안녕하세요.
처음으로 마일 관련 질문이 아닌 생활관련 질문을 올립니다.
마일모아에 각계각처의 전문인들이 계시므로 아시는 분은 꼭 답을좀 주시면 감사하겠습니다.
제가 알던 지식으로는, 집을 팔아 이익이 남더라도 팔린 집의 가격이 제가 살때의 집 가격보다 싸면, 예를 들어 30만불에 산 집을 25만불에 팔경우, 세금을 안낸다고 알고 있었는데요. 비록 제가 돈을 받더라도요 (저희가 집 살때 downpay를 많이 해서 집 가격은 떨어졌어도 얼마를 받는 입장이에요).
그런데 주위 사람들이 집을 팔아 돈을 받게 되면 그 돈의 세금을 내야 한다고 해서 (아무리 산 가격보다 싸게 팔았어도) 너무 헷갈리고 있어요.
정말 그런가요?
저의 정확한 사정은
2007년 30만불에 타운하우스를 사고
2013년 싱글하우스로 옮기면서 타운하우스 가격이 너무 떨어져 팔지 못하고 렌트 줬어요.
2018년 타운하우스를 market에 내놓고 25만불로 계약이 된 상태입니다.
아마도 closing시에 8-9만불 받을것 같습니다.
이 상황에서 내년에 택스 보고시 8-9만불에 대한 세금 신고를 하고 세금을 내게 될까요?
아시는 분들께서 답변 주시면 아주 도움이 많이 될것 같습니다.
좋은 하루 보내세요~~~
sunrise
렌트 주는 기간동안 집을 감가상각하고 그 부분을 소득(임대소득)에서 비용으로 디덕트 하잖아요. 그 때 감가상각한 부분이 예를들어 5만불 또는 그 이하라고 하면 주택 판매시에 양도소득이 없으므로 세금 낼게 없을 듯 합니다... (체크 필요) 하지만 5만불 이상을 감가상각 하셨다면 세금을 내게 되는거죠. Capital gain이 아니고 그냥 소득세로 냅니다.
감사합니다. 감가삼각부분이 얼마씩 처리되었었는지 확인해 봐야겠네요. 몰랐던 부분입니다.
정확한 답은 상황 정리한 거 요약해서 관련 서류 다 들고 주변에 CPA찾아가시길 바랍니다.(렌트를 주셨다고 하셔서 아마도 예전 택스 보고를 어떻게 했냐도 봐야 하고 감가상각처리 등 아마도 확인해야 할 부분이 더 있을 거라 생각됩니다.)
제가 아는 선에서 답변 드리면,
1. 30만불에 사서 25만불에 팔면 5만불 손해인니까 세금 안 내요. 클로징할 때 내가 얼마를 받고 은행이 얼마를 가져가느냐는 중요하지 않아요.
2. 5년간 렌트 준 걸 어떻게 세금 보고 하셨냐에 따라 또 고려할 부분이 있는게 감가상각(depreciation)을 어떻게 했느냐에 따라 30만불을 구입해서 25만불에 판게 아니라 감가상각부분을 고려해서 계산해야 하는게 그 경우에 따라 세금을 내야 할 수도 있구요, 하지만 이 경우에도 클로징할 때 내가 얼마를 받고 은행이 얼마를 가져가느냐는 중요하지 않아요.
네. CPA찾아 갈께요. 감사해요.
지난 5면 렌트동안 소득을 낸것도 아니고 mortgage만 커버했는데 세금 안내게 되면 좋겠네요.
말씀하신 것처럼 렌트소득=모기지 일 경우에도 간단치 않을 수가 있는게, 1. 감가상각이 어떻게 처리되었느냐, 2, 모기지 내는 돈이 = 은행이자 가 아니기에 렌트받는 돈= 모기지 내는 돈이 같다 하더라도 매해 세금신고에는 소득으로 잡혔어야 하고 감가상각이 있을 경우에도 매해 비용으로 잡혔을 거고 현재 팔 때는 감가상각분을 capital gain부분에 반영해야 하고...복잡해요.
개념 정도는 게시판에서 얻어가실 수 있지만 명확한 답은 CPA와 상의하시는게 좋을 듯합니다.
요거 참고해 보세요...
https://www.washingtonpost.com/realestate/readers-plan-to-sell-investment-property-has-major-tax-implications/2014/04/09/37b80e6e-bf2b-11e3-bcec-b71ee10e9bc3_story.html?utm_term=.c5a655d82b9a
시간내서 읽어볼께요. 감사합니다.
저도 렌트집을 하나 팔면서 알게된건데요. 그동안 감가상각한 총액만큼 빠진게 처음 집 산 금액이 됩니다. 즉, 그동안 감가상각한 금액이 7만불이셨으면 300K-70K=230K이 산 가격처럼 되고 250K에 파신거니 2만불 남으신건데 1031 exchange를 안하시면 이거에 대한 세금을 내는거 같더라구요. 20-25%정도요. depreciation recapture. 그리고나서도 이익이 남으면 개인 tax bracket에 따라 또 세금내구요. 그래서들 세금 나중에 내려고 1031 exchange하는거 같아요.
암튼 자세한 건 cpa께 물어보세요. 제가 느낀건 미국은 어떻게든 세금은 걷어간다입니다. :(
정보 감사드립니다. 1031 exchange는 또 뭔지 찾아봐야 겠네요.
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