여러 마모님들의 답글을 읽어보고, 대략 생각을 정리하였습니다.

사실 매달 $2,500 이자를 내는 상황이라 뭔가 조치를 취해야 하는 것이 아닌가 라는 조급함이 있었습니다.

하루에 $80이 넘는 이자를 매일 지불하고 재산세나 집보험들을 고려하면 적지 않은 비용이 자동으로 나가는 셈이지요. 그래서 뭔가를 해야하겠다고 느꼈던 것 같습니다.

지금의 생각은 모기지 컨트렉은 그대로 두고 그냥 원금을 $ 350K 정도 납입하여 원금을 줄이는 옵션을 심각하게 고려하고 있습니다.

리케스팅에 필요한 Fee도 아낄수 있고, 그냥 모기지 페이먼 해도 빡빡하기는 하지만 생활이 어려운 상황은 아니니,

그냥 당분간은 조금 지출을 줄이고 이렇게 버티는 것이 가장 좋은 옵션일 수도 있겠다 하는 생각입니다. 그렇다면 5-6년 후에는 조금 더 은퇴 준비에 집중할 수 있을 것 같네요.

만약 1-2년 안에 이자율이 현저히 낮아진다면, 리파이넨싱에 드는 비용과 줄어드는 이자를 계산하여 신중하게 결정하면 될 것 같습니다.

관심 가지고 글 읽어주시고 정성스런 답글을 주신 마모님들께 감사드립니다.

 

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저의 모기지 어카운트 관한 질문입니다.

이번 달에 이전 집을 클로징 하면 목돈이 생겨서 모기지 이자라도 줄일까 하는 생각에 리파이넨싱에 관심이 있는데, 어떻게 처리하는 것이 좋을 지 잘 몰르겠네요. 

 

우선 저의 모기지에 계정에 관하여 설명드립니다.

지난 2월 29일에, 이전 집 (모기지 페이먼트가 끝난 상태)을 소유하고 있는 상태에서 새로운 집을 30년 fixed-term 모기지로 구입하고 3월 초에 이사를 했습니다.

다 아시다시피 요즘 모기지가 높아서 거의 6.5% 가까운 이자를 내고 $ 500K 정도의 금액을 30년으로 모기지로 받았습니다. 한달에 거의 $ 3K 정도가 모기지 월 페이먼트로 나갑니다 (모기지에 내는 이자만 $ 2.5K 정도 되고요, Property Tax & Insurance는 모기지에 포함시키지 않았습니다). 불가능한 페이먼은 아니지만 부담이 되기는 합니다.

새로 이사를 하니 가구 등등 구입해야 할 것도 많아서 지출은 자동으로 증가한 상태입니다. 

다행히 최근 이제 이전 집이 계약이 완료 되었고 이번 달 말일 경에 이전 집을 클로징 할 예정입니다 (인스펙션까지 다 끝났고 Cash Buyer입니다).

클로징을 하면 대략 $370K 정도의 현금 자산이 생깁니다.

이것을 어떻게 처리하는 것이 좋은 건지 잘 몰라서 글을 올립니다. 네가지 옵션을 고려중입니다.

 

옵션 1: 모기지 리케스팅 - 기존의 30년 모기지를 컨트렉트 변경없이 $300K ~ $350K 정도 미리 갚아 버리고 (모기지 리케스팅), 매달 나가는 모기지의 페이먼트 금액을 낮춘다. 모기지 이자는 변동이 없습니다만 원금이 줄게되니 매달 나가는 이자를 줄일 수 있습니다. (리케스팅 Fee는 $250 정도 예상됩니다). 물론 나중에 모기지 금리가 더 떨어지면 15년으로 리파이넨싱할 생각도 있습니다.

 

옵션 2: 모기지 리파이넨싱- $ 300K ~ $350K 정도의 자금을 투입하여 모기지 금액을 ($200K 이하로) 낮추고, 5월 중으로 지금의 모기지 어카운트를 15년짜리 고정금리로 리파이넨싱 한다 (원금을 줄이지 않고서는 15년 모기지는 받기 어려운 상황입니다). 15년 모기지 금리가 아직도 높기는 하지만, 아무래도 15년 고정 금리로 변경하면 모기지 금리가 조금은 낮아질 것 같습니다 (리파이넨싱을 할려면 $1,250 정도의 비용이 발생할 것 같습니다). 

 

옵션 3: 지금은 아무 것도 하지 않고, $ 350K 정도의 자금은 CD나 금리가 좋은 Savings 어카운트에 넣어 두고, 올 여름 이후에 금리가 더 좋아지면 $ 500K를 다시 15년 고정 금리로 리파이넨싱 한다 (물론 이자율이 상당 수준 낮아져야 15년 모기지가 바로 가능할 것 같습니다). 지금의 모기지 브로커는 모기지 금액이 높아야 자기가 더 좋은 금리를 제시할 수 있으므로, 올 여름경에 남은 전액을 리파이넨싱 한 뒤, 한 두달 후에 리케스팅하면 더 좋은 금리를 받을 수 있다고 이 방법을 추천합니다. 그런데 이것(큰 모기지 금액을 리파이넨싱 해야 15년으로 변경시 좋은 금리를 받을 수 있다는 것)이 맞는 말인지는 모르겠습니다. 나중에 자기 수수료를 많이 챙기기 위해서 제게 추천하는 방법인가요?

 

옵션 4: 새로 생긴 현금 자산을 다른 곳에 투자한다 (예를 들면 SP500 같은 스탁 마켓). 투자수익이 세금을 제하고도 모기지 이자를 넘어설 수 있을 지에 대한 확신이 없어서 이 방법은 그냥 리스트에는 들어가 있지만, 심각하게 고려는 하지 않고 있습니다.

 

제가 이전 집은 리파이넨싱을 한 경험이 없어서, 뭔가 중요한 것을  놓치고 있는 것은 아닌지 모르겠네요. 금융쪽으로 지식이 많으신 마모님들의 조언을 구합니다.

그리고 제가 생각하지 못 하고 있는 다른 현명한 옵션이 있거나, 위의 옵션들 중에 놓치기 쉬운 문제점들이 있다면 지적해 주시길 부탁드립니다.