업데이트 겸 추가 질문 드릴게 있어 글 수정합니다.
결국 seller agent와 네고를 통해 일정금액 closing에 지원받는걸로 하고 마무리 했네요.
buyer agent 몇군데 네고를 해보려 했지만, 은근 쉽지가 않더군요.
어차피 서류나 모든것들은 직접 준비해야 하기에 seller와 직접 부딪혀 보는 방향으로 정했습니다.
모기지 관련은 한참 여기저기 알아보고 있습니다.
우선 빌더 추천 업체(Wells Fargo) 통해 간을 보고 있는데 문제는 pre-approved 시점에 어카운트 잔고가
다운+클로징코스트 만큼의 충분한 금액이 되어야 가능하다 그러네요.
제가 공부한 바로는 본계약 시점 두달 이전에만 잔고가 들어가 있으면 되는걸로 알았는데
좀 당황하고 있습니다.
제도권은행이라 그런지 모르겠네요.
여튼 현재 빌더 추천 렌더 몇군데와 Costco 추천업체 몇군데 동시 진행중입니다.
다른 곳도 잔고얘기할까 걱정이네요. 머니 트랜스퍼는 3월초정도 생각하고 있습니다.
그리고 마모 게시판에서 공부한대로, 몇군데 추려서 정보 다 주고 비슷한 날자에 크레딧 조회 요청하려 합니다.
그러면 인쿼리는 하나만 잡히고, 게다가 90일 이내 그중 하나와 확정계약하면 추가 인쿼리 없는걸로 배웠습니다.
추가질문] pre approve시점에 account balance가 down payment + closing cost 만큼 꼭 있어야 하나요?
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미국 온지 얼마 안되서 더 그렇겠지만, 정말 미국에서 설날은 분위기가 전혀 느껴지지 않네요.
그래도 "새해 복 많이 받으세요"
다름아니고, 지금 새로 빌트하는 주택을 구매하려 합니다.
빌더와 연계된 리얼터와 주로 얘기를 하는데,
이 시점에 buyer agent가 필요할지 고민입니다.
없이 가면 빌더와 seller agent에게 어떤 베네핏을 요구할지도 애매하네요.(가격 네고?)
아니면 이런저런 복잡한 단계를 agent가 대행해주니까,
동반하는게 나을지도 모르겠네요.
그동안 "준효아빠"님, "쟈니"님, 그리고 "정보와질문"님을 비롯한 많은 분들의 주옥같은 글들로 많은 도움을 받고 주택구매 준비중입니다.
이자리를 빌어 소중한 정보 감사드립니다.
새집을 살때도 agent를 데리고 가면 가격네고도 어느정도 가능하다고 들었습니다.
그런데 이미 builder agent를 만났다면 buyer agent를 쓸수 있을지 모르겠네요.
어떤 builder들은 buyer가 제일처음 모델홈을 방문할때 agent를 대동해야 인정해주기도 하거든요.
오피셜한 미팅은 아직 안했고, 탐색 차원에서 한번 방문했었는데,
그럴수 있군요.
답변 감사합니다.
사는 사람에게는 바이어 에이전트가 있든 없든 금전적으로는 다를게 없습니다. 어차피 커미션은 셀러 에이전트가 다 가져가니까요. 셀러 에이전트가 커미션을 셀러에게 받아서 절반을 바이어 에이전트에게 주는 구조입니다.
물론 바이어 에이전트없이 셀러 에이전트랑 직접 컨택하면 좀 깎아줄 수도 있지만, 대개의 경우 셀러 에이전트가 자기가 바이어 에이전트 역할까지 했다고 간주해서 커미션을 다 먹습니다. 아니더라도 셀러에게 받는 커미션을 좀 깎아주지 집 가격을 깎기 어려울 겁니다.
바이어 에이전트가 없는 경우에 이득보는 경우는 Sell by owner 집을 사는 경우이지만... 뭐 이경우는 그리 많지 않으니 결국 바이어 에이전트를 고용하는게 정답이겠지요.
집을 새로 빌트하는 경우라면 다를 수도 있겠지만, 한국의 아파트 분양같은 대단위 단지 개발이 아닌 이상 구조가 크게 달라지지 않을 거 같네요. 그리고 너무 선택을 좁히지 않는게 좋을 것 같습니다. 그런관점에서 전 그냥 고용하는게 좋을 듯 합니다.
제가 경험한 바로는 바이어를 제외하고 부동산과 관련된 모든 사람이 집값이 비싸면 해피해집니다. 즉, 바이어 에이전트가 집값 가격 내고에 그리 열성을 보이지 않더군요. 이런건 직접 강력한 의견을 피력하는게 좋을 거 같더군요.
조언 감사합니다.
결국 파이 나눠먹기이군요.
그렇다면, 편의상이라도 에이전트 동반하는게 나을것같습니다.
+1
바이어 리얼터라고 내 편일것 같지만, 사실은 바이어 리얼터는 자기 자신편 입니다.
가능한 거래를 빨리 (높은 가격에) 끝내고 싶어합니다.
집에 문제가 있어도 별거 아니라고 얼버무릴 수 있구요.
새 집을 사시는 것이니, 다른 분들보다는 상황이 나을 수도 있겠네요.
+2
그렇지 않은 리얼터도 어딘가에 계시겠지만
다들 목구멍이 포도청이라 내 호주머니가 일단 채워져야
공수고가 안되고 바이어에게 퀵백이 되었든 축하의 선물이든 할 수 있지요.
바이어 에이젼트 모시고 가세요~!
새집은 보통 빌더쪽에서 모든걸 좌지우지해요. 론 받으실거면, 빌더쪽에 연결된 론 컴퍼니 쓰면, 크레딧 (나중에 업그레이드나 클로징 코스트로 쓸 수 있음) 주기도 하구요.
보통 집 사고팔고 할때, 셀러가 5%-6% 리얼터 커미션을 자기가 집 판 가격에서 떼주는데요. 셀러 리얼터가 보통 반띵해서 2.5%-3% 바이어 리얼터한테 줘요. 손님 데리고 와서 고맙다고...
근데 새집인 경우, 빌더쪽 리얼터가 셀러 리얼터인 셈인데, 계약서며, 가격 흥정이며, 론이며, 바이어쪽 리얼터가 할 일이 별로 없어요. 다 빌더쪽에서 알아서 하기때문에...
대체로 바이어 리얼터는 눈 먼 돈 꿀꺽 하는 셈이죠.
그러니까 바이어한테 가장 좋은 방법은, 미리 리얼터하고 협상해서, 내가 너를 우리 리얼터로 임명할테니, 빌더쪽에서 바이어 리얼터피 받으면 1.5% 달라고 하면, 누이 좋고 매부 좋은셈이죠.
어차피 빌더(셀러)쪽에서는 바이어가 바이어 리얼터 데려오면 돈 주고, 안데려오면, 그냥 자기들이 다 가지거나, 바이어한테 리베이트 조금 (아무래도 바이어가 바이어 리얼터 데리고 오면 2.5% 나 줘야하니까, 조금 인심쓰는 거예요) 해주거든요.
아참, 그리고 새집 분양시, 처음 가면 방문록 같은데 싸인 하잖아요 그때, 리얼터를 꼭 데려가야 되요. 그냥 리얼터 없이 방문록에 싸인하면, 나중에 리얼터 데려가서(리얼터 피 나눠 먹을 수 있다는걸 뒤늦게 알고 데려가면), 처음에 싸인했을때, 바이어 리얼터를 데려오지 않았기 때문에, 바이어 리얼터 커미션 못 준다고 하는 경우가 있어요. 그러니까 새집 계약 하실 맘이 확실히 있으면, 누구라도(리얼터 자격증 있는사람) 하고 입을 맞춰서(나중에 얼마나 나한테 자기 커미션 떼줄건지) 상의한후, 새집에 싸인하는게 좋아요.
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그리고 론을 빌더쪽 렌더 이용하는건, 대체적으로 아웃싸이더 렌더 이용하는거보다 바이어한테 좋아요. 왜냐하면, 새집은 계약한후 3개월에서 6개월까지 후에 완공되잖아요. 모델하우스를 사는경우가 아닌이상, 빌더가 처음 분양해서 받은 돈으로, 자기도 컨스트럭션 론 받아서 다음 빌딩 분양하는거라서요.
바이어가 분양 받기로 계약하고나서 몇 개월 지난 다음에 완공이 되는데요. 그 동안 론을 받기로 한 이자율을 묶어놔야 거든요. 요새 같이 이자율이 좋을때, 6개월씩 붙잡아 놓으려면, 빌더쪽 렌더를 이용하면 괜찮아요.
한가지 주의할점은 보통 아웃사이드 렌더들은 손님 케어를 잘 해주는대신, 빌더쪽 렌더들은 아쉬운게 없으니까 잘 케어를 해주지 않아요. 예를들어서 이자율이 갑자기 올랐는데, 아웃사이드 렌더들은 6개월동안 이자율 업데이트를 수시로 잘 해주면서, 언제 이자율 락하면 좋다, 아니면 아직 이자율이 높으니까 아직 하지말고 좀 기다려라, 그런식으로 수시로 업데이트 잘 해주는데, 빌더쪽 렌더들은 그런걸 잘 신경 안써주고, 바이어가 스스로 알아서 이자율 올라가고 내려가는 거 보고 있다가 결정해야 한다는거죠.
+1. 손해볼거 없으니 Seller Agent가서 (다른 사람들 없을때) 가서 이야기하세요. 아직 심각하게 알아보고 있는건 아닌데, Buyer Agent없이 직접 딜하면 얼마정도 깎아 줄 수 있냐고...하나도 안깎아 준다고 하면 OK. 그럼 Agent데리고 다시 올께 하면 되는거구요. 혹여라도 사인한게 없는데 그냥 혼자 들어와서 보고갔다고 나중에 Buyer Agent를 인정 못해준다라는건 그네들만의 이야기가 아닐까 싶어요. Buyer Agent데리고 가면 본인들이 알아서 Fee조정할테니. (설마 Buyer Agent가 바보겠어여? ㅎㅎ)
답글 감사합니다.
론은 빌더쪽에 지정되있고, 크레딧이 공식화되있는거 같더군요. 이율하고 비용 따져보고 진행하려 합니다.
바이어리얼터와 네고(?) 잘 해봐야겠네요.
Buyer agent를 쓰면 일정 기간동안 그 사람을 끼지 않고 집을 살 수 없다는 내용에 사인을 하지만(안그러면 바이어가 에이전트를 부려만 먹고 팽하는 일이 있을 수 있으니까..), 반대의 경우는 존재하지 않죠.
제가 현재 이상황입니다. 좀 나중에 자세히 댓글 달겠습니다.
댓글 기대하고 있겠습니다.
댓글 감사합니다.
여기도 렌더를 지정으로 이용하면, 2500 크레딧을 준다고 하는군요.
근데 아무래도 조삼모사가 될까 걱정이라 다른 렌더와 비교를 해봐야 하지 않을까합니다.
너무 늦게 답변 달아서 죄송합니다. 현재 빌더와 계약서까지는 작성했구요, 어제 디자인 미딩에 갔었습니다.
위에 몇몇 분께서 seller's agent하고 딜을 하라 하셨는데 http://www.city-data.com/forum/charlotte/1989330-how-use-buyer-agent-commission-rebate.html
요거 보시고 참고하시구요.. 저흰 첫 주택이라서 저렇겐 못했습니다. ㅜ.ㅜ...
아무튼, 저도 첨이라 바이어 에이전트 구해서 하긴 했는데 사실 집 찾는것부터 네고시에이션 등등 다 제가 다 했습니다. 근데 문제는 빌더들은 현 마켓에선 네고시에이션이 사실상 안 먹힌다 봐도 됩니다. 니네가 안사도 살 사람 많다 라는 배짱 말이죠;;
현 마켓에서 그것도 새 집을 살때 우리가 남길 수 있는 부분은 융자 받을때 인거 같습니다. 즉 집 사는 가격 자체는 거의 할인을 못 받아도 모기지 쇼핑할때는 최대한 클로징 피 적게 나가게 하는 모기지를 말이죠. 저희도 현재 Pulte가 빌더이고 얘네가 모기지 해주면 2000불 주겠다곤 했는데 현재 오퍼받은 15년 론이 3%에 무슨 차지 먹이는게 저따위로 많은지 ㅋㅋ... 저희가 더 좋은 론 찾으면 거의 100% 매치해준다니 일단 현재 쇼핑중입니다.
저는 바이어 에이전트 괜히 한 기분입니다. 특히 새 집 살때는 바이어 에이전트가 뭐하는 사람들인지 이해가 안가더군요. 이 사람은 정말 한거 하나도 없고 계약서에 이름만 넣었으니깐요.. 내가 마켓 조사하고 가격 조사하고 다른곳과 비교 분석하며 했는데..이녀석은 한게 뭔지.. 클로징까지 일단 지켜는 봐야겠지만 현재로썬 만족도 0% 입니다.
궁금한게 빌더가 클로징을 거의 다 커버해주는게 가능한건가요? 제가 산 동네에서는 절대 불가능하더군요..
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