안녕하세요. 현재 집구매를 고민중인데 궁금한점 몇가지 질문드리려 합니다.
5/1 ARM으로 400k 정도의 집을 20% 다운페이(80k)하고 구매하려고 하는데, 매달 모기지 뿐만 아니라 property tax, insurance, 아니면 repair 비용들을 제대로 계산하고 있는지 모르겠네요. 모기지 payment는 대략 견적이 나오는데 hidden fee?들이 궁금합니다.
일단 zillow에서 때려봤는데 이숫자를 믿어도 되는걸까요? 실제로 집 가지신 분들의 고견 부탁드립니다.
매년 집수리 비용 (메인티넌스) 집값의 2% 정도 잡아요.
보통 첫집 살때 이걸 생각 안해서 사실은 안하고 싶어해서 예상보다 많이 나오죠.
다운 페이하고 현금이 동나면 위험하죠.
중요한 지적이네요.
만약 콘도를 구매할시 수리할게 그렇게 많나요? 집이야 딸린 것(지붕, 정원, 파이프)도 많아서 이해가 가는데, 콘도가 그렇게 많이 드는줄은 상상도 못했네요..
생각 하신게 맞을 겁니다.
맘먹고 고치려고 하면 몰라도, 기본적으로 잔고장 때문에 계속 돈나가는 건 (물론 들어가긴 들어가지만) 싱글패밀리 하우스보다는 훨씬 적게 들어갑니다.
대신 HOA가 달달이 나가는데, 이거 생각하면 유지 관리비용이 오히려 더나간다고 봐야겠습니다.
당연히 구매하시기 전에 HOA fee가 얼마인지 알아보셔야하구요. HOA의 reserve가 충분한 상황인지도 보셔야합니다. 이건 셀러쪽 disclosure에 반드시 포함되어 있을껍니다. 바이어 에이전트를 끼고 알아보고 계시다면 그쪽을 통해서 구해달라고 하시면 될껍니다.
일반적으로 제가 사는 동네 기준 (캘리포니아)으로는 컴플렉스 내에 수영장 딸려 있고, wall-in 기본 항목까지 포함하는 보험이 커버되면 대략 월 $500 ~ $600 정도 HOA fee가 나옵니다. 일단 컴플렉스에 수영장이 끼어 있으면 무지 올라간다고 보셔야 합니다. ㄷㄷㄷ
========================
그리고 추가로 클로징 코스트 (지금 사실 때와 나중에 파실 때)를 보셔야 하는데. 이건 주마다 동네마다 누가 얼마를 내는지가 다 다른거 같더라구요. 살고 계시는 동네에서 어떤 식으로 일반적으로 거래되는지 확인하시는게 필요합니다. 예를들면 제가 살고 있는 캘리포니아 베이지역은 셀러가 5% 정도의 클로징 코스트를 buyer and seller agent에게 지불하구요. 그래서 바이어는 트랜스퍼피랑 에스크로 인슈런스, 인스펙션 같은거 포함해서 약간의 돈 (4-5K ?)만 지불하면 되지만 팔때는 클로징 코스트의 대부분을 지출해야되거든요.
그래서 집을 구매하시면 얼마 정도만에 파실지 이런것도 염두에 두셔야하구요. 집을 팔려면 그냥 냅둔다고 팔리는 것도 아니고 스테이징도 해야되고.... 이것도 스테이징 하는데 돈이 계속 지출되니까요.... 그래서 제 생각에는 이것저것 생각해서 집값의 6% 정도는 팔고 살때의 트랜젝션 코스트라고 생각하고 계산하시는게 현실적이지 않나 싶습니다.
1. 그리고 자기 집에 살면 이상하게도 물값 전기세, 가스비 많이 나가게 되구요.
2. 예전에는 바꾸고 싶지 않던 블라인드, 조명 이런거 막 바꾸고 싶어 지구요.
3. 쇼파도 IKEA가서 적당한거 사면 되었던거 이상하게 가죽으로 된거 사고 싶구요..
4. 등등등 ^^
와 monthly 500-600불은 후덜덜 하네요.
방금 5시간의 파워워시와 한시간의 잔디관리하고 들어왔습니다. 미국와서 7년 렌트하고 집 산지 3년째라 조언드리기 부족하지만 , 부지런떨면 집수리/관리 비용 많이 줄일수 있습니다. 페인트 , 나무 베기, 땅파서 파이프묻기, 크로올 스페이스 기어들어가 물새는데 시멘트 바르기 등을 직접 해 보니 힘은 들지만 할만은 합니다.
ㅠㅠ역시 싱글하우스는 관리하기 힘드나 보네요..아마 결혼해야지 꿈이라도 꿀 수 있을듯 합니다.
와 답변감사드립니다. 재고를 좀 해봐야겠네요.
어느지역이신지 어떤 형태의 집을 구매하시는지는 모르겠지만....
모기지를 5/1 ARM 으로 하시는 이유가 있으신지요? 5년후에 집을 파실계획이신가요? 5년후에 이자율이 어떻게 바뀔지 모르고 5년이 정말 금방 지나요..
제 생각에는 요새 이자율 많이 나쁘지 않아서 30년 FIX가 장기적으로 가지고 계실경우에 좋을 것 같은데요.. (물론 이자율은 5/1 보다 조금 비싸지만)
그리고 집 구매하시면서 클로징 피를 구매금액의 3% 정도 생각하고 계시면 좋을 것 같고요.. (렌더에 따라 적게 들 경우도 많아요)
홈오너가 되시면 예상치 못하게 집 수리하시는 일이 생기고 본인이 하실수 있는 분야와 건드릴 수 없는 분야가 있어요..
그래서 보통 집 수리 비상금으로 보통 10,000-20,000불 정도는 가지고 계셔야 한다고 생각해요.
집 형태에 따라 HOA 와 Condo Fee 등이 있을 수 있고, Condo Fee 같은 경우는 매년 올라갈 확률이 있습니다.
구매하실 집 오퍼를 넣고 받아들여지면 몇일내에 HOA / Condo 관련서류를 받게 되어 있고, 이걸 잘 검토하셔야 해요.
택스도 집 밸류가 올라가면 올라갈 수 있고요.. 요새 매년 조금씩 올라가요..
다운을 20% 이상 하시면 모기지 인슈어런스는 없을 것이고..
여러 형태의 집 매물들을 온라인에서 자주 보시다보면 집에 관해서 여러가지 감이 생기는 것 같아요..ㅎㅎ
상세한 답변 감사드립니다.
5년후에 payoff할 생각이여서 5/1 ARM 생각하고 있었어요. 회사(헤지펀드)에서도 사람들이 거의 5/1 ARM을 하고 그냥 5년후에 풀페이먼트를 하더라고요.
지금 제일 헷갈리는게 콘도를 구매할경우 HOA를 내고도 maintenance가 얼만큼 들어갈지 모르겠는건데, 진짜 달에 500~1000불이 추가로 더 들어간다고 생각해야 되나요?
또 제가 있는 시카고가 전미에서 property tax가 제일 높다는 점도 머리아프게하는 한 요인이네요.
콘도 경우 HOA가 메인티넌스라고 생각하면 될거 같은데, 위에서 말씀하신 것처럼 seller한테 확인해 보시면 알수 있으실 겁니다.
그런데 시카고 프라퍼티 택스 rate 이 높긴 한데 집 평가액이 상대적으로 낮게 잡아서 실제로 집값의 1-1.5% 정도 이지 않나요?
뉴저지 지역은 집값의 2 - 3%까지 내는 지역이 보통입니다.. T.T;
와~~~5년후에 페이오프 할 수 있다면 정말 좋겠네요..ㅎㅎ
콘도를 구매하신다면 condo fee 외에 유틸리티 비용 내는거 아닌가요? 타운형태의 콘도라면 HOA와 Condo Fee 가 같이 있을수도 있고요..
집수리는 언제 생길지 모르기 때문에 비상금으로 가지고 계시면 될 것이고요..
시카고가 택스가 높군요...ㅠ
소득이 높거나 가진 현금이 많아서,
5년 지난 후 이자율이 확 올르면 다 갚아버릴 수 있는 사람은 ARM 을 택하죠.
결국은 ARM 하고 fixed rate 하고의 이자율 차이와,
개인의 소득/재산에 따라 갈리는 거죠.
그리고, 보통 죽을 때까지 살 생각하고 집을 사지만,
실제로 평균 7년에 한번씩 이사를 하니까요.
30년 fixed rate 은 그래서 지나치게 보수적이라고 보기도 하죠.
사람마다 interest risk sensitivity 가 다르니까 일반적으로 말할 수는 없지만,
만약 ARM 이 3% 고 fixed rate 4% 라면,
7-8년 정도 이후에 이사할 것 같으면,
ARM 을 할만한 거죠.
주판은 각자가 알아서 튕겨봐야죠.
7/1 ARM도 있어요. 매월 페이먼트 적게 내는거는 5/1 ARM, 7/1 ARM, 30Y fix 중에서 하시면 돼요.
헉~~ 홈오너들이 평균 7년에 한번 이사 하나요??ㅠㅠ
주위에서는 결혼하면서, 자녀가 생기면서, 자녀들이 더 생기면서, 은퇴하면서 이사 간다고 했는데... 그럼 총 3-4번정도?ㅎ
우리도 이사가고 싶은데... 10년전 구매할 당시 집값이 이제서야 회복되고 있어서...ㅠㅠ
콘도는 모르겠는데 일반 집은 지대에 따라서 홍수보험도 들어야 할때가 있는데 그 보험이 일반 집보험 의 세배정도 하더군요.
댓글 [31]