지금 살고 있는 집을 렌트로 내놓고 타지역으로 이사를 준비 중입니다만..
한달이 지났는데 아직 테넌트를 못구해서 조금씩 마음이 급해지고 있습니다.
렌트를 주기로 결정한 이유는,
새로 이사갈 지역이 2시간 거리라 당분간은 호텔에 묶으면서 왔다갔다 할 수 있고(주2일 사무실 출근)
낮은 이자율의 모기지를 포기할 때 발생할 잠정적 손실(?)을 감안하면 당분간의 추가지출(호텔값+기름값)은 감당할 만하지 않는가 라는 판단이 있었구요..
무엇보다도 현재 이자율이 높은 점 + 이사갈 지역에 대한 정보가 부족한 점 + suburb 에서만 살아봐서 다운타운에 살면서 걸어서 출퇴근 해보고 싶은 마음
이 합쳐져 1년 정도 다운타운에서 렌트를 구해볼 계획이었는데 아직 첫번째 단계도 못 밟고 있는 상태입니다.
지금 살고 있는 집은,
모기지 + 택스 + 보험 + 유지보수비(렌트의 15%로 산정)를 감안하면 400불 정도 cash flow가 예상되는 집이구요
3년간 살면서 주방은 바닥부터 벽까지 뜯어서 고쳤지만(DIY로 약 10k 가량 지출) 나머지는 페인트만 칠해놔서 예쁘지도 안 예쁘지도 않은 어정쩡한 상황입니다.
이민오고 자리도 안 잡힌 상태에서 영끌해서 구입한 집이지만, 지금 기준으로는 돌아보면 ideal한 집은 아니라 계속 투자해서 집을 고쳐나가는게 맞는 선택인가에 대한 의문점도 있습니다.
특히 집 두개가 한쪽 벽을 공유하는 형태(듀플렉스처럼) + 코너랏이고 펜스가 안쳐져 있는 점 + 잭앤질 형태의 화장실이 가장 큰 문제인 것 같습니다.
현재 렌트 상황은,
(Zillow에 의하면) 비슷한 다른 집보다 조회수는 3배 정도 많고 inquiries도 많은 걸 보면
업데이트 된 주방 사진을 보고 연락했다가 위에서 언급한 다른 요소 때문에 최종 계약까지는 가지 않는 것으로 판단됩니다.
zillow로 들어온 application 요청을 보면 펫을 가진 사람이 최소 75%는 되는 것 같아서 pet considered로 zillow listing을 고쳐서 다시 업로드 한 상황입니다.
앞으로 계획은,
이사갈 지역에서 1년간 렌트를 하면서 집을 추가로 구매하는 것이 가장 이상적인 상황이긴 한데
현재 이자율이 유지되거나 집값 상승이 지속된다면 DTI에 새로운 모기지를 받을 여유 공간이 있을지 여부는 불확실합니다.
말이 너무 장황하고 길었는데요
저의 가장 큰 자산이기도 하고, 한정된 자원에서 최대한의 효율을 뽑아내려다 보니 머리속이 너무 많은 생각으로 혼잡해서 제가 현명한 결정을 내리고 있는지 마모의 투자 고수님들의 의견을 들어보고 싶습니다.
+추가질문: 테넌트가 50파운드 핏불을 가지고 있다면 렌트를 주지 않는 것이 현명할까요? 인컴과 크레딧스코어는 좋은 세입자인데..
저도 견주지만 아무래도 큰 핏불이라면 좀 그럴순 있겠습니다. 다른건 사실 큰 걱정이 안되는데. 현관문 스크린을 긁는다던가. 문이나 이런데를 긁는거 정도 아니면 심각하게 파손을 걱정하실건 아닌것 같습니다. 이정도 데미지를 입어도 복구하는데는 천불도 안든다고 생각하면 테넌트분이 내는 디파짓에서 커버 가능한 정도 아닐까 생각하구요... 당장 렌트를 나가게하는게 수익면에서도 좋지 않으실까요... 세를 주기로 하시면 애견이랑 행복하게 사시라 웃으며 얘기해주시면 견주입장에선 행복할것 같습니다.
아직 본격적으로 알아보진 않았지만 홈인슈런스가 핏불을 보험에서 제외하는 견종으로 지정하는 경우가 대다수라고 들어서 고민중입니다.
사실 펫이 집에 데미지를 주는 경우를 감안해서 디포짓은 걸어두었지만
보험에서 받아주지 않으면 개랑 전혀 상관없는 경우에도 보상을 못 받을 수 있다는 내용을(확실하지 않음) 들어서요
제 짧은 경험으로, 펫을 포함하여 렌트를 주는 경우 펫 사이즈 제한을 (x 파운드 미만 소형견/중형견) 하는 식으로 조건을 걸 수 있구요, 펫 디파짓/렌트는 따로 추가합니다.
지원하는 테넌트의 대다수가 펫을 가지고 있다보니 펫 디파짓을 따로 명시하기는 했는데
견종이 핏불이다 보니 사이즈랑 관계없이 문제가 되는 경우가 있는거 같더라구요 ㅠㅠ
일단 보험회사에 연락해서 확인부터 해봐야 할 것 같네요
Application 요청을 보면 펫을 가진 사람이 최소 75%는 되는 것 같아서 --> 전 이게 좀 통계의 오류일수도 있다고 생각하는데, Pet 있는 테넌트는 거절되는 경우가 많기 때문에, 여기 저기 지원을 많이 하는 걸수도 있어요. 그리고 펫이 있으면 아무리 조심히 쓴다고 해도 냄새, 털 그리고 스크레치등은 어쩔수 없지 않나요? 제 생각엔 계속 렌트로 사용할 계획이라면 모르겠지만, 몇년안에 판매 할 계획이라면 배보다 배꼽이 큰 상황이 생길수도 있을거 같아요. 근데 애초에 지원자들이 집을 보고 final까지 안 간다면 선호도가 떨어진다는 뜻일텐데, 그럼 가격적인 메릿이라도 줘야 하지 않을까요? 특히 요즘 대부분 지역에서는 이자율때문에 집 사는거 포기하고 렌트 구하는 사람이 많아서 렌트집 구하는게 힘든 상황이라는 것까지 염두에 두면요.
이사갈 지역에서 1년간 렌트를 하면서 집을 추가로 구매하는 것이 가장 이상적인 상황이긴 한데 현재 이자율이 유지되거나 집값 상승이 지속된다면 DTI에 새로운 모기지를 받을 여유 공간이 있을지 여부는 불확실합니다. --> 지금 집 사시는 분들 중에서도 나중에 이자 낮아지면 리파이 생각하고 사는 분들이 많긴 하지만,1년안에 이자율이 급격하게 낮아지는 걸 기대하지는 않는 것 같아요. 물론 미래의 일이니 정확히 아는 사람은 아무도 없겠죠.
집 주변에 렌트들을 눈여겨 보고 있는데요
다들 비슷한 시기에 지어진 집들이라서 방 갯수는 달라도 구조나 외관은 대부분 비슷합니다.
이 집들도 한달째 테넌트를 못구하고 있는데 가격은 조정을 하지 않고 있습니다.
저는 렌트가 처음이고 객관적으로 렌트비를 산정할 능력이 없다 보니, 주변 집들 중 br 갯수가 똑같고 크기가 비슷한 집들의 가격을 그대로 따라하고 있는 상황이긴 합니다.
저희는 추가적으로 지출하는 비용도 있다보니 가격 조정을 조금 더 공격적으로 고려해야 할 것 같네요
펫은 대체적으로 공실률이 높아지더라도 없는게 낫다는 의견이 더 많은것 같네요
다시 한번 생각해봐야 할 것 같아요
답변 감사합니다!
다른집들이 같은 가격에 한달째 안나가는거면 그가격에는 안 나간다고 봐야죠. 저라면 차라리 좀 싸게 내ㅜ놓겟습니다. 게다가 몇가지 단점도 있다면서요. 어차피 공실로 둘 바에는 한달에 200정도 덜받고 테넌트 있는게 낫죠.
타 집 대비 시세를 약간 낮추는 것도 방법이라고 저희 에이전트는 늘 얘기해주시더라고요. 공실 기간 계산해보면 낮춰서 빨리 나가는게 보통은 이득이라서... 저희 지역 같은 경우 예를 들면 월 $100-200을 낮추면 렌트 수입이 1년 $1,200-2,400이 줄어들지만, 간편하게 $4,800 렌트 기준으로 1주 혹은 2주 렌트에 해당하는 금액이라서요. 낮추는 대신 no pet으로 한 번 찾아보실 수도 있고요.
낮추는 대신 노펫으로 가는 방향으로 고려해보겠습니다.
답변 감사합니다!
지금 사는집이 no pet입니다. 에이전트말이 pet없는 세입자 구할려고 집을 석달을 비웠다고 했습니다. 하필 그전 세입자가 집에서 새를 길러서.
제법 크기가 있는 반려동물이 있는 세입자를 받으시려면 꼭 Pet에 대한 liability가 포함된 Renter's Insurance (HO-4) 가입을 요구하세요.
이게 인터넷 둘러보니 테넌트가 보험이 있더라도 펫에 의해 피해가 발생한 경우라면 랜드로드도 같이 고소하는 경우가 많고
그런 경유 테넌트의 보험은 랜드로드에게 아무런 보호가 안된다고 하더라구요..
작고 공격적이지 않은 동물이야 집에 작은 데미지를 만드는게 다지만 핏불을 공격적이기로 악명이 높다보니 고민이 되어서 결국은 거절 했습니다.
안따깝게도 펫은 집안에서 키우면 정말 집손실이 ( 특히 핏볼은 인명사고 위험이 워낙 유명해 법으로 금지된 걸로 알고 있어요). 가격 낮추시고 펫 안되는 조건이 제일 적당해 보입니다. 테난트 보험 별로 안 비싸서 테난트 보험 요구 하시는 것도 추천 드려요. ( 월 10불이내 남캘리 오렌지 카운티 지역)
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