재태크를 잘하시는 분들이 많은 것 같아서 여쭤봅니다.
2년에서 길면 3년후쯤에 집을 살 계획으로 다운페이를 모으려고 합니다.
현재 가지고 있는 여윳돈은 그냥 세이빙에 넣어놓자니 아까워서 CD로 옮길까 하는데..
집을 살 돈이기에 크게 모험을 하고 싶진 않고...
어떤 방법이 있을까요?
시간제한이 있으면 cd 나 본드.
여차하면 5년 정도 버틴다 하면 인덱스요.
일단 목표는 2년후를 생각하고 있어서 씨디에 넣는게 제일인것 같네요...
씨디 좋은 것 찾아봐야겠어요..^^ 감사합니다
저는 Discover Bank 같은데다 넣어둡니다. 2% 정도 이율이고 입출금도 거의 1-2영업일만에 되어요. 10-20만불 넘는다면 몇 천불은 나오죠. 비슷하게 Ally bank 이런데도 괜찮을거에요. 저 같으면 주식이나 인덱스 투자는 안 할 겁니다. 그런데 젤 중요한 건 돈을 조금이라도 더 벌고, 큰 지출을 줄이는게 더 좋죠.
401k max 한후 ROTH IRA max....
돈 필요할 때 ROTH IRA 원금 찾기... 그래도 모자르면... 401k max해 놓은 것에서 빌리기....
단기간이니 주식은 별로구요. CD나 세이빙이 좋겠네요. 이율이 오르는 추세니 12개월 넘는 CD사면 나중에 배아픈 상황이 올 수도 있어요.
@라이트닝님이 쓰신 글 찾아보시면 좋은 이율의 머니마켓이나 세이빙 많아요.
저같으면
1. 필요금액 (예 10만)
2. 예상저축기간 (예 2년)
3. 한달 저축 가능 금액 (예 4천)
을 일단 설정하구요.
현재 은퇴계좌(401k)가 있으시면 론 가능한 옵션이 있는지 확인(up to 50% max 50,000인가 그래요.)한 후
계산 잘 해서 은퇴계좌 - 단기CD - 세이빙 순으로 저축하겠네요
예를 들어 401k가 있으시고 론이 가능하며 이미 10만불 이상이 들어 있다면
가진돈은 예적금으로 들어가고
예상 필요금액은 5만이 되니까(5만은 론 할거니), 매달 401k max - 약 1500.
세이빙이나 머니마켓으로 매달 2100정도 (50,000 ÷ 24)
남는돈은 roth (401 을 맥스 하므로 세금 혜택이 있어서 금액은 400이상이 됩니다) 혹은 배우자 401혹은 ira - 이건 상황에 따라 다르겠네요
이런식으로요.
저는 다운페이 안모으고 3.5% 다운해서 FHA 론 받아 집 샀는데, 10년 지나 생각해보니 잘 한 결정이라고 생각합니다.
PMI 에 높은 월페이 등등이 부담이긴 하지만, 다운페이 모으느라 몇년을 세이빙 하며 기다려야 했다면 그 기회비용은 더 컸을 거 같아요.
어차피 돈 모으려고 게획하셨으니 틈틈이 additional principal 추가로 넣으시거나, 아니면 처음에 시세보다 싼 값에 잘 사시면 오래지 않아 Equity 20% 가 되어 리파이낸스 해서 PMI 는 없앨 수 있습니다.
그리고 집 사고 나서 몇년 후 또 다운페이 할 만큼의 돈이 생겼을땐, 그걸로 렌탈 프라퍼티를 샀습니다.
요즘은 본인 거주용 첫집의 경우 컨벤셔널 론도 5% 다운 하는 것도 있다고 들었습니다.
전 반대요.
FHA. 좋긴한데 막상 살 때 마음에 드는집이 FHA 못 받는 집이면. 좌절이죠. 컨벤셔널 론 5%다운 구하기도 힘들고 요즘같이 이자율 오르는 시기에 이자 감당 힘들 듯요. 최소 10%에서 20%다운 생각하는게 좋은 듯 합니다.
맥주한잔님 랜탈 투자하시는거에 항상 감탄하고 배우고 있습니다만, 개인적으로 아직 못 따라할 수준이라 생각해서 주제넘게 반론 뿌려봅니다.
첫 거주용이면 저는 맥주한잔님 의견에 찬성입니다. 지금 이자율이 역대급이라 그렇지 예전에는 7-8%씩 다 냈고 심지어 한국은 십년 전만 해도 30년 모기지는 아무도안했습니다. 젊을 때는 잡에 대한 리스크가 적으니 이 정도 리스크는 해도 된다고 봅니다.
첫번째 집을 살때는 FHA론은 아니지만 15프로 다운하고 컨벤셔널론에 PMI로 샀는데... 그때는 첫집인데다가 집값이 계속 올라가는 시점이였어서
다운페이 모으느라 시기를 더 미루지 않고 사기를 잘했다고 생각하고 있어요. 그래서 첫집이라면 좀 다운을 적게해도 빨리사는 거에 동의하는데..
이번에는 집을 팔지 않고 세컨홈을 사려고 하고...지역 특성상 론금액이 좀 커서..20프로 다운해야할 것 같아요. 또 집값도 계속 내릴 꺼라는 소식이 들려오고..
좀 보다가 사야할것 같아서..그러자니 조금이라도 이자를 더 받거나 하는 생각을 하게되네요...
이미 집이 있으시다면 그 집에서 돈을 빼서 (Cash-out refinance, Home Equity Loan, Home Equity Line of Credit 등등) 두번째 집 다운페이 하는 방법도 있습니다.
엑셀이나 Google sheet 에 Amortization table 만들어서 돌려보면서,
돈 생기면 세이빙을 해서 이자를 받는 쪽과 지금 갖고 계신 집에 additional principal 갚아나가면서 이자비용 절약하는 쪽 중에 어느쪽이 이익인지 비교해보시는 것도 좋을 거 같습니다.
이자율과 액수에 따라 케바케 이겠지만, 제 경우엔 세이빙해서 이자수익 얻는 것보다 모기지 원금 미리 갚아서 롱텀으로 이자지출 줄이는 쪽이 항상 나아보이는 걸로 나옵니다.
지금 집에 에퀴티가 많이 쌓이면 거기서 나중에 돈 빼서 두번째 집 사는게 더 쉬워지기도 하고요.
조언 감사합니다. 씨디 수익이 3프로 후반대가 되지 않는이상...이자수보다는 모기지이율이 더 높은게 사실이네요. 그 생각은 못하고 있었어요.
혹시 경험이 있으시다면 다음 질문은... 만약 제가 세이빙을 하지 않고 모기지 원금을 계속 갚아나가다가...집을 사려는 시점이 되어서 home equity loan or line of credit등을
신청한다면...그게 두번째 집을 살때 모기지를 받거나 하는데 영향을 미치지는 않을까요?
두 론을 신청하는 대강의 타임테이블같은게 있으실까요??
두번째 집 모기지 받을때 다운페이를 저축해논 캐쉬로 한다면
첫집의 모기지 페이먼트 + 두번째 집의 모기지 페이먼트 합친걸로 DTI 계산하게 되지만, 두번째 집의 다운페이를 Home equity loan or line of credit 로 하게 되면
첫집의 모기지 페이먼트 + Home equity loan or line of credit 페이먼트 + 두번째 집의 모기지 페이먼트 다 합친걸로 DTI 계산하게 되므로 소득이 DTI 기준 근처어 걸쳐 있다면 론 받기 힘들어질 수도 있긴 합니다. 그런데, 두 집의 모기지 페이먼트에 비해 Home equity loan or line of credit 의 페이먼트는 상대적으로 훨씬 적은 액수가 될테니, 그 차이가 엄청난 차이는 아닐 수 있고요. 이건 본인 인컴으로 스스로 계산해보면 대충 답이 나옵니다.
2-3년 전만 해도 보통 은행의 DTI 기준이 43% 라고 들었는데 (예를 들어 gross income 이 월 1만불이라면 월 debt payment 가 4,300 불이 되는 한도 까지 론이 나오는. 그런데 그 실제 론 액수는 이자율 등등에 따라 정해지겠지요) 최근엔 DTI 50% 까지 보통 해준다는 이야기를 듣긴 했는데 제 정보가 정확하지 않을지도 모릅니다.
혹시 지난 2년간 렌트 수입이 택스보고에 포함되어 있었다면, DTI 계산할 때 렌트 수입의 75%를 수입으로 쳐주기 때문에 론 받기가 훨씬 수월해집니다. 그래서 일단 작은 렌탈 프라퍼티 하나를 사서 2년쯤 돌려본 다음, 경험도 쌓고 택스기록도 남긴 다음 더 큰 렌탈 프라퍼티에 도전해보는 것도 좋은 전략인 거 같고요.
지금 이미 충분히 에퀴티가 쌓여 있다면 지금 당장 Home equity line of credit 신청 해놓는게 좋을 거 같습니다. 이건 열어놓기만 하고 돈 빼 쓰지 않으면 이자 안냅니다.
본인이 거주하는 집에 대해서는 보통 Loan to value 80% 까지 무리 없이 HELOC 열어주는데, 동네의 조그만 은행이나 크레딧 유니온들 잘 찾아보면 90%, 심지어 100%까지 해준다는 곳도 있습니다.
만약 두번째 집이 본인이 실거주할 거고 첫번째 집을 렌트 줄 생각이면, 더더욱 Home equity line of credit 은 미리미리 열어놓는게 좋아요. 렌탈 프라퍼티에 대해서 Home equity loan or line of credit 받는건 너무 어렵지만, 일단 한번 열어놓으면 그 집이 primary residence 에서 rental property 로 바뀌어도 은행에서 뭐라 하지 않습니다.
Cash out refinance 나 Home equity loan 을 신청하실 거면 두번째 집 쇼핑 하시기 2-3개월 전에 받아놓으시는게 제일 좋겠지요. (미리 받아놓고 괜히 이자 낼 필요는 없으니까 너무 미리 신청하실 필요는 없고요) 그런데 두번째 집 사기 충분히 전에는 받아놔야 해요. 두번째 집 론 받을때 이런저런 요구하는 서류들이 많은데, 그때가서 이번에 새로 리파이낸스했다 또는 론 받았다 그런데 아직 한달도 안되서 첫번째 스테이트먼트가 아직 안나왔다 그러면 좀 론받기 복잡한 상황이 될지도 모르니까요.
맥주한잔님 글을 보니 정신이 번쩍 드네요.
한동안 바쁘다고 리파이넨스하고 line of credit신청하고 하는걸 미뤄놓고 있었는데..이럴때가 아니였군요. 오늘 당장 은행에 알아봐야겠어요.
첫번째 집살때 서류때문에 마음에 드는 집 포기하고 6개월기다리고 뭐 그런 전적이 있어서..
이번에는 시간 계산을 잘하고 서류들이 다 준비되어 있도록 계획표를 잘 만들어 봐야겠네요.
오늘은 하루종일 엑샐좀 돌려보고.은행도 다녀서 프로세스도 물어보고 해야겠어요.
그동안 올려놓으신 글들 잘 봤느데 언제 만나서 강의라도 듣고 싶어요. 다시 한번 감사드립니다.
맥주한잔님 의견에 한표 추가여
두번째집 모기지는 당연히 첫번째 집 모기지에 의해 받을수있는 양이 줄어들죠. 차액의 격차가 많이나면 첫집을 팔아야죠.
최대한 첫집 원금 빨리 갚아나가는게 은행 씨디나 세이빙보다 훨씬 빠른건 확실합니다.
전 2년 택스리턴 모아 5% 다운하고 집 샀어요. 물론 PMI가 짜증인데 아파트 렌트가 매년 50-100불 씩 오르는데 이건 집 안사는 놈이 바보겠더라구요. 올 해 목표가 PMI 삭제입니다.
한가지 질문이 생겼습니다.
모기지를 갚고 두번째 집을 살때 heloc이나 home equity loan 을 받게 된다고 가정하고 알아봤는데
Heloc/ equity loan 은 처음 1년은 프로모션으로 1.9 프로 2.9프로로 준다는 은행도 있지만 추후에 이율이 6프로 후반대더라구요. 지금 모기지가 남은 만큼이 거의 다음번 집살때 다운이 필요한 만큼이라.. 이걸 어떻게 해야 좋을지...
지금 모기지가 남은 만큼이 다음번 집살때 다운이 필요한 만큼이라는 건,
모기지 발란스 남은만큼이 다음번 집살때 다운페이만큼이라는 건가요?
(제가 맞게 이해했는지 모르겠지만) 그럼 앞으로 모아서 다운할려고 하는 계획한 액수가 현재 모기지 남은 발란스 만큼이라는 거라면,
그럼 그냥 모기지 원금 조기상환으로 계속 지금 모기지부터 갚으시고, 나중에 두번째 집 살때 cash out refinance 하면서 돈 꺼내서 그걸로 다운페이 하는게 제일 좋지 않을까요?
비트코인으로 모았어요;;;
미국 국채도 CD랑 비슷하면서 괜찮아요. 국채라서 State income tax 면제도 되구요
그동안 stock이나 bond는 제 개인계좌로 사본적이 없어서..은퇴계좌를 통해서만 사봐서..
investment account 열고 사면 되는 건가요?
음...지난번에 체이스에서 financial advisor를 만나보긴 했었는데..쉽게 결정을 못하겠더라구요..ㅠ.ㅠ
은행통해서 사도 되구요 미국 재무부의 공식 홈페이지에서 개인이 직접 사도 되요. Treasurydirect.gov 여기입니다. 현재 이자율은 2.5%정도네요. 기간은 4주짜리부터 13,26,52주 그리고 연단위로도 있구요.
좀 더 자세히 설명해 주실 수 았으신가요? 어떤식으로 거래되는지 궁금합니다. State income tax면제라는게 이자 소득에 대해 federal만 붙인다는 의미인거지요?
네 이자에 Federal income tax만 떼이고 State은 안떼여요.
생각해봤는데, 무이자 프로모를 이용한 밸런스 트랜스퍼로 만드시고 달달이 갚는건 어떤가요?
저희는 여기저기 있는데 단기간은 Capital one CD 아님 Money Market Fund 요. 수수료 웨이브 되는 어카운트 있으시다면 이것도 한번 살펴보세요.
수수료 웨이브 되는 어카운트는 보통 어떻게 찾을수 있을까요? 이쪽으로 무지해서..질문이 많습니다.
주 거래 은행가서 물어보세요. 은행마다 기준이 다 다르니까요. 저희는 Wells Fargo 인데 checking, saving, mortgage랑 brokerage랑 다 연결되어있어서 수수료 전혀 안내요. 주식 팔고 사고 할때도, 해외 atm 써도, 수수료 0 입니다.
그리고 CD나 Money market fund 시작하시려면 capital one 으로 시작하시면 쉽게 시작하실수 있어요.
https://www.capitalone.com/bank/savings-accounts/online-money-market-account/
자세한 설명 감사드립니다. 바로 한블럭 옆에 캐피탈원 카페라운지가 있다가 이번달에 닫았는데..갑자기 아쉽네요..일단 올려주신 링크로 공부해보겠습니다.
평상시 지점 있는 은행만 이용하셨다면 약간 컨셉을 바꾸실 필요가 있으실 듯 해요.
한 번 옮기시면 오프라인 은행은 현금 입금용으로만 사용하게 되실 것 같아요.
Capital One 360은 이자율이 약간 낮은 것이 흠입니다.
Checking에 checkbook이 처음 50장만 공짜인 것도 흠이고요.
바로 들어가시지 마시고 savings 보너스 있을때 들어가세요.
Online bank 중에는 Ally bank가 가장 낫다라고 생각하고 있는데요.
작년 연말 보너스는 꽤나 괜찮은 프로모션이었죠.
평상시에는 보너스가 없는데, 작년에는 기존 고객에게도 보너스를 주었기 때문에
아무때나 들어가셔도 될 것 같습니다.
Discover는 항상 보너스 있으니 꼭 보너스 받고 들어가세요.
Discover는 계좌당 하루에 200불까지만 check clear되니 좀 불편해요.
다른 은행들은 check당 200불이라서, 200불씩 나눠서 입금하면 다음날 바로 사용 가능해요.
특히나 Discover는 ACH pull/push 속도가 느려서 다른 곳에서 push 하시던지, check deposit으로 입금하시는 것을 권해드립니다.
처음 온라인 은행에 입문하시는 분은 Ally bank가 가장 나으실 듯 합니다.
혹시라도 동부쪽이라서 Capital One 지점이나 카페가 근처에 있으신 분들은 Capital One 360도 괜찮은 선택이 되겠습니다.
다만, checkbook이 무료가 아닌 것이 좀 걸려요.
서부쪽이시고, 시민권자이시라면 PNC도 괜찮은 선택이 됩니다.
아직 온라인쪽에 최적화되어 있지 않아서 지점으로 오라고 하는 경우가 있어서 좀 황당한데요.
그래도, 여러가지 면에서 괜찮네요.
다만 지점 있는 곳은 이자율이 뚝 떨어지니 의미가 없습니다.
그럴때가 온거겠죠?? 지금까지는 집 근처에 자주 쓰는 지점 메니져랑 친해져서.. 일이 있을때마다 상담하고 조언도 받고 그랬었거든요.
앨리 뱅크 이야기는 많이 들었는데 한번 살펴봐야겠네요.
감사합니다.
이 글을 보니 마지막 묵혀놓은 밑천을 털어내야겠다 싶어 곧 글 쓸 생각인데요.
인컴이 어찌되시는지 모르고 first home buyer이신지 확실히 모르겠는데, 맞는거같다는 전제 하에 주마다 downpayment assistant 프로그램도 있으니 알아보셔요.
저는 저소득층 인컴에서 3천불인가? 많았어서 탈락...;;;;
대신 이 지원 받으면 그집에서 10년 이상 살았어야했고요.
그리고 다운페이 뿐만 아니라 클로징코스트도 고려하셔야하고요.
모기지 쇼핑 잘 하시면 컨벤셔널 론 20% 보다 적게 해도 PMI 안붙는데도 있어요.
저는 10% 다운하고 10/1ARM해서 이자율도 32.75%고 PMI도없어요. 3.75%입니다....;;;;
2.75%는 제 꿈이었나봐요...
티끌로 모으고 있습니다 ㅜㅜ
절약모드로 모았습니다.
그쵸..잠깐 절약모드 해체했더니 후폭풍이 좀 오래가는것 같아서..
저도 다시 절약모드..한동안 멀리했던 민트앱 매일 들어가고 있어요. 가끔 한번씩 주위를 환기하고 목표도 세우고 해야 그래도 조금씩 나아지는 것 같아요.
401k 맥스하면서 회사매칭 + 수익
amex saving 2.1% 에 매달 모우고있습니다
나중에 401k론받아서 다운페이할생각입니다
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