appraisal waiver라는건 결국 loan contingency의 하위형태라고 보시면 될거에요. 즉 buyer가 계약을 무를 수 있는 조건중에 하나가 '은행에서 모기지를 승인 안 해주면'(=loan contingency)인데, 론이 나오기는 해도 집 감정가가 충분하게 나오지 않아서 필요한만큼 안 나올수가 있고, 그 경우에 그 차액에 해당하는 부분을 바이어가 어디선가 구해와야된다는거죠. 리얼터에 따라서(바이어의 경제 상황등을 잘 안다는 가정하에) 론 컨틴전시를 포기하는 걸 전략적으로 권유하는 경우도 있고 그렇습니다.

사실 뭐 Seller's market이던 시절에는 그냥 컨틴전시 웨이버 아니면 비딩도 못해보는 경우도 있었죠...

저도 잘 모르지만 최근에 (잘 모르는 상태로) 인생 첫집을 장만했는데요, 셀러가 appraisal waiver을 요구 했었어요. 잘나가는 동네가 아니었어서 주변시세를 보니 원래 리스팅 가격의 97-106% 정도에 거래가 되는거 같았고, 저랑 경쟁하던 바이어가 올캐쉬여서 저는 리스팅가격에 3%정도를 더 붙여 오퍼를 했었어요. 어프레이절 결과는 잘 나와서 결국 제가 부담 해야하는 금액 없이 잘 구입했습니다.

글의 요지는 결국 현재 리얼터가 그닥 맘에 들지 않으셔서 다른 리얼터를 알아봐야하나요 정도로 보이는데요,

저도 집을 많이 사본것은 아니지만 제 경험으로 비추어보면 리얼터의 행동에 딱히 문제가 있어보이진 않습니다.

저런 상황에서 리얼터가 구체적인 수치나 강한 의견을 제시해 주기는 어렵구요, 대신 먼저 ~이렇게 하려는데 이건 어떤것 같냐 정도의 질문을 먼저 하시면, 그땐 리얼터 본인 의견을 어느정도 들려주지 않을까 싶습니다.

궁예짓일수도 있지만 글을 읽고 받은 느낌은 그런 질문을 별로 안하신것 같은데, 커뮤니케이션을 좀더 적극적으로 해보시는게 어떨까 싶습니다.

일단 어프레져 웨이버를 하지 않은 바람에 아쉽게도 떨어진것에 위로를 드립니다. 2021-23년까지 극 셀러 마켓에는 어프레져 웨이버 (론 컨틴전시)가 거의 필수 였습니다. 왜냐하면 실제 가치의 집의 가격보다 20-30%는 뻠삥 되는 바람에 론에서 실제 보는 집의 가치와 다르기 떄문이거든요. 일반 적인 상황에선 모든 컨틴전씨는 빼지 않는게 정상입니다만 그중에서도 인스팩션 컨틴전시는 무조건 가져가야 합니다. 그리고  돈이 충분히 있다면 론 컨틴전시는 그러한 바이어가 많은 경쟁상태에서는 어쩔수 없이 빼야합니다. 그리고 질문하신 리얼터를 바꿔야 할지에는 인종이 중요한게 아니라 사람마다 케바케 이기 때문에 작년 12개월 동안 클로징을 얼마나 했는지 보는게 가장 중요합니다. 질로우가서 리얼터 이름 치면 얼마나 클로징 했는지 대략 나오고 사고 싶은 지역의 집들을 얼마나 했는지도 보이기 떄문에 다 볼 수가 있습니다. 관심 지역에 12개월안 클로징 이력이 많다면 99%는 잘한다고 보시면 됩니다. 암튼 한국분들은 빠릿 빠릿하고 눈치도 아주 잘보고 하기 때문에 두분다 영어가 엄마국어가 아니고 처음 집을 구매하시는 거라면 강추드리지만 언어의 부족함으로 인해 다른 리얼터들과 커뮤니케이션 네고시에이션이 잘 안되는 경우도 있긴 합니다만 오랜 경험이 있는 한국분들은 영어가 자유롭지 못해도 잘 성사하는 케이스를 많이 봤습니다.

p.s. 첫집 오퍼는 원래 안됩니다. 하지만 그 담엔 더 이쁘고 더 좋은집을 더 좋은 가격에 만나게 되고 쉽게쉽게 오퍼가 수락 될겁니다. 저희가 그랬습니다. 굿럭

저희는 극단적인 셀러 마켓이었어서 모든 contingency waive하던게 정상인 지역에 살고 있었어서 별 도움이 되진 못할 듯 합니다.

저도 집을 구하고 있는데 너무 아쉬우실거같아요. 한 말씀 드리자면 너무 속상해하지마시고 내집이 아니었나보다 하고 넘기세요. 새해가 되어서 조금씩 더 매물이 나올겁니다. 그리고 저희도 모기지상담가와 리얼터에게 모두 컨틴젼시 물어봤는데 요새는 극셀러마켓이 아니라 어프레이절 차이가 많이 나는경우는 없으니 굳이 걱정할필요없다라고 했습니다. 그런데 작성자님께서 마음이 편치않았다면, 안하는게 맞았을 겁니다. 저희도 첫오퍼가 안되서 처음엔 너무 아쉬웠는데 나중에 돌이켜보니 조상신이 도운거같습니다. 리얼터는 또 구매자가 불편해하는데 너무 푸시하지않는걸 미덕으로 삼는것도 있어서 강조하지 않았을수도 있습니다. 

1. 보통 리얼터들은 가격을 제안하지 않습니다. 책임 지지 못하기 때문이에요.

2. 이런 경우에는 loan preapproval (loan prequalification 아니고) 을 받으시면 됩니다. 많은 분들이 크레딧 조회를 해야하기 때문에 점수 떨어지는게 아까워서 마지막에 가서야 본인의 크레딧과 인컴 그리고 디파짓을 할 액수를 넣고 계산하는 경우가 있는데 자칫 론 자체가 안나오거나 예상 액수보다 작게 나올 수 있습니다. 

예를 들어서 집 가격이 70만이고 75만으로 비딩을 했고 그쪽에서 appraisal waiver 를 요구했다면 loan preapproval 을 80만 정도로 미리 받아놓으면 증명해야 하는 문제가 사라집니다. 다만 집 감정가가 낮게 나올 가능성이 있으니 이런 부분은 미리 생각하고 론 오피서와 얘기를 해서 디파짓을 줄여도 론 가능한지 정도 미리 알고 계셔야 겠지요. 제가 비슷한 경우 였는데 감정가가 생각보다는 괜찮아서 디파짓을 살짝 줄이고 개인적으로 조금만 더 부담하고 집을 구매했습니다.

3. 리얼터 문제는 어렵습니다만 보통 와이프분들의 직감이 좋습니다. 원글분이 남성이라면 와이프에게 조언을 구해보시고 여성이라면 촉을 믿어보시길 바랍니다.

 2023년에 집을 샀습니다.. 오퍼를 많이 썼었고  appraisal waiver는 제가 사는 곳에서는 당연시 되는거여서 그냥 싸인했습니다. Zestimate이 집이 tax assessment가 500,000 정도 였는데.. appraisal이 얼마 나올지 전혀 몰랐었고 2년전에 500,000짜리 집이었습니다. 800,000 썼고.. 그 당시에 어프레이졀이 얼마 나올지 가늠을 할수가 없었습니다.  appraisal waiver + As-is (인스펙션중에 어떤 큰 문제가 생겨도 절대 발 빼지 않겠다) + $10,000 정도 non-refundable deposit을 하고 오퍼를 썼는데 그래도 경쟁중이라고 non-refundable deposit을 6만불 정도 내면 될거 같다고 해서 그렇게 해서 집을 샀습니다. 

1은 원래 가격 얘기는 거의 안해요. 왜냐하면 리얼터가 먼저 가격 제안 했다가 그가격으로 못사게 되거나 또는 사게된 다음에 더 싸게 써볼걸 하는 생각이 들때 뒷감당을 할 수 없기 떄문이지요. 오퍼 가격 정하는 건 온전히 바이어의 몫입니다.

2,3은 좀더 적극적으로 설명을 해주었으면 좋았을텐데, 너무 책임지기 싫어서인지 아니면 본인도 잘 몰라서인지 리얼터가 너무 소극적으로 원론적인 이야기만 한거 같습니다. 어프레이절이 오퍼 가격보다 적게 나올 수는 있지만 그렇다고 터무니없이 반토막으로 나온다거나 하지는 않을 거예요. 오퍼 가격과 어프레이절 가격이 약간 차이가 날 경우 그 차액만큼은 론이 나오지 않으니 다운페이를 좀 더 해야 하는데 딱 그정도 수준의 돈이 추가로 더 있는지만 보였다면 문제 없었을 거예요. 저는 이럴때 401K 계정을 보여주면서 돈 모자라면 이걸 페널티내고 세금내고 깨서 보태겠다고 합니다 그럼 문제 없어요 (그러나 실제로 그럴생각은 없어요. 정말로 어프레이절이 원하는대로 안나올때 대비해서 인스펙션 컨틴전시를 리무브 해야 하는 타이밍 이전까지 어프레이절을 부지런히 마치게 하고 그때가서 깨야 할 상황이면 어프레이절 핑계가 아니라 인스펙션 핑계로 에스크로를 깨고 어니스트머니 돌려받는 방법도 있어요. 저는 이런 전략도 오퍼 과정중에 리얼터가 다 가르쳐줘서 배운거고요. 그러나 걱정했던 것과 달리 어프레이절 가격이 오퍼 넣은 가격 그대로 나올 가능성도 배제할 수 없는 상황이고 그러면 그냥 처음 예상했던 다운페이를 하고 예상했던 액수의 론을 받고 해피하게 클로즈 하는거고요)

말씀하신 거만 듣고 생각해보면, 다른 리얼터 찾아보시는게 좋을거 같습니다.

Appraisal waiver 부분은 다른분들이 이야기하셧던것 처럼 seller market에서 흔히 보리는것중 하나인가 봅니다.  Inspection waiver도 잇는것 같고. 셀러 입장에서 여러가지 이유로 closing 하기전에 협상된 가격이 깨지지 않고 문제없이 크로징되기 위한 안정장치들을 해놓으려고 하더라구요

작년에 집샀고, 셀러 마켓이여서 appraisal waiver, inspection waiver 등등.. 다 waiver 하고 간신히 샀습니다.. 다운페이를 얼마나 하시는지 모르겠지만, 다운페이먼트를 줄이고, 401k loan 등 최대 뺄수 있는걸 다 계산해서 현금 충분하다고 증명했고.. 다행히 appraisal 이 오퍼 넣은만큼 나와서 별 문제없이 됐습니다. 저희는 inspection waiver 할까 말까가 제일 고민이였고, 얼마안된 집이라서 그냥 inspection 없이 오퍼넣었어요. 지금은 매물 자체가 얼마없어서, 괜찮은 집들은 셀러 마켓이라고 보셔야 할거같아요.  

더 좋은 집 찾으시길 바라는 마음에 몇글자 남깁니다. 

1.  동네 정보가 많고 시세를 잘 아는 리얼터면 오퍼 돌아가는 상황 보면 대충 얼마정도에 팔리겠다 라는 감은 있었을 겁니다.  손님입장에서 집요하게 물어보면 이정도 가격이면 성사 가능성이 있을 것 같다라고 말을 해줬을것이고 그 가격때문에 밀릴경우 카운터오퍼 받아내서 바이어가 더 높은금액을 제시하던지 포기를 하던지 최종결정을 할 수 있는 입장을 만들어주는게 리얼터 능력이겠지요.  어떻게 보면 리얼터 입장에서 피캇츄님께 가격을 더 높여서 쓰라고 푸시하게되면 빨리 한건 해서 끝내고 커미션 받으려고 하는걸로 보이기 때문에 꺼렸을 수도 있고요.  느낌에 리얼터 분이 조금 몸사리는 소극적인 분 같습니다.

2/3. Appraisal Waiver정도면 감정가 contingency 없애고 시작하는것 말씀하시는것 같은데 예전에 코로나시절 부동산 마켓 뜨거울때는 loan contingency, appraisal contingency 심지어는 inspection contingency도 waive하고 에스크로 여는 경우가 대부분이었습니다.  저도 인스펙션만 하고 나머지는 waive하고 들어갔던 기억이 납니다.  

한가지 보태자면 저도 집 살때 거진 100채정도 봤는데요. 100% 맘에 드는 집은 없더라구요. 그래도 이정도면 만족한다 싶은 집 나오면 손해보는 셈 치고 몇만불 더 주고 산다 라는 마음으로 오퍼썼습니다.  물론 정말 시세보다 싸게 사고싶어서 오퍼도 시세에 맞춰서 쓰고 contingency들도 다 갖춰놓고 빠져나갈 구멍 다 만들어놓고 살 수도 있겠습니다만, 그렇게 되면 그 과정이 너무 길어지고 힘들어지더라구요.  곧 좋은 집 찾으시길 바랍니다. 

일단 맘에드는집 못산거 위로드립니다. 근데 이렇게 오퍼 떨어져가면서 배우는거라서요. 오히려 한방에 억셉됐으면 '내가 너무 비싸게 산건 아닌가' 또는 '어프레이절 안나오면 어쩌나' 하는 걱정이 될 수도 있급니다. 

저희는 론회사에서 어프레이절을 웨이버 해줬어요. 프리어프루벌 받고 집 정하고 론 회사에 물어보니, 론 회사에서 어프레이절 안해도 된다고 해서 그걸로 서류 냈습니다. 저희도 첫집인데, 첫 리얼터랑 계속 보다가 저희가 원하는걸 잘 모르고 해서… 한동안 쉬다가 다른 리얼터통해 샀는데 저희가 보고싶은 집을 정해서 셀러 리얼터한테 집 사고싶은데 양쪽 리얼터 해줄 수 있냐 물어보니 셀러측에서 반대해서 셀러 리얼터 통해서 찾은 다른 리얼터 통해 샀어요. 첫 리얼터도 좋은 사람이긴 했는데 한 3-4번 떨어지고, 한번은 인스펙션 협상에서 안되고 하니까 잘 안맞는거같아서 어쩔 수 없이 바꿨어요. 경험이라 생각하고 리얼터 바꿔보시는 것도 괜찮을 것 같습니다. 

저도 아무것도 모르고 집보기 시작해서 작년에 모든 웨이버를 다 쓰고 집샀는데 ㅎㅎ 끝나고보니 그전에 알았으면 좋았을 정보들도 있었어요. 리얼터 이름 검색해보시면 얼마나 클로징했는지랑 얼마짜리 집들인지 레인지도 보이는데요. 본인이 찾는 집과 비슷한 가격대의 집들을 클로징하셨던 분이면 좀더 마켓에 대한 감각(?)이 있을 것 같아요. 저희 리얼터분은 결정할때 가격 제안은 하지않았지만 그동네에서 보통 얼마나 overasking price로 팔렸는지 10채정도 정보를 주셨어요. 딱 내집이다 싶은 집을 곧 만나시길 바랍니다!

제가 재작년 비딩 경쟁 심했을때 집을 팔았는데  4일간 오퍼 받은뒤에 결정 했는데 20명의 비더중에 어프레이절,  인스펙션 다 웨이브한 사람들이 반 이상으로  많았어요. 생각했던 가격보다 3만불 더 받고 팔았는데 나중에 어프레이절 얼마 나왔냐 물어보니 제 리얼터 말이 낮게 나왔을때만 금액을 알려준다고 하더군요. 그러니까 어프레이절이 더 높게 나왔던거죠. 

그렇게 마음에 드는 집을 놓치셨다니 제가 다 안타깝네요.  그래도 이 경험 삼아 그 집 보다 더 좋은 집 사시게 되길 바랍니다.

처음 오퍼를 넣으면 어려운 용어도 많고 과정이 100% 이해가 되지 않아서 경쟁력 있는 오퍼를 넣기가 어려운 것 같습니다. 안타깝지만 그 집과는 인연이 아니었다 생각하고 털어버리시길 바랍니다. 저희 동네도 기형적인 셀러마켓이어서 처음 오퍼 넣을때 온갖 웨이버를 다 집어넣고 리스팅 가격보다 8%를 올려서 불렀는데도 안되더라구요. 그러다가 두번째 오퍼 넣은 집을 샀는데, 돌아보니 첫번째 집이 그 당시엔 참 좋아보였는데 두번째가 훨씬 마음이 들더군요. 글쓴님도 다음번에 더 마음에 드는 집 사실 수 있을 겁니다.

이렇게 경쟁이 심할때에는 듀얼 쓰는거 이상 좋은 방법 없습니다. 

개인적으로 듀얼을 하는걸 권하지는 않지만, 경쟁이 심하지만, 반드시 잡아야 할 경우에는  듀얼을 써야죠.