질로우, 리얼터닷컴, 트룰리아, seller쪽 리얼터 회사홈피, 우리쪽 리얼터 회사홈피를 모두 찾아봤는데, 변호사가 적은 문구가 어디에도 없었습니다.그래서 인터넷에 나와있는 문구와 집구경하면서 받았던 종이 모두 캡쳐해서 변호사, 우리쪽 리얼터, seller쪽 리얼터에 메일로 보냈습니다.
물론 계약은 물건너 갔죠. 전에 소개받은 리얼터(타지역이 주력)가 저희가 집보러 다니는 기간이 길어지니 열의가 없어지셔서 올해부터 새로운 리얼터(우리동네가 주력)를 소개받아 다니는데, 이 분이 seller쪽 사정(인스펙션을 하면서 굴뚝에 문제가 생기자 첫번째 구매자가 협상을 하려했으나 결렬되었다고 추정됨)을 다알고도 우리에게 알려주지 않았다는 것과 변호사에게 받은 위의 문구를 물어봤을 때도 계약서상에 적혀있었다고 말하는 것을 들으며 배신감이 들었습니다.
이 글을 쓰는 지금은 진정이 되어서 오히려 인스펙션 하기 전에 계약을 파기하게 되서 돈 굳었다고 좋게 여겨집니다. 그리고 계약서를 꼼꼼히 봐야겠다는 경험치도 생겼구요.
다른 리얼터를 구해봐야 할지, 위의 댓글에서 나온 seller쪽 리얼터에게 연락해볼지도 좀더 생각해봐야겠습니다.
참, 글을 쓰게된 결정적 계기가 seller쪽 리얼터가 Re/Max 회사네요.
인스펙션전에 발견하고 잘 해결되어서 다행이에요. 저희도 리얼터랑 이것에 비하면 훨씬 약소한 케이스로 한번 결별(?)한적이 있어서 얼마나 황당하셨을지 조금이나마 상상이 됩니다. 이 경우에는 변호사를 직접 고용하신경우인가요? 아니면 변호사도 리얼터가 데려오신 분이었나요?
변호사는 전에 같이 다니던 리얼터가 소개해준 분이였어요. 저희가 그 변호사에게 Attorney review 2건을 맡긴 적이 있는데, 아직까지 비용 정산을 안해서(전에 리얼터랑 작년 한 해 집을 안봤는데도 변호사분께서 비용청구를 안하시더라구요. 그래서 그 분께 비용 정산도 할 겸 다시 연락드린거에요.
근데 원래 변호사한테 따로 Attorney review를 맡기고 그러나요? 이 경우는 진짜 제 3자가 한번더 document 리뷰를 해주는 그런 변호사인가보군요. 저희는 그런건 없었습니다.
애고 이글을 이제야 읽었네요.
게으른(사악한?) agent 만나서 고생하셨어요, contract가 깨졌으면 이유가 있고, 그 계약에 관련된 리얼터 몇몇은 이유를 아니까 그 지역 리얼터들에 소문 다 났을텐데, agent가 있는 네트웍을 다 동원해서 깨진 이유를 찾아서 알려줘야 할텐데, 게으르거나 알면서 말을 안 했을 수도 있겠네요. 조금이라도 찜찜하면 다시 생각해보는게 좋은데, 그래도 변호사 덕분에 잘 발견했네요. 좋은 집 찾기를 바랍니다.
이런 악질들은 주 ethic board 에 찔러 주세요. 그래야 다음분들도 피해가 덜 합니다.
원래 그래서 문서 하나하나 꼼꼼하게 다 봐야 합니다. 안 그러면 본인만 바가지 쓰는거죠. 집 살 때는 금액이 크다보니 바가지 금액도 크다고 하겠습니다. 한국이랑 달라서 알아서 해주고 그런거 별로 없습니다. 결국 모든 문서는 본인이 확인하지 않으면 책임도 본인한테 있습니다. 그리고 지금 말씀하시는 "변호사"는 누구를 말하는 것인가요? loan officer를 말씀하시는건가요?
이게 원래 Contingency를 걸고 들어가는 거라서 그걸 waive 하지 않는 이상 큰 문제는 없습니다. inspection contingency, appraisal contingency, loan contingency 이렇게 세개인데요. Inspection 시에 문제 있으면 contingency가 깨지지 않은 이상에는 계약을 깰 수 있지요. 보통 오퍼되고 나면 첫주에 사람 불러서 inspection 하는데 Chimney쪽을 하는 사람을 추가로 불러서 점검하고 그걸 문제 삼아서 깰 수도 있었을 것으로 보입니다.
그리고 저희도 당시에 날짜를 빨리 해주겠다고 딜해서 성공하기도 했어요. 날짜 땡기는 건 뭐 막상 상황되면 또 밀리기도 하고 그러는 거라서요 ㅎㅎ
그나저나 현재 buyer agent가 보아하니 seller쪽 사정을 다 알고 있었는데도 계약을 성사시키기 위해서 입 닫고 있었던건가요? 그러면 그 사람이랑은 다시 일 같이 못하죠. buyer agent는 buyer쪽에 서서 딜을 해야 하는데 buyer 뒤통수를 치고 앉아 있으니. 그래서 문서를 꼼꼼하게 읽고 다 따져물어야 합니다. 안 그러면 이 사람 호구네 이러면서 호구잡히기 십상이죠. buyer agent한테도 seller agent 한테도 심지어 seller 한테도 말이죠.
초하수: “집값 그거 내릴거야. 말이 안대잖아. 비싼데 누가 사. 내가 보니까 우리나라 평균 연봉이…”
얼마전에 이거 관련해서 우편물이 온거 같던데 거기는 집을 ‘판’ 사람이 eligible 하다고 봤습니다. 좀 이해가 안되던데 피해를 본건 ‘산’ 사람이 보상받을수 있어야 되는거 아닌가요? 제가 다른걸 보고 착각했을려나요 ㅎㅎ
제가본건 이거 같습니다.
https://www.prnewswire.com/news-releases/if-you-sold-a-home-and-paid-a-commission-to-a-real-estate-agent-you-may-be-a-part-of-class-action-settlements-totaling-208-5-million-302052461.html#:~:text=You%20are%20a%20Settlement%20Class,the%20sale%20of%20the%20home.
본문과 같은 class action은 아니구요, 유사한 class action인 것 같은데, 자세한 내용은 위에 링크에 안나와서 확인은 일단 못했습니다.
대부분의 계약구조상 seller가 agent fee를 지급하니까, seller가 직접적인 피해자여서 보상을 받습니다. 결국에는 이게 다 buyer의 주머니에서 나온 돈인데, agent fee를 협상하므로써 buyer의 구매가격을 낮출수 있었다는 걸 증명하기가 어려워서 buyer가 보상받기는 힘들 것 같습니다. (이래서 buyer agent fee를 buy가 계약하고 직접 주는 게 중요하다는 게 또 증명되는 군요.)
ㅎㅎ결국 피해는 바이어가 보고 이득본 셀러가 더 보상을 받는군요 아이러니 합니다 ㅎㅎ
예, 현재까지는 Seller에게 보상하라고 배심원 판결이 나왔습니다. 안타까운 현실입니다.
ㅎㅎ 근데 로직 자체가
둘이 짜고 집값을 올림-> 셀러에게 더 많은 커미션을 받음. 아닌가요? ㅎㅎ 그럼 단순히 생각했을때 셀러에게 가는 보상금의 100/6=16.666배를 바이어에게 배상해야되는거 아닌가... 라는 짧은 생각을 해봅니다 ㅎㅎ
셀러는 집이라도 비싸게 팔았지 망할 ㅋㅋ
ㅎㅎ buyer의 피해액이 1/(6%)배라는 말씀이시군요. 법원에서 증명하기 쉽지 않아 보입니다.
궁극적으로는 Seller가 커미션 생각해서 집값을 더 올렸을 꺼니까, 피해 보상금 나눠가지면 보기 좋을텐데요.
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