안녕하세요 마일모아 눈팅만 하다가 처음 글을 남겨봅니다.
아이 둘 (영아, G3) 와 캐나다 밴쿠버에 2년째 거주하고 있고요, 이번에 NIW 승인을 받아 미국으로 거주지를 옮기려고 합니다.
한국에서 오랫동안 개발자로 IT 기업에 근무했었고, 실리콘 밸리에 직장을 구하길 희망하는 마음으로 샌프란시스코 주변지를 보고 있습니다.
밴쿠버의 비싼 임대료를 지불하며 살다보니 싱글 하우스에서 사는것도 좋지만 아무래도 캐시플로우가 항상 부담이 되더군요
밴쿠버에 맛집이 많다던데 외식 한번 하기도 부담스럽고 삶의 질이 많이 떨어지는 느낌을 받았습니다.
그나마 밴쿠버는 학군이 평준화된편이라 임대료가 좀 저렴한 곳을 가도 괜찮았지만, 미국은 좀 다른듯하고요
밴쿠버는 비영주권자는 주택구입시 20%의 추가 취득세를 내야해서 집을 살 생각은 엄두를 못내었지만
그래도 임대료를 내느니 모기지를 내고 소유하는게 나은거같아 이번 미국에 가면 1.5~3M 금액대로 집을 구해보려고 합니다.
기회 될때마다 얼바인, LA북부 근교, OC, South bay area, East bay area, 피드몬트, 라파에트, 오린다, 댄빌, 새크라멘토까지
매번 미국 갈일 있을때마다 지인들도 만나고 집도 많이 보고 다녔지만 미국은 학군이 꽤 중요한 것 같더군요.
크게는 UC대학을 in state 조건으로 갈수있는 California 지역으로 보고 있고, 그중에서 새크라멘토, 샌프란시스코, LA 지역으로 생각중입니다.
새크라멘토 기준 학군이 좋은 (Greatschools.org기준 High school +9점) 지역은 1M~1.5M 이면 대궐같은 싱글하우스 매수가능한듯하고요 (폴섬, 그라나이트베이)
Bay area 기준으로는 지역마다 편차는 있지만 싱글하우스는 2M 이 기본 3M은 훌쩍 넘더군요.
LA 풀러튼이나 얼바인도 좋은 데 IT 잡 구하기가 그래도 SF쪽이 낫지 않을까 싶고요
아무튼 위같은 전제에서 그래서 거주와 투자를 동시에 할수 있다고 생각한방법이
학군이 좋은 South bay area 에서 4 unit~6unit, Multi family Apartment 를 사서 (팔로알토, 마운틴뷰, 서니베일쪽에 몇개 있더군요)
남는 유닛을 임대주고 저희도 들어가 살면 그래도 모기지나 property tax 부담을 낮출수 있을까 생각하고
부동산 플랫폼에서 열심히 필터를 걸어서 찾고 있는 중입니다. (Multifamily, 학군지, 2~3M 내외 4unit 이상)
위같은 전략에 대해서 마일모아 이웃님들은 어떻게 생각하시는지요, 아무래도 tenant와 같이 사는게 쉽지 않다는 생각은 하고 있습니다만
일단은 몸빵을 하다가 직장도 구하고 생활이 좀 안정되고 하면 그때 거주와 투자를 분리할 수 있지 않을까 생각은 하고 있습니다.
지금은 시기가 시기인지라 IT쪽 잡마켓이 많이 안좋은 것 같더라고요
정리하면 조금 외각지역 학군 괜찮은 1M 싱글하우스(예 새크라멘토) 또는 실리콘 밸리주변 2~3M (멀티패밀리)로 고민중입니다.
아낌없는 조언감사드리고요, 위에 언급되어 있는 지역외 다른지역 추천해주셔도 좋습니다.
어차피 장님 코끼리 만지는 기분이라서 키워드만 던져주셔도 열심히 찾아보도록 하겠습니다.
그러면 남은주말 즐겁게 마무리하십시오
그리고 요새 분위기는 잘 모르겠습니다만 아무리 영주권이 있다고 해도 입국 즉시 잡도 없거나 일을 시작하신지 얼마 안되는데 2M-3M는 커녕 1m도 모기지 승인 받으시기 어려우실 수 있습니다.
멀티패밀리가 집 가격 상승이 최근에 얼마나 되었는지 싱글 패밀리 홈과 가격 상승과 비교를 한번 해보시는 걸 추천드립니다.
이 동네가 prop 13이라는 기형적인 프로퍼티 택스 체계를 갖고 있어서 집값대비 렌트비가 매우 저렴하다는 것도 감안하셔야 할 것 같고요.
렌트 추천드려요 (학군도 좋은데 선택하실수 았고요)
네 아무래도 첫 한두해는 렌트를 하면서 주변을 좀 익혀야겠습니다. 다만 은퇴후를 생각하면 한채정도는 가지고 있어야 하지 않을까 하는 생각입니다.. 물론 Property tax 낼 정도의 passive income 을 만들어 놓는게 필요하겠지만요. 어쩄든 은퇴 후엔 월세나 택스나 어느정도의 income 이 중요하군요..
그게 목적이시면 은퇴 원하는 지역에 사시고 거길 렌트주시고 그 돈으로 렌트를 사는것도 방법이겠어요.
오 그렇게까지는 생각은 못했는데 신박하네요. 아이 대학졸업할때까지는 캘리포니아에 있어야할거 같긴합니다. 캘리내에서 말씀하신 방법대로 하는것도 고민해봐야겠습니다
UC를 in state tuition으로 보내시는 걸 크게 생각하시는 것 같은데요.
하나 집고 지나가야 할 것이 기본적으로 캘리포니아 거주 특히 실리콘벨리 엔지니어 부모의 typical 한 연봉을 받는 자녀라는 프로파일이면 UC입시도 난이도가 꽤나 어려워 질 수 있습니다. 일단 out of state으로 들어오는 학생들 (= 비싼 학비를 내줄 타주 학생이나 유학생) 보다 in state tuition으로 들어오는 학생들은 아무래도 좀 더 선별이 되는 편이고요. 주립 대학이기 때문에 공공성을 생각하는데 아무래도 학교 입장에서는 빈부격차 심한 캘리 특성상 아무래도 평소에 기회를 갖지 못한 학생들에게 더 기회를 주려고 하는 편이기도 해서 한국인 부모님들이 흔히 생각하는 괜찮은 UC 대학의 입시는 다른 지역에서 입시를 하는 것보다 실리콘밸리나 다른 한국인 분들이 많이 사시는 잘 사는 캘리 지역에서 입시하는 것이 더 어려워질 수 밖에 없습니다.
제 옆집에 사시는 사립학교 고등학교 선생님이 물론 좀 시니컬하게 얘기하시는 거긴 합니다만 자기 학생들 상담하다보면 UC 버클리가 탑 아이비보다 더 어렵게 느껴진다고 하시더라고요.
네 정확하게 보셨어요. 제가 미국을 잘 몰라서 UC, UT, U Maryland, U Michigan, UW 정도밖에 몰라서 그중에서 가장 많이 알려지고 기후가 온화하고 인종차별 덜 느끼는 캘리포니아를 뇌피셜로 선택하긴했습니다. 밴쿠버에 있다보니 아시안이 많은지역이 아무래도 이민 1세대한테는 좀 편하긴 하더군요. UC 선발기준에 부모의 직업같은게 들어가는지는 몰랐네요. 저도 UCLA 가기가 스탠포드가는것만큼 어렵다는 얘기를 듣긴했습니다. 또 한편으로는 재학생중 출신고등학교 비율도 입시에 영향을 줄 것 같아서 그냥 UC 의 좋은 고등학교에 보내 놓으면 그래도 높은 확률로 UC가지 않을까 안이하게 생각한것도 있긴합니다. 학교입장에선 외국인이나 out of state 에서 학비를 내고 오는것을 선호하는것도 일리가 있네요. Out of state 학비조건이라면 사립대도 선택지가 많은 것 같긴한데 IVY를 포함한 사립대는 형편도 안되기도하지만 만약에 취업을 할꺼라면 주립대 대비 가성비가 떨어진다고 생각했습니다. 제가 잘 모르고 있는 부분 있으면 마구 지적 부탁드립니다
시애틀 괜찮습니다. 테크쪽 잡 많고 income tax없고, 밴쿠버랑 가까워서 밴쿠버에서 많이들 넘어오시죠ㅎㅎ
아 시애틀도 인컴택스가 없군요. 시애틀은 많이 친숙합니다. 기후도 비슷하고. 시애틀에 거주하기 좋은 주거지는 어느 지역을 보면 좋을까요
IT 기업 개발자라면 답은 실리콘벨리, 씨애틀, 오스틴 3가지로 압축되겠네요. 요즘 미국 테크 기업 분위기가 좋지는 않습니다. AI 시대를 맞이하여 더 이상 덩치 크게 운영할 이유가 없다는게 중론이라 대부분의 회사들이 layoff로 슬림하게 조정해가는 과정에 있구요, 동시에 직원들을 더 타잇하게 관리하기 위해 사무실로 나오는 당근과 채찍들을 동원중이라 예전처럼 새크라멘토까지 나가서 살면서 1주일에 한번 출근하고 이러긴 힘든 회사들이 많아요. 물론 아직도 재택하고 있는 사람들도 많지만 (저 포함...) 미국 처음 오시는 분이 바로 그런 잡을 찾기는 힘드실거라서 회사들이 집약된 곳 근처로 자리 잡으시는게 맞는 선택이라고 봅니다. 실리콘벨리 집 값이 비싸서 새크라멘토까지 나갈 봐에는 차라리 씨애틀, 오스틴을 생각해보시는게 나을거 같고, 또 멀티유닛은 딩크 부부라면 생각해볼법도 하지만 아이들 키우면서 상당히 스트레스 받으실거 같네요. 보통 아이들 킨더 가는 나이 될때부터 학군 좋은 싱글홈에 대한 욕심이 생깁니다. 뛰어 놀 백야드도 있고 친구들 초대하기에도 괜찮고 그런 싱글홈이요. 그래서 '아... 5년전에 무리해서라도 제대로된 집 살걸...' 라고 후회하는 사람들이 많아요. 어쨌든 론은 미국 직장에서 일한 경력이 쌓여야 나오기 때문에 와서 렌트로 살면서 고민하셔도 되겠네요. 씨애틀, 오스틴 둘다 스테잇 인컴 텍스 없습니다.
AI의 위력을 정말 많이 느끼고 있습니다. 회사 분위기까지 생생한 말씀 감사합니다
아이가 어리시니, 날씨좋고 물가 저렴한 캘리포니아에 먼저 사시다가
직장을 구하시면서 relocation 하시는게 더 나을 것 같습니다.
요즘 베이지역 직장구하는데 시간이 오래 걸리고요, 경쟁자들이 매우 많습니다.
최악의 경우 1년 직장없이 살 지도 모르는데 베이쪽은 1년 숨만 쉬어도 4인가족 10만불 그냥 나갑니다. ㅜ.ㅜ
그러한 경우 샌디에고나 OC 쪽 추천합니다.
다만 큰 아이가 3학년이라 학교 옮기는 것이 나중에 좀 불편할 수 있겠네요
그런데 혹시 멀티 패밀리 하우스를 구매하실 때 모기지 없이 바로 구매 가능하실 정도의 재력이시라면
그냥 가시고 싶은 곳에 가셔도 되겠습니다.
샌디에고 오씨에 나쁘지 않은 학군 사는거면 이스트 베이 사는게 낫지 않을까 싶네요 (집값이나 생활비가 그렇개 크게 나진 않을것 같아서요)
네 이스트베이가 직장도 멀지않고 동네도 점점 좋아지고 있는거같고 괜찮은것같습니다.
숨만쉬어도 10만불 ㅠㅠ 네네 살인적인 물가 공감합니다. 밴쿠버도 한 물가 하는데 캘리포니아는 프로퍼티 택스가 밴쿠버보다 높은것같더라고요. 당연히 모기지는 받아야니다. 멀티패밀리도 4유닛기준으로 좋은 지역이라면 3프로 내외 수익율이니 유닛한개 거주용으로 깔고 앉고, 1.25% 택스, 유틸리티 내고 가면 거의 남는게 없긴한거같아요. 그래도 월세로 돈내는게 너무 많으면 지속가능한 삶이 어렵긴 하더라고요. 샌디에이고도 공부해봐야겠습니다
만약 직업군이 가장 중요하다면 IT 종사사이신만큼 Bay Area가 가장 나은 선택지 아닐까요. 아무리 테크기업들이 시애틀, 텍사스쪽으로 간다고 해도 수치상으로 회사들은 bay area가 가장 많죠.
만약 학군이 가장 중요하다 싶으시면 bay area 오신다고 가정할때 아이들이 다른 아시아계 학생들과 (특히 인도, 중국) 치열한 경쟁을 해야할겁니다. 특히 인도쪽 부모들은 아이들 성적을 위해서라면 cheating을 하라고 시킨다고 소문날 정도로 성적에 대한 경쟁률이 치열하더군요. 이런 환경이 아이들에게 좋은지는 잘 모르겠어요.
학군>집값>직업 순일거같습니다. 밴쿠버에서도 학생비자 상태라 취업이 많이 어렵긴했거든요, 이제 졸업해서 3년 워킹비자 받긴하지만 미국 영주권이 나오는 바람에 미국으로 가게되었습니다. 미국은 영주권을 받아서 가는거라 조금 낫길 기대해봅니다만 이제 곧 40대중반이니 많이 벌어 많이 쓰는것보다 덜벌더라도 덜쓰는 쪽이 지속가능할거같고요, 아이 떄문에 학군은 신경안쓸수가 없네요
캘리기준 베이보다 학군대비 집값이 싼 동네를 보신다면, 샌디에고 카멜밸리, phr, 델서, 란초버나도, 4s ranch, 파웨이, 스크립스랜치 알아봐 보세요
오 키워드 감사합니다. 메모해둘께요. 나중에 엑셀로 정리하게되면 도움받은분들께 공유해드리겠습니다.
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말씀하신대로 캘리포니아 특히 북캘리의 기후나 환경이 전 너무 맘에 들긴합니다. 텍사스는 출장으로 많이 가던 곳인데 (달라스, 휴스턴 등) 살기 좋았던 것 같습니다. 서부의 캘리, 동부의 뉴저지, 버지니아, 중부의 텍사스를 원래 처음부터 고려하긴했습니다. 캐나다에 비해 미국은 확실히 크다보니 선택지가 너무 많아서 장애가 오는듯요. 캐나다 이주할때는 큰고민없었거든요
덴버도 괜찮습니다 (??) 물 좋고 공기 좋은 콜로라도 어떠십니까? 동네스키장으로 베일을 비롯해서 지구 최강급 리조트들이 줄지어 있는 이곳. 살포시 광고해봅니다 ㅋㅋ
콜로라도는 한번도 못가봤습니다만 로키를 비롯 자연환경이 너무 좋다고 들었습니다~ 한번 꼭 가보고 싶어요, 캐나다 로키도 추천드립니다~
다른건 모르겠지만 4유닛까지는 본인거주 론 받는거 가능하고 5+유닛부터는 커머셜론입니다. 좋은 직장 찾으시길 바랍니다
일단 직장 부터 잡으셔야 하지 않을까요? 모기지를 받으셔야 한다면 직업이 사실상 필수입니다. 그리고 멀티 패밀리 하우스 전략은 한마디로 집 관리로 투잡을 하시겠다는 뜻입니다. 그 만큼 개인/가족의 정신적 물질적 노력과 고통이 들어가죠. 제 생각은 그냥 충분한 연봉을 받을 수 있는 직업을 구하는게 훨씬 좋다고 봅니다. 실제 학군 좋은 싸우스 베이에서 멀티 패밀리 홈을 2-3M에 구할 수 있다는 것도 잘 모르겠습니다. 아마도 그 중에서도 학군이 살짝 빠지는 (고등학교는 점수가 괜찮은데 초등학교는 별로) 환경이 썩 좋지 않은 곳일 확률이 높습니다. 죄송하지만 그런 멀티패밀리 홈의 삶의 질은 만족스럽지 않을 것입니다. 제 생각에는 그냥 싱글 패밀리 홈을 2.5M 수준에서 구입하는 것이 훨씬 낫습니다. 예산이 조금 부족하다면 2M 수준의 타운홈도 나쁘지 않습니다. 하지만 제 생각에 원글님께서는 일단 직업을 구하셔야 합니다. 집 구매는 직업이 결정된 뒤에 하셔도 될 것 같네요. 자녀 대학 문제는 한참 남았으니 지금으로선 전혀 걱정 안 하셔도 됩니다. 요즘 캘리에서 아시안 학생이 UC 가는 것은 스카이-인서울 가는 수준입니다. 테크 분야 취업을 목적으로 하신다면 힘들시더라도 베이가 훨씬 낫습니다. 새크라멘토는 사실상 한 회사만 있기 때문에 선택지에서 빼는게 낫습니다. 남가주 보다 북가주의 직업적 기회가 훨씬 많습니다. 취업만 놓고 보신다면, 이미 밀리언 달러 수준의 집 예산을 생각하고 계시다면 시애틀/베이 둘 중 하나 고르시면 됩니다. 그러니 자, 좋은 직장 구하기를 기원하겠습니다!
필명을 보니 개발자시군요. 반갑습니다. 구구절절히 맞는말씀 감사드립니다. 말씀하신대로 우선 렌트를 한 후에 취업후 매수하는게 맞을 것 같습니다. 다만 아이 학교를 옮기지 않으려면 미리 대략의 지역을 선택해서 가려고요. 저도 싱글하우스를 사고 싶지만 은퇴후에 패시브 인컴이 없는게 우려되는게 큽니다. 한 10~15년 일한다고 보면 모기지도 남아있을테고 무엇보다 재산세가 이게 은퇴후에 감당이 되는 수준인가 싶긴합니다. 살때 가격 기준으로 1.25%이고 십수년지나면 화폐가치하락으로 그때쯤 되면 부담이 덜될까요? 해주신 조언들을 읽다보니 아파트먼트 추천하시는 분은 아무도 없어서 투자는 상업용 부동산이나 주식으로 하는게 나은가 싶기도 합니다. 최근 20년 미국의 주식 수익률(S&P500)이 부동산 수익을 상회한다는 얘기도 본것같고요. 미국에서 주거비는 숙명이라 생각하고 거주는 편안하게 싱글하우스에서 하는게 답인가 싶기도 하네요. 한가지 더 여쭈면 최근 개발자 채용시장은 좀 어떤가요. 윗분 말씀하신것처럼 레이오프가 횡횡해서 분위기가 안좋다고 들었는데 몇분의견 더 들어보고 싶어서요
저도 저라면 일단 취업부터 해보시고 잡이 결정되는 지역으로 이주를 생각할 것 같습니다. 캐나다에 얼마나 익숙해지셨는지 모르겠으나 사회주의적인 캐나다와 다르게 미국은 social safety net이라는게 없다시피해서 잡 없으면 순식간에 극빈층으로 갑니다. 이래저래 한국이나 캐나다와 상식이 많이 달라지는데 금방 익숙해지실 필요가 있는 것 같습니다.
국영 의료보험이 없는 미국은 보험을 해줄 회사가 없다면 일단 의료보험료부터 5배-10배 이상 내셔야 합니다 (보통 테크회사는 80-90프로정도 회사 지원이 들어가는 보험을 해주거든요). 이것만 한달에 몇백불에서 몇천불 들어갑니다.
캘리포니아 지역의 재산세는 prop13으로 매년 2프로 이상 인상이 불가능하게 막혀있습니다. 따라서 가격이 아무리 오르더라도 10년동안 재산세 상승은 산 시점 재산세의 21프로. 15년동안은 35프로 오르는 수준이라 걱정하실 부분이 아닙니다.
채용은 스킬셋에 따라 너무 케바케라 뭐라고 말씀 드리기 어렵습니다. 근데 구글 메타 등에서 10년 이상 일하던 사람들도 스킬셋이 현재 시장하고 맞지 않으면 구직에 어려움을 겪고 있다는 기사나 레딧포스트가 많아요. 예를들면 AI 관련 모델링 할 수 있는 사람이나 gpu 인프라 최적화 경력이 기신 분들은 아무래도 환영인 것 같고요.
여러차례 친절한 답변 감사드립니다. 이제 닉네임이 눈에 조금씩 들어옵니다. 마일모아정말 감사한 커뮤니티네요.
2년간 캐나다에서 자의반 타의반 직업없이 살다보니 직업이 없는 상황도 좀 고려해야겠다 싶었는데 말씀하신대로 의료보험이 가장 큰 차이인것 같습니다. 캐나다는 가족당 7.5만원만 내면 수술 포함 모든 병원진료가 무료이긴했거든요. 영아를 델고 있는 처지라 의료보험이 더 중요하긴하겠네요. 메디케어 혜택을 받으려면 10년은 일해야하는 것 같네요.
캐나다도 지난 1~2년간 개발자 채용시장이 얼어붙긴했었습니다만 최근 인터뷰요청이 오는것봐서는 조금 풀리는 것 같긴합니다. 말씀하신대로 최신 스킬셋을 딱 맞는 사람을 원하는 공고가 많고 실제 인터뷰때도 원하는 스킬셋이 아니면 1차에서 컷오프되는 경우가 많긴하더라고요. 한 회사에서 오래있던 저한테는 많이 불리한 부분이라 열심히 스터디 참여하면서 업그레이드하려고 노력은 하고 있는데 업무 경력없이 글로 배운 기술은 인터뷰에서 쏟아지는 공격을 막아내긴 쉽진 않더라고요. 조금 과장 보태서 아반테 사러왔다가 그랜저 계약하는 느낌으로 캐나다에 살다가 미국 영주권 신청했으나 막상 가려고 보니 조금이라도 더 공부하는게 시행착오를 줄이는 길인거같아 열공중입니다. 여전히 한국 vs 캐나다 vs 미국 끊임없는 고민은 이민자의 숙제인듯합니다.
1. 집을 사서 은퇴후 갚을 수 없다면 다시 30 년 리파이 하셔도 되고, 팔고 싼집 혹은 다른 동네 가셔도 됩니다. 베이 지역 집 평균 보유 기간은 7 년 미만이라 하네여
2. 한달 천불씩 삼십년 부으면 이백만불 모읍니다 (은퇴계좌) 개발자분들은 일년에 십만불씩 붓더라고요.. (이천만불?)
3. 맞벌이가 아니시더라도 금방 소셜 40 크레딧 (십년) 채우실텐데 그러면 지금 환율 기준 한국 역이민시 부부가 연 팔천만원의 생활비를 받으실 수 있습니당 (인플레 따라 올라간다 하네요)
네 사실 저도 캐나다에 처음 왔을때만해도 개발직종은 걱정할것 없다는 얘기를 주변분들에게 많이 들었습니다만 최근 채용시장 현실은 녹록지 않았습니다. 제 능력의 부족이겠지요. 뭐 그래도 또 좋은 날이 오겠지 생각하고 늦은나이에 학생들과 스터디도 하고 있습니다. 그래도 밀레모레님 말씀들으니 희망이 보이네요. 한국에서 잘 다니던 회사를 육휴로 연장하고 갈지 희망퇴직하고 갈지 고민중이거든요. 덕분에 소셜 40크레딧도 공부했습니다. 40이상이야 메디케어 A 자격이 되는군요 그나저나 연 팔천이면 혜택이 엄청나네요.
취직이 된다는 전제하에, 의료도 걱정하실게 없습니다. 제 의료비가 보험료 500만원 정도에 아무리 병원을 많이 가도 돈내는게 500만원에 캡이 되거든요 (보험되는 항목에 대해 out of pocket maximum 이란게 있습니다).. 일가족 천만원으로 무제한 의료라고 생각해보면, 한국 의료보험이 소득 비례다 보니.. 오히려 한국에서 나가는 기본 의료 보험 비용보다 제 보험+치료비 비용이 더 싼 기적이 일어납니다. 미국은 직장이 꽤 좋은 편이 되고 소득이 높으면 의료천국입니다. 은퇴후 의료는 차차 이 게시판에서 배우시겠지만, hsa 로 돈을 모아 놓으셔도 되고, 정 안되면, 은퇴후 역이민 하면 해결이 될거라 생각합니다.
아울러 이 게시판에서 은퇴 목표 및 계획 공유 하시고 실천하시는 분들은 상위 1% 은퇴를 바라보시는 분들이시고, 미국 기준으로 소셜받고 401 만 적당히 하시면, 한국 생활비 기준 상류층의 삶을 사실 수 있으니, 미국 패권을 든든히 믿고 가시죠.
힘이 되는 말씀 감사드립니다!
아이고 캐나다부터 해서 이민 문제로 고생 많으십니다. 일단 NIW로 신분 문제가 해결된 건 큰 이점이죠. 보통 한국 대기업에서 특허 등의 실적이 있으면 최근 NIW를 꽤 받으세요. 문제는 미국 현지 취업입니다. 미국 학위가 없거나 미국 회사 경험이 없으면 생각보다 취업은 굉장히 어렵더라고요. 그래서 NIW 취득하고도 결국 미국 못 넘어 오시는 분을 종종 보고 있습니다. 살짝 더 강하게 조언을 드리자면 지금 상황에서 사는 지역, 집 구매, 패시브 인컴, 노후 대책은 나중에 고민 하셔도 됩니다. 물론 일을 안 해도 될 정도로 다른 현금 흐름이 있으면 좋겠죠. 하지만 여러 고민 앞에 해결해야 할 문제는 직업입니다. 캘리포니아의 대략적인 생활비는 10만불을 훌쩍 넘겨요. 15만불 넘기는 것도 우습습니다. 혹시나 한국에서 오랫동안 일하면서 모아놓은 저축을 쓰신다면 직업 없이 미국으로 오시면 저축액의 고갈 속도는 엄청납니다. 반드시 직업을 꼭 먼저 구하시고 그 뒤에 사는 지역이나 부동산 등등을 고민하시는게 좋다고 봅니다.
전반적인 채용 시장은 그래도 굴러는 갑니다만 여전히 힘듭니다. 지금 2년째 취업이 안 되는 CS 전공학생들, 정말 목숨 걸고 leetcode 풀면서 미국에 오려는 인도의 무한한 개발자들, 레이오프된 경력직들로 해서 완벽히 고용주 위주의 취업 시장입니다. 2020년에는 완벽하게 구직자 시장이었다면 지금 반대에요. 그래서 쉽지 않습니다. 뭐가 희망은 안 드리고 힘 빠지는 이야기만 드려서 죄송합니다. 그렇지만 다른 분 말씀대로 여전히 개발자는 미국에서 살아남기 가장 좋은 직업입니다. 게다가 신분까지 해결 되셨고요. 그러니 생활비 비싸지 않은 곳에서 계속 미국 취업문을 뚫으시기를 기원하겠습니다.
결국 첫째도 취업, 둘째도 취업, 취업이군요. 확실한건 없지만 말씀하신대로 도전해봐야죠. 비싸지 않은 곳에서 지치지 않고 도전. 맞는 말씀인듯합니다. 조언감사드립니다. 많은 분들 덕분에 궁금한점 많이 해소 되었고요. 저도 언젠간 도움나눌일이 있길 바래봅니다. 그럼 게시판에서 또 인사드리겠습니다~
실리콘 밸리에 직장을 구하길 희망하는 마음으로 (?) --> 우선 취업부터 하셔요. 요즘 베이도 100% 리모트 아닙니다. 직장이 구해져야 거주지를 구할 수 있습니다.
그리고 세크라멘토까지 보고 계시는데 거기 집을 사는 것은 절대로 베이근처 회사로 출퇴근할 수 없다는 점에서 LA사는거랑 아무 차이가 없습니다.
미리 계획하고 알아보시는것이 참 좋아보입니다
저는 동부거주라 서부지역이나 IT 계는 잘 모르지만 전국의 투자가들과 소통하며 지내니 주워들은것으로 몇자 남깁니다
순서에 잇어서 약간 현실적인 조언 드리자면,
1. 직장을 먼저 잡으시길 ㅡ IT개발자면 산호세 ㅡ베이, 시애틀, 오스틴 이렇게 지역이 좁혀지지만 다른 지역도 많고, 요즘 직텍 대규모 인원감원으로 자리 찾기가 쉽지는 않을것입니다
어디든 받아주는데 찾고 그 지역에서 찾기를 시작하시는게 순서 같습니다
2. 집을 사는데 직장을 먼저 잡아야 하는 이유는 론때문 입니다. 지금 다운페이는 꽤 있으신 뉘앙스인데 1-3M 집을 사자면 아마 20% 다운 하시면 점보론이 될 가능성이 크겟군요.
그럼 본인의 연봉이 최소 얼마면 될까요 DTI를 계산하셔야 합니다 ㅡ 자동차론이나 가구 같은걸 먼저 사면 DTI에 지장을 받죠. 좋은 이자율을 위해선 풀닥을 해야하고 렌더가 지난해 택스보고 및 몇달 직장에 근무햇는지 근무기간도 보므로 보통 직장 잡고 바로 집사기가 수월하지 않을겁니다
요즘 이자율에 매달 페이먼이 크기때문에 DTI 가 잘 나오지 않아 큰집 사기가 쉽지는 않을것입니다
3. 거주집vs 투자집
아이가 없거나 아주 어릴때 멀티홈을 사서 몇년 ‘몸빵’ 하며 자산불리기 입장에서 하우스 해킹을 하는 경우은 투자면에서는 좋은 방법입니다. 인컴에서 렌트인컴이 보조가 되고 자산 형성에 아주 좋습니다. 영주권 이상은 1-4유닛 멀티홈에 본인이 거주하며 렌트주는 하우스해킹에 다운페이를 적게 내는 FHA loan 도 이용가능 하고요
하지만 현실은 가족들의 동의가 필요합니다. 학동이 있는 경우눈 싱글홈이 주는 만족과 안정감을 비교하기는 힘듭니다
두가지 경우에서 선택을 해야하고요,
만약 첫집 거주집을 영끌로 비싼집을 산다면, 오랫동안 그집의 자산이 형성되기까지 투자는 못합니다
투자계에서는 영끌해 사는 프라이머리 홈을 liability롶여기고 빚이라 여깁니다. 주변에 보여쥬기에 본인 살기에 멋지게 살수 있지만 아주 오랫동안 몰게지에 힘들겁니다
결국은 본인의 선택
당장 자산을 모으는 투자의 길로 갈지 하루를 살아도 편하고 멋지게 사는 선택을 할지 쉽지 않은 선택인것 같습니다
4. 여러가지 투자의길
빅텍을 운좋게 가셔서 연봉이 매우 안정되시게 되면, 부동산 말고도 주식으로도 투자의 방향을 잡아 가면 또 잘 해나가시는 분들도 많습니다. 투자는 결국 각자의 선택
5. 대학
아직 아이가 어리니 대학은 미리 걱정하지 않으셔도 ㅎㅎㅎ 생각보다 수만가지 다른 좋은 대학과 그대학을 가는 길이 있구요, 흔히 말하는 탑 스쿨 가기위해 이래야 한다 하는 무용담이 본인 아이에게 맞지도 않을거고요 지나친 교육열이 오히려 해롭다고 생각하기에 ㅡ 그리고 탑스쿨 바교 잣대도 마음에 안들고요 ㅡ 다 각자 훌륭한 점들이 많고 새상은 각자 하기나름
그리고 미래에 살아갈 사회눈 지금의 우리가 이래야한다 저래야 한다 하는게 무용합니다 그냥 사랑많이 받고 좋은 환경에서 잘 자란 아이들은 스스로 자기길을 찾아갈 것입니다
상세한 조언 감사드립니다. 말씀하신대로 지역이 압축되더군요, 멀티유닛에 임대주며 거주하는걸 하우스 해킹이라고 하는군요, 영끌해서 한국에 집을 매수했고 허덕이고 있습니다. 한국에선 재건축/재개발 등 개발기회가 있는것들을 투자하긴했습니다. 미국으로 치면 플리핑이나 낡은집을 사서 신축하는 방법과 비슷한 투자방법인듯합니다. 한국은 조합원이 되기만 하면 조합에서 업무를 대신해주니 조합원들간의 의견을 조율하는데 시간이 걸리긴하지만 회사다니면서 할수 있었던 방법이긴했습니다. 대신 낡은집에서 살면서 주거와 투자가 분리되기까지는 저희가족도 힘든 시간을 보내긴했습니다. 물가상승율에 더해 개발이익을 볼수있다는게 장점이긴했던 것 같습니다만, 세금, 매매 등의 절차가 복잡해서 미국 주식(ETF)으로 좀 투자방법을 바꿔볼까 고민하고는 있습니다.
아파트먼트 거주/임대하시면서 자녀를 사립으로 학교를 보내는 분들도 보긴했는데, 두마리 토끼를 한번에 잡고자 베이쪽을 찾아고보고있긴합니다. 베이쪽엔 물건자체가 많지 않아 (10개미만) 계속 들여다보고 있긴한데 하우스 컨디션등 천차만별인듯합니다. 이를테면 아래와 같은 것들입니다.
https://www.zillow.com/homedetails/513-Hope-Ter-Sunnyvale-CA-94087/2066579186_zpid/
https://www.zillow.com/homedetails/1838-Higdon-Ave-Mountain-View-CA-94041/153170418_zpid/
https://www.zillow.com/homedetails/412-Leland-Ave-Palo-Alto-CA-94306/153152506_zpid/
많은 분들 의견을 종합해서 지금까지 드는 생각은 일단 한번에 최적의 선택을 하긴 어렵고, 최대한 가볍게 시작하는게 좋을거같다는 생각이 들긴하네요.
직장을 생각하면 일단 베이를 목표로 잡고 근처에 퍼니시드 콘도등에서 렌트 살면서 가구등 최소화하고 애 교육시키며 살면서 취업을 시도해보면서 적응기간을 갖거나
차선으로 오스틴이나 시애틀 등 베이보단 부담이 조금 덜한 지역으로 가는것도 좋을듯하고요, 그쪽에도 베이만큼은 아니지만 IT기업들이 많으니까요.
다시한번 조언에 감사드립니다.
근데 올려주신 집들은 3.5M 정도 버젯을 잡아야할거 같아보이는데 빅텍을 취업한다고 해도 단기간으로 봤을때 얼마나 현실적인지 모르겠네요. 3.5면 다운1M하고 론 2.5M이 정도 일텐데 DTI 맞추려면 지난 2년간 70만불 이상 세금 보고를 했어야 나올듯합니다. 다운을 1.5M 이상 한다고 가정하면 현실성이 있을듯 합니다만..
영주권 받으신 후 이년내에 파시면 아마 한국은 면세지먼 미국 연방소득세 + 캘리 주 소득세 내셔야 할 것이고요. 미리 영주권 취득 전에 한국 미국 세금 사무를 잘 아는 세무사와 협업 후 재산 정리 계획도 세우시기 바랍니다.
2년내 처분 안하면 비거주자가 되는군요. 말씀하신대로 영주권 취득전에 방법을 찾는게 좋겠네요. 중요한 정보 감사합니다.
영주권 취득후 2년이내면 해외이주자라서 한국은 양도세 면제고 미국 세법상 거주자로 미국 세금이 나올 겁니다.
어느 한쪽 세법에 효율화 하다가 다른 쪽 세금을 예상치 못하게 폭탄 건드는 수가 있느니 양국간 세법 잘 아시는 분과 상담하셔야 합니다.
뭔가 아리송하네요. 댓글에서 대부분 유저들이 "직장을 먼저 구하시는게 좋다, 그래야 소위 견적이 나오니까" 라고 했는데 마지막 원글님이 직접 보고 있는 물건을 보니 저정도금액은 직장을 구한다고 될것도 아닌듯 하네요. (혹시 600,700K 연봉 직장을 염두해두신거라면 제가 잘못 생각한거겠구요) 집을 베이에서 사던 어디에서 사던 모기지 금액은 유니버설한 formula가 있으니 가지고 있는 현금성 자산+W-2에 찍힐금액이면 대충 견적이 나오죠.
3밀리언 넘는 집을 보고계시는게 그야말로 호기심이 아니시라면, 미국에 건너와서 어떤 직장을 잡냐마냐와 관계없이 최소 1.5밀리언 혹은 2밀리언을 융통할 수 있다는 걸로 추정해야 하는데, 그럴거면 처음부터 그렇게 적어주셨으면 좀더 맞춤형 댓글이 나왔을거라 봅니다.
그게 아니고 그냥 베이에서 멀티유닛사서 사는게 어떨지 궁금해서 3밀리언 정도 물건을 예시로 든것이라면 솔직히 그거에 대해 여기서 수십개 댓글 달면서 말할 필요가 있나 싶습니다.
그래서 요즘 그냥 버뜩 드는 생각이 마모에 글쓸때 제목만 자세히 다는게 아니라 내용도 좀 자세히 적는게 좋을 것 같다는 거에요. 특히 "잡담" 카테고리가 아니라 질문글이라면요.
아직 미국 외 지역에 계시면서 베이지역에서의 하우징 관련 큰 금액을 쉽게 언급하고 계시는걸 보면 현금성 자산이 충분하시지 않은가 추측이 가능합니다.
위에 한 분께서 언급하신 것처럼 베이 지역에서 3-4인 가족이 일반적인 한국인들이 생각하는 수준 (렌트, 교육, 여행, 차량, 음식, etc)의 생활을 영위하려면 20만불 이상은 든다고 생각해요. 그럼에도 베이 지역으로 이사하고 직장은 나중에 구해도 된다는 생각이신것을 보면 더더욱 그렇구요. 그러니 "잡담" 카테고리가 적합해 보이기는 합니다.
어떤 카테고리가 적합한지는 뭐 글쓴이가 정하는거니 저는 잘 모르겠지만 킵샤프님의 말대로 예시로 된 부동산물건은 지금 베이지역 엔트리 (그럼에도 200K는 훌쩍넘는) 테크잡 수준에서 이야기할만한 물건이 아니죠.
만일 한국의 부동산을 처분해서 베이로 일단 정착하는게 플랜이라면 그 부분을 분명히 해 주셨다면 위에 bn님처럼 훨씬 유용한 조언이 달렸을거라 생각합니다. 근데 사실 그거였다면 그 위의 30몇개의 댓글들은 방향성 자체가 완전히 다른 이야기죠.
아 제가 세심하지 못해 예시가 갑자기 글의 흐름과 다르니 문제가 된것 같네요. 불편드렸다면 죄송합니다. 제목에도 썼듯이 멀티패밀리의 경우는 2M~3M 정도를 생각한다고 했는데 위에 예시 물건중 2개가 3M이 넘는군요. 멀티패밀리의 경우는 임대수익이 있기때문에 DTI 보다는 임대소득의 적용을 받지 않나 생각했어요. 그리고 예시로 든것은 4unit 이상이긴한데 3 unit 의 경우는 2M대가 일반적이고 그것도 고려사항에 있습니다 물론 2M도 쉽게 얘기할수 있는 금액은 아니지만 베이지역은 싱글하우스도 2M은 기본적으로 하니까요. 한국의 부동산은 당장은 처분할수가 없는 상황이기도 하고 처분 하더라도 대출비중이 높아서 15~20%의 일반적인 down pay를 하는것을 전제로 질문드리긴했는데 제가 굳이 불필요한 얘기를 한것 같습니다. 굳이 제 상황을 잘못얘기해서 잘못된 답변을 받는건 저도 원하지 않고 그럴이유도 없었습니다. 아직 마일모아 초보라 엄청 신경쓰면서 글을 쓰고 있습니다만 질문이 불성실해서 불편하셨다면 넓은 아량으로 양해해주시면 감사하겠습니다. 실제로 위에 댓글 달았듯이 저한테는 공감되고 생각해볼만한 여지를 주시는 유용하고 감사한 답변들이었습니다.
같아요. 의도하시고 나쁜 질문을 올린것도 아니시고 궁금하신것 질문한건데 의도가 충분히 전달되지 못했다고 해서 그게 그리 큰 잘못으로 보여지지 않으니 마음 편하게 이야기 나누셨으면 해요^^.
저는 시애틀에 있는 소프트웨어 엔지니어이긴한데..밴쿠버 기후가 괜찮았으면 시애틀도 좋을 것 같아요. 겨울에 눈도 잘 안오고 밴쿠버보단 덜 춥고..(물론 비는 많이오지만) 여름엔 말 할 필요도 없이 최고구요
인컴택스가 없는것도 그렇고 밴쿠버나 오레곤같은데가 가까워서 차타고 자주 놀러 가거든요.
집 구매하시는건 그래도 지금 당장 하시기보단 일년정도 렌트로 살아보시고 정하는게 어떨까 싶어요 어차피 지금 이율도 높은 상황이다보니..저도 2년정도 살면서 꽤 알아보다가 재작년에 집을 샀거든요.
위에 댓글 쓰신걸 보고 적는데 굳이 서부 고집하시는게 아니라면 저는 디씨근교 버지니아도 추천드리고싶습니다. 일단 공립학교들이 굉장히 우수해서 굳이 비싼 사립 안보내도 되는게 가장 큰 장점들중 하나구요. 괜찮은 학군 싱글하우스 1M 내외로 아직 구입가능합니다. 저도 남편도 둘 다 개발자인데 노바 회사들 나쁘지않아요. 생각외로 큼직큼직한 회사들 꽤 많습니다. 하지만 사실 제일 베스트는 일단 이사나 지역을 정하기전 취직을 먼저 하시고 그 지역을 가는게 좋을거같습니다. 요즘 워낙 취직이 쉽지않으니까요..
마지막 댓글 주신꺼까지 확인했습니다. 감사합니다. 버지니아에도 지인 국방연구소등에 일하는데 살기 좋아보이더군요, 시애틀은 말할것도 없고요.
답변중에 직장이 우선이다 거주지선정은 그다음이다 하신분들이 많으신데 제가 어쩌다 이런고민을 했는지 명확히 설명을 안드린것같네요. 저는 작년에 NIW I140승인이 된상태고 아직 대사관 인터뷰가 남았습니다. 아마도 올해 정도에 인터뷰가 잡힐 예정이고요. 그 이후에 6개월짜리 이민비자가 발급되면 그 기한내 입국을 해야하고 45일내에 그린카드가 발급되는 것으로 알고 있습니다. 그렇다고 지금부터 미국취업을 시도하는것도 몇번 시도해봤는데 비자가 없어 큰 의미가 없는 것같더군요. 결국 이민비자 유효기간내에 6개월 이내에 잡오퍼를 받고 지역을 정해서 가면 좋겠지만 그렇지 않은 경우에는 일단 들어가서 거주부터 해야한다는 생각에 이 질문이 시작된것 같습니다. 임시로 거처하는것도 저혼자라면 얼마든 했다가 옮기겠지만 아이 학교도 있으니 일단 임시로 가더라도 앞으로 살곳을 정하긴 해야하는것 같더군요. 이부분이 저도 사실 어떻게 해소될지 지금도 명확지 않지만 제 설명이 좀 부족하여 혼선을 드린것 같습니다.
아무튼 집사는 시점은 직장구하고 나서, 그전까지는 렌트로 지내거나 캐나다를 베이스로 있는게 나을것 같긴 합니다. 자꾸 제가 댓글을 다니 상위노출이 되네요. 개인적 질문이 자꾸 상위노출되니 피로감 느끼시는 분들도 많은 것 같습니다. 아무튼 도움감사드립니다. 아주 충분한 정보를 얻었습니다!
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