렌트 수입에 대한 세금에 대해 질문이 있습니다.
알고 있는 지식이 별로 없어 질문이 좀 성의없어 보이는것 같습니다만......
현재 살고 있는집을 H1이라하고 새로살 집을 H2라고 부르겠습니다.
- H1은 2015년에 현금으로 380K에 구입했고 현재 시세는 600K가 좀 넘습니다. 380K는 한국에서 송금했고, 집 수리 및 업그레이드 비용으로 지금까지 약 80K 정도 사용한 것 같습니다.
- H2는 새집이고 약 800K 정도 합니다. 20% Down Payment하고 나머지는 모기지를 하려고 합니다.
- 직업은 회사원이고 지금까지 쭉 Standard Deduction만 해왔습니다 (Married File Jointly)
질문 시작)
1. 내년에 H1을 렌트를 시작한다면 감가상각은 제가 살기 시작한 2015년부터 시작하는건가요 아니면 렌트를 시작하는 2025년부터인가요?
2. H1을 렌트를 주는 것보다 H2를 렌트주는게 세금 측면에서는 많이 유리하다는 건 알고 있지만 대략적으로 H1 렌트에 대한 세금을 줄이는 방법은 뭐가 있을까요?
3. H1 집을 팔고 H2 집을 구매한다음 새로운 렌트용 H3을 모기지로 구입하는게 가장 좋을 것 같은데.... 이게 비용절감을 위한 가장 좋은 방법이라고 들었는데 맞는건가요?
고맙습니다.
1. 렌트를 주기 시작한 기준 FMV로 감가상각을 계산하면 됩니다.
2. 이건 H1 렌트가 얼마인지에 따라 당장 내야할 세금을 이연시키는게 목적인지, 절세를 최대화하는게 목적인지가 갈리지 싶고요...
3. H1은 렌트 주고 3년 내로 팔아야 세금을 안 내겠죠 (2/5 rule). 아니면 1031 exchange로 돌려막을수도 있긴 하지만, 살던 집을 렌트주는 장점을 취하려면..
답변 감사드립니다. 하나도 못알아 들었습니다. 폭풍검색을 하루 이틀해야 이해가 되겠네요. 공부할게 아직 많다는 가르침을 주셨습니다. 고맙습니다.
1번은 오해의 소지가 있네요. 그냥 FMV라고 생각하면 안되구요.
렌트 주기 시작한 시점도 좀 더 정확하게는 placed in service 날짜구요.
Convert 한 시점의 FMV (땅 값 제외해야 함) or adjusted cost basis 중 더 낮은 값을 씁니다. 원글님의 경우 숫자를 대략적으로 보면 adjusted cost basis가 적절해보입니다.
여기 IRS Pub 527에서 복붙해드려요:
Property changed from personal use.
If you held property for personal use and later use it in your business or income-producing activity, your depreciable basis is the lesser of the following.
The FMV of the property on the date of the change in use.
Your original cost or other basis adjusted as follows.
Increased by the cost of any permanent improvements or additions and other costs that must be added to basis.
Decreased by any deductions you claimed for casualty and theft losses and other items that reduced your basis.
원 질문에 '2015년부터'라고 되어있어서, 그때부터의 감가상각을 다 따지는게 아니라, '거주가 끝나고 렌트를 주기 시작한(내지는 주겠다고 마음먹은) 시점'부터 계산하는게 맞다는 취지였습니다.
basis 계산은 언급하신것처럼 대지지분에 따라서 둘 중 어떤 걸 써야하는지 결정될거같네요. 예컨대 대지:건물이 원래 250K:130K였고 지금 400K:200K 됐다고 치면 ACB가 130+80이라서 FMV상의 건물지분보다 높으니 FMV를 써야겠죠. 물론 improvement가 집값에 비해 꽤 높은 상황이라 그걸 고려해야겠지만 처음과 지금 appreciation이 어땠는지는 원글님만 아는 상황이니..
네, 어떤 뜻을 의도하신지 저는 이해합니다. 원글님이 주말에 폭풍서치 한다고 해서 좀 더 정확도 있게 이해하는게 중요하고, 그냥 FMV만 생각하면 안되니까 언급을 했구요.
렌트를 '주는' 시점도 마음먹은 시점이라고 하면 틀린 건 아닌데 엄밀히 말하면 잘못 이해할 수 있어서, IRS에서 말하는 placed in service라고 언급을 해드렸어요. 정확한 용어사용이 중요합니다. 예를 들어 내가 property를 렌트주려고 마음먹고 산 시점이 Month 0 이고, 실제로 렌트 주기 위해서 준비가 된 시점이 Month 3면, Month 3 시점에서 계산하는게 맞으니까요. 만약에 집을 렌트주려고 구매했는데 장시간 동안 시장에 내놓지 않으면 그 기간동안 감가상각을 할 수 없겠죠.
그리고 말씀하신 basis 계산은 맞구요. 대지:건물 비율에서 대지의 가치가 높다는 전제를 하면 그렇게 나오겠지만, 건물 비율이 높으면 다른 계산이 나오겠죠. 어쨌든 FMV 계산하는 것이 중요하지만 그것으로 끝나는게 아니라 cost basis도 계산을 해야 한다는 것을 이해하는게 중요할 것 같습니다.
2번 질문에 대하여,
혹시 모기지 비용을 렌트 수입에서 제할 수 있냐 없냐로 질문을 하신거라면, 간단한 답은 아마도 세금은 조금 더 내겠지만 실제 손에 들어오는 돈은 H1 렌트하는게 더 낫지않나 싶은데요. 물론 여러가지 가정이 붙습니다. 예를 들면, 따로 LLC 같은거 안하고 개인의 수입으로 잡고, 두 집의 렌트비가 같다는 가정하에, 편의상 두 집의 1년 렌트 수입이 2만불이고 한 집의 모기지 비용이 1만불이라고 한다면,
세금은 본인 원 연봉 + 2만 (혹은 2만 - 1만)을 세금이 매겨지기 때문에, 일단 원래의 연봉이 얼마인지, 그리고 세율 구간이 어떻게 되는지 고려할 게 많습니다. 하지만 이런식으로 세금 몇 천불 더 내도 모기지 낼 돈 1만이 그대로 손에 들어오기 때문에 절대값으로 손해는 아닐거에요.
그리고 3번으로 이어지면, 물론 새로 집을 구입해서 모기지에 집 수리 비용까지 더하면 렌트 수입은 많이 상쇄되어 세금은 덜 나가겠지만, 실제로 그런 비용을 지불해야 하니까요. 첫번째 집을 팔 때도, 일단 팔면서 리얼터 비용이랄지 여러 비용이 들어가고, 판매에 따른 세금도 내야할 테구요.
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