말씀하신대로라면 (큰사이즈의 회사소속이며 일도 빠릿빠릿 잘하고 오퍼넣을때 너무 오버한 가격을 넣도록 압박하지 않으면서 적정프라이스도 잘 예측합니다), 잘 하는 리얼터 같은데요. 근데, 경쟁이 치열한 곳에서 적정 가격에 살려고 하면 어려울수 밖에 없죠. 많이 썼다고 생각하는데 3등 오퍼라고 한다면 어쨌든 가격이 안 맞는건데, 1등이랑 얼마 차이나는지를 물어보시고, (어차피 close후에는 공개정보라 다 알수 있지만, 리얼터들은 바로 알기도 하더라구요.). 리얼터가 말한 가격이랑도 비교해보시고. 뭐, 잘 하는 리얼터라고 더 싸게 해줄수는 없을거 같고, 빨리 살려면 적정가보다는 좀 더 주고라도 사야하고, 아니면 좀 경쟁이 덜 한 물건에 비딩하시거나, 시장이 좀 쿨 다운 되기를 기다리는 수 밖에 없죠. 저희도 경쟁 심한동네에서 적정가에 살려고 집을 거의 100개 정도는 보고 산거 같아요.

현재 housing market 상황을 충분히 이해하시고 받아들이셔야 집을 사실 수 있으실거에요. 저희도 집 보기 시작하고 얼마 안되서 마음에 드는 집이 나왔는데 당시 리얼터는 7~8만은 써야 되니 이렇게 가자라고 했던걸 아직 경험이 없어서 온전히 리얼터 말을 못믿고 5만정도만 써서 냈었는데 실제로 1등 오퍼 수락된 사람이 7만달러 올려서 냈더라고요.  이게 시간이 흘러 경험치도 쌓이고하니 이정도 올리는건 기본이구나 당연한거구나를 받아들이게 되었고 최근에 리스팅 가격보다 11퍼정도 더 써서 오퍼 수락되고 클로징 했습니다. 집을 꼭 사야겠다고 마음을 먹으셨고 사셔야만 하는 상황이시라면 생각했던 금액보다 1~2만달러 더 써서 가시는것도 나쁘지 않습니다. 지금 당장은 남들보다 1~2만달러 더 비싸게 샀을수도 있지만 결국 장기적인 관점에서 보면 오늘이 아마 제일 싼 가격이였지 않나 싶습니다.  내가 봤을때 위치도 너무 좋고 집도 밝고 예쁘고 딱히 고칠거 없는 그런 집이면 남들 생각하는것도 다 비슷 비슷 똑같더라고요. 저희도 이런 집을 그간 쌓은 경험치로 highest bid로 산거라 마음을 굳게 먹으셔야 승자가 될 수 있는게 요즘 housing market상황 같습니다. 물론 지역에 따라 다르겠지만요. (저희는 city권 동북부입니다)

지금 리얼터분이 잘 하고 계신거 같아요.

그렇게 경쟁 쎈 마켓에선 계속 오퍼 떨어지는게 전혀 이상한 일이 아니고, 그렇게 떨어지다가 지쳐서 에라 모르겠다 하고 미친 오퍼를 넣어야만 집을 사게 되는 경우가 있는데 그럴경우 그 에라모르겠다 하는 결정은 바이어가 하는 것이지 리얼터가 푸쉬할 수 없는거고요.

셀러와 바이어가 같은 회사라서 운좋게 집을 산 경우 사전작업으로 산 경우가 날아올라님과 같은 지역은 아니겠지요? 날아올라님 지역은 아마도 그런 식으로 집을 살 수 없는 동네일 거예요. 그리고 그렇게 운좋게 집을 사는 경우가 있다고 해도 확률적으로 매우 드문 경우겠지요.

날아올라님의 상황과는 조금 다른 상황이지만..

제가 겪은 경험으로는 집 사지 말라고 소신 있게 말할 수 있는 리얼터인것 같습니다.

맘에 드는 지역에 집이 나왔는데 뒷마당이 바로 도로를 보는 도로변의 집이었습니다. 

집 구조도 괜찮고 가격도 괜찮았는데요.

도로는 왕복 2차로 밖에 안되었지만 동네를 가로지르고, 학교, 데이케어가 있어서 교통량이 많기는 했습니다.

맘에 들어서 오퍼라도 넣어보려고 했더니 여기 쇼잉할 때 음악 틀어놓은 이유가 있다면서 리얼터 분이 한사코 만류를 하였습니다.

사겠다는 사람이 맘에 들어하는데 왜 이렇게 반대를 하나 했는데, 결국 비슷한 동네에 더 좋은 위치에 있는 집을 사게 되었습니다.

맘에 드는 집에 honest money 넣고, 오퍼를 넣은 후 인스펙션을 하고 있는데 

리얼터 분이 전화와서 더 좋은 집을 찾았다는 것입니다.

새로 찾은 집은 오퍼를 넣은 집보다 크기는 살짝 작았지만 좀 더 새집이었고 구조랑 위치가 더 좋았습니다. 게다가 가격도 더 쌌구요.

이미 오퍼까지 들어간 상태인데, 100% 맘에 들어하지 않는 눈치였다면서 더 좋은 집이 나오지 않았는지 찾다가 새 매물이 올라오자 마다 알려줬다는 것입니다.

커미션을 받기 때문에 싼 집으로 가면 본인 돈이 깎이는데 고객 맘에 드는 집을 찾아준 것이었습니다.

결국 오퍼 넣은 집보다 더 좋고 맘에 드는 집으로 이사를 가게 되었습니다.

코비드 때 부동산 열풍이 불어 더 늦게 전에 부동산 투자를 해야 하는 것 아니냐면서 새로 짓고 있는 커뮤니티에 집을 보게 되었는데요.

리얼터 분 보여드렸더니 위치 안 좋고, 여기 수천세대 들어도록 되어 있으니 나중에 세 주는 것, 팔 때 경쟁이 붙을 거라면서 사지 말라고 말리더라구요.

집 사서 커미션 주겠다는데도 리얼터가 말리는 것 보면 이유가 있겠지 하고 안 사게 되었는데, 지나고 보니 성급하게 구매하지 않은 것이 다행이었습니다.

리얼터가 특별한 exclusive한 정보를 제공해주는 것도 있지만, 리얼터가 주는 95%이상의 데이터는 누구나 검색 몇번이면 찾아볼 수 있는 정도가 되었습니다. 리얼터가 뭐라고 하든 최종 오퍼 금액을 결장한건 원글님이신 것 같구요. 특히나 요즘처럼 집값이 계속 오르고 있는 마켓이라면 오늘의 오퍼프라이싱은 내일의 정상가가 될 수 있을거에요.

리얼터라는 직업이 집을 거래 했을때만 수수료를 받는 건데 거래가 안되고 계속 허탕만 친다면 리얼터 입장에서 원글님께 무료봉사한 격이 됩니다. 이런 상황에서 어찌보면 클라이언트가 리얼터에게 더 미안하고 고맙게 생각해야 할 수도 있습니다.

제가 생각하는 좋은 리얼터란, 고객이 이야기 했을 때 바로바로 쇼잉 잡아주고, 집 상태에 대해 진솔한 조언을 해주면 그게 다 인것 깉아요. 좋은 리얼터는 티가 잘 안나지만 나쁜 리얼터 만나면 스트레스 이만저만 아닙니다.

저도 다른분들 의견처럼 담당 리얼터가 적절한 분인것 같은데요. 특히 제 개인적으로 가장 좋아하는 스타일의 리얼터 같은데요. 하지만 사람마다 바이어 리얼터에게 바라는 것이 다른 것 같아요. 좀 더 물밑작전을 알려주고 주선하는 리얼터를 좋아하는 바이어, 리얼터가 어그래시브한 딜을 해주길 바라는 바이어도 있고 하니까요. 그리고 집 못사시는 이유가 리얼터 때문이 아니라, 마켓 때문인 것 같아 보여요. (쓰신 설명으로 봐서는요) 저는 제 첫집을 집 보기 시작한지 3개월만에 샀지만, 사실 그 이전에 몇년에 걸쳐 조금씩 보았었어요. 그래서 본 집 다 합치면 아마 150채 되지 않을까 싶은데요. 물론 수년에 걸쳐 오픈하우스 다니면서 본 것들 총합 갯수지만요. 당연히 오퍼 떨어진 것도 몇번 되고요. 경쟁이 심한 지역에서 집을 구매하는 경우라면 이런 황당한 상황은 당연한 것 처럼 넘기셔야 버티실 수 있을 것 같아요. 저는 그리 흔연하게 대처하지는 못했지만 ㅠㅠ 저는 구매 시작 후 3개월 정도만 보고 사기로 하고 샀던 터라, 실수가 아주 많았는데요. 그러나 실수와 불완전을 감수하고 결정한 것이라 다 받아들이며 살아요. 그런데 제가 3개월이 아닌 더 길게 봤었다면 더 나은 집을 잘 찾았을까...? 솔직히 No 입니다. 왜냐면 워낙 나오는 집 컨디션이 별로이고, 좋은 컨디션 집은 너무 먼 곳에 있어서 선택지에서 제외해야해서요. 고로 경쟁 심한 곳에서 집 산다는건 완벽을 바랄 수는 없는 것 같습니다. 하지만 완벽한 집을 얻는 경우도 있는데, 예를들어 제 남편 보스들이 초부자였었는데(미국인 재벌 3세와 아랍의 왕족 자식등..) 그들은 비싼 동네에 정확히 원하는 로케이션에 나온 집을 사서, 무조건 허물고 새로 지었어요. 그만큼 집 자체는 본인이 원하는 정도의 퀄리티가 여긴 없는 상황이라, 돈이 넉넉하면 그런 방식을 택하더군요.  그만큼 경쟁 심한 지역은 집 컨디션, 가격, 사는 과정의 기간이나 맘 고생, 지출비용 등등.. 많은 것들에서 손해와 피해를 어느 정도는 감수 하는 것 같아요. (물론 제가 사는 지역에서 느낀 소견입니다) 

고견 나눠주셔서 감사합니다! 계속 열심히 보고 오퍼넣어 봐야겠어요ㅜㅜ

날아올라님 바이어 에이전트는 좋고, 능력 있으신 분인 것 같습니다. 허나 셀러 마켓에서 바이어의 제일 큰 무기는 바이어 에이전트가 없는 것이라 생각합니다.

바이어 에이전트가 없으면 셀러가 듀얼 에이전트가 되고, 본인이 100% 커미션을 가져가니 큰 인센티브가 생깁니다. 어느정도 선에서 오퍼가 들어오고 있다던지, 얼마정도는 오퍼를 해야 좋을 것이다라는 정보를 흘립니다. 바이어 에이전트 계약 기간동안 집 구입을 하지 못하신다면 직접 에이전트 없이 도전해 보시길 추천합니다. 

다른 분들이 말씀해 주신 것처럼 지금 리얼터가 잘 하고 있는 것 같아요. 물론 커뮤니케이션 외에 플러스 알파를 원하신다면 두 가지 정도 생각나는 것이. 스피드와 냉정한 조언 같습니다. 주변에 친절하고 압박없고 커뮤니케이션 좋은 리얼터들 생각 보다 많이 있어요. 작은 차이를 불러오는 것이 스피드. 얼마나 빨리 내 요구와 질문에 답할 수 있는지가 항상 문제의 시작입니다. 문서관련이라들지 인스펙션 관련, 또는 셀러와 커뮤니케이션.. 친절하고 정확하게 하는 것이 가장 중요하지만 요즘 부동산 시장이 너무 셀러에 유리하다보니 특히 좋은 매물을 대할때는  스피드가 생명인 듯 해요. 그리고 리얼터가 경험이 많다면 상대적으로 잘 모르는(?) 바이어인 나에게 해줄 수 있는 조언도 중요합니다. 모든걸 바이어에게 맡기는 게 아니고 이 집은 좋다/아니다 내지는 이 가격은 맞다/더하자 라고 냉정하게 이야기 할 수 있는 리얼터가 정말 좋은 분입니다. 인기도 많고 그만큼 여유도 있다면 솔직한 조언을 해 줄 수 있으니까요. 

아래 내용이 법적으로 전혀 문제가 없는지 확인은 해보셔야하겠지만, 제 경험입니다. 참고로 SoCal 지역입니다

3년전 covid 광풍때, 살던집을 내놨고, (이자율 3%로때 마지막시즌), 주말에 했던 open house에는 총 3-400명이 왔고, 1주일만에 showing은 끝냈습니다.최종 오퍼는 한 25개 정도 받았습니다.  

Open house할때 집보러온 사람이, 이 집너무 마음에 들어서 사고 싶은데, 지금 같이 일하는 리얼터 없다고, 우리 seller 리얼터한테 직접 요청했고, 이 사실을 저한테 말해주면서 자기 같은회사 동료한테 리퍼럴해도 되겠냐고 해서 하라고 컨펌했습니다. 

제 입장에서는 제가 오퍼들어온 최고 가격을 제가 컨트롤할수없는 부분이니, 이렇게 하면, 최고 오퍼보다 그 사람이 조금이라도 더 높게 쓰겠구나 (물론 가능한 범위내에서) 생각해서 컨펌한거고, 결론적으로 그 사람한테 집을 팔았습니다. (2번째 높은 오퍼였으나, 1등 오퍼는 down payment도 너무 낮고, credit도 안좋고, 너무 높은 가격으로 써서, 나중 loan이 안나온다던지 중간에 깨질거 같다는 느낌을 받아서.) 

이런 방법이 법적으로 맞는 방법인지는 모르겠으나, 셀러입장에서는 손해보지 않을 전략이고, 구매자 입장에서는 (어떻게든 사고싶다면) 살수있는 메리트가 있는 방법인듯한데.. 그냥 그런 경험이 있다고 공유차 남겨드립니다

저는 리얼터 한 사람과만 거래를 해 보아서 잘은 모르지만, 개인적으로 제가 생각하지 못한 부분을 많이 챙겨주는 리얼터를 만나서 앞으로도 기회가 된다면 같은 사람과 계속 거래를 할 것 같습니다. 저 또한 매물 자체는 Redfin에서 거의 30분에 한 번씩 보고 있었기 때문에 리얼터가 속한 회사에서 등록 준비중인 매물이 아닌 이상 저는 모르고 리얼터만 아는 매물이 나오는 일은 잘 없었습니다. 하지만 리얼터와 같이 다니지 않았으면 쉽게 알지 못했을 다른 부분이 정말 많았는데요...

- 저희가 아무것도 모르던 상태에서 처음 집을 보러 다닐 때에는 왜 어떤 집이 훨씬 크지만 가격은 더 싼지 같이 집 구경을 하면서 설명을 해 주었습니다. 예를 들면 캐비넷, 카운터탑, 방문, 계단 난간, 화장실 타일, 창틀, 창문등등 모든 부분에서 이건 어떤 옵션이고 입주 후 따로 업그레이드 하려면 얼마나 시간과 비용이 드는지 상당히 정확히 알려주었습니다. 그리고 내장 디자인 트렌드가 어떤건 몇십년대에 유행했고, 그게 어떻게 변해서 지금은 어떤 디자인이 선호되는지도 살펴 볼 수 있엇습니다. 쉽게 눈에 보이는 내장재 뿐만 아니라, 외벽에 사이딩을 얼마나 좋은 것을 쓴 것인지, 벽과 지붕이 만나는 곳의 형태를 얼마나 신경써서 한 것인지 등도 같이 보면서 설명해 주었고요. 이런 부분은 같이 3주 정도 같이 다니니까 대충 저희도 감이 생기더라고요.

- 상대적으로 오래된 집을 구경갔을 때에는 미래에 발생할 수 있는 수리비용에 대해 비교적 정확하게 알려주었습니다. 저기 저 집은 cedar로 된 지붕인데, 이 동네 HOA에서 저 종류의 지붕을 강제하고 있는 편이 많고, 지금 저 상태를 보니 몇 년 안에 얼마 정도의 수리 비용이 발생할꺼다.... 혹은 이 집은 가파른 언덕에 남향으로 높게 지어진 집이라 나중에 외벽을 다시 칠하려면 scaffolding을 설치해야 할 정도이고 그러면 거기서만 몇만불이 필요하다.... 이 집에 수영장이 있는데 이 사이즈를 관리하려면 1년에 얼마정도 들어간다.... 등등의 이야기였습니다. 만약에 제가 경험이 많으면 저도 찾아낼수도 있는 정보이겠지만, 처음 집을 보러다녔던 입장에서는 현장에서 바로바로 이런 부분을 지적해줄 수 있는 리얼터가 같이 있었기 때문에 집에 대한 판단을 빠르게 내릴 수 있었습니다.

- 지역 건설사들의 실력을 파악하고 있었습니다. 즉, 각 건설사들의 집들이 몇년이 지났을 때 문제가 자주 있는 편인지 아닌지를 파악하고 있었습니다.

- 더 넓게는, 방문을 하기 전에도 지도를 보면 그 근처에 어떤 이슈가 있는지 꽤 정확하게 파악을 하고 있었습니다. 근처 길이 얼마나 busy한지, 여기 공원으로 보이는 곳이 알고보면 고압선 지나가는 곳이라든지 (고압선이 건강에 어느정도 영향이 있는지는 논란이 종결되지 않았지만 이로 인해 나중에 집값에 영향이 어느 정도 있다...라는 식의 코멘트였죠), neighborhood의 분위기가 전반적으로 어떤 편이라든지, 여기는 floodzone일 가능성이 있는데 잠깐 기다려봐! 하는 식으로요.

- 특히 초반에는 저희 budget을 위/아래로 벗어나는 집들도 데려 가더라고요. 그러면서, "너희 가격대가 아닌 것은 아닌데 우선 너희 취향을 나도 파악해야 할 필요가 있어"라면서 데리고 다니더라고요. 덕분에 나중에 뒤돌아 놓고 봤을때 "내가 그런것이 있는 줄 몰라서 안산게 아니라, 알지만 그 정도 돈을 지불할 가치는 아닌것 같아서 안샀다"라고 판단을 내릴 수 있더라고요.

- 2015년에 이 사람과 첫 집을 샀을 때에는 아직 완공까지 3개월 남은 집을 계약했는데요, 계약 체결 후 제가 요청하지도 않았는데 집 잘 지어지고 있는지 확인해야 한다고 매주 주말 아침에 저희 부부를 불러내더라고요. 내장 공사 끝나기 전에는 쉽게 점검할 수 있는 것들이 있다면서 지금 좋은 기회라고요. 그러면서 "여기 지금 바닥재를 이렇게 고정한거 보이지? 이게 다른 건설사는 싸게 하려고 어떤 방식을 쓰는데 너희 집은 이런 방식을 쓰는 것을 보니 일을 잘 하고 있네"라는 식의 얘기를 계속 하더라고요. 덤으로 뒷마당에 큰 나무 하나가 시들시들해 보이는데 저거 사람 불러야겠다라고 얘기해줘서 결국 입주 전에 처리할 수 있었습니다. 같은 단지의 다른 집들은 두 집에 한 집 정도는 결국 완공 후 1년 내에 시들시들한 나무들을 잘라내더라고요.

- 올해 같은 리얼터와 같이 일을 진행중에 있습니다. 이번에는 기존 집도 팔고 새 집도 구해야 하는 경우인데요...

- 우선 집을 내놓을 때 크게 점검해야 하는 항목들이 무엇인지 같이 여러번 살펴봤습니다. 예를 들어 갑자기 1월에 이 일대가 winterstorm에 정전이 된 후 처음으로 망가진 부분들이 있었는데요, 각 항목들을 점검할 수 있는 업체들을 바로바로 연락해서 빠르게 수리를 할 수 있었습니다.

- 일상 생활에 지장을 최대한 줄일 수 있게 매물 등록을 최대한 빠르게 진행하더라고요. 내부 paint touch up 같은 자잘한 수리 => 실내 deep cleaning => staging => photo => 매물등록을 하루 간격으로 준비했습니다. 각 업체 연락 및 관리는 리얼터가 하고요.

- 당연하게도 현재 시세와 각 건설사들의 평균적인 가격 협상 여지 등은 정확하게 파악하고 있었습니다. 특히나 인상적이었던 것은 저희가 보던 가격대의 집 중에 하나가 all cash offer로 시세를 뒤흔든 일이 있었는데요 이를 적극적으로 활용하더라고요. 결국 이를 무기로, 처음 listing되었을 때에는 저희 max budget에서 꽤 벗어났던 집을 저희 budget 안쪽으로 계약할 수 있었습니다.

- 저희가 살짝 마음에 들었던 집 몇 군데들에 대해, 저희가 보지 못했던 부분들을 정확히 지적해 주었습니다. "이런 문제가 있어서 너희가 혹시 이 집이 마음에 든다고 하더라도 이 집은 지금 비싸다. 적정 시세라고 하면 어느 정도이다"라고 하면 대부분 몇개월 정도 더 있다가 그 가격 근처에 계약이 되더라고요.

- 돌이켜보면 저희가 마지막까지 고민했던 다른 집(이하 "A")이 하나 더 있었는데, A는 새 집이어서 inspection에 문제 생길 가능성도 낮고, buyer agent fee도 0.25% 높게 책정되어 있었고, 가격도 살짝 더 높게 불려질 수 있는 집이었습니다. 즉 저희 리얼터한테는 수수료가 유의미하게 더 많이 떨어질 수 있는 집이었습니다. 저희가 나중에 계약한 집(이하 "B")에서는 심지어 offer진행 중에 집 값을 너무 후려치니까 seller측에서 agent fee를 원래보다 깎으라는 요구까지 나온 상황이었고요 (이는 저희가 거절했습니다). 제가 저희 리얼터한테, 10년이 지났을 때 A랑 B중에 어느 집이 더 좋은 집일 것 같냐라고 물었을때 저희 리얼터는 "당연히 B지!!!"라고 단호하게 말하더라고요.

- 계약한 집에는 inspection하는 동안 같이 가자고 하더라고요. Inspection이 진행되는 동안에는, 보통 이 정도 연식의 집에서는 어떤 문제들이 나올 수 있는지 미리 설명을 들었습니다. 그리고 inspection이 끝난 후 지적된 문제 사항들에 대해, 저한테는 이게 어느 정도의 비용이 예상되는 문제인지도 설명을 해주고 동시에 inspector한테 추가로 더 많은 질문을 하더라고요.

- Inspection에서 지적된 사항에 대해 바로 관련 업체에 연락해서 견적을 최대한 빠르게 받을 수 있었고, 이를 바탕으로 빠르게 seller credit을 요청했습니다. 결과적으로 offer accept된 시점에서 closing까지 3주만에 끝냈습니다.

- 저희는 사소하게 지나쳤을 title report를 처음부터 꼼꼼히 리얼터 회사 팀이랑 같이 검토를 하더라고요. 그 중에 처음 받은 서류에 shared driveway에 대해서 easement 규정이라든가 공동 관리에 대한 내용이 없다는 것을 발견했습니다. 결국 몇 번의 확인 끝에 다행히 이미 update된 규정이 있었고, 이 내용이 저희한테 초반에 전달이 안되었다는 것을 알 수 있었습니다.

- Appraisal이 진행되는 경우에는 꼭 본인이 참여를 한다고 하더라고요. 가끔 다른 동네에서 appraiser가 올 경우, 학군 경계나 시 경계에 따라 바뀌는 사정을 적절히 반영 못 하는 경우들이 있기 때문에 그런 부분에 대해 적극 방어해야 한다고 하네요.

처음에는 저도 리얼터가 굳이 필요할까라는 생각을 했는데요, 두번 같이 일을 해보니 혹시 세번째 기회가 오더라도 같은 사람과 일을 할 것 같습니다. 마음이 맞는 리얼터와 같이 일을 하니까 제가 혹여나 놓치는 부분이 있는 것은 아닐까라는 걱정을 상당 부분 덜어낼 수 있었습니다. 제가 혼자 여러번 거래를 진행해 본 경험이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않은 상황에 이렇게 많은 비용이 드는 거래의 불확실한 부분을 제거한다는 면에서 충분히 많은 도움을 받았다고 생각합니다. 그러고보면 참 괜찮은 사람인것 같은데 제가 아는 사람이 없어서 소개를 못해주는것이 안타깝네요. 혹시 Portland, Oregon근처에서 리얼터 필요하신 분 계시면 말씀주세요 ^^;