안녕하세요. 마일관련 질문이 아니지만 집구매 관련해서 경험 있으신 분들 의견을 들어보고자 글을 남깁니다.
현재 타운하우스 구매 오퍼 억셉되어 몇주 뒤 클로징 예정입니다.
contingency 모두 waive하고 HOA 문서 받은지 일주일이 넘은 상황이구요.
문제는, 여기 attic이 시공단계부터 조금씩 개조되어 현재 finished된 상황인데 HOA나 시에 허가 받은 상황이 아니라는걸 지난주 금요일에서야 알게되었습니다.
리스팅은 attic공간까지 sqft 포함되어 공식적인 기록이라 생각했는데, 그렇지 않더라구요.
전기도 들어오고 에어도 되길래 저희는 실제 오피스로 사용할 계획으로 조금 더 높은 가격으로 오퍼한거였는데 말이죠.
인터넷 찾아보니 허가가 나지 않은 경우 시나 HOA에서 벌금을 물고 허가받기 위한 추가 작업을 하거나 코드위반 사항을 다시 원복해야 하는듯 한데,
다시 네고를 하라는 의견도 있고, 허가 받은 것만 있는 집은 새집밖에 없다는 의견도 있어서요.
저희 리얼터한테 인스펙션 받고 크레딧 받고싶다고 메일 보냈는데
계약 파토날까봐 그런지 셀러한테 연락도 안하고는 final walkthrough 당겨서 잡으면서 인스펙션하자, 자꾸 괜찮다 좋은 측면을 봐라 뭐 이런 얘기나 하고 있어서
다시 강하게 얘기하려 하는데, 여러 의견을 들어보고자 마모에도 여쭤보게 되었어요.
몇년 뒤에는 렌트줄 생각인데, 세입자가 신고라도 하면 어쩌나 싶고...
저는 earnest money 날리더라도 그냥 파토낼까 싶은데, 배우자는 좀 아까워하기도 하고... 사실 이가격에 이조건이면 괜찮긴 해서 파토는 안내고 싶기도 하고 그래요.
저희가 첫집구매라 너무 예민하게 구는 건가요? 보통 집들에 이정도 레노는 용인되는 부분인가요??
다시 네고를 하는게 지금 시점에서도 가능한 건가요?
집을 살 때는 그 집에서 뼈를 묻을 것 같지만, 사실 통계상 생각보다 거주기간이 짧다더군요. 살면서 어떤 일이 일어날 지는 신만이 아는 걸테구요...그럼 언젠가 집을 판매하는 시점에서 그 집을 구매하려는 누군가는 똑같은 고민을 하게 됩니다. 그럼 당연히 판매에도 어려움이 있을 거구요. 구입자가 잘못한 것이 아니기에 earnest money 날릴 수는 없을 듯 합니다. 그러므로 판매자가 모든 부분을 적법하게 처리하고 난 뒤 클로징하자고 제의하시거나, 불법 개조부분을 문제삼아 계약을 깨거나 둘 중 하나의 선택을 하시면 되겠습니다. 구매자가 고민할 부분은 아닌 것 같습니다.
모든 contingency waive 했는데 earnest moeny를 안 날릴수 있는 방법이 있나요? 불법 개조부분을 문제삼아 계약을 깬다면 earnest moeny는 날리고 깬다고 생각했는데.. 좀 더 알아봐야겠네요.
컨팅전시가 없더라도 HOA가 있는 집들의 경우 "HOA 약관이 마음에 들지 않는다" 는 이유 하나로 바로 walk out 할수 있습니다.
Earnest money도 모두 돌려받을 수 있고요. 즉, 네고도 당연히 가능할걸로 보입니다.
말씀하신 것만 종합해보면 큰 문제 없을 것 같긴 합니다만, 사람일은 누구도 모르는거라서요. 저라면 HOA가 허용하는 범위인지 아닌지 한번 물어볼 것 같아요. 집 외관이 아니면 HOA도 ㅇㅋ 할 가능성이크고요. HOA 문제만 아니라면 attic finish 정도는 누가 뭐라고 할만한 내용은 아닙니다.
세입자가 들어오면 그건 좀 다른 얘기이긴 합니다. 99% 아무 문제 없는데요. attic에서 누가 다치기라도 하면 그 때는 집주인의 liability 라고 소송한다거나 골치가 아파질 수는 있겠습니다.
그게 HOA doc을 받고 저희주는 3일 이내에 그냥 walk out 할 수 있다고 들었는데, 이후에도 가능한가요??
이게 집 외관과 좀 연결된 부분이 있어서 HOA도 허가한 부분이구나 짐작했었어요. HOA가 딱히 협조적이지는 않다고 들어서.. 아마 허용하는 범위가 아닐거예요. 엄청 눈에 띄지는 않아서 몰랐나보다 싶은데... 합법적으로 만들수 있다는 확인없이 괜히 물어봤다가 벌금 물게 될까봐 직접적으로 시나 HOA에 물어보지는 못하고 있어요.ㅠㅠ
세입자는... 하 그러게요. 집보험도 무허가 부분에 대해서는 커버안된다고 하던데... 세입자 들어올때 attic 접근하지 않는다는 조건으로 해야하나 싶기도 하고...
여러 의견 주신걸로 다시 알아보고 있어요ㅠ
코드와 맞지 않는 부분이 있거나, 불법 증축이 되어 있는 부분이 있으면, CO 가 나오지 않지 않나요?
CO가.. 뭔지 여쭤봐도 될가요?? ;;
Certificate of Occupancy요. 집에 이사 들어가기전에 집이 이사 들어가 살 수 있는 컨디션인지 확인을 해주는 certificate 인데, 이거 없으면 저희 타운은 클로징을 못해요. 그래서 지난번에 집 살때에, 전주인이 이런저런 잡다하게 고친것들 다 퍼밋 받고 그러더라구요. 뭐 물론 덕분에 클로징은 많이 늦어 졌지만요.
집에 관한 것들은 여기서 물어 볼게 아니라, 고용하신 부동산 에이전트나 변호사 한테 여쭤보세요.
보통 주마다, mucipality 마다 부동산 법이 다 틀려서, 변호사가 이런 것들은 다 리뷰 해주고 하는데, 아마도 변호사를 안해도 되는 곳에 사시는 곳 같은데,
이런 곳들은 아마 부동산 에이전트가 리뷰 해주고, 법적 책임 소재가 있는걸로 알고 있습니다.
그러니 에이전트나 변호사 하고 상의 해 보셔야 하는 사항 같습니다.
그렇군요. 찾아보니, 저희 동네는 새로운 CO가 있어야 하는 경우는 새 건물이거나 용도가 바뀌거나 등등의 이유인거 같아요.
집주인이 바뀌거나 렌트줄때 조건으로는 없는듯하네요;;
그리고 맞아요. 그러고보니 저희는 변호사 없이 진행되고 있어서 리얼터쪽에서 아는 변호사가 클로징때 오는건가 이런정도의 생각만 하고 있었는데...
에이전트랑 연락은 주고받고 있는데, 점점 답답해지고 있어서 여기도 문의드리게 되었어요ㅠ
정확히 답답한 상황이 뭔지 모르겠으나, 이건 우리쪽 리얼터가 알아야 하는 상황인거죠.
리얼터가 제대로 일 못하면, 이건 소송감 입니다. 부동산 transaction 은 정말로 municipality 마다 매우 다른 상황이라서, 여기서 이렇다 더라등의 조언이 다 필요 없습니다.
illegal 한 부분이 없다거나 grandfathered in 된다거나 점점 퍼밋받기 어려워지는데 이렇게 개조된 집이 메리트가 있는거고 충분한 밸류가 있다는 둥
객관적으로 염려해야할 부분, 괜찮은 부분 설명해주기 보다는 자꾸 희망회로를 돌려서 긍정적인 부분을 보자고 해서요;;
근데 계속 찾아보다보니 우려되는 부분이 적지 않은데, 어찌해야 할지 점점 더 고민되네요.
시에서 퍼밋받는거는 별도의 문제지만
타운하우스 HOA에서 허가를 해줄 가능성은 거의 0에 가깝다고 예상하시는 게 좋을거예요.
운나쁘면 카푸치노님이 소유하고 계시는 동안 HOA에서 원상복구 요구를 받으실 거고, 운좋으면 팔고 나서 그 다음 소유자가 폭탄을 떠안게 되겠지요.
컨틴전시 이미 모두 웨이브 하신 상황이라는게 굉장히 안좋은 상황이고요.
이런걸 컨틴전시 웨이브 하기 전에 반드시 짚고 넘어갔어야 하는게 리얼터의 역활이라고 생각합니다.
준공 완료후 개인적으로 변경 한거라면 카운티에서 알수는 없죠.
저희 타운의 경우에는 sales transaction 이 일어 날때마다 CO 가 요구 됩니다.
그리고 렌트가 바뀔때에도 CO 가 요구 되요.
즉, 사는 사람들이 바뀔때마다 CO를 새로 받아야 하는거죠.
가장 최악의 상황은 애틱에서 불이 나서 보상받는 것에 어려움을 겪는 경우 같아요.
그 다음 차악은 누군가가 신고를 했는데 HOA 나 카운티에서 에서 허가해 줄 수 있는 내용이 아니라서 다시 내돈주고 허물어야 하는 경우.
그 다음은 내돈 내고 허가를 다시 받는 경우 등이 있을 듯 해요. 이 상황에서 대부분의 에이전트는 딜을 살리려는 쪽으로 조언하지 바이어 입장에서 얘기하지는 않을거에요.
렌트를 계획 하신다면 라이빌리티 이슈가 더크게 생길 수 있죠.
카운티와 HOA에 PERMISSIBLE 하신지만 알아 보신 후에 정식 허가 받는 비용과 그냥 유지 했을 때의 리스크를 감당할 만큼 집과 가격이 마음에 드시는지를 잘 생각해 보시고 결정하셔야 할 듯해요. 저 같으면 다 오픈해서 허가가 가능 한지 다같이 알아보고 가능 하다면 허가 비용을 불가 하다면 철거 비용을 고려해서 네고를 할듯 합니다. 그런데 집사기전에 이것 캐치 하신건 행운이신거 같아요.
그러게요... 사실 만약 신고들어와서 허물어도 그냥 비좁게 살면 되지 싶은 조건인데...
이공간때문에 다른 유닛보다 가격을 좀더 높게 쓴 부분이 없지 않죠. 속았다 싶은 기분도 불쾌하구요.
놓치면 아쉬울 거 같고 잡자니 걱정이 막 되네요ㅠㅠ
놓치면 아쉬운 부분이 아니라 놓을수 있을때 놔야하는 상황이지 않을까요?
현황 파악이 최우선인듯 한데요
로컬 법령 대비 불법이냐 아니냐 그리고 HOA 가 OK 하냐 마냐
만약 제 입장이었으면 하나라도 클리어 안된다면 바로 포기할거 같은데요
당장의 earnest money가 적지 않아서... 고민되는 부분이에요.
code violation이나 허가받을 수 있는지는 city 에 퍼밋을 신청하고 오는 city inspector만 볼수 있다고 하구요.
우선은 inspection을 3자로 넣고 집을 다시 살펴보기로 했어요.
HOA가 ok안해도 시에서 정식 퍼밋이 나면 HOA가 원복을 강제할 수는 없다고 알고 있는데
하... 그래서 계약서도 봐주고 이것저것 알려줄 변호사도 따로 알아보려구요ㅠ
다른건 모르겠고 조금이라도 의심적거나 불편한 부분은 살면서도 내내 그럴거에요. 애틱은 더위와 소음이 올라가는 공간이라 선호되지 않는곳으로 알고있는데 총 면적에 포함된걸로 보아선 창문도 있고 방갯수로 친다해도 같은 단지내 비싸게 주고 들어갈만큼의 매력적인 요소는 아닐수도 있습니다. 저같으면 웍어웨이 할듯합니다.
이게 집주인이 면적을 수정할수 있나보더라구요. 공식 동네 기록에는 attic이 포함되어있지 않은 면적이에요
저희는 오피스공간이 필요했던거라 나름 괜찮다고 생각했는데, 좀더 신중했어야 하나봐요
진짜 머리아픈 일이 생겨서 골치가 아프시겠습니다. 이런걸 리얼터가 체크를 해주는게 기본적인 책임이 아니면, 도대체 리얼터는 어떤 책임을 지는걸까요? 가만 보면 굳이 리얼터가 있어야 하나 싶습니다.
전문가는 아니지만 본문 내용에 "리스팅은 attic공간까지 sqft 포함되어 공식적인 기록이라 생각했는데, 그렇지 않더라구요." 라고 하셨는데, 그럼 거짓광고로 계약 파기 사유가 되는거 아닌가요? attic 공간이 sq ft에 포함되어 광고가 되었다면 Occupancy 공간으로 계산되었다는거 아닌가요? 근데 불법으로 하였고 타운허가도 없다면 어떻게 광고에 sq ft에 포함시킬수가 있나요? 제가 알기론 광고 내용과 일치하지 않으면 계약파기 사유가 되는걸로 아는데요.
일반적으로 HOA서는 집안 내부에 관련해서는 가타부타 할수 없다고 듣긴 햇는데 이건 케바케라 HOA 문서를 살펴보고 확인을 하셔야 할것 같은데요. 이게 조심하셔야 할게 일단 HOA 에 문의를 하시는 순간 돌아오지 못할 다리를 건너신거라 현재 상황을 자세히 물어보는것 보단 rules관련 문서를 받아서 직접 검토하여야 할것 같아요. 한데 이건 중요해 보이지 않고 더 큰 문제는 카운터 퍼밋으로 보입니다.
다른분이 말씀하신것 처럼 내가 살때 넘어간다고 해서 팔때 똑같이 넘어가질 않으니까요. 다음엔 그집을 살 사람은 똑같은 고민을 할거고 그걸 이유로 제값을 못받거나 팔기 어려워 질수도 잇다는게 제일 큰 문제로 보입니다.
저 같으면 어떻게든지 리얼터랑 변호사랑 이야기해서 피해 최소화하고 계약 파기하고 나올것 같습니다.
HOA랑 어떻게 될지 또 카운티 퍼밋은 어떻게 해결해야 하는지 넘어야 할 산이 너무 많고 또 어떻게 결론이 날지 끝날때까지 끝난게 아니라 금전적, 시간적 손해를 얼마나 보게 될지 예상조차 할수 없는 상황이기 때문에 너무 골치아플것 같아요
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