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저는 거라지 옆 유틸리티실에서 살고 $900/Br*2 + $1300/Mstr Br = $3100 수익 얻을 생각 => 집주인이 집에서 가장 허름한 곳에 사시려고요? 이게 쉽지만은 않을것 같은데...... 이렇게 할 마음의 각오가 되셨나요.
가난하게 살아봐서 제 own room 있는것만 해도 감지덕지입니다.
VA loan 아시는분이 답변주셔야 겠어요... 이런식으로도 론이 나오나요? 집크기로 보면 3br/2.5bath 나오기 빡빡해 보이는데 rental income 이 지나치게 optimistic 해보입니다. 특히 이공간에 최소 4명이 산다고 생각하면....
"이런식으로도..." 정확히 어떤 부분을 지칭하시는지 알 수 있을까요?
도면 보니까 작은방 두개 (+화장실) +마스터 1개 + k&d가 2층에,
유틸룸, 워시룸, 화장실 + 거라지가 1층에 있었어요.
렌탈 인컴은 현재 그 아파트 사는 클래스메이트들과 선배들 시장조사 결과입니다. 시세가 그정도 하더라구요.
0% down이 가능하다고 해도 론이 나오려면 debt-to-income ratio를 맞춰야 되는데 말씀하신 것처럼 GI bill을 income으로 잡을 수 없으면 지금 계산하신것처럼 DTI가 너무 높아서 어프루벌이 안나올겁니다. 그리고 렌탈 인컴을 인컴으로 잡으려면 모기지 받기 몇 달 전부터 실제로 수익이 있어야 하고, '집 사면 세 줄려고요' 식으로는 justify하기 어려울거고요.
코사이너가 들어가도 힘든가요?
계산 도와드릴께요.
보통 mortgage의 경우 DTI benchmark가 28/36입니다. 즉 총 세전 소득의 28%가 housing cost으로 나갈 수 있는 맥시멈이고 36%가 총 debt에요.
housing cost는 기본적으로 mortgage+tax+insurance인데 앞에 두 개만 넣으면 대충 $2400이죠?
그러면 이걸 감당하기 위한 월 세전소득이 $8600정도 돼야 28% DTI를 맞출 수 있습니다.
VA loan의 경우는 이게 좀 더 높아요. 대충 41%정도입니다. 그러면 월소득이 $5900이 되야 하죠. rental income(3000에서 HOA/util등 비용을 제하면 2300정도 되겠네요)을 100% residual income으로 잡아주고, 코사이너 $40K 소득이 100% 잡혀도 여전히 부족하네요. 물론 41%가 넘는다고 무조건 리젝은 아닙니다만, 무리가 있습니다..
이율 좀 더 낮추려면 30yr fixed 말고 5/1 ARM 하시구요.
제가 다른건 모르겠는데 GI Bill BAH를 인컴으로는 넣을수가 없습니다. 어떻게 아냐구요? 경험자거든요 ㅋㅋㅋ.
i did too. already got rejected as a sole borrower!
아래 댓글보니 아랫층의 일부가 가라지(주거공간으로 안 잡히는)인거같고, 이걸 300 sq 잡으면 대충 윗층이 800이니까 베드룸 세 개 들어갈 공간은 될거에요.
론이 나올지가 저도 의문인데요. 원래 렌탈을 하고 계셨던 경우가 아니면 지금 렌탈로 예상하시는 금액을 수입으로 계산해주지 않을텐데요. 렌탈수익이있는걸로 쳐주더라도 공실률 및 메인터넌스 기타 부대비용 때문에 렌트금액의 100% 를 수익으로 잡아주지 않고 보통 70% 에서 많이 잡아줘도 80% 정도만 잡아줄텐데요. 렌탈이 인컴으로 안 잡히면 소득이 없는 상황인데 소득 없이도 VA loan 이 나오나요? VA loan 받으셨던 분이 경험 공유가 필요하겠습니다. 론 오피서는 괜찮다고 하나요? 론만 나오면 어떻게든 되겠지만실제 렌탈 운용시이도 계산은 렌탈 수익의 100% 를 잡으시는 것보다 80-90% 만 잡으세요. 분명 공실 및 유지보수에 돈이 들어갑니다. 그리고 한가지거라지 옆 유틸리티 실은 거주 legally 거주가 가능한 건축물인지도 걸리네요. 사고가 있을 시 탈출(?)이라든지 규정이 있을텐데 쫌 걸립니다. 안 좋은 예로 고시원이나 목욕탕 화재사고처럼요. 제 오지랍일지 모르지만 느낌적인느낌으로 여러면에서 불안해보여서 그렇습니다.
방학중 (연간 1.5개월) 공실이나 평시 유지보수는 지금 내는 기숙사비보단 적을 것 같아서 구입 고려중입니다. 유틸룸이 1층인지라 대략 4'*4' 크기 창문이 있어 유사시에는 그곳으로 탈출이 가능합니다. 평시에는 거라지를 통해 출입이 가능하고 2층으로 직결되는 계단이 있습니다.
혼자 사보려고 추진했으나 론 오피서에게 빠꾸 먹고 어머니를 끌어들여 보증 서달라고 조를 생각입니다.
네. 그럼 어머니 코사인의 경우 론이 나오는지가 제일 중요하겠네요. 론이 나온다면야 어떻게든 되겠는데, 기숙사 비를 안 내도 되니까요. 근데 주변 집 값이 상승중인가요? 테넌트 3 (또는 4)을 관리하고 유틸실에서 살면서 모기지 및 전체 비용을 겨우 맞출까말까 하는데 학교 졸업 후 다른 곳으로 이사하거나 몇년 안 살고 이사하게 되면 손해입니다. 이사하고도 렌트를 주는 경우는 매니지먼트 10% 생각해야하는데 안 좋은 경우 학교 다니면서 집관리에 스트레스 받다가 손해볼 수도 있어요. 조금만 멀리서 보시면 지금 기숙사 비용이 덜 손해일 수도 있습니다. 2019 년 경제 성장 전망도 제자리인데 급하게 보지 않으셔도 될것같아요. 한편으론 카모마일님 마음이 충분히 이해갑니다만 제 동생이면 조금만 기다렸다 하자고 할거같아요. 그 때 오빠가 조금 도와줄게 그럼서. (현실은 동생이 열라 잘 버는 현실이라눙 ㅠ.ㅠ)
학교 졸업만 한다면 연소득은 minimum $150k 언저리가 거의 확실한지라 그때 못/안팔면 론 리파이낸스 할 생각은 하고 있었습니다. 테넌트는 선후배/클래스메이트로 채우면 되는지라 이것도 favorable 특수한 상황으로 인지했구요. 동네 집값은 물가 오르는 만큼만 오르는듯 합니다. 다만 주변에 학교가 많지만 유일하게 안전한 구역이라 이동네 치고는 렌트가 거의 두배정도 비쌉니다.
이럴줄 알았으면 전역 전에 사놓는건데... 제 피부양인들 독립시켜놨더니 이제 제입에 풀칠하기 바쁘네요 ㅋㅋㅋ
에이. 그럼 당연히 나중에 사면 되죠! 졸업 먼저 하시고 맘에 드는 집에서 유틸실 말고 매스터훔에서 홈오너쉽을 느끼세요. 걱정 끄읕~ 참고로 아는 사람 렌트가 더 고생입니다. ^^
고민이 이렇게 해결 되네요 ㅋㅋㅋ
진심어린 조언 감사합니다!
초임 150k 직종이면, 렌트 푼돈 벌려고 집보러 다니고 모기지 협상하고 마모잡담하고 보다, 차라리 취업 준비와 네트워킹 하시는게 장기적으로는 더 이득이라고 봅니다.
에이 250k 가셔야죠! ㅋㅋㅋ
아무튼, 제가 카모마일님이라면 솔직히 졸업할때까지 버티겠습니다. 왜냐면요.. 지금 미국상황, 특히 뉴욕같은 대도시나 그 주변은 집값이 내려가는 추세거든요. 지금 사셔봤자 이득될게 하나도 없구요. 학교 다니시면서 렌탈 관리 등등 다 하기 거의 불가능합니다.
GAZUA!!!
+ thank you for your insights
하우징 마켓도 상투인데다, DTI 도 안나오고, 결혼도 안하셨고, 학교 졸업하면 이사 가실테고... 지금은 때가 아니라고 봅니다.
VA론의 특수성을 모르기에 조심스럽게 답변달아봅니다.
VA론이라는걸 빼고, 일반적인 모기지 융자로 생각해봤을때, 말씀하신 인컴 여건에서 론이 나오는건 거의 불가능이라고 봅니다.
유지비 한달 3천쯤 말씀하셨는데, 아무리 적게 잡아도 월수입이 그 두배인 6천쯤 되야할거고, 즉 세금보고 소득 수준이 7만은 넘겨야 합니다. 이것도 이런 인컴이 지난 2-3년간 유지된 경우여야 가능할거에요.
그리고 향후 렌탈 기대인컴은 모기지 융자시 소득에 집어 넣어주지 않는게 일반적입니다. 이걸 인컴으로 인정받으려면 2년정도 실제 렌탈 인컴 증빙자료를 제출해야해서.. 보통은 investment property나 세컨홈 구입할때나 인정받게 됩니다.
같은 크기 집이 100만불 넘는 플러싱 집값이랑 이동네랑 렌트가 비슷해서 사고싶었는데 현실이 녹록치 않네요...
플러싱에서 가까운가보네요. 그런데 집 값이 럴수 럴수 저럴 수가 있나요? 아파트 한 유닛도 아니고. 플러싱 주변이라면 렌트는 문제 없겠네요. 이 와중에 플러싱 맛집 생각만 나네요 ㅁㅅㅁ 막창집이 새로 생겼다고 들었는데. 저는 은퇴를 플러싱에서 하고싶어요! ^^ 맨날 먹고 한국 병원 가고 늙으막엔한국말 좀 하면서 살게요. 아놔 이놈의 영어...
아... 엄마 집이 플러싱이고 저는 시외에 살아요. 주변 4년제 + 대학원 학생 수가 25천명인데 학생들이 살만한 곳이 한정적이라 렌트 수요는 꾸준히 있는곳입니다. 플러싱까지는 차로 한시간 거리에 살아요 :) 집밥이 그리울때 주말 엄마찬스 쓰기 용이합니다 ㅋㅋㅋ
좀 무리하시는것같습니다. GI Bill은 3년정도밖에 못받을신텐데.
9 months * 4 academic years + 1 year STEM extension
after careful review of all the advices given, i'm ditching the purchasing plan! thank you for your advice!
va loan 은 그저 down payment 을 줄여주는 옵션이지, monthly payment 를 내야하는 loan 조건에서는 여전히 일정한 인컴이 필요합니다.
그리고 disability 를 받으신다면 funding fee 도 exempt 입니다.
i'm tracking... too bad i dont have any "documented" disability...
재밌는 글이네요. 마일모아에서는 거의 보기 불가능한 VA Home Loan 이기도 하구요 ㅎㅎ. 사실 이 분야에 있어서 가장 확실한건 VA Home loan을 매우 잘하는 은행에 Mortgage Dept에 전화하시는 겁니다. 저희도 그랬구요.
위에 댓글에도 적었지만 BAH는 절대로 융자를 위한 수입으로 안 쳐주는만큼 현재로써는 그냥 버티셔야 합니다. 제가 이 글을 좀 일찍 봤다면 좋았을텐데, 늦게 답변해서 죄송하구요.
일단 어떤 형태로든 Fixed Income이 생기기만 한다면 VA Home Loan은 거의 100% 허가가 날겁니다. 사실 베테랑이면서 VA Home Loan 안 쓰면 인생 길게 봤을때는 무조건 손해거든요.
may i ask you why "VA Home Loan 안 쓰면 인생 길게 봤을때는 무조건 손해거든요"?
요새 conventional loan은 다운이 20%는 들어가야되는데, 이게 없어도 되면 인생에서 남보다 일찍, 유리한 조건으로 집을 살 수 있는거니까요.
물론 부동산이 롱텀으로 봤을때 빠지지 않는다는 절대적 가정하에..
아. 정말 마일모아에는 고수님들이 다양한 분야에.. 귓동냥 하고 갑니다.
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