40대 초반이면 충분히 젊으십니다.

지금 렌트를 하고 계신건가요? 저라면 눈을 낮춰서라도 살 듯 합니다. 두분 다 젊으시고 급여는 오를 것이고 여유가 생기면 기존 주택을 렌트로 돌리고 새 집을 가는 전략도 있을 수 있구요.  당연히 집사면 처음 한 두해는 저축이 줄어들지만 그 이후에는 점점 늘어날 것이고. 또 나중에 이자율이 낮아지면 리파이넨스를 하면 숨통이 조금 트일수도 있구요.

다만 조급히 생각하지 마시고 요모조모 잘 따져서 접근하셔야 하겠죠. 

보통 둘 중에 하나를 선택해야 하는 상황이면 가장 현실적인 옵션으로는 (1) 지역을 옮긴다 or (2) 직업을 바꾼다 인데요. 지역을 옮기는게 더 실행 가능성이 큰 경우가 많더라고요. 둘 다 여의치 않은 경우 저라면 출산 예정이시라거나, 아이 낳을 생각이 있으시면 집 구매를 우선적으로 선택할 것 같습니다. 왜냐면 아이들 키울 때는 이사가는게 엄청난 부담이 되더라고요.

저희는 렌트비나 모기지 비용이나 비슷해서 그냥 사기로 했습니다.

뭔가 위트 있게 반응하고 싶은데 ... 그냥 충격 드리기 잘했다고 생각해도 되는거겠죠? ㅎㅎ

현재 다운페이가 있다고 하셨으니 고민은 집 구매 후에 모기지 등으로 해서 cash flow가 빠듯해질거라는 것으로 이해하면 되나요? 그렇다면 비상금으로 활용가능한 자금을 두둑히 마련하신 후 집을 구매하시면 어떨까 싶네요.

https://www.milemoa.com/bbs/board/7459856

이 글에서 설명한대로 은퇴계좌에서 비상금 조달을 위해 401k loan 및 Roth IRA 원금을 잘 모아두면 혹시 나중에 급전이 필요할 때 활용하면 되니까요. 그리고 집 구매 후에는 당장은 목돈이 좀 나가겠지만, 안정화 하신 후 다시 차츰 은퇴저축에 집중하시면 되겠죠. 두분이 401k 각각 10만불 있으면 총 합해서 10만불까지 401k loan 가능할테고, Roth IRA도 원금을 두분이 맥스하면 3-4년이면 5만불 이상 모이구요. 아무튼 두마리 토끼를 동시에 잡기는 어렵겠지만, 순차적으로 한 토끼를 잠시 기절 시켜놓고 다른 토끼 잡은 후 다시 와서 두번째 토끼를 잡는 식으로 계획하시면 되지 않을까 싶네요. 고민하는 동안 저축/투자는 꾸준히 하시면 크게 실패는 안하시겠죠.

저희집하고 고민하시는 부분이 조금은 비슷해서 공감이 많이 되네요. 나이대도 저희랑 비슷하시고 자식없고, 집값이 비싼동네에 살고 있는것도..  다만 저희는 현재 몇년째 아주 작은 집에 렌트하면서 최대한 돈을 모으고 있습니다. 제가 사는곳은 주변 집값을 생각해보면 지금 렌트사는게 집을 사는것보다 1/3 밖에 안들어서 한동안은 렌트하면서 최대한 돈을 모으면서 투자도 공격적으로 하고있습니다. 다행히 은퇴자금은 회사에서 많이 넣어줘서 그걸로 어떻게든 잘 굴려보려고 노력중입니다.. 결론적으로는 아마 저희는 몇년이내에 결국은 집을 사는 방향으로 가긴 할 것 같아요. 집값은 길게봐서 오를거라는 전제조건으로 젊을때 비싼 곳에 살다가 은퇴시점에는 팔고 더 싼 지역으로 옮기자라는 가장 원론적인(?) 생각입니다ㅎㅎ

동네에 따라 다를 것 같아요.

캘리 같은 경우는 prop 13 때문에 집을 한번 모기지 끼고 사면 모기지 페이먼트는 고정이거나 리파이로 낮아지고 택스도 오르는게 물가상승률보다 낮은 경우가 많고 해서 지금 영끌이라도 연봉상승 승진 이런거 따져보면 좀만 지나면 풀리는 경우가 많은 것 같습니다. 반면에 렌트는 매년 물가 따라 오르고요. 

근데 대다수의 경우는 렌트나 자가나 지금 영끌이면 나중에도 계속 빠듯하게 되는 경우도 있는 것 같습니다

Run the number 하셔야 하는데요 일반적으로 한인이 선호하는 COL이 비싼지역(베이, 엘에이, 얼바인, 샌디에고, 시애틀, 뉴저지 등등)은 렌트를 거주하면서 은퇴자금에 풀로 넣는게 낫다는게 제 개인적인 결론입니다.. + 렌트로 살면 유사시 이사가 쉽다는 장점도 있구요. 특히 샌프란 지역은 구매 후 덜컥 이사나갈경우 렌트아웃하셔도 마이너스 캐쉬플로우가 나거든요. 

(잠깐 곁다리)

위에 올려주신 도코님 글 링크의 쿼리파라미터중에 &m=1 이라는 게 포함되어 있어서, 많은 분들이 저거 클릭하는 순간 마일모아가 데스크탑 모드로 보던게 모바일 모드로 바뀌어버리는 부작용이 생길 수 있습니다. 이렇게 된걸 원래대로 되돌리려면 &m=0 이라고 바꿔서 다시 띄워보시면 됩니다.

아이가 없으시니 불편한대로 1베드 콘도에서 계속 사시는 것도 나쁘지는 않다고 생각합니다.

그러나 집을 구입하려고 생각하신다면 그또한 나쁜 결정은 아니라고 생각하고요.

저축 많이 하고 거기서 복리의 효과를 보는 것과

집을 하나 사놓고 그 집값이 오르는 것을 비교해보면

생각보다 집 사는게 은퇴준비에 손해만 보는게 아니라는 생각이 들 수도 있습니다.

특히 영끌에 영끌을 해야만 집을 살 수 있는 지역이라면, 미래에도 집값이 계속 상승할 수 있다고 생각하고요.

현재 페이먼트가 얼마인지 추가될 페이먼트가 얼마일지 모르지만

예를 들어 월 페이먼트가 앞으로 2천불 더 추가된다고 할때, 그 2천불을 계속 모아서 복리의 효과를 보는것 대비해서

월 2천불 더 추가로 페이먼트 내면서 콘도보다는 좀 더 선호되는 집으로 옮길 경우 그 집값 상승분이 더 클 수도 있다고 생각해요 (이 경우, 지금 살던 1베드 콘도 역시 같이 상승하니까 그것도 계산에 넣어야 하고요) 그 지역 과거 집값 상승 히스토리를 보시면 좀 더 감이 잘 올 수 있습니다.

제가 내린 결론은 숫자로는 렌트 + 투자가 이득이지만 주위에서 본 현실적인 Data로 본다면 집을 사는게 대부분 이득이였습니다. 

(집을 사면서 생기는 쪼들리는 Cash flow와 집에서의 안정감등의 플러스 + 렌트에서 생기는 Cash flow의 여유는 숫자처럼 100%투자되는게 아니라 대부분 좀더 여유로운 삶을 사는데 쓰이더라구요) 

댓글들을 읽어보니 현재 자가 콘도로 계신건데 저라면 현재 갖고 계신집의 이자율에 따라서 결정할거 같습니다. 이자율이 "특별히" 낮다면 Keep하는걸 고려하실 수도 있겠지만 뉴욕 / 플로리다에서의 콘도 경험으로 비추어본다면 콘도에서 장기적인 이득을 보는건 어렵다고 생각합니다. (앞으로도 Cash flow가 최소한 마이너스가 아니라면 Keep, 이게 힘들거 같다 싶으면 Sell) HOA가 아무리 잘 운영된다 하더라도 그 안에서의 다툼도 많고 정책이 바뀌는경우도 종종있어서 생각지도 않은 많은 Capital assessment가 나올수도 있구요. 역시나 HOA비용도 꾸준히 상승합니다. 

어차피 현재 집에서 지내시는게 불편하시고 시간의 차이일뿐 집을 살 생각을 하고 계신데 현재 콘도를 계속 가져갈까 말까라면 말씀드린대로 이자율에서의 이득 + 콘도 계속 보유시 예상가능한 부동산 세금 혜택 + 통제 불가능한 Condo의 responsiblity-비용증가 등을 고려해 보시되 저라면 콘도 팔고 좀더 좋은 Single house로 가겠습니다. 당장 은퇴계좌쪽으로 금액가는게 줄어들 수는 있어도 캘리에서의 장기적인 부동산 세금 혜택 + 싱글하우스 수요도 S&P 500만큼 확실한 우상향같아서요. 이사가면 생기는 삶의 질의 상승도 확실하구요. 

이미 잘 해오셨기 때문에 어떤 결정을 하시더라도 또 그 안에서 잘 해나가실거 같습니다. 정답이 있는거처럼 보이는 문제지만 두분의 결정이 정답이에요. 

다운페이가 있으면 저는 집부터 사겠습니다. 

앞으로 주식시장이 이제까지 처럼 계속 잘될리는 만무하지만, 집값은 이제 이자율이 내리면 집값은 오를일만 남았죠.

집값은 오늘이 제일 쌉니다. 쌀때 사세요.