안녕하세요, 오랜만에 토요일 새벽에 인사드리네요. 

음...사과폰으로 30분 이상 쓴 글이 갑자기 날라가며, 책상 앞에 앉았습니다. 저에게 끈기와 인내를 길러주신 부모님 감사드려요... 

 

오늘은 모기지 이자율을 좋게 받는 법에 대해 알아 보겠습니다. 

마모 고수님들께는 쉬울 수 있는데, 초보 처음 집 장만 하시는 마모님들 기준으로 간단하며 쉽게 설명 드릴께요. 

 

이자는 보통

• Occupancy
• FICO(credit score)
• Loan amount
• LTV(loan to value)
• Term(Fixed, Arm)

 

등으로 결정 되는데요, 렌더마다 조금씩 다르다는 것을 알려드려요. 

 

1. Occupancy:

세가지로 나누죠, Owner occupied loan, Second home, and Investment loan.

당연히 본인이 살집, Owner occupied loan이 이자가 가장 낮죠.

그 다음 second home and investment(투자용) 이런 순이죠.

그래서 많이들 하시는 방법, 사실은 투자용인데 본인이 살집이라던가 세컨홈이라고. 저희 원데이 투데이 론 보는거 아니라서 쉽지 않아요.  

 

2. FICO(Credit score):

보통 740+이시면 가장 좋은 이자를 받아요. 

 

3. Loan amount:

Fannie Mae 기준 conforming loan limit($453,100)이 이자가 가장 낮고, high balance loan limit(up to $679,650) 그리고 Jumbo loan 순입니다.

물론 예외는 있어요. 제가 몸 담는 은행은 이상하게 Jumbo loan이 high balance loan보다 이자가 낮아서 점보가 많이 들어 옵니다. 

 

4. LTV(loan to value):

LTV 낮을수록 이자 낮죠.

$100,000 집을 사는데 $20,000 다운하면 $80,000 론 받으면 80% LTV. 

$100,000 집 사는데 $40,000 다운 $60,000 론 받으면 60% LTV. 

 

아래를 보시면, 740+ fico 60% LTV면 hit이 없죠. 

740+fico 80% LTV면 0.5 hit이 있죠. hit이 있다는 건 그만큼 이자가 높아지죠. 

 

 

 

이쯤되면 눈치 빠르신 마모님들, 질문.

근데 740+FICO 95% LTV는 0.25인데 왜 80% LTV는 0.5인가요?

LTV가 낮아야 더 좋은 거 아닌가요?

맞습니다. 

LTV가 80% 이상일 경우, 즉 20% 이하로 다운 했을 경우,MI(MORTGAGE INSURANCE)를 내셔야 하는데, 그 HIT이 따로 있습니다. 

 

 

FICO 760+ MI Loan일 경우, 0.5 Hit이 additionally 있어요. 

반면에 FICO 620+ MI loan은 2.25 hit이 이자에 쌓입니다. 엄청나게 높아지죠. 

 

5. Term: 크게 Fixed와 ARM 있습니다. Fixed는 말 그대로 원금과 이자를 함께 일정 기간 동안 갚아 나가는 것, ARM은 변동이자입니다. 

예를 들어, 30 Year Fixed는 원금과 이자를 같은 payment를 30년 동안 갚고 그 후에는 Free and clear 즉 진정한 내 집이 되는 겁니다. 

Fixed의 경우 갚는 TERM이 짧을수록 이자가 낮습니다. 10 Year fixed가 30 year fixed보다 이자가 좋아요. 

ARM은 원금과 이자를 일정 기간동안 갚고 그 후에 마켓 변동 이자가 됩니다. 

예를 들어, 5/1 ARM일 경우 5년 동안 원금과 이자를 갚아나가고(이때까지는 30년 Fixed와 컨셉이 같죠), 5년 1개월째에는 마켓에 따라 달라지는 변동 이자가 됩니다. 5년 1개월째 마켓이 7%다, 그러면 7%가 되는 겁니다. 그것도 계속 바뀌게 되죠. 

물론 ARM이 Risk 합니다. Fixed보다 ARM이 이자가 낮습니다. 보통 집을 단기간 안에 팔 생각이고, 이자를 가장 낮게 내시고 싶으신 분들이 합니다. 

 

 

마지막으로, 댓글에 Hit이 이자율에 어떻게 적용 되냐고 여쭤보셔서, 이곳에 답변 드릴께요. 

모기지 렌더는 Wholesale lender(broker를 통한 correspondent lender)와 direct lender(채이스 웰스 등)으로 나누는데요. 

Wholesale lender는 conforming의 경우 direct lender보다 이자가 좋습니다(물론 렌더마다 다르죠). 점보는 은행이 좋더라구요. 

아래표는 지난주 15 YEAR TERM 이자율인데요, 3.75%에 (0.625) Rebate이죠. 

 

 

예를 들어, 집을 80% LTV로 사고 싶다, FICO는 720이다라고 하면, 0.75% HIT 이 있어요. 

 

그러면 이자는 3.75가 아닌 3.875%가 되는 거죠. 

 

지금까지 이자에 대해 간단하게 알아 봤는데요, 유익한 시간이었으면 좋겠습니다. 

다음에 또 만나요~