안녕하세요,
마일모아에 글 쓰는것은 예전 영주권 타임라인 남긴 이후로 오랜만이네요.
원래는 문제를 잘 해결하고 후기처럼 남기려고 했으나, 도움이 필요하게 되어 글을 남깁니다. 모든 home owner 여러분들은 저처럼 집에 큰 문제가 안생기길 바랍니다ㅜ
사태 요약:
4월초에 제 텍사스 집 가스라인이 rusting을 원인으로 leak가 발생했고 거주하던 테넌트가 가스냄새가 심각하다고 하여서 고치기위해 바로 조치를 취했습니다. 하지만, 가스공급업체인 Coserv에서는 rusting이 발생한 지점이 집에 매우 붙어있어서 본인들 소관이 아니라고 수리를 거절했습니다. Hvac 근처에 rusting때문에 육안으로도 gas leak가 보이고 주위에 냄새가 심각하게 퍼지는중이라 비상사태라 판단하여 Plumber를 고용하여 수리비만 $9400, 테넌트 일주일치 렌트비 등 큰 비용이 순식간에 발생했습니다.
다행히 고친 이후엔 문제가 발생하지 않아서 테넌트도 만족하며 지내고 있는중입니다.
제 집보험사인 Safeco에 보험금을 청구하기 위해 서류들을 작성하자 저쪽에서는 자기들은 특정 Peril만 커버하기에 이문제에 대해 보험금 지급을 거절했습니다. Plumber opinion 및 second opinion을 보냈으나, 자기들 Peril에 만족하는 조건이 아니라며 지급을 거절하네요..
타임라인
20231231: 기존 테넌트가 직장에서 해고당했다며 리스종료
20240215: 현재 테넌트가 application submit 입주 시기는 4/15.
20240328: 테넌트가 입주시기를 4/1로 바꿀 수 있냐고해서 변경 후 3/31에 입주하기로 허용
20240331: 테넌트 입주
20240403: 테넌트가 garage 및 근처에서 가스냄새가 심각하게 난다며 문제해결해달라고 연락
20240403: Coserv 및 Plumber방문해서 가스관 잠구고 대규모 공사진행... 수리비 $9400 + 일주일치 테넌트 렌트비...
20240416: Safeco에 보험금 claim 시작
가스공급업체인 Coserv는 자기들 소관이 아니라고 선을 그었고, Plumber는 수리를 해주고 Confirmation of cause of loss에 관해서는 Gas line이 deteriorate됐고 일반적인 가스 사용이 leakage를 발생시켰다고 opinion을 준 상황입니다. 그당시에는 고치기 바빠서 원인규명을 빠르게 하지 못한게 불찰이네요....
Safeco는 집밖 gas line은 자기들 소관이 아니며 특정 peril에 관해서만 커버하기에 보험금 지급을 거절중입니다.
테넌트가 입주전에 여러번 체크했을 시에 가스냄새가 안남을 확인했기에 Rusting은 있었으나 일반적인 가정용 사용이 문제를 터뜨린것 같습니다. 그외에 정보로 텍사스 윈터스톰때 전기/가스비가 400불정도 청구된적이 있긴 합니다. 이것도 생각하면 leak의 전조증상이었을수도 있겠네요...? Coserv는 그 비용이 제 동네의 일반적인 비용이라고 확답주긴 했습니다.
여튼 회사 legal service를 통해 이문제를 해결하려고 하니 제가 타주에서 일하는중이고 TX의 rental property에 관해서는 자기들 소관이 아니라고 합니다. 회사 통해서든 아니면 개인이 돈을 지급해서 서비스를 업그레이드하면 자기들이 봐줄 수 있다네요. 직장 동료들의 조언으로는 너가 가스관문제를 다 지불하는건 말이 안된다 결국 Coserv 및 보험사에서 어떤 비율로 부담하는 식으로 해결될거라고 위로를 해줬는데 그렇게 만들기 위해서는 변호사를 고용해야할 것 같네요..
이 상황에서
1. 텍사스에 있는 개인 변호사를 고용해서 문제를 해결하는게 좋을까요?
2. Legal Service에 전화해서 서비스를 업그레이드 후에 문제를 해결하는게 좋을까요?
당장 돈이 급한건 아니지만, 거진 1만불에 가까운 수리비라 시간이 오래 걸려도 돌려받고 싶습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다. 조언해주실 수 있으면 의견 부탁드립니다.
보통 미터기 이후는 집주인 책임입니다. 파이프가 땅에서 나오는게 신기하네요. 구조상 언젠가는 또 rust가 생기고 leak이 발생할것 같아요.
개스미터 전이냐 후이냐가 관건일건데요.
보통 미터까지는 유틸 컴퍼니 관할이구요 미터 이후는 빌딩 오너 책임입니다.
사진이 몰 의미하는지 모르겠는데, 집밖에 그 파이프만 고친거면 보험 약관에 service line이 없으면 커버안될수 있어요...9400은 몰했는지 많이 쎄네요..사진에 있는곳만 고친거면.집주인소관이 맞고...보험 약관을 보셔야...
저희 지역 같은 경우는 가스회사의 책임 영역은 도로에서 집으로 들어가기 직전까지 그 이후는 오너의 책임.
또한 사고나 예기치 못한(나무나 다른 물체에 의해 침해되어 망가지거나 잘못 건드렸을때)를 제외 하고는 녹슬거나
자연스러운 사용과정에서 발생된건 보험회사에서 해주지 않는걸로 압니다.
+222 , 보험 회사는 wear & tear 는 보상 안 해 주는 것 같아요. 저희 렌트 프라퍼티 개스 미터기에서 5인치 정도 파이프부터 저희 (집주인) 소관 및 관리라고 하더라구요. 개스 회사에서. 대신 집안 벽난로및 워터 히터 개스 새는 거나 불 점화 확인 및 히터 불 붙여 주는 것도 미리 전화로 예약하면 공짜로 나와서 다 해주고 가더라구요. 남캘리 오렌지 카운티이구요.
Plumber가 확인후 rusting이 어디에서 발생한건지 확인할 수 없고 콘크리트를 절단해서 파이프를 교체해야하기에 공사비용이 많이 커졌네요.. 아래와 같이 언급했습니다.
Estimate to saw cut 25 feet of concrete driveway from gas meter to rear exterior wall. Includes 33 feet of excavation from
gas meter to rear exterior wall where gas line enters home. Includes installing 33 feet of new 1 -1/4 poly gas line and gas
riser. Includes installing new iron body shutoff valve where gas line enters home at exterior wall. Includes whole home gas
pressure test to ensure no gas leaks are present in home, permit and inspection, backfill and cleanup, restoring concrete
with 5 year warranty
Description을 보면 Gas meter이후인듯 하네요....
거품 올라오고 땅에 박혀있는쪽.. gas riser 만 교체해서는 못고치는 leak 이었을까요? 땅많이파고 미터로부터 파이프를 다 교체해서 비용이 엄청커진건 아닌지 궁금하네요
제가 알기로는 미터기가 아니라 프라퍼티 라인 안에 들어온 라인은 주인 책임, 그 밖의 문제는 가스 공급회사 책임으로 알고 있는데 아닌가요?
프라퍼티 라인 안에서 생긴 문제는 보험에서 해결을 해줘야 하는걸로 아는데, 보험 약관을 잘 들여다 보시죠.
1. 다른분들께서 말씀하신 것 처럼, 미터기 이후의 라인에 대한 문제는 오너의 소관입니다.
2. 집 보험에도 여러종류가 있는데, 원문에 보험회사측 지급거절 사유로 해당 peril이 아니라고 하는걸 봐서는 소지하신 policy가 open-peril 기반의 comprehensive 보험이 아닌듯 합니다. 이건 가입한 보험 종류와 해당 약관을 잘 살펴보셔야 할 거 같은데요, 소지하신 보험 종류가 HO-1이나 HO-2면 말씀하신 상황에 커버 안되는게 맞을겁니다. 반면 open-peril 기반인 HO-3나 HO-5의 경우면 특별히 해당 가스라인 부분이 exclusion list로 지정 되어있지 않는 이상 커버되야한다고 보고요..
3. 별개로, 오너가 직접 거주하지 않고 렌트를 놓는 경우 보험 가입 약관위반이 되어 클레임에 대한 지급이 거절되는 경우도 종종 있습니다. 이 부분도 조심히 살펴 보셔야겠습니다.
4. 만약에 보험회사에서 끝까지 거절 당하는 상황이라면, 세금 보고하실 때 loss로 처리 하시는게 그나마 현실적인 방법이기도 합니다.
제가 알기로도 보통 일반적으로 드는 집보험에는 따로 추가하지않는경우에는 집 외부의 가스관은 포함이 안되는걸로 알아요. 그래서 이런보험만 따로 파는곳도 있어요. 윗분들 말씀대로 미터기 이후는 집주인 소관이구요. 그래도 혹시 모르니 시티 코드 잘 보시고 변호사랑도 상의해보세요. 만불은 좀 많네요.
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