마일 모아 하시는 분들 대부분 경제관념이 투철하신 분들이 많으신지라.. 조심스럽지만 마일과 상관없는 Mortgage 질문 드려봅니다.
현재 15년 고정으로 모기지를 가지고 있구요.. 3년 반 정도 갚았습니다. 현재까지 총 $45,776불 이자로 냈습니다.
융자하시는 분께서 연락오셔서 재융자할 생각이 없냐고 하십니다.
원금을 많이 갚아서 conforming loan으로 빌릴 수 있고 15년 고정 상품으로 이자율 약 0.15% 낮추는 걸로.. No cost, No point로 가능하다고 합니다.
대략 매달 payment가 $800정도 줄어들고.. 그렇지만 기간이 다시 15년으로 reset되는 점이 있습니다..
이전 모기지로 15년 갚았을때 총 비용과 (재융자시 15년 다 갚았을때 총 비용 + 현재까지 낸 이자 $45, 776) 비교해 봤을때 약 $95,000 차이가 납니다.
짧은 소견으로는 결과적으로 지금 은행에서 빌린 돈을 다 갚는데 드는 총 비용이 $95,000불 절약되면 재융자를 하는게 낫지 않나 싶은 생각인데 어떻게 생각하시는지요.
제가 위에 한 계산이 맞는 건지도 궁금합니다. 이렇게 생각하는게 맞는건지 제가 놓치고 있는 factor가 있는건 아닌지..
참고로 Google 웹사이트에서 mortgage calculator 돌려서 총비용 계산했습니다. 현재까지 낸 이자는 은행에 직접 전화해서 물어봤구요.
3년넘게 모기지 갚다가 재융자해 본 경험이 없어서.. (보통 1년, 1년반 안에 했더랬습니다.. )
마모 회원님들의 고견 부탁드립니다.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~추가 내용~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
아는 지인에게 바로 카톡으로 사정 설명했더랬습니다.
그랬더니 저의 계산법으로 비교하는건 아니라고 하면서..
앞으로 남은 11년 8개월을 현재 모기지 monthly로 갚았을때 총 비용 (140회 곱하기 현재 monthly payment 금액) 과 지금 재융자해서 15년 * 새 monthly로 갚았을때 총 비용 (180회 곱하기 새 monthly payment 금액)을 비교해야 된다고 합니다.
그랬더니 현재 모기지 keep했을 때가 6천불 정도 더 저렴합니다.
그리고 현재 모기지로 앞으로 남은 기간 갚았을때 내게 되는 이자 비용과 새 모기지의 15년 이자 비용도 비교해 보니..재융자후 15년 이자 비용이 $22000 더 비쌉니다.. 뭥미.. 재융자 할 이유라고는.. 결국 재융자하면서 기간 늘고 다시 이자 더 내고...
Monthly 낮추는 효과 밖에는 없는 것임... TT 약 800불씩..
*** 단, 이렇게 절약된 800불중 일부라도 재융자상품 원금 갚는데 매달 쓴다면 재융자도 나쁘진 않을것 같습니다.. ^^ 매달 추가로 원금갚아서 이자비용도 줄이고 maturity date도 당기고.. ^^
지금 모기지로 현재까지 낸 이자 비용을 재융자 하는 비용에 더 한후 비교하는 위의 방법은 틀린 방법이었네요..
현재 시점에서.. 기존 모기지랑 재융자 모기지 상품을 비교해서 결정해야 되는걸로.. 괜히 여러분들 헷갈리게 했습니다. 댓바람부터.. 죄송한 마음이...
댓글 감사합니다.
저도 궁금하네요. 내용만 봐서는 안할 이유가 없을거 같은데.. 뭔가 제가 모르는 리스크가 있는건가요?
총비용보다는 리파이낸스 했을 때 (true $0 out-of-pocket 기준으로) 한달에 내는 이자가 얼마나 주느냐를 보시면 될 것 같습니다.
저의 경우 노코스트로 두번 재융자했는데, 비용은 인스팩션 가격만 냈고, 나중에 브로커에게 돌려받았습니다.
추가하신 내용처럼 재융자를 하면 11년 8개월에 갚을 걸 15년에 나눠서 갚게 되는 셈이니 이자율이 내려가도 총 이자는 높은 확률로 늘어나죠. 특히나 이자율이 1 tick정도밖에 안 내려가는 경우라면 더더욱.. 정말로 제대로 비교를 하려면, 본문에 언급하신 것처럼 줄어든 payment 800불을 다 principal로 낸다고 했을 때 총 상환기간이 얼마나 줄어드느냐를 보시면 될 것 같습니다. 그러면 지금과 같은만큼 돈을 내는 상황에서의 총상환기간이 지금의 11년 8개월보다는 짧아지겠죠.
지인분 말씀대로 지금 모기지에서 총 내야할 금액 vs 새로운 모기지의 총 내야할 금액을 비교하는게 맞아요.
근데, 이건 15년을 계속 살면서 원금 + 이자를 갚는 경우이고, 몇년후에 팔아야할 경우에는 old mortgage 와 new mortgage 의 총 금액과 더불어 팔 시기에 balance 까지 봐야겠죠. 더불어 edta450 님 말처럼 새로운 모기지에서도 지금의 모기지 금액과 같은 금액을 냈을시 (원금을 매달 더 냈을시) 총금액은 어떻게 변할지도 봐야겠네요. mortgage amortization calculator 에 여러 상황들 넣어보세요. online calculator 도 있고 excel spreadsheet 으로 나와있는것도 쉽게 찾으실수 있어요
이런 관점에서 보시는건 떤지요
말씀하신데로 3년 반이면 42개월로 치고
앞으로 11년 반이면 현제 융자가 끝나시는데
만약 지금 월 페이먼이 2000 나가신다고 하면
융자가 끝나고 42개월간 모으실수 있는 금액이 84000 입니다.
그럼 제융자 해서 다시 15년 했을때와 비교했을때 과연 세이브 하는건지 ........
보통은 0.125% 단위로 이자율이 움직일 텐데요… 원금의 액수에 따라서 달라지겠지만, 아무래도 0.125% 가지고는 실익이 거의 없을거 같은데요…
Cost 중에 Title fee, mortgage recording 등 해서 몇천불은 코스트로 나올텐데, 0.125%로 15년 해서 그걸 커버하기는 힘들지 않을까요? 새로 모기지 기간이 늘어나는것도 생각하셔야 하구요...
노코스트로 들어가는 돈이 없다면 저는 할것 같아요. 매달 800불의 원금을 ...아니 500불정도만 원금을 같이 내면 생각 이상으로 기간이 많이 줄어들고 지출하는 이자의 총액도 상당히 줄어들겠죠.
제가 뭔가 착각을 하는건지... Refinance하실때 no cost / No point에 현혹되시면 안되구요. 그냥 상식적으로 이자율이 낮아졌는데, 저렇게 결국 돈을 더 내게 된다는건 어딘가에 장난(?)이 포함되지 않았나 싶어요. 아마 제 생각에는 재융자하실때 원금 금액이 늘어나 있지 않나 확인해보실래요? 보통 재융자금액을 원금에 얹혀놓고 매달 금액이 줄어든다라고 하는거라서요. 원글님이 이자비용 내신걸 감안하셨는데 그거 말고 그동안 원금내신게 얼마인지 확인해보시죠. 즉 30만불 빌려서 3만불 갚았으면 남은 재융자는 대부분 27만불을 할거라 생각하시는데, 실제로는 28만불 혹은 27만 5천 불 등등으로 원금이 불어나 있거든요. (이 원금의 증가가 이자율을 싸게 하는데 들어가는 비용이죠)
재융자에서 가장 중요하게 생각하셔야 하는건 앞으로 얼마동안 그 집에서 사실까 하는거 같아요. 대부분 오랫동안 사실거라 생각하시지만 실제로는 옮기는 경우가 대부분이라서요. 옮기게 되면 기껏 비싸게 주고 산 싼 이자가 별 효과가 없게 되는거죠.
일단 그동안 내신 원금 금액은 얼마인지, 그리고 재 융자시 신청하시는 원금은 또 어떤지 확인해보실래요?
묻어가는 질문 하나 하자면, 상황이 잘 이해가 안되는게..
Dan님 말씀대로 원금이 늘어나는 장난을 치지 않고, 정말 no cost/no point조건으로 refinance 하는 거라면, 금전적으로만 보면 항상 이득 아닌가요? (여러가지 귀찮긴 하겠지만)
다시 15년 시작 한다고 하더라도, 원래 pay하시던 만큼 하시면서 이자율 하락으로 더 내게 되는 부분은 원금을 갚으면, 처음 만기 보다 조금이라도 더 빨리 갚을수 있는 좋은 기회가 아닌가 싶은데.. 제가 잘못 이해하고 있는 건가요?
No cost라는게 정말 아무런 수수료가 없는게 아닐텐데요... underwriting fee나 origination fee같은 수수료는 없을지 몰라도, appraisal, title fee, tax 등을 안낼 수는 없을것 같네요.
만일 정말 아무런 수수료를 내지 않고 prepayment penalty도 없다면 무조건 갈아타는게 이득이지만 분명 뭔가 있지 않을까요?
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