론을 얻어서 집구입 6개월이 다 되어가는 시점인데 론을 얻었던 회사에서
제가 올해초 얻었던 3.75%보다 0.25%가 더 내려갔다고 3.5%무료로 리파이넨싱을 해 주겠다는
제안을 했습니다. 어떤 일체의 경비가 없고 전액 무료로 해 주겠다고 그러는 군요.
현재 monthly payment는 처음 론 얻었던 회사에서 웰스파고로 넘어간 상태라
매달 웰스파고에 내고 있습니다.
리파이낸싱 비용 보통 3-5천불 정도를 내야하는데 그 비용을 은행에서
내준다고 하는군요. (물론 진짜라면 좋긴 한데 설마...라는 생각도 드는군요)
숫자로 보면 월별 60불 절감, 30년 론으로 치면 총 2만불,
만약 60불을 계속 부담하면 론 기간이 2년 줄어든다고 합니다.
짧게 줄이면.. 론회사에서 론을 얻어서 집구입 6개월 후에
금리가 더 내려간 상황이라 무료로 리파이넨싱 (이자율 차이는 0.25%)을
해 주겠다고 하는데 정말 그런 경우가 있는지 궁금합니다.
론회사에서는 어떤 hidden cost도 없다고 하는데.. 검색해보면
그런 경우는 다른 비용을 전가할 수도 있다는 이야기가 있어서
선뜻 오케이 하기가 그렇군요.
이자율이 많이 내려가는 시기에는 빈번하게 리파이낸스합니다.
정 못믿어우시면 진행하시고 맨 마지막에 서류를 검토할 때 이야기가 다르면 싸인 안하셔도 되죠.
싸인후에도 아마 3일간 CANCEL할수있습니다. HUD에 나와 있고, 모기지 회사가 꼭 설명합니다.
선금내는거 없으면 싸인 할때마다 잘보시고, 하시면 좋을듯
This is AMERICA. Land of the free. Where absolutely nothing is free. (Except credit card miles)
제로 클로징 코스트 리파이라면 몇천불 정도 모기지 금액을 올리는 식으로 해서 충당하지요. 한 십년이상 리파이 안하실거면 0.25% 차이도 손해는 아닙니다만, 저는 보통 0.5% 정도될때마다 리파이 합니다,
특히 마적단이라면 하드풀 세개가 나가는 것이고, 부부라면 여섯개를 버리는 것인데, 개당 500$만 계산해도 삼천불 가까이 버리는 셈이지요. 육십불씩 열심히 모아도 삼천불 모으려면 한참 걸립니다.
이게 리파이넨스 하는 시기부터 다시 30년으로 리셋 되는거 아닌가요?
그렇다면, 지난 6개월간 지급한 이자는 날아가는거 아닌가 싶습니다. 그게 꽤 큰 금액 일텐데요. 잘 알아보세요.
이자가 날라가는건 아니죠.
30년으로 리셋되면 6개월간 이자 내는 기간이 늘어나는 거죠.
30년 모기지에서 처음 몇년간은 이자 부분이 상당히 큽니다.
특히 처음 6개월 하셨다니, 아마 원금부분은 지극히 미미할 겁니다. 모기지가 한 2000불 이라면 아마도 원금은 7-800불 정도 일겁니다. (다행히 이자가 낮은 관계로)
그렇다면 대략 1200불 * 6 = $7200 정도가 이자 비용으로 날아간거지요.
뭐 물론 한달에 페이먼트가 100불이 줄어 든다면 360 * ($100) = ($36,000) 이 줄어드는 것이긴 하겠지만요.
흔히들 그렇게 생각하는데...
처음 몇 년간 이자 부분이 큰 이유는 원금(원래 원금+이자)이 크기 때문입니다. 그냥 편하게 전달에 남아있는 금액을 원금이라 생각하고 거기에 대한 이자라고 생각하시면 됩니다.
예를 드신 $7200 불은 날아간것이 아니라...어차피 내게 되어 있는 겁니다.
리파이낸스 이자가 같다는 전제하에,
6개월 후에는 (loan 금액-$4,800)에 대한 이자를 내면서 시작하게 되겠죠.
리파이낸스를 안 했어도, 6개월 후에는
(loan금액-$4,800)에대한 이자를 내면서 7개월째를 시작하게 됩니다.
그럼, 6개월 후에 loan을 시작하면 (그 동안 낸 원금 $4,800+이자 $7,200) 을 아끼고 시작하는 것이냐?
그게 아니라, 어차피 시점이 6개월이 늦춰질 뿐이지...loan 을 시작하면 결국 이자는 똑같이 냅니다.
따라서, 리파이낸스는 이율과 기간이 중요합니다.
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제가 이해하고 있는 모기지 부분이라...틀린 곳이 있으면 수정해 주세요.
혹시 저도 틀린게 있다면 지적 해주시구요.
제가 생각할때 잘못되었다고 생각되는 부분은요.
1.6개월뒤에 Refinance를 할때 제가 거의 장담(?)하건데 Loan 금액 - $4800불(그동안 낸 원금)을 새 원금으로 시작하는 경우는 없다고 알고 있습니다. 이런 경우는 Upfront로 (싼 이자다 모다해서) 결국 얼마 돈을 내야 하는거죠. 결국 돈을 안받는다고 하면서 원금을 처음금액으로 돌리던지 (즉 Refinance 비용은 4800불이 되는거죠) 아니면 Point를 사야한다 어쩐다 해서 아예 2-3000불을 받던지.
2. Refiance에서 제일 중요한 개념은 대부분들 빌리는 기간동안을 가지고 계산을 하시는데, 실제 그건 Sales의 스킬이지 사람들이 그렇게 오랫동안 보유 못하거든요. 이자가 싸지면 거의 무조건 30년으로 계산할떄 항상 Refinance가 이길 수 밖에 없죠. 제가 생각하는 정확한 계산은 Refinance 비용과 다달이 줄어드는 금액을 비교해서 몇개월이 되면 Break Even이 되는지 아시는게 중요한것 같습니다. 여기 히손님의 예라면, 4800불을 내셔서 한달에 200불이 줄어든다고 하면, 2년 이상 보유를 하셔야 이 Refinance가 이득을 보게 되는거죠. 다달이 줄어드는 금액이 100불이면 4년이상 보유하셔야만 이게 좋아지는거구요.
그냥 간단한게 지금 모기지 청산하면 갚아야 할 원금이 얼마인지 생각해보시면 좀더 이해가 쉬울지 모르겠는데요. 즉 Refinance하시지 마자 집을 팔아버리면 대부분 다 손해겠지요? 아니 돈 낸게 하나도 없고 한달이라도 돈을 적게 냈는데 뭐가 손해냐라고 하시면... 갚아야 할 원금이 Refinance때문에 들어난걸 생각해보시면 될듯 해요. Refinance는 항상 (거의 100% 확신하건데) 얼마이상 보유하셔야만 이득이 되는 시점이 존재하고, 그것보다 오래보유하실때만 의미가 있어요.
Title insurance인가? 정확한 이름은 기억 안나지만 refinance하면 피할 수 없는 cost가 있을 겁니다. 1500불 정도? 모기지 회사에서 가져가는 게 아니기때문에 모기지 회사는 이걸 비용이라고 말 하지는 않는 것 같습니다. 위에서 '얼마에요'님이 말 씀 하신것 처럼 0.5% 이상 차이나야 리파이넨스 하는 것이 이득일 것 같습니다. 정확한 것은 mortgage를 excel로 계산해서 결정하심이...
돈이 지갑에서 안나가는것과 공짜인건 틀리죠. 대부분 Refinance하면 지금까지 내신 원금 금액을 본인들이 비용대신 가져가면서, Free라고 설명하는거죠. Mortgage금액이 30만불에 6개월간 3천불 정도 (원금) 냈다고 가정하면, 공짜의 경우라면 Refinance할때 30만불이 아니라 297K로 Refinance를 해야 맞는거죠.
Refinance 계산에서 가장 중요한건 Refinance후 얼만큼 보유하실건지가 제일 중요한거 같아요. 대부분 30년 동안 다 갚는 분들은 없으니깐요. 그냥 5년 혹은 7년 정도 계산하셔서, A 바꾸지 않고 그냥 두는 경우, B바꾸는 경우 월 페이금액의 차이 (5년, 7년동안) 와, 나중에 5년이나 7년후 모기지 갚아야 하는 원금이 얼마인지 보시는게 정확하시 않을까 싶어요. 인생 모르는거고 30년을 가정해서 계산하시는건 Refinance사에서 원하는것일뿐 현실은 그전에 이사가게 되니까요.
아리까리하신 분들 위해서 정리하자면,
리파이낸스할때
1. 모기지 원금이 늘지않고(사실 왠만한데는 리파이 비용 모기지원금에 더하고 노코스트라고 하는 이런 양아치짓 안합니다. 하지만 본인이 확인해야함.)
2. 현재 이자율보다 새 이자율이 낮으며
3. 노피/노코스트 이면
리파이낸스후
1. 줄어든 월페이먼트만큼 남는돈을 걍 다 써버린다: 이경우 손해라고 볼수도(?) 있겠습니다. 총량이 늘어나니까요.
2. 남는돈을 투자해서 모기지 이자율보다 더 높은 수익을 올린다 : 세금등을 고려해야하지만 이익을 볼수 있습니다.
3. 원래 페이먼트대로 낸다: 모기지내는 기간이 이전 모기지기간보다 줄어든다. 무조건 이익.
답변 주신 모든 분들께 감사드립니다!
답글이 아주 큰 도움이 됐습니다.
조만간 다시 그 쪽과 연락해보고 결정하도록 하겠습니다.
다시 한번 감사드립니다!
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