안녕하세요.
몇 주 전까지도 세이빙 계좌 열어서 이자 받을 생각을 하고 살다가
우연히 집에서 약 10마일 가량 떨어진 다른 동네를 갔다가 건물이 나온것을 보고
알아보다가 오퍼까지 넣게 생겼습니다.
일단 건물은 3900sf 정도고 현재 3개의 유닛이 있습니다.
하나는 임플란트 치과가 있고 또다른 하나는 제너럴 덴탈 오피스가 있습니다.
그리고 나머지 하나는 970sf정도인데 비어있어서 오너의 친구가 month to month로 서류 보관 장소로
400 정도를 매달 내면서 쓰고 있다고 합니다.
현재 건물값은 46만 정도이고 앞에 주차장 10개 뒤에 주차장 10개 정도가 있습니다.
택스와 메인터넌스등의 익스펜스를 빼고는 넷 인컴이 2만8천 정도입니다. 창고처럼 쓰는 곳이 리스가 나가면
넷 인컴은 더 올라가지 싶구요.
임플란트 치과는 1700불 정도로 이번 달에 5년 계약을 했고, 제너럴 덴탈 오피스는 yearly계약을 하는거 같습니다. 렌트비는 2100불 정도이구요.
제너럴덴티스트는 은퇴를 하고싶어한다고 들었는데, 와이프가 허락하지 않아서 아마 3년 정도 더 하지 않을까 싶습니다.
오너의 친구가 쓰고 있다는 공간은 현재 리스를 준다고 건물 앞에 광고가 나와있는 상황이구요.
리얼터 말로는 정식으로 광고를 하진 않았지만 광고를 하게 되면 잘 나갈꺼라고 하네요.
저희가 혹한 이유는 매인 도로에서 살짝 들어왔지만 잘 보이는 곳이고 카운티와 타운쉽에서
상권을 살리기 위해 좀 호의적인 곳이라고 알고 있습니다. 바로 건너편 큰 건물에 얼마전 아파트로 사용 가능하도록 허가를 받았다고 들었습니다.
인구가 많지 않은 소도시이구요.
25% 이상 다운페이를 하고 사실 맘은 38만 정도에 오퍼를 넣고 싶고 40만 정도에 사고 싶은데. 모기지, 어프레이졀, 인스텍션 컨틴전시 넣으려고 합니다.
리얼터는 셀러 리얼터와 저희가 직접 얘기하고 있습니다.
제가 맘에 걸리는건, 오너가 42만에 1999년에 건물을 지은거 같습니다. 그러니 저희 오퍼가 맘에 안들꺼 같은데...
이 건물은 작년 7월에 나와있던 건물인데 저희는 인베스트먼트로 일단 생각을 하고 시작하지만
5~10년뒤에 건물값이 값아지면 저희가 건물의 절반 정도를 사용할 생각입니다.(배우자가 비슷한계통에 일해서 리스가 나가고 나면
큰 공사 없이 사용이 가능할거 같습니다.)
다운페이를 25% 이상 하고 만약 40만에 살수 있다면 현재 나오는 렌트비로 론이 거의 다 커버가 되는 상황입니다.
제가 살고 있는 집은 페이오프가 된 상태구요. 론은 sba는 안되고 커머셜 론으로 현재 5.75%-6%정도의이자율을 받게될것 같습니다.
저희가 처음 커머셜을 사보는데다 워낙 둘다 새가슴이라 고민이 좀 되네요.
1. 오퍼 금액이 너무 터무니 없어 보일까요?
2. Heloc을 끌어다 쓰고 론 받고 하는게 너무 무리하는 걸까요?
여기는 셀러 마켓은 아니고 거의 반반이거나 바이어쪽으로 조금 더 기웁니다.
경험이 있으시거나 제가 놓친것이 있으면 답변 부탁드려요.
마모에 계신분들은 정말 대단하신것 같아요. 은퇴준비도 미리 미리하시고, 재테크도 많이 하시고 ...
저는 먼저 살던 집이 팔리지 않아 3년간 2개월간 rent 를 주었는데, 40만불집에 2만 8천불 수입이 있었지만,
텍스가 비싼주에 사는지라, 반은 텍스내고 반은 모게지 내느라 건진것이 거의 없었지요
대신 골치가 많이 아팠는데, (한달에 한번씩 뭘 고장내고, 망가뜨리고 그래서 ..예로, 세탁기는 3년간 2번 갈아줬어요)
어쨌건 지금은 팔아버렸고 - 집값이 하나도 안올랐네요
다시는 렌트는 하지 말아야겠다고 다짐에 다짐을 했었습니다.
저도 사실 귀찮고 힘들까봐 렌트 생각을 안했는데 커머셜은 상대적으로 손이 적게 가길래 한번 해볼까 하고 있습니다.
그 정도 조건이면 저는 해볼거 같아요.
특히 배우자가 그런 장소를 필요로 하는 직업이며 더더욱이요. 렌트 없이 장사/사업 하는게 얼마나 큰 복인지 모릅니다.
찔러보시면서 negotiable 하다 언질 주세요.
다만 커머셜 론은 보통의 홈론이랑 다르지만 글 보니 많이 알아보신거 같아 괜찮을듯해요.
(친구 하나는 커머셜론이 너무 오래 걸리고 이것저것 요구 하는게 많아서 그냥 삼촌이랑 동업으로 캐쉬로 샀어요. 근데 나중에 리파이넨스 하려니 동업이라고 요구하는데 많아서 그냥 냅두더라구요)
커머셜론은 오래 걸리는 군요. 오너가 가격도 낮췄는데 오래 걸린다 생각하면 어떻게 나올지 모르겠네요.
은행에서 혹시 environmental due diligence 요구하지 않던가요? SBA 도 아니고 커머셜치곤 금액이 작은편이라, 아마 작은 은행이라면 요구를 안할수도 있는데요. 동네가 어디인지는 모르지만, 주위가 commercial/industrial area 라면 environmendal due diligence 하시는거 추천드립니다. 사시려는 건물과 주위의 건물들, 그리고땅에 대한 히스토리, 오염가능성등을 알아보는 과정인데요. 나중에 파실때도 그렇고, peace of mind and liability 를 위해서 한번 고려해보시는것도 나쁘지 않다고 생각이 드네요. 보통 Phase I Environmental Site Assessment 정도면 충분할거에요.
오~ 전문가의 포스가. 네 이건 놓쳤는데 꼭 알아볼께요. 이래서 제가여기에 글을 올렸습니다. 감사해요
파는 입장이 아니라 사는 입장이시니까, 은행을 통해서 셀러한테 혹시 예전에 했던 Phase I Environmental Assessment 있나 물어보세요. 99년도에 지어졌고 현재 테넌트등을 봤을때 큰 문제는 없어보이지만, 99년도 전에 기록도 봐야해요. Phase I 기간에 딜이 깨지는 경우도 꽤 있구요. 제일 중요한게 사신 후에 건물/땅이 오염등의 문제가 있을경우 Phase I 을 안하셨으면, protection 을 받으실수 없으세요.
아 이게 중요한거군요. 꼭 확인하겠습니다.
이거 중요해요.
시간도 오래 걸리고요.
근데 주유소, 정비소, 세탁소 이런거 아니면 크게 걱정 안하시고 되요
네. 그렇지만 알아는 봐야겠네요.
부동산은 location이 너무 중요하기때문에 말해주신 금액이나 상황으로는 너무 단편적으로만 판단이 됩니다. 말씀해주신 렌트비가 NNN으로 나누어 져 있는지 gross로 되어있는지도 알아야 할꺼구요. 우선 제가 사는 주는 치과라는 업종은 다른 곳보다 렌트비를 더 받고, 리스 텀도 길거든요.
오퍼 자체만으로는 셀러가 좋아하지 않겠지만.. 해볼수는 있고
감정, inspection, 그리고 론 은 컨틴전시는 셀러가 당연하다고 생각할 꺼구요.
처음이로 commercial property를 사는 경우는 30% down을 생각할꺼구요. 그외에 감정과 environmental report 1정도는 필요할꺼 같은데요 혹시 ILC도 있는지 확인을 하셔야 되고.. SBA는 사는 분이 51% 이상을 점유하여 비지니스를 하시는 경우에 나와요.
아마 생각하신것보다는 비용이 더 발생할껍니다. 론오피서와 잘 상의 하시고 결정하세요. 아마 처음부터 3개 사시는 데까지는 론이 제일 힘들어요.
아파트 단지의 허가가 떨어져도 시공을 시작하고 완성할때까지 시간이 많이 걸리니 1~2년 을 보지 않고 장기간을 보시는 거라 생각하세요..
Commercial은 residential보다 법 규정이 까다롭지 않아서 돌리시기엔 편하실꺼예요.
..... 렌트집은 냉장고와 스토브만 관리해준다고 하시면 되요. 세탁기는 알아서 하라고 하면 더 편해요. 물론 렌트비를 2500불 이상 받으시는경우는 해주어야 하지만.. 넣어주되 책임은 테넌트보고 지라고 하면 편해요.
조언 감사합니다. NNN이 아니고 제가 사면 프라퍼티 택스, 보험, 유지보수를 해야합니다. 그걸 빼고 28000불 정도 일년에 들어온다는거 같습니다. 네 커머셜이 좀 더 관리가 쉽고 까다롭지 않는데 또 한본 나가면 다시 들어오기까지 기간이 꽤 걸리더라구요. 감사해요
저도 요즘 보고 있는 건물이 있는데, 1916년에 concrete block 으로 지어진 2 층짜리 11,266 sq ft 되는 주상 복합 건물입니다. 1 층엔 3개의 식당및 가게들이 있고, 2층엔 렌탈로 9 가구가 현재새들어 산다고 하는데, cap rate 이 9.91% 이고, 현제 $895,000 에 거래 가격이 나와 있습니다. Annual gross rental income 으로 $84,000 으로 리포트 되어 있네요. 셀러는 원래 general contractor 인데, 요 근래에 기초 renovation 공사를 다 끝냈다고 합니다 (plumbing and electrical). 혹 이 건물을 매입하게 된다면 주의 사항은 없을까요? Deposit은 한 40-50% 정도 예상하고 있습니다.
Cap rate만으로는 아주 좋은 조건인거 같아요. 제가 사는 주는 7~8 %도 힘들거든요. 특히 식당이 있는 경우 2층이 있을 때, commercial hood가 제대로 되어 있는지 꼭 보세요. 식당이 있던 자리는 혹 테넌트가 나가더라도 쉽게 좋은 렌트비를 받으실 수 있어요. profit도 많고 다운도 많이 하시니 Major bank에서 되도록 Fix로 받으세요. 15년 가능하실꺼라 믿습니다. 위에 residential이 되어있으면 utility가 제대로 sub meter가 되어있는지 보시구요
빠른 답변 감사합니다. 제가 가장 우려하는 것은 다름아닌 이 건물이 지어진 년도수가 100년이 넘었다고 하는데, 제가 알아본 봐는 콘크리트 블락으로 지어진 건물은 100년이 지나도 별탈 없다고 들었습니다. routine mainteance 및 보수 공사만 잘 되어 있으면 괜찮다고 하는데, 혹 문제될 것은 없는지 좀 불안하네요. 맘 같아선 structural engineer 을 데리고 가서 보여 주고 싶은데, 아직 확실치 않아서요. 네 맞습니다. 켑 레잇은 정말 좋은것 같아요. 저도 믿기지 않아서. 아마 건물주가 돈이 지금 필요해서 가격을 낮춘듯 싶습니다.
미국에 거의 10% cap rate이 있다니 놀랍네요 ㅎㅎ
축하합니다.
조물주 위에 건물주... 부럽네요.
저도 아직 시작 단계라 들어오는 돈은 전부 론으로...쿨럭...
2만8천 NOI에 46만에 내놨으면 정확히 Cap rate 6%에 맞춰서 내놓은거 같네요.
그정도 받고싶다라고 대충 내놓은거 보다는 리얼터가 정확히 찝어서 가격을 정한거 같아요.
만약에 그근처 retail cap rate이 6% market cap이라면 더 내릴꺼 같진않고요,
감정을 해보면 market cap은 나올꺼니 appraisal보시고 결정 하시면 될꺼 같습니다.
그리고 커머셜론은 보통 5~10년안에 만기가 도래하니 그때 와이프가 51%이상 사용하신다면 SBA론으로 재융자가 가능합니다.
론쪽으로 궁금하신거 있으시면 제가 아는 범위내에서는 답해드릴수 있을꺼 같습니다 (그쪽 계통 일이어서요).
저한테 자극을 주는 좋은 글이네요.. 동기부여가 되는 글입니다... 좋은 딜 하시길 바래요. ㅎㅎ
동기부여를 드렸다니 다행(?)이네요. 사실 저도 먼 남의 얘기 같더니또 뭔가가 진행이 되려니 밀려 가듯이 진행을 하고 있습니다. 딜을 시작한건 아니지만 잘 성사시켜 보겠습니다.
MJS님께서 말씀하신대로 세부적인 상황을 모른 상태에서 투자가치에 대해서 조언을 드리기는 힘들 것 같습니다.
우선 써 놓으신 정보로 짧게나마 분석을 해 보겠습니다. 40만을 구매가격으로 치면 annual investment return이 7% ($28k/ $400k)고 중간 중간 vacancy (5년 마다 tenant space가 6개월 마다 건물 수리 및 turn over 때문에 빈다고 치면) 실제 property level return은 6.3%정도가 되지 않을까 싶습니다. 여기에 모기지 가 5.75%에서 6%정도면net annual return (net income after mortgage pmt/ equity)도 low 6% 정도 이구요. 건물 직접 관리하시고 tenant 구하시고 active 하게 manage하시는 걸 생각 하시면 상당히 낮은 return이지 싶습니다. 건물/땅 가격이 올라갈 만한 good news가 어느 정도 있다면 좀 다른 상황이 될 수도 있구요. 주위 건물들 sales comps를 브로커랑 한 번 체크하시면 좋을것 같습니다. 비슷한 상황의 다른 건물들 (upside가 없고 어느정도 stabilized 된 건물) cap rate와 $/sf 를 비교해 보세요. 40만 오퍼가 터무니 없는 가격이 아닐 수도 있습니다. 저는 개인적으로 price cap을 (땅과 건물 새로 짓는 가격에서 30% discount)로 맞추고 딜을 합니다.
Due diligence하시면서 title report도 잘 체크해보세요. Easement agreement나 title exceptions가 있다면 변호사에게 조언을 구하시구요.
지금 다시 보니 넷 인컴이 $22800이네요. 970sf의 유닛이 창고처럼 쓰면서 400불을 받지만, 다른 리스 계약을 하게 되면 바로 나갈거 같습니다. 그러면 스퀘어핏당 약 15-16불 정도 받는다면 일년에 9700불 정도의 인컴이 더 둘어올것 같구요. 그럼 최대 총 $32000 정도가 넷 인컴으로 될수 있을거 같습니다. 현재 여기는 건물이나 땅 가격이 올라갈 가능성이 많지는 않습니다. 시세차익은 크게 기대할 수 없고 캐쉬플로우만 생각해야 할거 같은데...값어치가 없는걸 사나 싶은 맘도 드네요.
와이프께서 동종업종에서 일하시고 창업계획에 있으시다면, 굉장히 좋은 조건이라고 보이는데요.... 리스 받으시다가 창업하실때, 조그만 리모델링 하시면 되지 않을까? 싶네요.... 이런 걸 다 새로 할려면 비용이 만만치 않을덴데요.. 또한 기존 위치에 오는 고객들이 자연스럽게 찾아오게 될텐데요.... 그리고 대체로 은행에서 론 받아서 하게 되면, 에스크로 업체도 그렇고요... 이런 저런 서류를 요청하면서 체크하다보면, 커머셜은 레지던셜하고는 많이 다르고요... 위에 답글에 있는 많은 부분들이 자동으로 처리하게 될 겁니다.
처음이라 모든게 조심스럽네요. 네 저희도 맘에 들었던 이유중 하나가 나중에 저희가 오픈할때 훨씬 유리하고 일단 건물비용이 다 값아지면 오픈하고도 많은 스트레스를 피할 수 있어서 입니다. 항상 느끼지만 완벽한걸 찾을 순 없는듯합니다.
저도 비슷한 상황에서 3년전에 BOA에서 owner occupied loan 을 받고 건물을 매입했어요. 다른것 보다 전 제가 소유한 건물안에서 practice 를 하고 싶었거든요. 건물에 이주하는데 1년이라는 시간이 걸렸지만 (renovation 하는데 5개월이 걸리더군요), 지금은 아주 만족한 공간에서 일하고 있습니다. 만약 wife 께서 앞으로 그 장소에서 직업을 이어 가신다면, 나쁜 딜이라고 생각진 않습니다. 와이프께서 매달 지불하는렌탈 페이먼이 님께서 세우신 corporation 으로 들어가는 구도니까요 (from one pocket to the other).
직접 경험자께서 얘기해주시니 영광입니다. 일단은 캐쉬플로우로 보다가 계획이 완전히 서면 리스 계약이 끝날때쯤 오픈할까 합니다. 그런데, 저같은 경우도 boa에서론이 가능할까요?
많이 배워갑니다. 그런데, 이런 상업용 건물 매물은 어디서 검색해볼 수 있나요? 질로우 비슷한 상업용 건물 검색 사이트가 있나요?
저는 loopnet 이라는 곳에서 요즘 보고 있습니다. 제 2-3 명과 partnership 으로 상가 매매를 알아보고 있는 중입니다. 너무 큰 욕심 부리지 안코, 적정한 선에서 cashflow 가 확실한 건물들을 보고 있습니다.
cashflow 도 중요하지만, 몇년 후에 와이프께서 그곳에서 개인 프랙티스를 하실 계획이 확실하다면 괜찮은 딜이라고 생각합니다. 저는 4500 sq ft 의 공간을 renovate 해서 현재 사용하고 있습니다. 나머지 3300 은 렌트주고 있고요. 올해 말이나 내년 초엔 한 테넌트를 내 보내고, 2000 sq ft 를 레노베이트 해서 새로운 비지니스를 오픈할 계획입니다. 3년전 boa 에서 5년 론을 받을 때 은행에서 가장 중요하게 봤던 것은 우선 제가 운영하던 사업체의 cashflow 그리고 케시 담보였습니다. 은행 3 군데에서 거래하던 모든 어카운트를 boa 로 옮기는 조건이었거든요. 그리고 practice relocation 할 때엔 chase 에서 5년 텀으로 75 만을 빌렸어요. 여기에서도 케시 담보로 그리고 돈을 옮기는 조건으로 낮은 이자에 돈을 빌릴수 있었습니다 (2 프로 대로 기억하고 있습니다). 비지니스를 하시려면 우선 cash reserve 가 중요해요. leverage 거든요.
cash flow 가 얼마나 되시나요?
저는 가게 하나 매상이 1밀리언정도 되고 다른 게가게 60만불 정도 되는데
지금 현금 40만불정도 있고 이상태에서 론이 얼마나 나올까요? 2프로대면 엄청 낮네요
지금 임차인은 없고 제가 건물의 모든것을 사용하는중입니다
제 지금 주 고객 뱅크는 채이스입니다
...
제가 첫건물은 전부다 현금으로 구매해서 론이 얼마가 나올줄 몰라서 친인척과 지인들에게 지금 돈을 빌리려고 알아보고 있거든요
내일이나 모래쯤 정식으로 오퍼를 할껀데 딜이 네고가 어떻게 되는지 봐서 혹시 쪽지로 질문드려도 괜찮을까요?
론이 구체적으로 어디서 뭘 알아봐야하는지 일단 몰라서요
론은 은행에서 모든 financal document 를 심사하는 과정에서 대충 이자가 나온다고 봐도 무관할것 같은데요.
현금을 움직이는 것은 위험해요. 나중에 감사가 나올수 있으니까.
자금 출처가 확실한 돈만 움직이시고 나머진 은행에서 대출을 받으세요. IRS 의 radar 를 피하셔야 해요. 저도 케쉬로 구매할 수 있지만 케쉬는 가능하면 안전하 곳에 두시고, 은행 돈을 움직이 세요... 이자가 좀 들더라도. 저는 은행에서 빌리는 돈을 cd 에 묶어 두고 그 돈을 담보로 낮은 이자를 대출 받았어요.
오퍼를 하시기 전에 아니면 오퍼가 받아 드린 이후엔, 은행에서 필요한 모든 서류를 cpa와 상의 하시고 ㅃㅏ른 시일 내애 준비하시고 (3년 개인 및 사업체), 또 변호사를 두세요. 변호사에게 모든 서류를 리뷰하게 하세요. Loophole 이 있을지 모르기 때문에요.
가게 하면서 세금 보고 현금포함 모든거 정확하게 하고 번돈이라서 감사나와도 꿀릴껀 없고요 현금 모두 은행에 있는돈이에요 캐쉬로 집에 있는돈이 아니고요
저는 있는돈 거의 90퍼센트 올인라고 론받으려고 했거든요 물론 딜이 진행이되면 당연히 타이틀보증회사 껴서 변호사통해 문서 검토 받아야죠 cpa와 친해서 요즘 매일 상담 받고 있고요
그렇게 진행하시면 되겠네요. 요즘은 이자가 비싸져서 제가 론을 받을 때와 비슷한 이자율을 받기는 힘드실 것 같아요. 작년말 장비 구입이 필요해서 11만불 정도 chase 에 financing rate을 알아보니 5프로 이상 이라고 하더라고요. 그래서 44K 다운하고 (아멕스 플렛으로) 나머지 액수는 무이자로 1년 이내에 갚는 조건으로 다른 equipment financing 회사에서 론을 받았어요. cash reserve 는 만일을 대비해서 50% 정도 비축해 두시고 (또 다른 사업체를 위해서), 나머지를 은행에서 대출 받으시는 것은 어떠세요? cash flow 만 확실하면 금방 갚아 나가실것 같은데요?
역시 닉값 -_-b
기본 론은 집을 사시는 것과 동일하다고 보시면 됩니다. 인컴이 있으시고 그리고 집이 페이오프 되셨다면, 문제될 것이없어 보이는데요... 일단은 비어있는 공간을 건물을 산뒤에 사용할 예정이라고 말해두시면 적당하지 않을까? 싶습니다. 그리고 보통 커머셜은 30% 정도 다운을 요구하는 것 같았습니다.
네 커머셜은 25%이상은 해야한다해서 30-35%정도 생각하고 있습니다. 일단 빈 공간도 사게되면 리스를 먼저줄려고요. 저희가 아마 3년내에는 바로 시작 안할꺼 같고 현재 제너럴 덴티스트가 1-2년 뒤가되면 은퇴하면서 나가려고 할꺼 같아요. 그때가서 그쪽 공간을 써도 될꺼 같아요. 거기가 사이즈로는 더 적합하네요.
그 지역에 어느 정도 growth potential 이 있을 경우를 대비해서 가능하면 큰 공간을 확보하시고 나중을 대비해서 부분 설계를 미리 하시길 추천합니다.. 기존 치과 진료 시설을 갖추었다고 해도 새로 공사해야 할 부분은 또 공사해야 하고 리모델링을 필요로 한 부분은 5-10년을 대비해서 하는 것도 방법이고요. 보통 치료 공간이 협소하거든요. 앞으로 expand 할 것을 위해서 빈 공간을 미리 확보하고 활용하는 것도 방법이에요. 일을 하다 보면 더 큰 공간이 필요할 때가 있거든요. 없는 공간에 뭘 짖는 것은 불가능 하지만, 최대한 쾌적한 공간을 만들고 싶으시다면 조금 넓게 plan 을 짜는 것이 모든 이에게 도움이 됩니다 (환자 + 직원 모두). 저는 처음 2600 에서 시작해서 현제 4500 정도 되는 공간에서 일하고 있어요. 올 말이나 내년엔 제가 소유한 같은 건물의 한 tenant 를 내보내고, 2천을 더 늘릴 예정이구요 (surgical center 를 지을 예정입니다). 님의 와이프께서 그 건물을 통체로 다 쓴다고 해도 growth potential만 있다면 전혀 큰 건물이 아닙니다.
네 동의합니다. 좋은 포인트네요. 미리 플랜을 좀 짜보도록하겠습니다. 또마님도 사업이든 임대업이든 대박 나시길!
리스크 없는 세이빙은 2.5%
하하 네 저도 세이빙 좋아하는데...어쩌다보니
어느 동네인지 모르겠지만 건물가격 시세 좋네요. 전 다른건 모르겠는데 테넌트 맘에 들어요. 일단 치과 의사들은 대부분 렌트를 비롯한 다른 페이먼트를 잘 내는거 같아요. 그리고 그 사람들이 나가도 새로운 테넌트는 또 치과가 들어올거 거든요. 부럽습니다~
그런가요? 왠지 잘 고른거 같아 좋네요
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