복잡한 상황이네요. 집을 팔지 말고 자녀분이 집 담보로 대출을 받아 일단 부모님께 보내드리는 건 어떤가요?

그러고 나서 타이틀 업데이트 하고 2년간 대출이자를 갚아나가다가 집을 팔아서 대출금을 갚고요.

한국의 부모님이 한국의 세법상 거주자일 경우 미국의 자녀가 한국의 세법상 비거주자라고 하더라도 타이틀을 자녀에게 넘기는 식으로 하면 한국 증여세가 부과되는 걸로 알고 있습니다. 한국 세무사와도 협의하시기 바랍니다.

 

캘리 거주자시면 LA쪽에 한국 세무 관련 일을 많이 하는 세무사 사무실 있을텐데 그쪽에 상담받아서 한미 양국에서 세금 폭탄을 예상치 못한 상황에서 맞는 일이 없도록 상담 꼭 하고 일 진행하시기 바랍니다. (정황상 어떤식으로든 세금 때려 맞는 건 피하기 어려워 보입니다) 

 

윗 댓글 말대로 어지간하면 추가 대출 받으시는게 답일 수 있습니다.

 

 

아이고 상황이 좀 꼬인 것 같네요. 그 중에 가장 간단한 이 부분만 설명해드릴게요.

 

3. 부모님한테 gift로 받는것이니 자식도 그거에관련해서 report해야하고 부모님쪽도 상속에 관련한걸 cpa통해서 보고해야한다고 했어요 

부모님은 미국에 살지도 않고 미국시민권자도 아니신데 어디다가 뭘 보고 해야하는지도 모르겠고, 자식은 또 어떤걸 보고해야하는지, 거기에 택스도 내야하는지..?

 

아마 이 부분은 부모님이 foreigner이기 때문에 gift를 받으면 받은 사람이 Foreign Gift Tax (Form 3520)를 제출해야하는 것을 말했을 거에요. 증여를 받아서 세금 내는 건 아니고, 해외로 부터 증여를 받는거라서 세금보고 (reporting)은 해야 한다는 의미에요. 실제로 세금을 내야 하는 건 없구요.

 

나머지 부분 중 '부모님의 목돈 필요' vs 'Capital Gain 감면' 이 두가지를 동시에 당장 잡는 방법은 어려워 보이네요.

Capital Gain감면을 받기 위해서는 2년이라는 시간이 더 필요하겠고, 렌탈로 돌려서 1031 exchange를 시도해도 2년이 필요하겠구요.

부모님 목돈이 당장 필요하면 capital gain에 대한 세금을 내는 방법이 가장 확실하겠구요.

 

또 다른 옵션으로는 부모님의 ownership을 자녀가 사는 건데 그 지분에 대한 파트를 모기지로 받아서 목돈 마련이 가능한지 한번 검토해보는 건 어떨까 싶네요.

 

(교훈: 집에 대한 joint ownership은 부부가 아닌 경우 안 하는게 현명)