2/28 update
집 고민하다 1월 2월이 다 가네요.
많은 댓글 덕분에 이제 결정의 마지막 스텝 (=프로젝트의 첫번째 스텝)에 와 있습니다.
헷깔림을 방지하기 위해 기존의 글들 전부 다 지웠고요.
80만 달러짜리 집을 새로 지을까 합니다. (집값 75만 + land scaping 5만)
land scaping 5만에 401K 론을 사용할 예정입니다.
Builder 가 지을 집을 사는 것이라 처음에 계약금 1만만 내고 나머지 74만은 6개월 후 closing 때 낸다고 합니다.
현재 살고 있는 집 (45만 value, 6만 모기지) 은 팔지 않고 rent ($2200/월)를 할 생각입니다.
어차피 가지고 있는 현금은 뻔하기 때문에 대출을 많이 받아야 하는데,
위기 상황 (소득의 급격한 감소)시 어떤 조건이 그나마 안정적일지가 현재 상태에서 선택의 중요한 포인트입니다.
- 새로 지을 집은 환금성이 별로 없습니다. 80만 들여서 완성되면, 70만 달러에 팔면 팔리려나. 그냥 죽을 때 까지 살 집을 짓는다는 생각으로
-> 투자가치를 생각하지 않고 집을 사는 것은 이번이 처음인듯 합니다. 가족의 행복, 현재의 행복에 중심을 두는 "아메리칸 스타일"
- 기존 집은 렌트를 주면 팔기 어렵습니다. 그나마 렌트를 빼고 집을 비우면 급매는 가능할 거 같습니다.
1. 새로지을 집에서 65만 달러의 점보 론을 받는다. (일단 Wells fargo 에서 이 조건으로 pre-qual 은 받았습니다.)
기존 집의 모기지 (6만달러) 이율은 2.875% 입니다. refinance 하면 4.5% 정도 된다고 하더군요.
렌트비 받아서 두 집의 모기지 갚으면 현재보다 약 1100 달러 정도 더 내게 되는 셈입니다.
더 좋은 집에 사는 대가로 현재보다 1100달러를 추가 지출하는 것이지요.
모기지 인슈어런스를 감안해도 안정성 면에서는 이게 더 나을 거 같기도 하고요
(모기지 인슈어런스 생각해서 새집 대출 받을 때 HELOC 를 받든지 아니면 401K 론을 여기에 우선 사용하든지 하는 방법도 있고요)
최악의 경우 새집에 들어간 10만 달러 (급매로 팔면) 또는 15만 이상 (short sale로 들어가면) 를 손해보고 나오면 될 듯 합니다.
그래도 모기지가 거의 없는 현재 집이 남으니까요.
문제는, 모기지 이자가 오르는 추세라 6개월 후 lock 할 때는 어떤 값이 나올지 예측이 안됩니다.
또, 비상자금이 필요시 새로 지을 집에 equity 가 남아 있지 않아서 곤란에 빠질 가능성이 있습니다.
렌트할 기존집에서 cash out refinance 가 가능할지 모르겠습니다.
2. 기존 집에서 80% max 로 해서 cash out refinance 를 한다.
새집을 사기위해서 가지고 있는 현금 10만 + 기존 집 대출 30만 (36만 대출받아 현재 모기지 6만을 갚으면 남는 돈입니다.) + 새집 대출 35만이 됩니다.
같은 대출금액 (65+6=36+35) 이지만 이율이 높기 때문에 대출 이자 자체는 더 많고요, 모기지 인슈어런스는 어느쪽도 내지 않아도 됩니다.
만약 이자가 계속 오른다면 현재 조건으로 기존 집 대출을 받아 30만 달러를 "쟁여" 놓을 수 있으니 어느 정도 헷지는 되고요,
새집의 대출이 작기 때문에 6개월 후 대출 받는데 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.
렌트비 받아서 두 집의 모기지 갚으면 현재보다 약 1100+200 달러 정도 더 내게 되는 셈입니다.
새집에 들어간 돈이 많기 때문에 새집을 날리면 손해가 크고요, 기존집을 날리면 렌트비가 들어오지 않기때문에 진퇴양난이 되는 것이지요.
비상자금이 필요시 새로 지을 집에서 HELOC 를 추가로 뺄 수 있는 장점이 있습니다.
어제까지 생각은 대출을 안정정으로 받을 수 있고, 비상금 동원도 가능하고, 모기지 인슈어런스도 안내도 되고, 이율 상승의 헷지가 되는 2번으로 기울었다가,
오늘 아침에 생각해보니, 차라리 간단한 1번으로 가는게 나을 수 있다는 생각을 했습니다.
두개를 합쳐도 125만 달러집에 71만 달러 대출 (월 4500 pay - 2200 렌트) 라 대도시에 사시는 분들에 비하면 별거 아닐 수 있는데,
저희 동네에서는 80만 넘어가면 환금성이 없어지는라...
어떤게 좋을까요?
모기지 프리.... 생각만해도 행복하네요... 답변은 못드려서 죄송합니다. 부러워서 ㅠ
죄송합니다.. 집사기 당하셨다는줄 알고..잘못읽었네요
저도 작년에 비슷한 고민을 했어서.. 일단 렌트를 주면 각종 경비를 제하고 cash flow를 만든다 가정하에 말입죠..
근데 제 머리에 간단하게 떠오르는 건 HOLOC 인데요. 이옵션이 생각보다 괜찮더라고요.
결론적으로 제가 선택한 방법은 1 방법을 고수하며 원래 집 페이를 빨리 하는 방법에 2번해서 몫돈을 융자하고 HELOC 로 2번에서 커버되지 않는 부분(저는 발란스가 5만이 안돼서요ㅠㅠ) 을 갚았습니다. 이미 원래 집 이퀴티가 많으시니 굳이 2+HELOC로 안나가셔도 2번만 하셔도 괜찮을거 같아요.
(그러면 뭐 총 모으는 금액 1만만 남으니깐요.)
제가 2번을 해봤으니까 말씀드리자면
1. 대출하는 거랑 상관없구요
2. 대략 회사따라 다른데 제 회사는 1주, 짝궁 회사는 2주 정도 걸렸어요.
3. 어차피 론이라서 페이첵에서 알아서 빠져나가요. 아주 편해요
3.은 비추인게 refinancing을 하게 되면 loan origination fee 및 인스펙션이 더 들고 (대략 여기서 2천여불의 경비 지출)
cash out option은 보통 standard rate보다 이율이 높아요. (.5%정도)
LLC를 아예 설립해서 LLC로 비지니스 론 받으면 전혀 상관없을거 같고요
개인으로 해도 굳이 문제는 되지 않는걸로 봅니다.
근데 보통 렌탈홈으로 사실건지 바로 들어갈지에 따라 달라지는데
렌탈홈 다운은 20%가 아니라 25%가 스탠다드여요.
저라면 먼저 이사를 하고 2년을 살아 택스를 낮추고 그담에 렌트를 주거나 3번 집 구매를 할거 같아요.
1번은 제가 원래 꽃히면 바로바로 해야 하는 성격이라... 기다리는게 어려워서 패스했어요.
(결론:오메는 2번을 선택했다)
60만달러짜리 집을 사서 바로 이사를 갈 계획입니다. 기존의 45만달러짜리 집을 렌트를 주고요. 2번으로가면 간단하기는 한데 모기지 많이 내는 것에 비해 텍스혜택이 거의 없어서 고민이지요. 나중에 렌탈집을 리파이낸싱하면 늘어난 이자에 대해 텍스 혜택이 있을까요? 그때 closing cost도 경비처리가 될지 모르겠습니다.
바로 이사가시면 따로 일단 모기지를 많이 페이하는 문제는 없어서 다행이네요.
모기지 많이 내는 것에 비해 텍스혜택이 거의 없어서 고민이지요.
--->>어떤 택스 혜택을 말씀하시는 건가요? 일단 schedule E를 쓰시면 각종 경비는 처리되는걸로 알고 있는데..
그리고 itemized가 되느냐 안되는건가 그것도 중요한 포인트인거 같기도 하고요. 이번에 standard deduction이 오르면서 itemized 되던게 스탠다드로 많이 넘겨저서 좀 헷갈리는거 같아요.
렌탈집을 리파이낸싱하면 늘어난 이자에 대해 텍스 혜택이 있을까요?
--> 이것도 scedule E로 들어가는걸로 알고 있습니다. #12 에 각종 경비로 들어가는 부분이 있고요. 경비처리가 되는거고 그것도 결국 itemized로 선택하는걸로 알고있어서요. 만약 이자를 100불 냈다고 해도 100불이 다 본인 AGI에서 까져서 100불 줄어든데에 대한 세금이 줄어드는건데 만약 standard deduction보다 낮으면 payment 에 대한 게 내려가는지는 모르겠네요.
그러나 저도 올해 처음이라서요 한번 다시한번 돌려보고 또 댓글 달아볼게요. 아래 렌털 하시는 분들이 더 다시리라 생각됩니다.
그렇지요. standard 가 올라가면서 두번째집 (제가 살집) 모기지는 세금 혜택이 없고, 경비처리가 가능한 첫번째 집 (렌트할 집) 에는 모기지 자체가 별로 없게 되어서요.
#3, 기존에 house rent를 한 경험이 있거나, 그걸 업으로 삼는 경우는 모르겠지만, 제 경우에는 두 집의 모기지를 합쳐서 30% 룰을 적용하더군요. 따라서 두번째 집의 모기지에 대한 금액에 제한이 생깁니다.
30% 룰이라는게 경우에 따라서는 60만 달러집에 18만 달러를 다운해야 한다는 의미인가요? 아니면 총 론의 30% 그러니까 32만 달러는 다운을 해야 한다는 의미인가요? 총 32만 달러라면 현재 집만으로도 되니까 두번째 집 론에 20% 다운만 하면 될거 같은데 조금더 상세히 설명해주실수 있으신지요?
보통 모기지 페이먼랑 집에 들어가는 비용이 총 수입의 30%이내가 되어야 모기지가 승인이 나는데, 저 같은 경우는 이전에 집 렌트를 해 본적이 없으니까, 두 집의 모기지 페이먼과 다른 이것 저것 비용을 합해서 제 수입의 30% 이하가 되는 것을 확인하고 승인이 났습니다. 이전에도 집 렌트를 해 본 히스토리가 있으면 렌탈 인컴도 포함할 수 있다고 하더군요.
이 상황에선 HELOC 또는 401K 론을 받는게 제일 좋아보입니다.
굳이 3개월 전 미리 돈 뺄 필요 없고요, 401K 론은 어차피 자기돈이니 DTI 계산할 때 Debt 로 계산하지 않습니다.
DTI에 계산이 되지 않는다니 다행입니다.
제 생각엔 크레오메님께서 언급하신 HELOC이 좋은 옵션이라고 생각합니다. 우선 지금 집이 primary residence이기 때문에 클로징비용이 거의 들지 않구요, 은행에 따라 다르지만 에퀴티의 80-90%까지 오픈해줍니다. 보통 10년 drawing 기간동안에는 뽑아쓰는 돈에 대한 이자만 갚는데 물론 원금도 같이 갚으셔도 상관없습니다. 그기간이 지나면 리뉴 하던가 원금이자 같이내는 repayment기간이 되는 것이구요. 그리고 새로 집사실때 당연히 영향을 주게 되긴 하는데 렌트의 70%정도를 인컴으로 잡을 수 있어서 어느정도 상쇄될 것입니다.
그리고 HELOC을 열어놓으시면 1번과 3번 옵션을 동시에 해결할 수 있습니다. 2만불만 뽑아서 다운페이 쓰셔서 1번 옵션을 가셔도 좋고 아니면 3번 옵션으로 가셔도 되고. 다만 가끔 렌더마다 뽑아서 쓴 돈만 DTI 계산할 때 넣기도 하고, 아니면 전체 오픈해 놓을 HELOC에서 안쓴 금액에 대해서도 계산하기도 하니 확인이 필요합니다.
세금공제에 대한 혜택은 말씀하신 옵션가운데 큰 차이는 없을테데 보다 정확한 답변은 다른 마모님들께 토스..
제가 아는 범위에서 정보를 드리면
1. 우선 매년 Jumbo loan 의 limit 이 바뀝니다. 2019년은 $484,350 입니다.
2. Jumbo loan의 경우 기존의 집과 새로 구입하는 집의 비용을 6~12개월을 커버하는 RESERVE 를 요구합니다. 401K 나 주식등으로 대체해서 보여주는것이 가능합니다.
3. 최소 2달 statement 가 나오기전 HELOC 로 론을 받은 후, 론을 진행하는것이 좋습니다.
집 구입 잘 하시길 바라겠습니다.
1. Jumbo loan limit 도 매년 바뀌는 군요. 그것도 이상하게 $10까지 되네요. 처음 $60만 예산일때는 jumbo loan limit 보다 작은데 $70만으로 올리면 이게 jumbo loand 이 되네요. 흠.
2. 401K 로 대체가 된다면 다행히네요. 집 사면 주식은 다 팔아야 해서.
3. 거꾸로 말하면 HELOC 를 받고, 최소 두달 있다가 loan shopping 을 시작해야 되겠네요. 근데 어떤 statement 말씀하시는 것인가요? downpay 용으로 먼저 꺼내야 한다는 의미가 되는건가요? 그렇다면 HELOC 로 가는것보다 그냥 현재 모기지를 유지하는 편이 좋을것 같네요.
1. 가능하면 점보론은 추천하지는 않습니다. 만약 스페셜 오딧에 들어가면 클로징까지 힘든 시간을 보내실 수 있습니다. Statement 도 6개월에서 1년치를 요구하기 때문에 모든 돈의 출처를 설멸해야하는경우가 생깁니다.
3. HELOC 를 신청 후 돈이 디파짓 되는 통장의 statement 를 말한 것이었습니다. HELOC로 다운페이를 할경우 그 론에 대한부분이 빚으로 잡혀서 계산이 복잡해질 수 있습니다. 인컴이 넉넉하시다면 큰 문제는 되지 않습니다. 다운페이용으로 먼저 꺼내 놓고 두달 기다리는 것입니다. HELOC는 렌트를 주고자 하는 사람들이 많이 사용하는 방법입니다. 다만 렌트를 먼저 주게 되면 HELOC 의 대상이 되질 않습니다.
3번은 잘 생각해보면 6만을 페이오프 하는 게 아니라 첫번째 집에 대한 빚이 36만으로 늘어나는거에요.
거의 다 갚은 모기지를 새로 시작하는건 결코 좋은 옵션이 아닙니다.
당연히 새로 집 살때 Debt으로 잡히고요.
정부보증이 안된다는 얘기는 승인 기준이 까다로워졌다 정도로만 해석하시면 될 것같아요. 대출기관에게 보증해주는거니까요.
HELOC은 장기전에는 별로 좋은 생각이 아닌것같아요. 변동금리라 단기간 사용하고 갚을 수 있을때 유리합니다.
전 2번을 잘 몰라서, 안전하게 1번 옵션으로 가는게 좋지 싶어요
첫번째 집을 렌트를 줄거라 경비 처리를 위해서 생각해본 option 입니다. 두번재 집이 primary 가 되었을 때 모기지 이자가 아무래도 tax 에 반영이 별로 안될 것 같아서요. HELOC는 변동금리밖에 안되는군요. 그렇다면 좀 더 생각해봐야겠습니다. 제 글에서 말한 장기전은 집을 살때 까지의 기간이 길어질거 같다는 의미였습니다. 집사고나면 당연히 HELOC 를 먼저 갚아야지요. 어차피 소득공제도 안된다고 하니 더더욱이요.
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