안녕하세요,
현재 직접 거주할 집 구입을 고려하고 있으며, 주택 관리와 출장과 여행 시 보안 등의 부담 때문에 타운하우스 또는 싱글홈 컴플렉스 위주로만 알아보고 있습니다.
통근을 고려한 주변 지역들을 방문해본 후 아래 리스트를 정리해봤는데요. 학군은 일반적으로 중요한 고려사항인 것 같아 참고로 하고있지만, 저희에게 당장 필요하진 않습니다.
지난 수 개월 정도를 보면 보통 동시에 모든 곳에서 매물이 나오는 경우는 거의 없더라고요. 결국 타이밍이 중요할 것 같습니다만, 우선적으로 고려할 곳을 추려보고자 조언을 받고싶습니다.
집(유닛) 자체의 기타 조건들에는 비슷하게 만족한다고 했을 때 (예산, 사이즈, 플로어플랜, 접근성 등), 특히 동네나 컴플렉스 선정에서 이 중 어떤 면을 좀 더 중점적으로 보는 게 좋을까요? 저희가 놓치고 있는 중요한 부분이 없는지, 일반적으로 더 선호할만한 곳이 어딜지도 궁금합니다. 개인적으로는 1 또는 3번이 낫지 않을까 하는 생각을 하고 있습니다.
보통 리스팅된 가격의 3-40% 정도로 assessment value가 나와있고, 매년 tax rate 이나 assessment value 변동이 약간씩 있지만 지난 몇 년간의 대략적인 기록이 아래와 같습니다.
| 도시 | Notes | Type | Year built | Units | Property tax rate | Tax/year | HOA/year | Hoa coverage | |
| 1 | A | 초중고 7/6/5 (고등학교는 도시 내 1개) |
Townhome condo - 4 units 옆집들/ 2&3층 생활공간, 1층이 가라지/지하실 구조 |
2006 | 135 | 1.80% | 4920 | 5160 |
*amenities: Club House (Gym), Pool service - |
| 2 | A | 초중고 7/6/5 (고등학교는 도시 내 1개) |
single-family condo | 2002 | 55 | 1.80% | 6600 | 5400 | Grounds Maintenance, Snow Removal, Property Management, Road Maintenance |
| 3 | B | 초중고 8/6/5 | Twin home (duplex) (최종 유닛들 신축 중) condo - (2020~단지 내 일부 Single house 전부 입주완료) |
2023-4 | 150 | 3.30% | 10440 | 4200 | Grounds Maintenance, Trash Pickup, Snow Removal, Property Management, Pest Control, Road Maintenance, Insurance |
| 4 | B | 초중고 8/6/5 | single-family condo | 2017 | 70-80 | 3.30% | 8400 | 1800 | Grounds Maintenance, Trash Pickup, Water, Road Maintenance |
어느 주인지 정도는 써주셔야 합니다. 캘리의 경우 prop 13의 영향으로 재산세 히스토리는 전혀 의미가 없고요.
고등학교 학군이 5점이면 학교가 전혀 없는 오피스 근처가 아니라면 치안이라던지 보통 전반적인 생활 환경이 떨어진다는 얘기입니다. 진짜 그 동네 사셔도 되는 건지 다시한번 고려해 보세요. 물론 자산가치 상승여력도 부족할 수 있습니다. 타운홈이면 일단 좀 포기하고 보셔야 하지만요...
HOA 의 현재 monthly fee도 필요한 정보입니다만 HOA의 펀딩상태도 한번 보시기 바랍니다. 같은 한달에 200불 내는 타운홈이나 콘도라고 해도 올해 내년에 지붕 고쳐야 하는데 재정이 빵꾸인 곳이라서 지붕고칠때 가구당 2만불씩 각출해야 하는 HOA가 있고. 재정이 탄탄해서 별 문제 없는 곳도 있습니다.
그리고 3층보단 2층이 훨신 낫고 2층보단 1층이 훨신 낫습니다.
네, 부동산 가치 상승여력은 타운홈에는 적용하기 힘든 부분인 것 같습니다. Sales history가 나와있는 몇 매물을 보면 코비드 직전까지는 수 년 이상 변동없이 유지된 가격이 지난 몇 년간 2-30% 정도 상승한 것으로 보입니다. 동부 지역이고 캘리포니아 지역같은 특별한 규정으로 인한 예상 외의 재산세 변동은 없는 것 같고요. 말씀해주신 HOA 재정부분은 리얼터 통해서도 다시 자료를 알아봐야겠습니다. 학군 정보는 greatschools에 나온 점수입니다. 두 도시 모두 학군을 위해 이사오는 곳은 아니라고 알고있는데 A는 오피스, 상업지역 등과 거주지역 (콘도 단지 등)이 고루 있는 곳이고, B는 교외의 거주지역 (하우스 위주)인데 말씀하신 치안 등도 더 알아봐야겠습니다. B 지역에는 아이키우는 직장동료들도 살고 있어서 안전한 동네로만 생각을 한 것 같습니다. 정보나눠주셔서 감사합니다
저도 bn 님의 마지막 말씀에 절대적으 공감합니다. 3 층으로된 집은 꼭피하세요. 제나이도 나이지만 저도 2년전에 3층짜리로 이사왔는데 방이 3층에있어 계단을 많이 오르다 보니 무릎이 아픕니다. 그래서 요즘 다시 2 층으로 이사가려고 집을 보고 있는데 잘나오지 않네요. 3층으로된집의 단점은:
1. 계단이 많아 무릎에 무리가 많이 갑니다. 특히 나이가 50 이상이면 절대 비추 합니다. 그리고 장을 보아도 2층에 부엌이 있을경우 다가지고 올라와야 해서 이것도 힘이 들구요.
2. 집 평수가 좀넓어도 3 층을 다 합쳐서 나온 수치여서 생각 보다 집이 작습니다.3 층으로된 2500 sqf 보단 2층 2300 이 훨씬 공간이 넓은 느낌으로 와 다을수도 있습니다. 특히 1 층에 거라지와 방한개가 있으면 더더욱 그렇구요.
실내공간은 말씀하신 것과 같이 여러층으로 나뉠수록 사이즈가 작게 느껴지더라고요. 부모님이 방문하신다면 아무래도 더 불편함을 느낄 것 같습니다. 경험 나눠주셔서 감사합니다
같은 지역인데 property tax rate 이 이렇게나 크게 차이가 나나요? 집가격이 조금 높은 동네라면 1.8%와 3.3%는 꽤 큰 차이입니다. 그리고 HOA가 제일 낮은 4번만 물값 포함이고 나머지는 HOA가 쎄지만 물값은 포함이 아니고 대신에 snow removal 이 포함이군요 (저는 눈오는 동네에 살아보질 않아서 이게 중요하고 성가진 일이라고 듣기만 했습니다) 3번은 신축인데, 신축이면 현재 HOA 가 앞으로도 쭉 가는게 아니라 수년동안 계속 올라갈 가능성도 있습니다 (이건 지역마다 달라서, 그 지역의 다른 신축단지들이 신축 후 몇년간 HOA가 많이 오르는게 일반적인 경향인지 한번 살펴보시면 감이 올것입니다)
세율 차이가 큰 부분인 것 같습니다. 같은 주, 다른 카운티 소속인데 알아본 바로는 A는 상업시설, 기업체 등에서 나오는 세금이 있어 상대적으로 주민들이 내는 재산세율이 낮다고 합니다. 3-4% 가까이 내는 학군으로 유명한 곳이 주변에 있는데 아주 오래된 타운이고 싱글홈만이 대부분이라 그곳에서 덜 오랜 타운홈 컴플렉스를 찾기는 힘든 것 같습니다. HOA는 말씀하신대로 (최소 지난 2-3년간) 매년 5-10%는 오른 것 같긴 합니다. 신축단지가 더 그러한지도 봐야겠네요. 3번은 특별한 amenities 포함도 아닌데 hoa가 높은 편인 것 같긴 합니다. 정보 감사합니다.
제겐 4번 옵션이 좋아보이는데 우선 싱글패밀리를 선호하기 때문이고 (계단 적어서 편함) 또한 비교적 새 집이고요. 렌트로 20년정도 된 집을 살아보는데 정말 고장나는것이 자잘하게 엄청 많아서 이정도 되면 다 고쳐야 시기인듯 해보였습니다. 물론 집 상태에 따라 다르겠지만요. property tax가 A동네에 비해 높은데 그러면 학교들도 더 좋을까요? HOA도 낮은것이 전 좋은것 같더라고요 직접 관리해도 되고 서비스 불러도 되고 그러니까요.
4번 한 표 답글 감사합니다. 직접 방문해봐도 비교적 새 단지가 이제 자리잡은 느낌이라서 괜찮아보였습니다. 옆 집 간격이 넓지 않다는 단점도 타운홈을 고려 중이니 문제될 것이 없어보였고요. 학군은 greatschools 정보를 가져온건데, 들리는 얘기론 B>A 라고 하는 것 같습니다. HoA는 기본적인 것들만 포함한 것 같아서 오히려 괜찮을 수도 있겠습니다.
다른건 잘 모르겠고, 학교 rating은 숫자는 큰 의미 없습니다. 특히 최근들어 equity 비중이 높아지면서, 어느 특정 인종이 많거나 (특히 백인 인구 높은 지역) 많은 학교들은 점수 모두 깍아 먹었습니다.
그리고, 또 중요한게, 최근에 나오는 숫자들은 모두 2017-2021 년 정도의 데이터를 가지고 rating을 낸 것 입니다.
레이팅의 데이터가 언제 인지는 잘 보셔야 합니다.
(완전 딴소리로 작년 2023 년 11월 US world news 에 세계에서 영향력 있는 나라에 대한민국이 6위에 올라와 있는데, 이때에 US world news 가 사용한 데이터가 2017-2021 world bank 데이터 였습니다. 작년 대한민국 무역수지가 208개 나라중에 200위 했다는데, 좀 뭔가 어긋나는 결과와 데이터 겠지요?)
즉, 저 학교 레이팅의 의미는 커다랗게 보실필요가 없다는 거죠. 그리고 내 아이가 학교 다닐때 아이들하고 레이팅이 매겨질 당시의 아이들이 같다고 할 수 없는거거든요.
그보다는 그냥 전통적으로 학군 괜찮네 혹은 부자학군을 가시면 학군이 나쁠수가 없습니다. (세금이 비싸단 소리죠.)
학군에 대한 정보 감사합니다. 레이팅에만 의존할 필요는 없겠네요.
어느 주인지 궁긍하네요. 뉴저지라하기엔 프로퍼티 텍스 1.8%가 너무 낮고, 다른주라하기엔 3.3%가 너무 높고요. 일단 3번은 피하셔야겠네요. 호아도 높고, 텍스도 높고.. 그렇다고 학군이 특별히 좋은것도 아니구요. 비용측면에서는 4번에 한표요. 집도 오래되지 않았고, 매달 내는돈도 상대적으로 적은거 같구요.. 학군은 고만고만 하네요.
4번에 표를 주시는 분들이 많네요. 의견 감사합니다. 새 집의 메리트를 빼면 3번 장점이 상대적으로 없는 게 맞는 것 같습니다.
저도 4번 추천드립니다. 어차피 택스나 hoa는 내고 없어지는 돈이라서요.. 그나마 택스는 세금절세라도 받을가능성은 있지만 hoa는 그대로 떠안고 가야 할거같아요. 신축이든 구축이든 hoa는 오르는것 같더라구요.
텍스와 hoa 모두 비용으로만 보고 있었는데 생각하지 못한 부분을 짚어주셨네요. HoA는 매년 오르는 게 대부분인가 봅니다. 감사합니다.
근데 싱글팸 콘도는 싱글팸홈이랑 어떻게 다른지요?
아마도 짐작컨데, 싱글패밀리 집도 단지관리를 해주는곳은 HOA를 받는데, 그걸 말씀하신게 아닐까요?
저도 타운홈-콘도와 싱글팸-콘도가 구분이 잘 안가네요. 제가 이해하는 콘도라고 하면, 보통 한국식 아파트형태로 위아래옆이 붙은 집을 말하는 경우가 많고, 타운홈은 땅과 하늘은 내집이고 옆집과 스페이스없이 붙은집을 말하고, 싱글패밀리 하우스는 한 랏안에 집이 다른 유닛과 공유하지않는 형태로 이해하는데요.
HOA 는 싱글패밀리 하우스라도, 단지에서 공용으로 관리하는 비용을 걷는곳이 많거던요.
저는 프라이머리 집은 가족들과 본인 직장거리 학교거리 집구조 랏 이웃 학교 주변 인프라가 중요해서 숫자만으로는 결정이 조금 어렵긴 한것 같아요. 하지만 장기적으로 투자만 보자면, 4번 정도. 지금 택스는 다른곳보다 비싼데, 비싼 이유가 인프라와 학군이라면, 향후 상승분이 보통 더 큰경우가 많아서요. HOA가 적어서 그 영향력이 적고, 아주 기본만 관리해주는 것도 오히려 사는 동안이나 팔때는 더 낫구요.
의견나눠주셔서 감사합니다. 저도 콘도를 한국식 아파트로만 알고 있었는데 그렇지 않더라도 리스팅되는 정보에 Property Type: condo 로 나오는 곳들이 있더라고요. Hoa 등에서 공용구역을 관리하는 곳으로 이해하고 보고 있습니다. 건물 자체는 말씀하신대로, 4집이 나란히 옆 벽을 마주한 1번이나 바로 옆 한 집과 옆 벽을 공유한 3번 트윈홈이어서 일반적으로 떠올리는 타운하우스 형태의 모양이긴 합니다. 2 와 4는 혼자 독채(?)로 돼 있는 비슷한 모양의 주택이 단지 안에 5-70개 있습니다. 4번 주변은 주택들이 자리잡은 주거지역이어서 오히려 장점이 될수도 있을 것 같습니다.
용어를 설명해둔 곳마다 달라서 리스팅된 사이트에 적힌대로 가져왔는데요. 기본적으로는 그 프로퍼티 관리가 hoa 통해된다면 콘도라고 이름을 붙이는 것으로 (저는) 이해했습니다. 그래서 건축물의 외관으로는 구분할 수 없고 설명을 읽어봐야 알 수 있는 것 같습니다. 부동산에서 말하는 공통된 정의가 따로 있는지는 잘 모르겠습니다
소유권 차이가 핵심적인 것으로 알고 있습니다. 싱글홈도 HOA가 있는 경우도 많고 common area관리는 HOA에서 하는 경우도 많습니다. 그리고 condo도 detached로 벽을 공유하지 않는 형태로 건축하면 싱글홈처럼 보이죠.
근데 가장 큰 차이는, condo는 보통 땅(lot)이 공동 소유인걸로 알고 있어요. 한국의 아파트처럼요. 이를테면 내 backyard처럼 보이는 땅도 공동 소유하는데, 내가 사용권만 있는 형태? condo 컴플렉스 안에 있는 도로 같은것도 공동 소유구요.
설명 감사합니다. 실내공간을 제외한 부분은 전부 hoa 소유일 수 있겠네요. Detached 된 싱글홈 형태일 때는 그 부분이 차이날 수 있는 점 확인해야겠습니다. 실제 집을 사고팔 때 크리티컬 할 수 있는 부분인건지는 감이 안 오는데 알아봐야겠습니다
당연히 거주하는데는 아무런 문제가 없겠죠, 근데 내 소유가 아니라면 어떤 식으로든 재산권 행사에 제약이 있을수 밖에 없죠. 근데 생각해보시면 집을 사고 판다는 건 재산권을 매매하는 것이고, 이 부분이 가격에는 반영되어 있을 거라고 생각합니다. 반대로 어떤 콘도의 경우에는 공유하는 asset이 엄청나게 크다면, 집 크기에 비해서 가격이 더 프리미엄이 있을수도 있구요. 매매할 때 큰 차이중 하나는, 대출기준도 어떤때에는 싱글홈보다 좀 까다로운 경우도 있어요 이를테면 집상태 뿐 아니라 HOA 상태도 리뷰하더라구요. 그리고 어떤 때는 minimum downpayment도 싱글홈이 20%일때 콘도는 25%로 되기도 하더라구요.
근데 4번 HOA 비용이 상대적으로 너무 낮은데 좀 이상하지 않은가요? Trash Pickup에 Water도 포함인데요... 다른 Snow Removal들은 공용도로 눈 치워주는거죠? 개인 집 치워주는 것 아니고요? 그리고 4번은 공용도로 눈은 치워주는데 안 적어준거고요..? 내용이 맞다면 4번이 제일 좋은 것 같습니다. 집들이 붙어 있으면 아무래도 계단 소리 쿵쿵쿵 포함해서 소리가 들리니 Privacy가 떨어져 아무래도 Single House사는게 훨씬 좋습니다. 전체적으로는 2번과 4번 고민할 것 같아요.
물론 지역마다 차이가 있겠지만 제가 집을 볼 때 중요하게 생각했던건
1. HOA가 너무 높지 않거나 없었으면 좋겠다. - HOA가 편리한 경우도 있지만 매달 사라지는 돈처럼 느껴지더라고요. 나중에 다시 팔 때에도 HOA가 낮을수록 유리하다고 느꼈습니다. 윗분들이 말씀해 주셨듯이 HOA 펀딩상태와 매년 rate increase가 어떻게 되는지도 중요한 요소라고 생각합니다. 타운홈이나 gated community 만 고려하시는 거라면 HOA를 피하기가 어렵겠지만 오천불은 상당히 높게 느껴지네요.
2. 학군 - 지금 당장 학군이 어떤지 상관없어서 저도 집 보기 시작한 초기엔 별로 의미를 두지 않았었는데요, 리셀 밸류에 큰 영향을 미치더군요. 그리고 학군이 동네 치안이나 분위기?를 어느정도 대변해주기도 하는 느낌을 받았습니다.
3. 이건 크게 중요하게 생각하지 않으실수도 있는데 저는 집이 향하는 방향을 중요하게 생각합니다. 저는 텍사스에 살아서 서향집은 피하고 되도록이면 남향집을 원했어요.
4. year built - 아주 오래된 집이 아니라면 오히려 ~10년 된 집들이 이미 settle 하고 구조적 문제는 다 드러난 후라고 여겨집니다. 제가 참고했던 표를 첨부할게요. 그리고 이런 저런 집들을 방문하시다보면 연식에 상관없이 주인의 사랑을 받으면서? 잘 유지된 집들이 있어요.
5. stories - 3층집에 살던 분들은 대부분 5-7년 안에 2층이나 단층집으로 이사간다고 제 리얼터는 말하더군요. 저는 지금 3층집에서 사는데 새로 이사가는 집도 3층집이에요. 사람마다 선호도가 다른데 저는 손님이 오면 손님방이 1층에 있고 2층에 living space가 있어서 안방과 공간적으로 많이 분리가 되는게 좋게 느껴지더라고요. 그렇지만 대부분의 사람들은 2층이나 단층집을 선호한다고 알고있어요. 요즘 트렌드는 1st floor living 이라고 들었습니다.
민트초코님이 생각하시는 non-negotiable items (제 아이템들은 hardwood flooring throughout, walk-in pantry (이루지 못함..), half-bath in the living area, south-facing) 들이 충족하는가도 중요하다고 생각해요. 딱 걸어들어갔을 때에 '아 나 여기 살 수 있을 것 같다' 라고 느껴지는 집들이 아~주 드물게 있더라고요.
마음에 쏙 드는 집 찾으시길 바래요!
귀한 경험담과 덕담까지 감사합니다. 아무래도 직접 많이 보는만큼 보는 눈이 키워질 것 같단 생각도 드네요. 3층집 경험이 없어서 나눠주시는 말씀들이 도움이 됩니다. 방향도 고려사항이 될 수 있다는 것도요. 다소 막연히 move-in ready 상태의 집으로 생각했는데, 타협 가능한 부분들과 아닌 부분 꼼꼼히 생각해봐야겠습니다. 이사 앞두셨다고 했는데 무사히 잘 이사하시고 새 집에서 행복하고 건강하시기 바랄게요 감사합니다.
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