안녕하세요? 현재 첫 집을 구매하고자 열심히 알아보다가 마음에 드는 집을 발견하여 네고를 하고 있습니다.
오퍼에 관하여 주말 내내 고민을 해봐도 답이 안 나와서 여러 전문가님들과 인생 선배님들이 계신 마일모아에서 조언을 구하고자 이렇게 글을 씁니다.
1. 아파트 방문
뉴욕 맨해튼에 위치한 원베드 콘도입니다. 스트릿이지 기준 리스팅 된 지 230일이 넘었습니다.
처음에는 $825K로 올렸는데 현재 $750K까지 떨어진 상황입니다. HOA가 워낙 낮아서 ($645) 구경하러 갑니다.
바이어 에이전트와 셀러 쇼잉 에이전트가 나와있습니다. 여태까지 많은 바이어 에이전트를 만나봤지만 이 아저씨는 좀 똘똘해 보이십니다.
셀러 쇼잉 에이전트가 저희가 관심 있는 아파트를 보여줍니다. 스폰서 물건이라고 합니다.
현재는 초기 아파트 상태이지만 $100K을 더 내면 ($850K) 레노베잇한 상태로 넘겨준다고 합니다.
실제로 레노베잇이 진행된 아파트를 보여줍니다. 아주 마음에 듭니다.
2. 첫번째 오퍼
집에 돌아오니 바이어 에이전트가 연락이 옵니다. 구글 스프레드시트로 모델링을 만들어서 보내줍니다.
집값 외에 내야 할 클로징 코스트가 참 많습니다.
- 바이어 측 ($9K): Title Insurance, Attorney Fee, Title Search, Inspection, Recording Fees
- 은행 측 ($16K): Mortgage Recording Tax, Bank Attorney Fee, Loan Application Fee, Appraisal Fee, Recording Fee
- 셀러 측 ($18K): Transfer Tax, Attorney Fee, Capital Contribution
에이전트가 레노베잇 상태의 아파트를 $790K와 셀러가 셀러 측 클로징 코스트를 부담하는 것으로 오퍼를 넣자고 합니다. 좋습니다.
3. 셀러측 답변
다음 날 에이전트한테 연락이 옵니다. 셀러 쇼잉 에이전트가 잘못된 정보를 가지고 있었네요.
$850K는 전액 현금으로 했을 때 해줄 수 있고, 모기지를 하면 $950K이지만 $900K까지 해줄 수 있답니다. $900K는 예산 초과이기에 포기하겠다고 합니다.
그럼 $750K에 현재 상태로 어떠냐고 물어봅니다. 제가 레노베잇할 자신은 없습니다.
4. 두번째 오퍼
이틀 후에 에이전트한테 다시 연락이 옵니다. 두 번째 오퍼를 준비합니다.
쇼잉 에이전트가 애초에 알려준 $850K에 셀러쪽 클로징 코스는 50%만 내겠다고 합니다.
5. 카운터 오퍼
$875K 이하로 거래를 하게 되면 선례를 남기게 되어 어렵다고 합니다. 대신 $875K에 하면 셀러가 셀러 측 클로징 코스트를 전액 부담하겠다고 합니다.
일단 $875K는 예산 초과라고 하며 거절합니다.
이러한 상황에서 어떤 식으로 더 협상을 진행할 수 있을까요?
$875K에 구매하겠다고 하고 바이어 측 클로징 코스트도 셀러가 다 부담해달라고 하는 것이 말이 되나요?
아니면 12개월치 HOA를 면제해달라고 하는 것이 조금이나마 현실적일까요?
어떠한 조언이라도 부탁드립니다!
다른 조건들은 안 적어주셨네요?
협상 조언은 아니지만. 글을 읽다가 궁금한점이 생겨서 혹시 맨하탄 콘도인지. 코압인지도 궁금합니다 ~ (보통 코압일 경우는 레노베잇할때 규정이 많아서 레노벳 한다면 실제 들어가는 돈이 더 많을걸로 예상.. ) 그리고 스폰서 매물이면 , 지은지 얼마 안된 새아파트인지..
60년정도 된 맨하탄 콘도입니다! 현재 매물은 당장 들어가서 살 수 있는 상태는 아닌 것 같습니다
리스팅된지 230일 넘었는데도 안 팔린데는 이유가 있을겁니다.
여러가지 생각해 보시고, 그래도 맘에 드신다면 좀더 공격적으로 오퍼 해보세요. 바이어 클로징 코스트에 1년치HOA까지요. 두가지 다 해도 대략 2만불 안되네요.
어차피 연말이어서 다른 오퍼 들어올 가능성이 적으니, 우리를 잡고 싶다면 따라올거 같습니다.
굿럭입니다.
애초에 825에 올렸는데 875 이하로 팔면 안된다는게 말이 되나요? 굉장히 의심스럽습니다.
맨하탄에서 레노베이션 가격 엄청 나갑니다. 100k 면 컨트랙터에 따라서 거의 아무것도 안되는 경우도 많아요. 심지어 본인이 고용한 컨트랙터가 아니면 레노베이션 제대로 안 될 경우가 많습니다. 레노베이션은 진행중에도 계속 모니터링하면서 피드백을 줘야 하는건데, 내가 고용한 사람이 아니면 어떻게 할지 전혀 모르죠. 이것도 굉장히 의심스럽습니다.
코옵이면 보통 land lease 일때에 오래 안팔리는 경우가 많은데요. 콘도라고 하니 왜 그렇게 오래 안팔렸는지 모르겠네요. 잘 알아보셔야 할 거 같아요.
redfin 에 가면 같은 건물의 다른 유닛들이 언제 얼마에 팔렸는지 보이니 참고하시면 좋을거 같아요.
마지막으로, acris 에서 그 유닛 히스토리 뒤져보시길 추천드려요.
주택을 구입해본 입장에서 말씀드리면 다른건 모르겠지만 너무 하나의 매물에 집착하지 마시고 '여기 아니라도 매물은 많다'는 심정으로 접근해야 그나마 거품을 조금 걷어내고 살수 있을겁니다. 저도 웨체스터에 살지만 맨하탄에서 리스팅된지 반년이 넘게 안팔렸다면 부동산 경기를 떠나서 뭔가 문제가 있는게 아닌지 심각하게 고민해 봐야 합니다. 리노베이션에 대한 셀러의 태도도 그렇고(글쓴님도 리노베이션할 자신이 없으면 이미 리노베이션이 된 집을 찾아야지 셀러에게 맡기는 조건으로 구입하는건 절대 아니라고 봅니다) 지난 230일간 글쓴님 같은 분들이 수없이 왔다가 뭔가 문제가 있어서 포기하고 돌아가지 않았을까 예상해봅니다.
좋은 말씀 감사드립니다 네 저도 리스팅이 오래된 점이 가장 마음에 걸리네요
일단은 모기지 끼면 10만불(!!) 추가라는게 거르라는 신호가 아닐까요... 무슨 카드결제시 수수료 추가로 받는것도 아니고...
캐피탈이 당장 필요해서 그렇다는데 저도 변명으로 들렸습니다...
클로징을 한 후에 레노베잇을 해주겠다는건가요?
레노베잇한 거 확인 후 클로징합니다
230일 리스팅, 모기지 가격 차별 (이건 솔직히 좀 어이가 없네요), 리노베이션.
이 매물을 지금 당장 무조건 사야하는 상황이 아니라면 다른 곳 추천드립니다.
좋은 지적 감사합니다 다른 매물도 다시 열심히 찾아봐야겠네요
150K 더 줘서 리노베잇 해달라고 한다고 150K를 다 써서 고쳐줄까요? 반의 반도 안쓰고 날림으로 해놀겁니다. 클로징때 예쁘게 보이게만 하고요
모기지가 있던 올캐쉬건 셀러한테 다를건 별로 없어요. 클로징이 빠를수 있을뿐이지만요. 근데 지금까지 안팔린걸로 봐서 빨리 클로징 하려는건 아닌거 같고, 호구한명 걸리길 바라고 있는거 같습니다.
레노베잇을 하고 클로징을 하겠다고 셀러가 했다고요?괜찮을거 같지만 괜찮지 않습니다. 컨틴전시 조항을 잘 넣지 않으면 레노베잇이 마음에 안든다고 물릴수 없을거에요. 적어도 디파짓 (다운페이 50%정도) 날라갈수 있습니다.
써주신 것만 읽어도 사면 안되는건데 콩깍지가 깊게 씌이셨어요. 정신차리세요!
다시 읽어보니 자금 문제 때문에 올캐쉬를 선호한다고요?
클로징 전까지는 셀러한테 1달러도 안갑니다. 클로징 하면 돈이 지급되는데 렌더가 와이어한 돈이든 내 캐쉬든 똑같습니다.
다시한번.. 정신차려욧!!
라떼님 말이 맞죠. 클로징하기 전까지는 내 집이 아닌데 내맘에 들게 레노베잇을 해주겠다? 일어나지 않을 일이죠.
레노베잇 하고나서 팔 수 있다는건 클로징이 그렇게 급하지 않다는 얘기로 들리는데 모기지를 할 경우에 캐쉬보다 50k-100k를 더 받겠다는건 잘 이해가 가지 않네요.
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